Business case April 2019 Idrætsfaciliteter ved Sønderbroskolen
Indhold Forord... 3 Ledelsesresumé... 4 Årsag... 5 Muligheder... 7 Investeringsvurderingen... 9 Bilag/appendiks... 10 Bilag 1... 10 Bilag 2... 10 Bilag 3... 11 2/11
Forord Denne business case er udarbejdet som beslutnings- og styringsdokument for den politiske budgetdrøftelse om udvikling af idrætsfaciliteterne ved Sønderbroskolen. Buisness casen er udarbejdet af AaK Bygninger i tæt samarbejde med Skoleforvaltning samt Sundheds og kulturforvaltningen for at sikre samskabelsen mellem skole, foreninger og idrætsbehov. 3/11
Ledelsesresumé Buisness casen tager udgangspunkt i et behov for at styrke og udvikle idrætsfaciliteterne ved Sønderbroskolen, som idrætsprofil skole. Business casen beskriver tre scenarier, en 0-løsning hvor behovet dækkes af den nuværende kapacitet, en løsning med en samling af funktionerne fra Østre Alle hallen ved Sønderbroskolen samt den anbefalede løsning med en samling og fremtidssikret kapacitetsudvidelse ved Sønderbroskolen. Den anbefalede løsning omfatter salg og afvikling af Østre Alle Hallen samt tennisbanerne der flyttes til arealet ved Sønderbroskolen. Ved sønderbroskolen opføres et multihus, der arkitektonisk skal falde ind i området, være et nytænkende og bæredygtigt byggeri, der udover at skulle fungere som Idrætshal, også skal kunne fungere multianvendelig for skole, idræt og foreninger i lokalområdet. 4/11
Årsag Hvorfor skal vi gennemføre projektet? Hvilken værdi skaber det for kunderne og for organisationen? Nuværende forhold Østre Alle Hallen, Østre Alle 87 Idrætshallen er opført i perioden 1959-1962 og fungere i dag primært som hjemmebane for Aalborg HK Håndbold. Aalborg HK bruger hallen man-fre i perioden fra kl 16 til 22:30 samt til stævner i weekenden. I dagtimerne man-fre fra kl 8-16 fungere den som idrætshal for øvrige foreninger og for skoleidræt for Sønderbroskolen. Hallen er løbende gennem årene blevet vedligeholdt, men med sine snart 60 år på bagen er de primære bygningsdele ved at nå sin levetid og hallen står for en snarlig totalrenovering. I 2017 blev der udarbejdet en tilstandsvurdering (Cowi) af klimaskærmen med en kritisk vurdering af tagkonstruktion der er nedslidt med et forventet investeringsbehov på 8.3 mio. Hertil kommer en indvendig genopretning og nye tekniske installationer. Hallen er utidssvarende i forhold til at funger multianvendeligt for idræt, foreninger og lokalsamfund og har primær anvendelse som håndboldhal. Sønderbroskolen Gymnastiksalene på Sønderbroskolen er nedslidte og der er store problemer med vandindtrængen fra området der er dårligt drænet. Gymnastiksalene er nedslidte og vil stå over for en større renovering inden for de kommende år hvis de skal opretholdes i drift. Sønderbroskolen er en af Aalborg Kommunes idrætsprofilskoler. Udgangspunktet for den idrætslige profil er Aldersrelateret Træningskoncept, der er udviklet af Team Danmark i daglig tale omtalt som ATK. Endvidere huser Sønderbroskolen Aalborg Kommunes idrætsklasser (i-klasser), der er et tilbud til elever, der dyrker eliteidræt og har potentiale til at nå det højeste nationale niveau og internationale niveau. Som følge heraf har Sønderbroskolen et stort behov for halkapacitet som ikke er opfyldt med de nuværende rammer. Skolen vil naturligvis kunne lægge en del af idrætsundervisningen udendørs primært i sommerhalvåret, men vil i denne periode fortsat have behov for omklædnings- og badefaciliteter. Sønderbroskolen har opgjort behovet for halkapacitet til 58 lektioner af 45 min. om ugen og dette vurderes at være forudsætningen for, at skolen kan leve op til forpligtelserne i at være en idrætsprofilskole. Halkapaciteten er yderligere beskrevet i Bilag 2 Derudover skal det nævnes, at det også er en udfordring, at Sønderbroskolen ikke råder over idrætsfaciliteterne i DUS-tiden. DUSsen på Sønderbroskolen er en idræts-dus, og den har også et behov for at kunne lave idrætsaktiviteter med eleverne i gymnastiksalene. I forbindelse med organiseringen af skolens dagligdag (skemaerne) er der nogle skematekniske/praktiske ting, som udfordrer pga. manglende kapacitet. Eksempelvis er der ikke økonomi og opbevaringsfaciliteter til at have dobbelt af materiel, og det kan udfordre ift. at imødekomme de faglige krav, der er i idrætsundervisningen, når skolen samlet set skal være to/tre steder. Derudover giver 5/11
det også nogle udfordringer, hvis der f.eks. er idræt/atk med de yngste klasser i Østre Alle Hallen, for så går der meget tid/undervisningstid med at komme frem og tilbage. 6/11
Muligheder Som løsningsmuligheder for de identificerede udfordringer, som beskrevet i foregående afsnit er der medtaget tre alternativer: 0-løsning (Idrætsaktiviteten fortsætter i nuværende rammer), dvs. situationen, hvis projektet ikke gennemføres Løsning med en hal Løsning med to haller (Den anbefalede løsning Østre Alle hallen og tennisbaner Østre Alle Hallen og tennisbanerne består af matriklerne 4eg, Østre Alle 87 og 1dl. Østre Alle 83 Østre Alle 87 (Hallen) Grundareal 2760 m2 5904 m2 Bebygget areal 2730 m2 174 m2 Ejendomsvurdering (2018) 9.400.000 kr. 2.361.600 kr. Østre Alle 83 (tennisbaner) Ved tennisbanerne har tennisklubben et klubhus på Kommunens grund. Huset er opført i 1942 og renoveret i 1989. Business casen tager udgangspunkt i at tennisklubben flyttes med til Sønderbroskolen og at der tilbydes klubfaciliteter i det nye idrætsanlæg ved skolen. Det største potentiale opnås når hallen og tennisbanerne samlet udvikles til andet formål. Foran hallen er der et større parkeringsareal med indkørslen fra Østre Alle som administreres af Trafik og Veje og betjener hallen og naboejendommen med den private institution DUI Aalborg samt vejadgang til tennisanlægget. Vej og p- arealet vil skulle udvikles sammen med en ny lokalplan for området. Lokalplanområdet ligger på kanten mellem Ø-gadekvarteret og Vejgård, indenfor den strategiske vækstakse i Aalborg. Målet for vækstaksen er at skabe en urban storbykarakter gennem en bæredygtig by fortætning, der sikrer gode muligheder for bl.a. bosætning, jf. planstrategien og kommuneplanens hovedstruktur. I forbindelse med forarbejdet til nærværende business case har Aak Bygninger haft en indledende dialog med planlæggerne fra By & Landskabsforvaltningen. Hvis hallen og tennisbanerne skal afvikles og sælges til privat investor og overgå til andre formål, vil der skulle udarbejdes en ny lokalplan for området. Den mest gunstige anvendelse for business casen som medfinansiering til nyopførelse af idrætsfaciliteter ved Sønderbroskolen vil være en anvendelse til boliger. En ændret anvendelse til boliger vurderes vanskelig da der pt. Er ved at blive realiseret nogle store boliglokalplaner i området, herunder udvikling af den gamle skøjtehal samt boligprojekt for Østre Alle Skolen. De mange boliger i området vil øge presset på de trafikale forhold og jf. planlæggerne er der med de nye lokalplaner nået et max for trafikbelastningen i området. En ny lokalplan skal således arbejde med forskellige anvendelser og det kan havde stor betydning for potentialet i business casen. En mulig ændret anvendelse kan også omfatte andre kommunale formål som daginstitution, plejecenter mv. En anden kommunal anvendelse vil medføre en mindre medfinansiering fra grundsalg til 7/11
opførelse af nyt idrætsanlæg ved Sønderbroskolen. En anden kommunal anvendelse vil ligeledes belaste kommunens anlægsramme. Med udgangspunkt i ovenstående og med forbehold for ny lokalplanlægning er det AaK bygningers vurdering at et salg af Hallen samt tennisbanerne vil kunne indbringe mellem kr. 12 20 mio. 0-løsning Hvis projektet med en ny hal løsning ikke realiseres og idrætskapaciteten med de gamle gymnastiksale samt Østre Alle hallen anvendes Status quo, vil det medføre en række udfordringer der skal tages stilling til: Sønderbro Skolen vil ikke kunne dække deres idrætslektioner i de to gymnastiksale ved skolen og må fortsat ud og leje kapacitet i Østre Alle hallen, Gigantium mv. Løsning med en hal En løsning med en hal vil give samme kapacitetsmuligheder som der eksistere i dag, men dog samlet ved Sønderbro skolen. Løsning med to haller Løsningen med to haller vil give en større fleksibilitet og mulighed for multianvendelse. Sønderbro skolen vil kunne dække sit behov for idrætslektioner og Håndbold vil havde væsentlige større fleksibilitet og muligheder med en kamp hal med tilskuerpladser og en mindre træningshal. De eksisterende gymnastiksale udnyttes med fordel til de andre idrætsfaciliteter og kan fx indrettes til motionscenter, dans, spring mv. Afsnittes skal lige beskrives tydeligere, med input fra SUN 8/11
Investeringsvurderingen 0-løsning 1 hal 2 haller Tennis anlæg (3 baner rødgrus) 1.100.000 1.100.000 Parkering 1.200.000 1.600.000 Eks. Gymnastiksale + dræn 7.000.000 7.000.000 7.000.000 Halbyggeri kr. 17.000 m2 40.800.000 68.000.000 Genopretning Østre Alle hallen 10.000.000 Salg Østre Alle 87 og 83 (lav) -12.000.000-12.000.000 Salg Østre Alle 87 og 83 (høj) - 20.000.000-20.000.000 I alt 17 mio. 30.1 38.1 mio. 57.7 65.7 mio Overslag er inkl. Rådgiverudgifter og 10% til uforudsete udgifter, men ekskl. Løst inventar. Tidshorisonten Tidsplanen for at realisere projektet med en eller to haller vil strække sig over en treårig periode. År 1 (4 mio.) * Planlægning Brugerproces og udarbejdelse af byggeprogram Udbud År 2 (25 mio.) Kontraktindgåelse Projektering Byggeopstart År 3 (48,7 mio.) Udførelsesfase Aflevering Indflytning Ibrugtagning (ultimo år 3) År 4 (salgsprovenu 20 mio.) Ekskl. salgsomkostninger *Parentes tager udgangspunkt i projektet med to haller og det høje salgsprovenu 9/11
Bilag/appendiks Bilag 1 Østre Alle Hallen og Tennisbaner Bilag 2 Halkapacitet, Sønderbroskolen Sønderbroskolen har opgjort behovet for halkapacitet til 58 lektioner af 45 min. om ugen og dette vurderes at være forudsætningen for, at skolen kan leve op til forpligtelserne i at være en idrætsprofilskole. Behovet er opgjort til 24 lektioner for den obligatoriske idrætsundervisning i henhold til folkeskoleloven samt 34 lektioner som følge af det aldersrelaterede træningskoncept (ATK). Det bemærkes, at der på 4. årgang anvendes to ATK-lektioner til svømmeundervisning, og at der dermed ikke er behov for haltider til dette. I forhold idrætsklasserne bemærkes, at der I oversigten ikke er medtaget tider til morgentræning til idrætsklasserne, da det er Elitesport Aalborg, der arrangerer disse træninger. Endvidere bookes idrætsundervisningen for I-klasserne også af Elitesport Aalborg. I indeværende år er 7. og 9. årgang i Østre Alle Hallen, mens 8. årgang er i Gigantium som følge af mange elever på årgangen. Klasser Antal elever Idræt ATK 0. årgang 46-6 1. årgang 44 2 4 10/11
2. årgang 40 2 4 3. årgang 30 2 4 4. årgang 46 2 4 (2) 5. årgang 36 2 4 6. årgang 26 2 4 7. årgang 35 3 3 8.-9. årgang 44 3 3 7. årgang (idrætsklasser) Ca. 35 2-8. årgang (idrætsklasser) 56 (60) 2-9. årgang (idrætsklasser) 65 2 - I alt 24 34 (32) Bilag 3 Oversigtsplan Sønderbroskolen forslag til placering af nye idrætsfaciliteter 11/11