VEDLIGEHOLDELSESPLAN - ORT UDGAVE Hesseløgade 44-48 2100 øbenhavn Ø UDAREJDET JANUAR 2019 Det anbefales at vedligeholdelsesplanen ajourføres årligt UDFØRT AF AI as Refshalevej 147 Postbox 1930 D 1432 øbenhavn Tlf +45 3268 0800 Fax +45 3268 0808 ai@ai.dk www.ai.dk (A). Oprettende vedligehold er vedligehold, der udføres for at genoprette standarden til et tilfredsstillende niveau og skal normalt komme til udførelse straks. (). Afhjælpende vedligehold er vedligehold, der udføres for at afhjælpe eller forhindre akut skade eller svigt samt følgeskader og bør normalt komme til udførelse indenfor de nærmeste år. (C). Forebyggende vedligehold er vedligehold, der udføres før standarden er reduceret til et brugsmæssigt utilfredsstillende niveau. Vedligeholdelsen kan udføres i henhold til det for den enkelte bygningdel vurderede og senere faktiske vedligeholdelsesinterval. (F). Forbedringstiltag er tiltag som kan være med til at forhøje standarden i den gældende ejendom. Dette kan være af hensyn til komfort for beboere, såvel som energisparende tiltag. Nærværende rapport er rettet efter kundens ønske, således at der maksimalt udføres renovering i to omgange i de næste 10 år. Almindelige forebyggende vedligeholdelsesarbejder (C) er skjult, men fremgår som en samlet pris nederst i vedligeholdelsesbudgettet. 1 af 13
STAMDATA - Hesseløgade 44-48 ygningsoplysninger Arealer: ommune navn øbenhavns ommune Samlet bygningsareal 2097 m² Vejnavn/Husnummer Hesseløgade 44-48 Antal etager 5 etager, loftrum og kælder Antal lejligheder: 30 stk. evaringsværdi 4 (middel) Antal erhvervslejemål: 0 stk. Vejkode 2868 ebygget areal 419 m² Samlet tagetage areal 0 m² Postnr./-by 2100 øbenhavn Ø Heraf udnyttet tagetage 0 m² Ejerlavs kode 2000173 Samlet kælder areal 419 m² Ejerlav Udenbys lædebo varter, øbenhavn Samlet boligareal 2027 m² Matrikelnummer 4975 Samlet erhvervsareal 0 m² Opførelsesår 1938 Andet areal 22 m² Om-/til-/renoveringsår Garage 58 m² Ejendommen består af 3 opgange med fællesrum, cykelrum, varmecentral og depotrum i kælder. Der er 3 separate loftrum til hver opgang som er indrettet depotrum til lejlighederne. Der har ikke været udført større renoveringer på ejendommen. Denne rapport er udarbejdet på baggrund af omfattende besigtigelse af alle bygningsdele med adgang til 3 lejligheder. Arealer og stamdata anført i rapporten er oplyst ved gennemgangen, hentet fra gældende tegninger samt R. Hvor ingen oplysninger foreligger er der foretaget en vurdering af bygningsdelens indbygnings år og tilstand. Materialer Energioplysninger Ydervæg Mursten (tegl, kalksten, cementsten) Varmeinstallation Fjernvarme/blokvarme/radiatorer Tagdækning Fibercement, asbest (bølge-/skifer) Suppl. Varme Ingen supplerende varme 2 af 13
01 Tag Hætter og inddækninger Ikke opmålt Zink Ukendt Det oplyses at der er problemer med fugle som kan komme ind af større huller i ventilationshætternes hønsenet og hvor de bygger rede. eftergang og reparation af ødelagt hønsenet. 2020 6 20.000 A randkamme 24 m Pudset teglmur med tagtegl 1938 Fremstår med revnedannelser, afskallende puds samt ødelagte tagtegl. udbedring af skader samt løbende eftergang fremover. 2020 6 15.000 02 ælder / Fundering 03 Facader / Sokkel Gade: facade 4. sal 120 m² Zink 1938 Fremstår med enkelte skader, men uden større mangler. Gård: facade 4. sal 120 m² Zink 1938 Fremstår med enkelte skader, men uden større mangler. Løbende eftergang og vedligehold. Løbende eftergang og vedligehold. 2020 6 10.000 2020 6 10.000 Gård: Gavl mod nr. 50 ca. 20 m² Tegl, pudset 1938 Øverste del af gavlen og hjørnet mod gården fremstår med løs og afskallende puds. Det vurderes at der er risiko for yderligere forfald med nedfald af pudsklumper til følge. Forholdet skal udbedres snarest muligt så der ikke sker uheld med nedfaldende puds. 2020 6 25.000 A Altaner generelt 48 stk. Ståldragere med dæk og værn af profilerede stålplader. Ukendt Altanerne fremstår og oplyses uden mangler. Det anbefales at der foretages stikprøvevis undersøgelse af altanernes stabilitet. 2020 40.000 3 af 13
04 Vinduer ældervinduer 26 stk. 1- og 2-fags støbejernsvinduer med 1- lags trådglas i indadgående sidehængte rammer og udvendigt galvaniseret stålgitter. Gade: vinduer, boliger 53 stk. 2- og 3-fags trævinduer med 1-lags glas i sidehængte rammer og faste partier. Der er forsatsruder på nogle vinduer. 1938 Fremstår funktionsdygtige men generelt med rust og afskallende maling. 1938 Vinduerne fremstår generelt med afskallende maling, mørnede og løse tætningslister, krakeleret kit samt begyndende råd i karme og rammer. Det oplyses at vinduerne generelt er utætte. Vinduerne bør udskiftes inden for en kortere periode. Vinduerne bør udskiftes inden for en kortere periode. 2020 60 180.000 2020 40 525.000 Gade: sålbænke 53 stk. Skifer 1938 Flere sålbænke fremstår ødelagt med afskalninger. Gård: vinduer, boliger 68 stk. 1- og 2-fags trævinduer med 1-lags glas i sidehængte rammer og faste partier. Der er forsatsruder på nogle vinduer. 1938 Vinduerne fremstår generelt med afskallende maling, mørnede og løse tætningslister, krakeleret kit samt begyndende råd i karme og rammer. Det oplyses at vinduerne generelt er utætte. Flere ruder er revnet. gennemgang og udskiftning af ødelagte sålbænke. Vinduerne bør udskiftes inden for en kortere periode. 2020 15 31.000 2020 40 525.000 Gård: sålbænke 68 stk. Skifer 1938 Flere sålbænke fremstår ødelagt med afskalninger. gennemgang og udskiftning af ødelagte sålbænke. 2020 15 31.000 4 af 13
05 Døre Altandøre 48 stk. Trædøre med indad- og udadgående dørblad, hver med 1-lags glas. 1938 Dørene fremstår generelt med rusten beslåning, afskallende maling, mørnede og løse tætningslister samt begyndende råd i karme og rammer. Det oplyses at dørene generelt er utætte. Dørene bør udskiftes inden for en kortere periode. 2020 40 900.000 Indv. døre til loftrum, brand 3 stk. Uklassificerede træpladedøre uden pumper Indv. kælderdøre, brand 3 stk. Uklassificerede træpladedøre uden pumper 06 trapper 07 Porte / Gennemgange 08 Etageadskillelser Etagedæk tagrum 419 m² jælkelag med indskud. Ikke efterisoleret 1938 Den besigtigede dør lever ikke op til kravet om D-30 dør med pumpe. 1938 De besigtigede døre lever ikke op til kravet om D-30 dør med pumpe. 1938 ygningsdelen er skjult og derfor ikke besigtiget. Det oplyses at der ikke er efterisoleret, idet sne i vinterhalvåret smelter og danner istapper langs tagrenderne i kolde perioder. eboere i de øverste lejligheder oplever tilmed problemer med kulde om vinteren og overophedning i sommerhalvåret. Dørene skal forsynes med pumper snarest muligt. Dørene skal forsynes med pumper snarest muligt. efterisolering ved indblæsning af granulat i etagedækket. 2020 26.000 A 2020 26.000 A 2020 80 90.000 F Etagedæk over kælder 419 m² Træbjælkelag med indskud. Dele af dækket er efterisoleret med 80 mm mineraluldsbatts på undersiden. 1938 ygningsdelen er skjult og derfor ikke besigtiget. Der oplyses om fodkolde stuelejligheder. efterisolering af de øvrige dele af dæk over kælder. 2020 80 125.000 F 5 af 13
Dæk over tidligere koksrum under gård. 419 m² etondæk på jernbjælker. 1938 Rummet var ikke tilgængeligt Det anbefales at rummet 2020 40 50.000 A ved gennemgangen. Det aflukkes og opfyldes, så der oplyses at jernbjælkerne er ikke er risiko for betragteligt svækket på grund sammenstyrtning. af korrosion, hvilket tidligere er vurderet med fare for sammenstyrtning ved bilkørsel i gården over rummet. 09 Overflader Fælles Arealer 10 Varme Anlæg Ekspansionsbeholder 1 stk. Ekspansionsbeholder i varmecentral 1991 Ingen oplysninger om mangler. Ekspansionsbeholdere har en forventet levetid på 15 år. Derfor må det forventes at beholderen skal udskiftes inden for den nærmeste fremtid. 2020 15 10.000 11 Afløb / Faldstammer Afløb / Faldstammer i køkken 3 stk. Støbejern, ø75 mm 1938 Der oplyses om flere problemer med utætte rør. Faldstammerne vurderes at Samlet set anbefales det ud fra en levetidsmæssig betragtning samt oplysningerne om skader, at faldstammerne skiftes snarest muligt. 2026 60 375.000 Afløb / Faldstammer i wc/bad 3 stk. Støbejern, ø110 mm 1938 Der oplyses om flere problemer med utætte rør. Faldstammerne vurderes at Samlet set anbefales det ud fra en levetidsmæssig betragtning samt oplysningerne om skader, at faldstammerne skiftes snarest muligt. 2020 60 375.000 6 af 13
Afløb / Faldstammer i kælder Ikke opmålt Støbejern, ø75-110 mm 1938 Der oplyses om flere problemer med utætte rør. Faldstammerne vurderes at Samlet set anbefales det ud fra en levetidsmæssig betragtning samt oplysningerne om skader, at faldstammerne skiftes snarest muligt. 2020 60 250.000 12 loak Rottesikring Ikke opmålt Der er ikke rottesikring på faldstammer i kælder. Der er ingen oplysninger om rottesikring af det øvrige kloaksystem. - Der er ingen oplysninger om problemer. Faldsatmmer i kælder fremstår dog uden rottesikring. rottesikring af kloakkens tilslutning til det kommunale netværk efter TV-inspektion har afgjort hvor der skal sættes ind. Nye faldstammer bør forsynes med rottesikring, se pkt. 11 Afløb / Faldstammer, hvor dette er medregnet i priserne. 2020 35.000 13 Vandinstallationer oldt brugsvand - køkken 30 enh. Galvaniserede stålrør. 1938 Det oplyses at der generelt er Det anbefales at systemet mange problemer med rørene, skiftes. som fremstår med flere reparationer og vurderes at 2020 60 125.000 A Varmt brugsvand - køkken 30 enh. Galvaniserede stålrør. 1938 Det oplyses at der generelt er Det anbefales at systemet mange problemer med rørene, skiftes. som fremstår med flere reparationer og vurderes at 2020 60 125.000 A 7 af 13
oldt brugsvand - wc/bad 30 enh. Galvaniserede stålrør. 1938 Det oplyses at der generelt er Det anbefales at systemet 2020 60 125.000 A mange problemer med rørene, skiftes. som fremstår med flere reparationer og vurderes at Varmt brugsvand - wc/bad 30 enh. Galvaniserede stålrør. 1938 Det oplyses at der generelt er Det anbefales at systemet mange problemer med rørene, skiftes. som fremstår med flere reparationer og vurderes at 2020 60 125.000 A 14 Gasinstallationer 15 Ventilation Naturlig ventilation, kanaler 60 kanaler Fremstår som separate kanaler i badeværelser og køkkener. 1938 Det oplyses at der jævnligt drysser skidt og grene ned fra kanalerne i både køkkener og badeværelser. eboere støvsuger selv kanalerne så langt de kan nå med støvsugersnablen. Det oplyses desuden at der er problemer med fuglereder i aftrækshætter og kanaler, se 01 Tag. Nogle beboere beretter om skimmelproblemer i badeværelser på grund af den manglende udluftning. jævnlig rensning af kanalerne for at opretholde et sundt indeklima uden skimmelvækster. 2020 10 180.000 A 8 af 13
Naturlig ventilation, tilluft 30 enh. Der er friskluftventiler i facade mod gård til alle køkkener. Nogle steder er emhætter tilkoblet disse. 1938 Mange udvendige riste analerne renses og der skal 2020 10 20.000 fremstår ødelagt. monteres nye riste, så fugle ikke bygger rede i kanalerne. Mekanisk ventilation 1 stk / 30 enh. 16 EL Ventilation i tørrerum. Ukendt Naturlig ventilation ved åbning af vinduer. Eltavle 30 enh. Tavler i lejligheder Varierer Det oplyses at der generelt ikke er nok af strøm i lejlighederne og relæerne slår derfor hurtigt fra. 17 Øvrige bygningsdele Garagebygning 58 m² Ældre garagebygning anvendes som ekstra depotrum. Opbygget med teglstensvægge, blank mur og pudset bag på, plankespær med tagpaptag. Overflader - wc/bad 30 stk. adeværelser fremstår med badekar og terrazzogulv. Stigstrenge er sammenbygget med badekar. adekar har indstøbt sideafløb til hovedafløb. 1938 Fremstår med afskallende puds og revner i murværksfuger. 1938 Fremstår generelt slidt og udskiftningsklar. Sideafløb til badekar fremstår og oplyses gennemtæret i næsten alle badeværelser. montering af mekanisk udsugningsventilator gennem vindue. Eksisterende tavler bør opgraderes med flere grupper samt HPFI-relæer, der hvor dette mangler sådan at systemet lever op til de gældende regler og krav til nutidige anvendelse. løbende udbedring af revner og afskalninger. Løbende eftergang, udlusninger og malebehandling af træværk. renovering og modernisering af alle badeværelser. Arbejdet skal udføres sammen med vandinstallationer idet badekar er sammenbygget med disse. Det anbefales også at faldstammer i badeværelser udføres samtidigt. 2020 15 8.000 2020 125.000 2020 6 40.000 2020 30 3.000.000 9 af 13
VEDLIGEHOLDELSESUDGET Hesseløgade 44-48 = ategorier (A). Oprettende (skal) (). Afhjælpende (bør) (C). Forebyggende (kan) (F). Forbedringsforslag ygningsdel Aktivitet 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 01 Tag A Hætter og inddækninger eftergang og reparation af ødelagt hønsenet. 20.000 20.000 randkamme udbedring af skader samt løbende eftergang fremover. 15.000 15.000 02 ælder / Fundering 03 Facader / Sokkel Gade: facade 4. sal Løbende eftergang og vedligehold. 10.000 10.000 Gård: facade 4. sal Løbende eftergang og vedligehold. 10.000 10.000 A Gård: Gavl mod nr. 50 Altaner generelt 04 Vinduer Forholdet skal udbedres snarest muligt så der ikke sker uheld med nedfaldende puds. Det anbefales at der foretages stikprøvevis undersøgelse af altanernes stabilitet. 25.000 25.000 40.000 ældervinduer Vinduerne bør udskiftes inden for en kortere periode. 180.000 Gade: vinduer, boliger Vinduerne bør udskiftes inden for en kortere periode. 525.000 Gade: sålbænke gennemgang og udskiftning af ødelagte sålbænke. 31.000 Gård: vinduer, boliger Vinduerne bør udskiftes inden for en kortere periode. 525.000 Gård: sålbænke gennemgang og udskiftning af ødelagte sålbænke. 31.000 10 af 13
VEDLIGEHOLDELSESUDGET Hesseløgade 44-48 = ategorier (A). Oprettende (skal) (). Afhjælpende (bør) (C). Forebyggende (kan) (F). Forbedringsforslag ygningsdel Aktivitet 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 05 Døre Altandøre Dørene bør udskiftes inden for en kortere periode. 900.000 A Indv. døre til loftrum, brand Dørene skal forsynes med pumper snarest muligt. 26.000 A Indv. kælderdøre, brand Dørene skal forsynes med pumper snarest muligt. 26.000 06 Trapper 07 Porte / Gennemgange 08 Etageadskillelser F Etagedæk tagrum efterisolering ved indblæsning af granulat i etagedækket. 90.000 F Etagedæk over kælder efterisolering af de øvrige dele af dæk over kælder. 125.000 A Dæk over tidligere koksrum under gård. Det anbefales at rummet aflukkes og opfyldes, så der ikke er risiko for sammenstyrtning. 50.000 09 Overflader Fælles Arealer 10 Varme Anlæg Ekspansionsbeholder Ekspansionsbeholdere har en forventet levetid på 15 år. Derfor må det forventes at beholderen skal udskiftes inden for den nærmeste fremtid. 10.000 11 Afløb / Faldstammer Afløb / Faldstammer i køkken Samlet set anbefales det ud fra en levetidsmæssig betragtning samt oplysningerne om skader, at faldstammerne skiftes snarest muligt. 375.000 Afløb / Faldstammer i wc/bad Samlet set anbefales det ud fra en levetidsmæssig betragtning samt oplysningerne om skader, at faldstammerne skiftes snarest muligt. 375.000 Afløb / Faldstammer i kælder Samlet set anbefales det ud fra en levetidsmæssig betragtning samt oplysningerne om skader, at faldstammerne skiftes snarest muligt. 250.000 11 af 13
VEDLIGEHOLDELSESUDGET Hesseløgade 44-48 = ategorier (A). Oprettende (skal) (). Afhjælpende (bør) (C). Forebyggende (kan) (F). Forbedringsforslag ygningsdel Aktivitet 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 12 loak Rottesikring rottesikring af kloakkens tilslutning til det kommunale netværk efter TVinspektion har afgjort hvor der skal sættes ind. Nye faldstammer bør forsynes med rottesikring, se pkt. 11 Afløb / Faldstammer, hvor dette er medregnet i priserne. 35.000 13 Vandinstallationer A oldt brugsvand - køkken Det anbefales at systemet skiftes. 125.000 A Varmt brugsvand - køkken Det anbefales at systemet skiftes. 125.000 A oldt brugsvand - wc/bad Det anbefales at systemet skiftes. 125.000 A Varmt brugsvand - wc/bad Det anbefales at systemet skiftes. 125.000 14 Gasinstallationer 15 Ventilation A Naturlig ventilation, kanaler jævnlig rensning af kanalerne for at opretholde et sundt indeklima uden skimmelvækster. 180.000 Naturlig ventilation, tilluft analerne renses og der skal monteres nye riste, så fugle ikke bygger rede i kanalerne. 20.000 Mekanisk ventilation montering af mekanisk udsugningsventilator gennem vindue. 8.000 16 EL Eltavle Eksisterende tavler bør opgraderes med flere grupper samt HPFI-relæer, der hvor dette mangler sådan at systemet lever op til de gældende regler og krav til nutidige anvendelse. 125.000 12 af 13
VEDLIGEHOLDELSESUDGET Hesseløgade 44-48 = ategorier (A). Oprettende (skal) (). Afhjælpende (bør) (C). Forebyggende (kan) (F). Forbedringsforslag ygningsdel Aktivitet 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 17 Øvrige bygningsdele Garagebygning løbende udbedring af revner og afskalninger. Løbende eftergang, udlusninger og malebehandling af træværk. 40.000 40.000 Overflader - wc/bad renovering og modernisering af alle badeværelser. Arbejdet skal udføres sammen med vandinstallationer idet badekar er sammenbygget med disse. Det anbefales også at faldstammer i badeværelser udføres samtidigt. 3.000.000 Samlet beløb inkl. moms, i alt 356.500 7.462.500 210.500 310.500 243.500 325.500 328.500 1.115.500 213.500 320.500 268.500 yggeplads Stillads byggepladsforanstaltninger nødvendigt stillads, lift mv. 300.000 65.000 375.000 Samlet sum / år 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 A (A). Oprettende (skal) - 827.000 - - - - - 45.000 - - - (). Afhjælpende (bør) - 6.130.000 - - - - - 450.000 - - - C (C). Forebyggende (kan) 356.500 290.500 210.500 310.500 243.500 325.500 328.500 620.500 213.500 320.500 268.500 F (F). Forbedringsforslag - 215.000 - - - - - - - - - 356.500 8.137.500 210.500 310.500 243.500 325.500 328.500 1.180.500 213.500 320.500 268.500 Der skal gøres opmærksom på, at ovenstående priser er i primo 2019 priser ekskl. udgifter til rådgivning, finansiering, forsikring, byggesagsadministration, byggesagsgebyrer og andre administrative bygherreudgifter. 13 af 13