21603035 Bidragsforhøjelse. Indfrielsesvilkår. Rådgivning. Klageren optog i 2007 et F10-lån hos det indklagede institut til en bidragssats på 0,48 pct. I 2010 omlagde klageren lånet til et nyt F10-lån til en bidragssats på 0,5048 pct. Indfrielsen af det gamle F10-lån skete ved opkøb til markedskurs af de for lånet udstedte obligationer. Det fremgik af aftalegrundlaget for begge lån, at bidraget kunne ændres efter instituttets beslutning, ligesom lånets indfrielsesvilkår var angivet. Instituttet forhøjede pr. 1. oktober 2013 bidraget på klagerens lån fra 0,6048 pct. til 0,9592 pct., pr. 1. januar 2015 til 1,0448 pct. og pr. 1. juli 2016 til 1,2252 pct. Klageren protesterede forgæves mod bidragsforhøjelserne. Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle nedsætte bidragssatsen og tilbagebetale beløb, der var opkrævet i forhøjet bidrag. Under sagen rejste klageren endvidere tvivl om indfrielsesvilkår og beregninger. Instituttet påstod frifindelse. Nævnet henviste til, at det af aftalegrundlaget tydeligt fremgik, at der kunne foretages bidragsforhøjelser, og Nævnet kunne ikke kritisere, at instituttet ikke advarede om, at bidraget kunne stige i det skete omfang, idet denne udvikling ikke var noget, som kunne forudses i 2010. Der var endvidere ikke grundlag for at kræve, at instituttet ud fra de angivne begrundelser for bidragsforhøjelserne førte et særligt bevis for grundlaget for disse. Nævnet bemærkede hertil, at det er et instituts egen beslutning, hvordan det organiserer og tilrettelægger sin virksomhed, og at det ikke kunne kritiseres, at en del af bidragsforhøjelsen måtte være reserveret til børsnotering for at imødekomme de varslede yderligere kapitalkrav. Nævnet fastslog, at klageren ikke havde godtgjort, at hun i strid med den klare hjemmel til bidragsforhøjelser var blevet tilsikret, at der ikke kunne ske bidragsforhøjelser, eller at ydelsen på lånet var fast i 10 år. Bidragsforhøjelserne kunne tillige ikke anses for vilkårlige eller åbenbart urimelige. Nævnet bemærkede, at indfrielsesvilkårene fremgik af aftalegrundlaget, og at den fremgangsmåde, instituttet havde anvendt ved beregningen af klagerens F10-lån, ikke alene var sædvanlig for rentetilpasningslån, men også nødvendig for at sikre den rette sammenhæng mellem obligationsog lånesiden. Hertil kom, at de nødvendige løbende reguleringer af obligationsrestgælden fremgik af aftalegrundlaget. Uanset om man kunne have forståelse for klagerens fremgangsmåde, var det ifølge Nævnet klagerens eget ansvar, når hun ifølge egne oplysninger valgte ikke at nærlæse hele aftalegrundlaget, men forlod sig på den i rådgivningsskemaet anførte rådgivning samt gule sedler med anvisning af underskriftssteder. Nævnet frifandt som følge af det anførte realkreditinstituttet. K E N D E L S E afsagt den 4. januar 2017 JOURNAL NR.: 2016-01-03-035-T INSTITUT: Totalkredit A/S KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse. Indfrielsesvilkår. Rådgivning. DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 14. december 2016 SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN: Henrik Waaben (formand) Bent Olufsen Anna Marie Ringive Jacob Elverum Lars K. Madsen
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER: Efter det oplyste erhvervede klageren den 1. juli 2007 en ejendom. Købet blev finansieret med et F10-lån på 2.100.000 kr. fra det indklagede realkreditinstitut til en bidragssats på 0,48 pct. Det indklagede realkreditinstitut afgav den 23. juli 2010 gennem et af sine låneformidlende pengeinstitutter tilbud til klageren på omlægning af det indestående lån til et nyt tilpasningslån F10 på 2.390.000 kr. med afdragsfrihed. Af lånetilbuddet fremgår følgende: Oplysninger om nyt lån Hovedtal BoligXlån(X10) variabel rente Løbetid i år¹ 30 Det lånte beløb i kr. 2.390.000 Obligationshovedstol i kr. 2.291.467 Renteprocent pr. år 3,4603 Tilbudskurs 104,30 1. års ydelse pr. måned i kr. før skat 7.897 1. års ydelse pr. måned i kr. efter skat (33,44%) 5.256 1. års rente og bidrag i kr. 94.759 Bidragssats i procent pr. år 0,5048 Årlige omkostninger i procent (ÅOP) før skat 4,0 Årlige omkostninger i procent (ÅOP) efter skat 2,8 Afdragsfrom Annuitet med delvis afdragsfrihed Antal terminer pr. år 4 Nutidsværdi i kr. efter skat ved en kalkulationsrente på 2,50% 2.507.287 ¹) BoligXlån udløber altid til en kreditortermin. Det betyder, at den faktiske løbetid sjældent er et helt antal år. Løbetiden afhænger af og fastsættes på udbetalingstidspunktet. Bidrag beregnes af lånets restgæld. Læs mere om bidragssats i prisbladet. Lånet er inkonverterbart. Hele lånets kontantrestgæld rentetilpasses med virkning fra en 1. januar hvert 10. år. Tidspunktet kan dog ændres som beskrevet i låne- og pantsætningsaftalen. Første rentetilpasning er aftalt til den 1. januar 2020. Renten ændres ved rentetilpasning, der sker ved refinansiering af lånets obligationsrestgæld. Lånetilbuddet var vedlagt Standardiseret Europæisk Informationsblad med følgende oplysninger: Bidrag (p.t. 0,5048% om året) beregnes af lånets restgæld. Beregningsprincippet og størrelsen af bidraget kan ændres efter (indklagedes) beslutning. 4. årlige omkostninger i procent (ÅOP) efter Kreditaftaleloven ÅOP er 4,0% (før skat). Denne procentsats udtrykker årlige omkostninger i procent af lånebeløbet. Når lånet rentetilpasses, vil procentsatsen ændres. Ved beregning af ÅOP indgår følgende: Renter i lånets løbetid (herunder kurstab/-gevinst) Bidrag i lånets løbetid 2
Kurtage Lånesagsgebyr Afgifter til staten i forbindelse med tinglysning af pant Lånebeløbet og kreditomkostninger udgør: Lånets hovedstol kr. 2.390.000 -Kurtage kr. 3.585 -Lånesagsgebyr kr. 3.000 -Tinglysningsafgift til staten (fast del) kr. 1.400 Kreditomkostninger ved lånoptagelse kr. 7.985 Lånebeløb (provenu efter omkostninger) kr. 2.382.015 + Samlet rente og bidrag i lånets løbetid kr. 1.908.574 + Kreditomkostninger ved låneoptagelse kr. 7.985 Samlede kreditomkostninger kr. 1.916.559 Det samlede beløb, der skal betales i lånets løbetid kr. 4.298.574 12. Indfrielse Lånet er inkonverterbart. Samtlige vilkår og frister for indfrielse af BoligXlån fremgår af lånetilbuddet, låne- og pantsætningsaftalen og refinansieringsaftalen. Lånetilbuddet var endvidere vedlagt en låne- og pantsætningsaftale, hvoraf følgende fremgår af de særlige bestemmelser: Vilkår for lånet For lånet gælder de af (indklagedes) bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen. Henvisningen til vedtægterne i Justitsministeriets pantebrevsformular B skal forstås som en henvisning til bestemmelser fastsat af (indklagedes) bestyrelse med hjemmel i (indklagedes) vedtægter. Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede Almindelige forretningsbestemmelser i Långuiden samt Særlige bestemmelser i nærværende låne- og pantsætningsaftale. Bidrag Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af (indklagede) Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet. Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter (indklagedes) beslutning. Meddelelse herom vil i så fald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin. (Indklagede) kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil. Refinansiering For lån, hvor hele lånets restgæld skal refinansieres med aftalte mellemrum, kan det i tilfælde af særlige kursforhold ved lånets udbetaling og/eller refinansiering være nødvendigt, at (indklagede) med virkning fra en 1. januar i år, hvor der ikke skal ske refinansiering, udsteder yderligere obligationer i 3
lånets løbetid, hvorved lånets obligationsrestgæld øges, og således at det er denne forøgede obligationsrestgæld, der skal afdrages henholdsvis indfries. En sådan udstedelse af yderligere obligationer medfører en ændring af lånets kontantrente set i forhold til den ved udbetalingen henholdsvis refinansieringen fastsatte kontantrente. Indfrielse Lånet er inkonverterbart og kan således kun indfries ekstraordinært ved indlevering af obligationer til (indklagede) svarende til lånets obligationsrestgæld og indfrielsestidspunkt, jf. dog nedenstående afsnit om indfrielse i en december måned forud for en refinansiering. Ved ekstraordinær indfrielse på tidspunktet for en refinansiering kan låntager indfri refinansieringsbeløbet kontant ved betaling af det beløb, der kræves til indløsning af obligationsbeløbet til pari. Af indklagedes dagældende Långuide, som ligeledes var vedlagt lånetilbuddet, fremgår følgende: Bidrag Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelsen af lånet. Bidragssatsen er afhængig af ejendomskategori, låntype, belåningsinterval (lånets prioritetsstilling på optagelsestidspunktet i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen) og lånets hovedstol. Ved omlægning af lån, hvor der ikke samtidig optages tillægslån, fastsættes bidraget som udgangspunkt efter belåningsintervallet for det lån, der bliver omlagt. Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse. Ændring af bidrag Bidrag kan ændres i lånets løbetid efter (indklagedes) beslutning. (Indklagede) kan forhøje bidraget med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelsen kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger eller i øvrigt, hvis det er ønskeligt for (indklagede) af indtjeningsmæssige grunde, herunder men ikke alene behov for forbedring af kapitalgrundlaget. (Indklagede) kan ændre beregningsmetoden for bidraget med tre måneders varsel til en termin, med virkning fra førstkommende termin, hvis det er ønskeligt for (indklagede) af administrative, markedsmæssige eller konkurrencemæssige grunde. Ekstraordinær indfrielse Lån finansieret af inkonverterbare obligationer kan kun indfries ekstraordinært ved aflevering af obligationer med samme fondskode som lånet. Dog kan hele eller dele af restgælden indfries kontant til kurs 100 i forbindelse med refinansiering. 4
Inkonverterbare lån Et inkonverterbart lån kan indfries ekstraordinært med obligationer eller til kurs 100 ved obligationens udløb. BoligXlån med rentetilpasning BoligXlån med rentetilpasning er baseret på inkonverterbare obligationer. Et BoligXlån med rentetilpasning kan indfries på ethvert tidspunkt, men kun ved indlevering af obligationer til (indklagede) svarende til den mængde obligationer, der ligger bag lånet på indfrielsestidspunktet. Obligationerne skal have samme fondskode som lånets obligationer. Obligationerne skal købes til en markedskurs, der godt kan være over 100. Et BoligXlån med rentetilpasning kan ikke indfries den måned, det rentetilpasses, medmindre det er opsagt skriftligt senest den sidste bankdag i måneden før rentetilpasning. Indfrielse sker ved kontant betaling. Generelt gælder det, at en delvis indfrielse, bortset fra indfrielse af et rentetilpasningsbeløb, kun kan ske forholdsmæssigt i hver af de obligationsårgange, der ligger bag lånet. De præcise regler for indfrielse af BoligXlån med rentetilpasningslån fremgår af låne- og pantsætningsaftalen. Der blev efter reglerne om god skik i forbindelse med låneoptagelsen udarbejdet et rådgivningsskema med følgende oplysninger: Om min risikovillighed Jeg ønsker som udgangspunkt et lån med variabel ydelse, der er lavere end på et fastforrentet lån. Men jeg ønsker samtidig en begrænsning i, hvor meget ydelsen på lånet kan stige. Jeg accepterer en middel risiko på lånet, hvad angår ydelse og beskyttelse af boligens friværdi. Jeg accepterer risikoen ved at vælge et lån med afdragsfrihed, hvor ændringer i renteniveauet giver større variation i ydelsen end på lån med afdrag. Herudover er jeg også indstillet på, at ydelsen forhøjes, når den afdragsfrie periode udløber, eller at lånet forfalder til fuld indfrielse, når lånet udløber. De væsentligste egenskaber ved det valgte lån Jeg har valgt et afdragsfrit BoligXLån med variabel rente. Banken har i den forbindelse oplyst mig om følgende: Et lån med variabel rente koster typisk mindre end et lån med fast rente. Til gengæld kan renter og dermed ydelsen på lånet både stige og falde. Herudover har dette lån ikke en friværdibeskyttende egenskab, da kursen på lånets bagvedliggende obligationer ikke falder i nær samme grad som boligens værdi ved stigninger i renteniveauet. Ved hver rentetilpasning er der mulighed for at ændre lånet, herunder hvor mange år der skal være mellem hver rentetilpasning (1 10 år). Opsigelses og indfrielsesvilkår Lånet er inkonverterbart og kan indfries ved opkøb af de bagvedliggende obligationer. Lånet kan opsiges til kurs 100 med en måneds varsel på refinansieringstidspunktet. Det vil sige med 1 til 10 års mellemrum, afhængigt af hvor ofte vi vælger, at lånet skal rentetilpasses. Lånet kan straksindfries op til refinansieringstidspunktet undtagen i måneden før refinansiering mod betaling af opsigelsesrenter. Ved indfrielse af kontantlån kan en evt. 5
kursgevinst være skattepligtig. Afhængig af indfrielsesmetode tillægges der forskellige omkostninger, hvis størrelse og/eller beregning fremgår af bankens/realkreditinstituttets prisblad. Der henvises i øvrigt til lånesagsdokumenterne. Omkostninger ved låneomlægning Omkostningerne afhænger af, hvordan lånet indfries (jf. beskrevet under opsigelses- og indfrielsesvilkår). Beregningseksempler på indfrielsesmetoder: Obligationsindfrielse: Hvis kursen på lånet er under 100, er det ofte den billigste løsning at indfri ved opkøb af de bagvedliggende obligationer. Er obligationsrestgælden på en million kroner og kursen er 95, kan lånet indfries til 950.000 kr. Hvis der er lang tid til refinansiering og indfrielse skal ske hurtigt er der kun mulighed for at indfri ved opkøb af de bagvedliggende obligationer. Er obligationsrestgælden på en million kroner og kursen på obligationerne 101, kan lånet indfries til 1.010.000 kr. I forbindelse med låneoptagelsen blev der endvidere udarbejdet en refinansieringsaftale, som indeholdt en gentagelse af refinansieringsvilkårene. Indklagede afgav den 6. august 2010 tilbud til klageren vedrørende obligationsindfrielse af det indestående F10 lån. Låneomlægningen blev gennemført i august 2010, og det indestående F10 lån blev den 13. august 2010 i overensstemmelse med indfrielsestilbuddet indfriet ved opkøb til markedskurs af de for lånet udstedte obligationer, som var fordelt på syv forskellige obligationsårgange. I forbindelse med låneudbetalingen fik klageren endelige kreditoplysninger samt et amortisationsforløb: Afdragsforløb Lånet vil være tilbagebetalt efter 28,0 år svarende til 112 terminer. Termin Rente og Afdrag i Ydelse før Ydelse efter Kontantbidrag i kr. skat i kr. skat i kr. restgæld i kr. 11.03.2012 22.860 0 22.860 15.773 2.390.000 11.06.2012 22.860 0 22.860 15.773 2.390.000 11.09.2012 22.860 0 22.860 15.773 2.390.000 11.02.2018 13.954 28.417 42.370 39.021 1.598.627 11.06.2028 13.710 28.624 42.334 39.044 1.570.003 11.09.2028 13.465 28.834 42.298 29.067 1.541.169 Indklagede varslede den 27. maj 2013 over for klageren, at det årlige bidrag på hendes lån pr. 1. oktober 2013 ville blive forhøjet fra 0,6048 pct. til 0,9592 pct. 6
Klageren protesterede den 7. juni 2013 til indklagede over bidragsforhøjelsen: Jeg har med bestyrtelse modtaget Deres brev af 27. maj 2013 vedr. bidragsforhøjelse. En bidragsforhøjelse på 58,6% fra kr. 14.454,72 til kr. 22.924,88 pr. år. Jeg tillader mig derfor at klage over, at man som folkepensionist, der altid har betalt alle terminer til tiden og aldrig har ligget (indklagede) til last, bliver sat til at betale den store ekstraudgift. Det virker fuldstændigt urimeligt, at man pludselig skal belastes med ekstra kr. 8.470,16 pr. år, selv om der står i regler og betingelser, at man kan risikere en forhøjelse. En sådan forhøjelse kunne være ganske lille, som det tidligere er sket. Jeg anmoder derfor (indklagede) om, at min bidragssats ikke forhøjes med 58,6%, da det kan ødelægge min økonomi. Indklagede besvarede den 11. juni 2013 henvendelsen: Vi kan godt forstå din ærgrelse over, at vi hæver bidragssatsen, gerne have undgået det. og vi ville Men (indklagedes) indtjening er helt afgørende for, at vi også i fremtiden er i stand til at yde boliglån til konkurrencedygtige priser. Vi bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital vi skal have som sikkerhed for vores udlån, og derfor er vi nødsaget til at hæve bidragssatsen. Kravene til koncernens kapital vil være ca. 70 mia. kr. ved uændret udlånsaktivitet mod aktuelt 31 mia. kr. Koncernens nuværende egenkapital udgør ca. 58 mia. kr. og for at kunne sætte en større del af vores egenkapital til side som sikkerhed, bliver vi derfor i de kommende år nødt til at øge indtjeningen betydeligt. Bidragsforhøjelsen på eksisterende og nye lån vil tilsammen dække en del af de ekstraomkostninger, som vi i dag har i forbindelse med at yde realkreditlån. Vi effektiviserer løbende og gennemfører omkostningsbesparelser, men for at opfylde de kommende lovkrav er vi nødt til også at øge indtægterne på vores udlån. Vi har valgt en gennemskuelig bidragsmodel, hvor prisen fastsættes ud fra nogle få faktorer: Belåningsinterval jo højere belåning, jo højere pris Tillæg for variabel rente Tillæg for afdragsfrihed Tillæggene for variabel rente og afdragsfrihed bliver nu større så det bliver endnu mere fordelagtigt at indgå i vores tolagsbelåning, hvor der altid afdrages på den yderste del af lånet. Dit pengeinstitut kan rådgive dig om din samlede økonomi og vi opfordrer dig til, at kontakte din rådgiver hurtigst muligt. 7
Vi er glade for at have dig som kunde, så vi håber, at ovenstående forklaring kan være med til at skabe en forståelse for beslutningen. Hvis du har yderligere spørgsmål, er du velkommen til at kontakte os på tlf. Klageren fastholdt den 13. juni 2013 sin protest over bidragsforhøjelsen: I mine lånepapirer står der: Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelsen af lånet. Det var i 2011. Min ejendom blev oven i købet vurderet af en repræsentant fra Finanstilsynet som stikprøvekontrol. Den grove forhøjelse af mit bidrag skyldes primært, at (indklagede) skal forbedre sin egenkapital. Det kan jo efter min mening aldrig være en eksisterende kundes ansvar at sikre et aktieselskabs kapitalforhøjelse. (Indklagedes) ansvar har jo altid været at vurdere, om man vil deltage i kæmpestore udlån til virksomheder og store ejendomme, som grundet krisen ikke har kunnet tilbagebetale deres lån. På (indklagedes) hjemmeside er der vist eksempler på, at bidragssatsen forhøjes med max. 73,- pr. mdr. - min forhøjes med 705,- pr. måned! Jeg går ud fra, at der er en fejl fra (indklagedes) side. Indklagede besvarede den 19. juni 2013 klagerens seneste henvendelse: Da du optog lånet, fik du udleveret lånedokumentation/låne- og pantsætningsaftale, og heri fremgår det, at (indklagede) har ret til at forhøje bidragssatsen. Følgende tekst står i din låne- og pantsætningsaftale: Bidrag Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af (indklagede) Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet. Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter (indklagedes) beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin. Du henviser til en forhøjelse af bidragssatsen på kr. 73 pr. mdr. fra vores hjemmeside, som er gældende for eksisterende lån tilbudt efter 1. april 2012. Dit lån er fra 2010 og er tilbudt før 1. april 2012 og får derved en anden stigning. Du kan se tabellen for disse lån på vores hjemmeside. Hvis du har flere spørgsmål, er du velkommen til at kontakte os igen. Indklagede varslede den 28. august 2014 over for klageren, at det årlige bidrag på hendes lån pr. 1. januar 2015 ville blive forhøjet til 1,0448 pct., samt at kursskæringen ved refinansiering ville blive forhøjet fra 0,1 til 0,2 kurspoint. 8
Klageren protesterede den 19. oktober 2014 til indklagedes administrerende direktør over prisforhøjelsen: Jeg tillader mig at fremsende min korrespondance med (indklagede) fra juni 2013, hvor en bidragsforhøjelse på 58,6% pludselig skete for mit lån. Jeg troede simpelthen, at den store bidragsforhøjelse på det lån, som jeg var blevet anbefalet, således at jeg kunne sove trygt om natten i 10 år, var en fejl. Imidlertid modtog jeg så igen brev af 2014-08-28 om forhøjelse på ca. 9% yderligere og sendte straks vedlagte brev af 2014-09-07 til min gode bankrådgiver gennem rigtig mange år. Jeg har ikke modtaget noget svar endnu! Som jeg skriver heri kan jeg ikke engang sælge mit totalt vedligeholdte hus, da kursen på det anbefalede lån på nuværende tidspunkt er meget høj. I Berlingske Tidende d. 2014-10-14 meddeleler De dels, at Deres partnere får en andel af stigningerne, hvilket selvfølgelig skyldes, at pengeinstitutterne rådgiver deres kunder - dels at deres bidragssatser handler om at motivere kunderne til adfærdsændringer. Hvad er det, jeg skal motiveres til her? Jeg er stavnsbundet til mit lån, og har ikke mulighed for, at de ekstra kr. 10.000,- pr. år kunne være afdrag. Jeg har haft fast ejendom det meste af mit liv og aldrig nogensinde været ude for, at ublu bidragsforhøjelser skulle være med til at ødelægge min økonomi. Jeg imødeser Deres svar. Indklagede besvarede den 9. januar 2015 henvendelsen: Jeg kan godt forstå din ærgrelse over, at vi hæver priserne, og vi ville gerne have undgået det. Men vi indfører faktisk denne prisstruktur for at sikre, at vi også i fremtiden kan tilbyde billige realkreditlån. Baggrund for prisforhøjelsen. (Indklagede) indfører en prisstruktur, der generelt skal gøre det mere attraktivt at vælge lån med afdrag og lån med længere tid mellem refinansieringerne. Vi indfører den nye prisstruktur, fordi de ratingbureauer, som vurderer realkreditinstitutter og vores obligationer, er bekymrede for antallet af lån uden afdrag og lån med kort tid mellem refinansieringerne. De lægger stor vægt på, at der sker en reduktion af antallet af disse lån. Formålet er dels at gøre boligmarkedet mere robust, dels at gøre obligationssalget i forbindelse med refinansieringerne så sikkert som muligt. Låneomlægninger fra F1 F2 til andre låntyper, herunder med afdrag vil medvirke til at opfylde kravene fra både ratingbureauer og myndigheder. Myndigheder i EU og Danmark er af samme holdning som ratingbureauerne. Senest har Finanstilsynet som en del af den såkaldte tilsynsdiamant stillet krav om, at realkreditinstitutterne nedbringer antallet af F1 og F2-lån og lån uden afdrag. 9
Derfor er det på disse lån, at vi forhøjer bidragssatsen, mens boligejere med de øvrige låntyper ikke oplever stigninger. Prisstigningerne er generelle og rammer derfor alle kunder med lån af typen F1-F2 og lån uden afdrag. Stigningen i bidraget for lån med afdragsfrihed gælder kun i lånets afdragsfri periode. Det betyder konkret for dit lån nr., at når den afdragsfrie periode udløber efter den 30. juni 2020, vil bidragssatsen automatisk blive nedsat. Vores nye prisstruktur og de deraf følgende prisforhøjelser handler således om at sikre dansk konkurrencedygtig realkreditfinansiering fremover til glæde for vores kunder. Vores mulighed for at ændre bidrag og gebyrer fremgår af låneaftalen (pantebrevet) og af vores almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån og for obligationshandel, som i dag står i (indklagedes) Långuide. (Indklagede) tilbyder i 2015 en rabat på omlægning af sit (indklagede)-lån, såfremt man vælger at omlægge fra et afdragsfrit lån til et med afdrag. De låntyper, der måske kan have interesse for dig at omlægge til er F-kort med afdrag, og fastrentet obligationslån med afdrag til kun 2% i rente. Vi har været i kontakt med din rådgiver hos (det låneformidlende pengeinstitut), og hun vil meget gerne lave beregninger til dig, så I sammen kan vurdere om der er nogle omlægningsmuligheder der kan være attraktive for dig i denne situation. En eventuel omlægning skal kredit godkendes og bevilges af (det låneformidlende pengeinstitut) Jeg håber, at ovenstående forklaring kan være med til at skab en forståelse for beslutningen. Klageren sendte efterfølgende et brev til sin rådgiver i det låneformidlende pengeinstitut: (Det låneformidlende pengeinstitut): Hvad kan vi gøre for dig? I kan hjælpe mig med at standse (indklagedes) ublu forhøjelser af bidragssatsen på realkreditlån. Mit lånetilbud lød i aug. 2010 på 0,6048% med fine totalberegninger helt til 2020, som jeg naturligt nok lægger mit budget efter. Man anbefalede et F10 lån til den forsigtige kunde som jeg, så jeg kunne sove roligt om natten. Ingen hverken hos (pengeinstituttet) eller (indklagede) informerede om den store risiko for kursforhøjelser ved det nuværende lån. Samtidigt gør finanskrisen jo, at huspriserne falder, så jeg er stavnsbundet til 2020. (Indklagede) skal forbedre sin egenkapital og dække den risiko ind, som de selv har været med til at skabe. Det kan jo efter min mening aldrig være en nuværende kundes opgave at sikre et aktieselskabs kapitalforhøjelser og risikoudbedring. Jeg har altid betalt til tiden og altid været en god kunde. (Indklagedes) ansvar har jo stadigvæk altid været at vurdere, om man ville deltage i kæmpestore udlån til virksomheder og store ejendomme, som grundet krisen ikke kunne tilbagebetale deres lån. Mit af (det låneformidlende pengeinstitut) og (indklagede) - vurderede lån bliver pludselig i 2013 vurderet til Rød klassificering. Prisen ved køb af min ejendom blev godkendt af begge parter samt Finanstilsynet, som sendte 10
repræsentant hertil (det var utroligt billigt, sagde hun). Denne røde klassificering laver man naturligvis for at retfærdiggøre sin bidragsforhøjelse på hele 58,6% i okt. 2013. Man henholder sig til, at det står jo i papirerne ja, men når man har ejet fast ejendom i 40 år, og man aldrig været ude for en så stor prisforhøjelse, får man et chok. 1.1.2015 er man så igen ude med en forhøjelse på ca. 9% - oveni de 58,6% til 1,0448%. En stigning fra 14.454,72 til 24.970,72 pr. år. Hvad gør man som meget sparsommelig folkepensionist? Jeg har jo ikke mange muligheder for at tjene penge nu. Kan man få et andet, bedre og billigere lån? Man kan sige, at hvis man endelig skal betale kr. 10.000,- mere pr. år, ville det være mit ønske, at det var afdrag. Man kan jo ikke engang sælge sit hus, selvom man får tilbudt en pæn pris. Indklagedes Långuide pr. 6. november 2015 indeholder følgende afsnit om bidrag: Bidrag Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelse af lånet. Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse. Bidragssatsen ved lånets udbetaling er afhængig af den belånte ejendom, afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval (lånets prioritetsstilling i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen). Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved lånoptagelsen. Værdiansættelse foretages af (indklagede) på den af (indklagede) valgte måde. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende omlægning af lånet, gældsovertagelse eller relaksation. Bidragssatsen ændres ikke som følge af ordinære afdrag eller ved ændring af lånets prioritetsstilling som følge af f.eks. en indfrielse af foranstående lån. Gældende gebyrer fremgår af (indklagedes) prisblad, som kan findes på (indklagedes hjemmeside) Ændring af bidrag, gebyrer og andet vederlag (herunder kursskæring). Bidrag, gebyrer og andet vederlag er variable. Lånets bidrag og beregningsmetoden for bidrag kan således ændres i lånets løbetid, eksempelvis så bidraget beregnes og eventuelt løbende reguleres på grundlag af flere eller andre forhold end ved lånets udbetaling, herunder låntagerspecifikke forhold. (Indklagede) kan endvidere ændre eller indføre nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) i eksisterende låneforhold. Ændringer af bidrag og beregningsmetoden for bidraget samt ændring eller indførelse af nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kurss kæring og kurtage) kan i eksisterende låneforhold være begrundet i aktuelle eller 11
forventede omkostningsmæssige, markedsmæssige, lovgivningsmæssige, risikomæssige, konkurrencemæssige, forretningsmæssige eller lignende forhold samt låntagerspecifikke forhold. Du kan nedenfor se eksempler på sådanne forhold. Listen er ikke udtømmende. a) Ændringer i lovgivning, retspraksis og myndighedspraksis, b) Ændringer i krav og forventninger fra ratingbureauer og investorer, herunder krav og forventninger af betydning for prissætningen på obligationerne bag (indklagedes) udlån, c) Omkostningsudviklingen, eksempelvis som følge af * øgede omkostninger til fremskaffelse af kapital, ændrede krav til kapitalgrundlag, kapitalberedskab, likviditet eller solvens, øgede skatter eller afgifter, øgede distributionsomkostninger eller generelle garantiordninger, d) Øgede tab eller risiko for tab, nedskrivninger eller hensættelser til tab, e) Behov for ændringer i sammensætningen af (indklagedes) låneportefølje, eksempelvis en reduktion af mængden af lån med variabel rente f) Behov for at motivere (indklagedes) kunder til at vælge udvalgte produkter, eksempelvis lån med afdrag, g) Øgede risici, herunder operationelle risici, h) Faldende ejendomspriser eller strukturelle udviklinger i ejendomsmarkedet, i) Administrative forhold eller behov for bedre udnyttelse af (indklagedes) kapacitet og ressourcer, j) Øvrige forhold, som indebærer behov for øget indtjening eller en ændret prisstruktur, k) Låntagers betalingsmisligholdelse, l) Ændringer i låntagerspecifikke forudsætninger, herunder låntagers økonomiske forhold eller sammensætningen, omfanget eller rentabiliteten af låntagers engagement med (indklagede) eller m) Ændringer i den pantsatte ejendoms belåningsgrad, værdifasthed eller omsættelighed. Ændringer vedrørende bidrag samt væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag meddeles individuelt til låntager med 3 måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Ændringer begrundet i udefrakommende forhold, som (indklagede) ikke har indflydelse på, kan dog ske uden varsel. Øvrige ændringer, herunder ændringer vedrørende gebyrer eller morarente samt mindre væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag annonceres med 3 måneders varsel i (indklagedes) prisblad, som er tilgængeligt på (indklagedes hjemmeside) Indklagede varslede den 4. februar 2016 på ny bidragsforhøjelse over for klageren: Den 1. juli 2016 forhøjer (indklagede) bidragssatserne. Det gør vi, fordi (indklagede) skal leve op til myndighedernes krav og markedets forventninger til vores kapital- og indtjeningsforhold. Både krav og forventninger er steget kraftigt siden finanskrisens start og stiger stadig. Derfor skal vi i (indklagede) øge indtjeningen. På den måde kan vi lægge tilstrækkeligt til side som sikkerhed for de lån vi yder, tiltrække kapital i markedet på bedst mulige vilkår og dække omkostningerne til forrentning af denne kapital. Det er en væsentlig forudsætning for, at vi fortsat kan tilbyde stabile boliglån til danskerne. 12
Dit lån i (indklagede) har ikke fast rente i hele løbetiden og er uden afdrag. Hvis du vælger et lån med fast rente og med afdrag, falder din bidragssats til den laveste i (indklagede) Det skyldes, at myndighederne kræver, at færre boligejere vælger lån med variabel rente og lån uden afdrag. Se, hvad forhøjelsen koster jer Låntype Tilpasningslån (F10) variabel rente Restgæld pr. 1. juli 2016 i kr. 2.390.000,00 Nuværende årlig bidragssats i pct. 1,0448 Ny årlig bidragssats fra 1. juli 2016 i pct. 1,2252 Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 1.077,89 I betaler den nye bidragssats første gang 1. oktober 2016. Desuden ændrer jeres rente sig ved næste rentetilpasning. Derfor ændrer jeres samlede betaling sig også. Klageren var utilfreds med de foretagne bidragsforhøjelser og indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet. PARTERNES PÅSTANDE: Klageren påstår indklagede tilpligtet at nedsætte bidragssatsen og tilbagebetale hende de beløb, der er opkrævet i forhøjet bidrag. Indklagede påstår frifindelse. KLAGERENS FREMSTILLING: Klageren oplyser, at klagen omhandler: Manglende information ved indgåelsen af låneaftalen om risikoen for ekstreme bidragsforhøjelser, svarende til en stigning på 102,6 pct./14.827,56 kr. på mindre end 3 år. Urimeligheden i, at indklagede/det koncernforbundne realkreditinstituts vilkårlige, udokumenterede, mulige planlagte børsnotering går ud over almindelige boligejere. Urimeligheden i, at gebyrforhøjelserne går ud over kunder, som har budgetteret deres omkostninger ud fra indklagedes og det låneformidlende pengeinstituts anbefalinger. Manglende information om risikoen for ekstreme kursforhøjelser, som stavnsbinder hende til huset. Manglende mulighed for som folkepensionist at omprioritere eller flytte realkreditinstitut, når budgettet ikke kan klare det. Stor risiko for personlig konkurs, som næppe gavner indklagede. 13
Sagsfremstilling: Den 1. juli 2007 købte hun med rådgivning fra det låneformidlende pengeinstitut sin nuværende ejendom. Hun blev anbefalet F10-lån, idet der så var ro omkring hendes udgifter. Huset blev finansieret af indklagede, og lånets hovedstol var dengang 2.100.000 kr. med en bidragssats på 0,48 pct. Rådgivningen foregik ved, at hun fik tilsendt en masse papirer med gule sedler, hvor hun skulle skrive under. I juni 2010 fik hun en telefonisk henvendelse fra det låneformidlende pengeinstitut om, at hvis hun omlagde sit lån til nyt F10, ville hun kunne bo der 3 år mere og samtidig få en mindre husleje. Hendes restgæld ville dog stige til 2.390.000 kr., hvilket ikke skulle være et problem. Bidragssatsen udgjorde 0,5048 pct. i henhold til tilbuddet af 23. juli 2010, men endte med at blive 0,6048 pct. Hun accepterede med glæde, og alle papirer blev sendt pr. post med gule lapper, hvor hun skulle skrive under. Der var vedlagt blanket Rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom. Heri stod, at hun havde modtaget rådgivning vedrørende lånet, hvilket ikke var tilfældet slet ikke om den risiko, som netop blev realiseret ved, at kursen steg helt vildt. Hun har haft fast ejendom det meste af sit liv, men aldrig nogensinde været udsat for, at hendes gæld kunne stige på den måde. Hvis hun havde anet risikoen for dette, havde hun aldrig valgt et sådant lån, da hun er meget forsigtig. Den 27. maj 2013 sendte indklagede hende brev om bidragsforhøjelse til 0,9592 pct. (En stigning på 58,6 pct.). Hun klagede til indklagede og fik svar, jf. den fremlagte korrespondance. Den 28. august 2014 sendte indklagede et nyt brev til hende om bidragsforhøjelse fra 0,9592 pct. til 1,0448 pct. (En yderligere stigning på 9 pct.). Hun sendte klage til indklagedes direktør den 19. oktober 2014 og fik svar den 9. januar 2015, hvori direktøren udtrykte bekymring for antallet af lån uden afdrag m.v. i fremtiden hun har jo lånet! Hun sendte også den 7. september 2014 brev til det låneformidlende pengeinstitut, men fik intet svar. 14
Den 4. februar 2016 fik hun et nyt brev fra indklagede om bidragsforhøjelse fra 1,0448 pct. til 1,2252 pct. (En yderligere stigning på 17 pct.) Til indklagedes udtalelse har hun følgende bemærkninger: Ad indklagedes supplerende sagsfremstilling: Vedrørende opringningen fra hendes bankrådgiver i juni 2010 om, at det var en god ide at omlægge det eksisterende F10-lån, bemærker hun, at hun ikke som kunde havde prøvet at indfri et lån, men at det var hendes bankrådgiver, som hun dengang havde tillid til, der foreslog det. Rådgivningen fra det låneformidlende pengeinstitut bestod som nævnt i fremsendelse af papirer med gule sedler til underskrift og eksempler på indfrielseskurser på 95 og 101. Heller ikke den enorme kursrisiko, som stavnsbinder hende, blev hun nogensinde orienteret om. Yderligere blev hun aldrig informeret om endsige har forstået den justering af lån, som indklagede laver ved de årlige supplerende refinansieringer. Ifølge aftalen skal lånet refinansieres den 1. januar 2020 ikke klatvist. Hun har ikke kendskab til det anførte brev vedrørende en varslet bidragsforhøjelse, som skulle være blevet annulleret i 2010. Hendes lån blev omlagt i 2010, og hun accepterede lånetilbud af 23. juli 2010 med en bidragssats på 0,5048 pct. Hun har således ikke prøvet at blive varslet om bidragsforhøjelse. Hun mangler dokumenteret svar på, hvorfor indklagede påstår, at hun tidligere har modtaget bidragsstigninger fra indklagede. De talrige bidragsforhøjelser på et lån, som hun har optaget som pensionist for at være sikker på sin boligydelse i 10 år, er sket i 2013, 2014 og 2016, og giver en samlet stigning på 102,6 pct. svarende til 29.282,28 kr. pr. år. Indklagede refererer til vilkår for lånet, hvilket kun kan opfattes som informationer i forbindelse med selve låneoptagelsen på daværende tidspunkt. Hun er fuldt ud klar over, hvad hendes lånetilbudspakke indeholdt. I låne- og pantsætningsaftalen står der vedrørende bidrag, at der som en del af ydelsen betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af indklagede, at bidragets størrelse oplyses i forbindelse med UDBETALING af lånet, og at bidrag og beregningsprincipper kan ændres m.v. 15
I Standardiseret Europæisk Informationsblad var ÅOP, bidrag i lånets løbetid, samlet rente og bidrag i lånets forløb på hendes lån beskrevet, og det er det, hun har lagt sine budgetter efter. Den af indklagede fremlagte Långuide er en nyere udgave, som ikke svarer til den, hun modtog ved låneoptagelsen, i særdeleshed afsnittet om bidrag, ændring af bidrag, negative renter, almindelige forretningsbestemmelser mv. Man har tydeligt ændret sin information og henvist til den ændrede udgave i udtalelsen, hvilket er helt uacceptabelt. Hun ved ikke, hvorfor indklagede har fremlagt den nyere udgave af Långuiden. Indklagedes forklaring om, at man har udbygget hendes Låneguide med mere specifikke beskrivelser af, hvornår indklagede kan ændre på bidraget, er aldrig blevet formidlet til hende, hverken mundtligt eller skriftligt. En aftale må være en aftale på det tidspunkt, hvor låneaftalen indgås, og den kan ikke blot ændres, fordi indklagede savner dokumenterede begrundelser for talrige bidragsforhøjelser på et lån, som indklagede selv har rådgivet hende til via pengeinstituttet, i et hus, hvor lånet ikke kan ændres før 1. januar 2020. I hendes Långuide anføres udelukkende: Bidragsforhøjelsen kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger eller i øvrigt, hvis det er ønskeligt for indklagede af indtjeningsmæssige grunde, herunder - men ikke alene behov for forbedring af kapitalgrundlaget. Der står intet om markedets forventninger, børsnotering, myndighedernes krav, øget polstring, forventninger fra ratingbureauer og lignende udokumenterede begrundelser. Indklagedes begrundelser for bidragsforhøjelserne går således på følgende punkter langt ud over formuleringen i hendes Långuide: Børsnotering. Det selskab, hun har optaget lån i, er et kundeejet realkreditinstitut. Låntypen blev anbefalet hende to gange af det låneformidlende pengeinstitut. Lovens krav er: Kunden skal forstå og kende risikoen på sit realkreditlån. Det er ikke tilfældet i hendes sag. Myndighedernes krav er ikke ændret på det seneste. Markedets forventninger. Indklagede har gennem krisen ydet mange risikofyldte lån til store låntagere, hvilket ikke kan være almindelige husejeres problem. Hun har ikke haft mulighed for at vurdere sandsynligheden for og størrelsen af fremtidige ændringer af bidragssatserne. Ifølge 16
Finanstilsynets årsrapport i september 2014 opfylder alle realkreditinstitutter gældende kapitalkrav. Øget krav om polstring: Indklagede har ikke bevist, hvorledes det fremkommer. Man kan ikke anmode hende om at tage andre slags lån i fremtiden, når man har anbefalet hende et F10-lån, som hun intet som helst kan gøre ved. Ifølge Forbrugerombudsmanden anføres regler om gebyrændringer som følger: Aftalen skal give forbrugeren mulighed for at vurdere sandsynligheden for og størrelsen af fremtidige ændringer i gebyrerne. Forbrugeren skal have mulighed for at vurdere, hvor dyr aftalen eventuelt senere kan blive. Dette vil ofte være et forhold, som har betydning for forbrugerens vurdering af, om han eller hun ønsker at indgå aftalen. Derfor er et generelt forbehold for løbende prisog gebyrændringer ikke nok til at opfylde kravene efter markedsføringsloven. -0- Det skal dog være klart beskrevet for kunden, under hvilke omstændigheder, virksomheden kan ændre gebyrerne. At gebyrerne skal være synlige og forudsigelige for kunden betyder, at de omstændigheder, der kan føre til, at et gebyr stiger, skal være klart beskrevet. Disse forudsætninger er ikke opfyldt i hendes Långuide og for hendes lån. Hun har heller aldrig haft mulighed for at forstå og kende risikoen på dette lån. Hun har aldrig modtaget Almindelige forretningsbestemmelser, Særlige bestemmelser endsige indklagedes vedtægter. Hendes dokumenter ankom som nævnt i et stort bundt med gule sedler, hvor hun skulle skrive under. Såfremt afsnittene om bidragsforhøjelser var noget, der var vigtigt for indgåelsen af aftalen, burde dette klart have fremgået af markedsføringen af lånet og i særdeleshed af salgsmaterialet, som det låneformidlende pengeinstitut fremsendte. Det skete ikke. Hun har haft fast ejendom det meste af sit liv og har aldrig oplevet bidragsændringer af en størrelse på 102,6 pct., når man har fastlagt sit pensionsbudget efter de modtagne tabeller for ydelser frem til 2039. Hun finder det endvidere på ingen måde dokumenteret og begrundet, at hun skal have væsentlige helt urimelige bidragsforhøjelser i 2013, 2014 og 2016 på i alt 102,6 pct. 17
Hun undrer sig i øvrigt over, om indklagedes kunder skal betale bidragsstigninger, fordi det ikke kan forekomme i det koncernforbundne realkreditinstitut. INDKLAGEDES FREMSTILLING: Indklagede oplyser, at klageren i 2010 valgte at omlægge sit eksisterende F10 lån hos indklagede til et nyt F 10 lån hos indklagede. Klageren har således, inden hun optog det nye F10-lån, prøvet at indfri et F10 lån før tid, og klageren har viden om, hvad det indebærer. Det oprindelige lån var udbetalt i 2007 i forbindelse med klagerens køb af ovennævnte ejendom med en hovedstol på 2.100.000 kr. Lånet blev etableret med 10 års indledende afdragsfrihed og med en rente på 5,0202 pct. I 2010 varslede indklagede overfor klageren en bidragsforhøjelse, der sidenhen blev annulleret. Klageren har således faktisk prøvet at blive varslet en bidragsforhøjelse, inden hun omlagde til et nyt F10 lån. Klageren fik den 10. august 2010 på grundlag af lånetilbud af den 23. juli 2010 udbetalt et nyt 30-årigt F10 tilpasningslån på 2.390.000 kr. Lånet blev etableret med ny 10 års indledende afdragsfrihed frem til den 30. juni 2020. Renten blev fastsat til 3,4603 pct. Lånet refinansieres næste gang den 31. december 2019. Bidraget på lånet blev ved udbetalingen fastsat til 0,50 pct. ud fra et belåningsinterval på 0 82 pct. på baggrund af en belåningsvurdering på 2.900.000 kr. Bidraget udgør 1,2252 pct. efter seneste forhøjelse pr. 1. juli 2016. Gennemførsel af bidragsforhøjelsen i 2016 Med virkning fra 1. juli 2016 har indklagede forhøjet bidragssatserne på alle eksisterende og nye lån til private kunder. Derfor har alle privatkunder med lån hos indklagede modtaget et brev med oplysning om, hvad forhøjelsen betyder for netop deres lån. Brevet indeholder en begrundelse for forhøjelsen. Derudover har indklagede på sin hjemmeside offentliggjort en redegørelse for bidragsforhøjelsen: Begrundelseskrav Det danske realkreditsystem har en række unikke kendetegn. Et af dem er, at du som låntager uanset om du er boligejer eller erhvervsdrivende igennem hele lånets løbetid er beskyttet mod en pludselig opsigelse af dit lån. Den beskyttelse har du ikke på dit banklån. Banker kan nemlig frit og uden varsel 18
til enhver tid kræve, at du betaler dit lån tilbage. Det kan vi som realkreditinstitut ikke, så længe du betaler dine ydelser. Med andre ord forpligter realkreditinstitutter sig ved udbetaling af et lån til at låne pengene ud og ikke pludselig kræve dem tilbagebetalt i hele den periode, der er aftalt. Og da løbetiden ofte er 30 år, betyder det, at realkreditinstitutter har uopsigelige forpligtelser, der løber i årtier. Øget krav om polstring. Over så lang en periode kan kapitalkrav og omkostninger ved realkreditudlån ændre sig markant. Derfor kan et realkreditinstitut forhøje bidragssatserne, som er realkreditinstituttets pris for at yde og administrere lån. Bidragssatserne kan også forhøjes på de lån, der allerede er udbetalt. Og det er det, (indklagede) gør, når vi hæver bidragssatserne på (indklagede-lån) pr. 1. juli 2016. Men vi kan ikke bare hæve bidragssatserne vilkårligt, for alle realkreditinstitutter skal kunne begrunde, hvorfor de forhøjer bidragssatserne. Det er fast anerkendt i lovgivningen om god skik for finansielle virksomheder og i talrige afgørelser fra Realkreditankenævnet at man forhøjer bidragssatserne, når man kan begrunde det. (Indklagedes) mulighed for at hæve bidragssatserne er udførligt beskrevet i låneaftalerne og i (indklagedes) Almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån, som står i den LånGuide, man modtager, når man får et (indklagede-lån) Hvorfor stiger bidragssatserne i (indklagede) pr. 1. juli 2016? I det brev, alle kunder i (indklagede) har modtaget, begrunder vi forhøjelsen med, at kapitalkravene fra danske og internationale myndigheder til realkreditinstitutter er steget og fortsat stiger. De stigende kapitalkrav betyder, at (realkreditkoncernen) som (indklagede) er en del af skal stille mere og mere kapital som sikkerhed for de lån, vi har ydet og fortsat yder til danske boligejere og erhvervsdrivende. Når myndighedernes krav stiger, øger investorerne og ratingbureauerne (tilsammen kaldet markedet ) samtidig deres forventninger til (realkreditinstitutkoncernens) kapitalgrundlag. Jo større tiltro investorer og ratingbureauer har til (det koncernforbundne realkreditinstitut), jo lavere bliver renten på lånet. Vores kunder har derfor direkte fordel af, at både investorer og ratingbureauer har stærk tiltro til (det koncernforbundne realkreditinstitut) Derfor er det så afgørende, at vi lever op til markedets forventninger. Kendte og ukendte krav i sigte. Konkret medfører de øgede krav, at (realkreditkoncernen) ved indgangen til 2019 skal have ca. 70 mia. kr. i egentlig kernekapital (den re gnskabsmæssige egenkapital fratrukket hybrid kernekapital og en række solvensmæssige fradrag). Dette kapitalmål er fastsat på baggrund af de allerede kendte og vedtagne kapitalkrav fra danske og internationale myndigheder. Forhøjelsen af bidragssatserne pr. 1. juli 2016 har først og fremmest til formål at øge sandsynligheden for, at (realkreditkoncernen) kan leve op til dette kapitalmål. Vi har i dag en egentlig kernekapital på 60,5 mia. kr. Den skal øges med knap 10 mia. kr. i årene 2016-2018. Forhøjelsen af bidragssatserne øger (realkreditkoncernens) indtjening og betyder dermed, at vi kan lægge mere til side hvert år i bestræbelserne på at nå 70 mia. kr. inden udgangen af 2018. 19
Desuden øger forhøjelsen af bidragssatserne sandsynligheden for, at (realkreditkoncernen) kan honorere de fremtidige, endnu ikke vedtagne kapitalkrav, som der i disse år arbejdes på hos internationale myndigheder. Vi kender ikke det konkrete omfang af kravene endnu men vi ved, at kapitalkravet efter 2019 er højere end de 70 mia. kr. Selv i minimumsversioner vil de krav, der arbejdes på, være en betydelig udfordring for (realkreditkoncernen) Lige nu er vores bedste estimat, at det er nødvendigt at øge den egentlige kernekapital med yderligere 15 mia. kr. altså ud over de 70 mia. kr. når de nye krav får effekt. Estimatet er forsigtigt og svarer til det niveau, man allerede nu har pålagt de fire største banker i Sverige. Og det er ikke usandsynligt, at kravet bliver højere. Børsnotering er nødvendig Derfor søger (realkreditkoncernen) en børsnotering. Dels får vi tilført kapital i forbindelse med selve børsnoteringen, dels får vi efterfølgende, som børsnoteret koncern, adgang til at hente yderligere kapital efter behov. For at gennemføre en børsnotering skal vi have en bedre indtjening end i dag det vil fremtidige aktionærer kræve, og det er forhøjelsen af bidragssatserne med til at sikre. Og det er værd at bemærke, at forhøjelsen af bidragssatserne er langt mindre, end den ville være uden en børsnotering. Forhøjelsen af bidragssatserne på (indklagedes) udlån til privatkunder står ikke alene. De suppleres af markante besparelser i (realkreditkoncernen) og andre tiltag, der bidraget til at effektivisere koncernen. Baggrunden for indklagedes forhøjelse af bidragssatsen er yderligere uddybet i en redegørelse, som også er tilgængelig på indklagedes hjemmeside. Hjemmel til bidragsforhøjelse Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af låne- og pantsætningsaftalen fra 2010. Denne suppleres af indklagedes Långuide fra varslingstidspunktet, der er godkendt af indklagedes bestyrelse. Såvel låne- og pantsætningsaftalen som Långuiden indeholder bestemmelser om fastsættelsen af bidraget, herunder at det i lånets løbetid kan ændres af indklagede. Långuiden er en del af den samlede lånetilbudspakke, som består af lånetilbud, låne- og pantsætningsaftale, Europæisk Standardiseret Informationsblad, underskriftsdokument, refinansieringsaftale og Långuiden. Långuiden er udleveret/fremsendt sammen med de øvrige dokumenter. Låne- og pantsætningsaftalen indeholder endvidere under overskriften Vilkår for lånet bestemmelser om, at det er de af indklagedes bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen, der finder anvendelse og er gældende for et låneforhold. Indklagedes bestyrelse har fastsat de vilkår, der fremgår af den fremlagte Långuide, og som er i overensstemmelse med gældende lovgivning, herunder reglerne om god skik for finansielle 20