Den Gode aflevering - en "PIXI-bog" Denne "PIXI-bog" om DEN GODE AFLEVERING er udarbejdet i et samarbejde mellem Region Midtjylland og COWI. Bogen henleder opmærksomheden på temaer, giver gode råd, præsenterer værktøjer og giver eksempler, som alle kan bidrage til en god aflevering på et byggeprojekt. Med selve afleveringen som midtpunktet starter bogen ved Udbuddet og slutter med 5 års eftersynet. Hele dette forløb er opstillet i skemaform på den følgende side med angivelse af de temaer, som behandles. Skemaet er "klik-bart" så du kan blot klikke på en hovedoverskrift eller et tema og du vil blive ledt til det pågældende afsnit i "PIXI-bogen". God fornøjelse.
UDBUD UDFØRELSE AFLEVERING IBRUGTAGNING 1 ÅRSGENNEMGANG DRIFT 5 ÅRSEFTERSYN GODE RÅD: GODE RÅD: VÆRKTØJER: GODE RÅD: GODE RÅD: GODE RÅD: GODE RÅD: Fastslå om der er tale om en entreprisekontrakt efter AB92 eller ABT93, Lav en realistisk tidsplan, Indarbejd dagbod, Fastsæt delterminer, Foreskriv brug af referenceprodukter, mock ups eller referencerum, Foreskriv delafleveringer eller løbende tekniske gennemgange under udførelsen, Indarbejd førafleveringsproceduren, Beskriv retningslinjerne for tilsynet, Overvej brug af commissioning, Stil krav til struktureringen af KS og D&V materiale samt frister for dets udarbejdelse hhv. før og efter afleveringen, Husk gennemførelse af delterminer, Følg op på tilsynet, Følg op på totalentreprenørens egenkontrol, Følg op på at entreprenøren påbegynder staderegistrering mhp. afholdelse af før aflevering, Afhold en før aflevering og lav planer for udbedring, Sørg for at entreprenøren udarbejder den del af KSog D&V materialet, der kan udarbejdes før afleveringen, Nægte at modtage, Udarbejde mangellister med prissætning og strukturel planlægning, Stil krav til totalentreprenørens udførelse af sin egenkontrol, Sørg for at sætte en frist for udbedring, Ønskes udbedring ved anden entreprenør, så husk at varsle dette overfor entreprenøren når fristen for udbedring fastsættes, GODE RÅD: Strukturér entreprenørens udarbejdelse af det resterende KS og D&Vmateriale, og følg op på at frister for leveringen heraf overholdes, Følg op på slutopgørelsen, så entreprenøren hurtigst muligt kan sende en slutregning, Følg op på D&V materialet og vedligehold byggeriet, Hvis en mangel opdages, reklameres overfor entreprenøren, hvorefter der evt. kan laves en aftale om at afvente 1 årsgennemgangen, Hvis der er uenighed om, hvorvidt der er tale om en mangel, skaffer bygherren selv bevis for, at der er tale om en mangel, Forbered en liste over fundne mangler ved byggeriet, Udarbejd en mangelliste, som entreprenøren skal underskrive, Fastsæt frist for udbedring, Husk at varsle udbedring ved anden entreprenør allerede når fristen for udbedring meldes ud til den oprindelige entreprenør, Følg op på D&V materialet og vedligehold byggeriet, Hvis en mangel opdages, reklameres til entreprenøren, og der sættes en frist for udbedring, Hvis der er uenighed om, hvorvidt der er tale om en mangel, skal bygherren bevise dette, Husk at varsle udbedring ved anden entreprenør allerede når fristen for udbedring gives til den oprindelige entreprenør, Forbered liste over opdagede skjulte mangler ved byggeriet, som der allerede er reklameret over, Er der uenighed om, hvorvidt manglen er oprindelig, sørger bygherren selv for registreringen og bevisførelsen herfor, Udarbejd en mangelliste, som entreprenøren skal underskrive, Fastsæt frist for udbedring, Husk at varsle udbedring ved anden entreprenør allerede når fristen for udbedring meldes ud til den oprindelige entreprenør, OBS Risikoovergang, "PIXI-BOG" DEN GODE AFLEVERING 2/18
DEN GODE AFLEVERING INDHOLD 1 Udbud 4 1.1 Gode råd 4 2 Udførelse 8 2.1 Gode råd 8 3 Aflevering 10 3.1 Værktøjer 10 3.2 Gode råd 12 3.3 OBS 13 4 Ibrugtagning 13 4.1 Gode råd 13 5 1-årsgennemgang 14 5.1 Gode råd 14 6 Drift 16 6.1 Gode råd 16 7 5-årseftersyn 17 7.1 Gode råd 17
1 Udbud 1.1 Gode råd 1.1.1 Fastslå om der er tale om en entreprisekontrakt efter AB 92 eller ABT 93 Efter AB 92 indkalder bygherre til Afleveringsforretning (AB 92 28) Efter ABT 93 indkalder totalentreprenør til Afleveringsforretning (ABT 93 28) Bemærk at der ved Hoved- og Totalentreprise indkaldes til 1 års og 5 års eftersyn med et minimumsvarsel på 20 arbejdsdage ( 39 i både AB 92 og ABT 93) 1.1.2 Lav en realistisk tidsplan Det vil altid være til stor gavn for projektet, at der fra projektets opstart udarbejdes en realistisk projekttidsplan. Mange projekter lider under, at beslutningsprocessen frem mod projektets igangsætning har været lang (for lang), hvor man herefter søger at indhente den forbrugte tid i udførelsesfasen. Undgå, at falde i denne fælde. 1.1.3 Indarbejd dagbod Dagboden kan betragtes som et værktøj der kan anvendes når tidsplanen ikke overholdes eller når det vurderes, at det er sandsynligt, at tidsplanen ikke overholdes. Nøl ikke! men oplys, at princippet om at der vil blive modregnet dagbod hvis fristen overskrides vil blive taget i anvendelse og gør dette i det øjeblik der er begrundet mistanke om, at tidsplanen ikke vil blive overholdt. Kun på denne måde vil dagboden tjene sit egentlige formål (som pressionsmiddel) Et eksempel: I forbindelse med en totalentreprise på et komplekst byggeri blev der varslet anvendelse af dagbod i september måned, hvor aflevering af byggeriet i h.t. tidsplanen skulle ske medio maj måned det efterfølgende år. På dette tidlige tidspunkt blev det vurderet, at totalentreprenøren med det mandskab og materiel der var til rådighed på byggepladsen ikke ville kunne færdiggøre byggeriet til tiden. Ved at varsle dagbod tidligt havde totalentreprenøren mulighed for, at minimere størrelsen på en eventuel dagbod ved at konvertere "dagbods-kroner" til "forcerings-kroner" og derved minimere tab og gener for alle parter. "PIXI-BOG" DEN GODE AFLEVERING 4/18
1.1.4 Fastsæt delterminer Dagbodsprincippet styrkes ved at indlægge sanktionsgivende delterminer i tidsplanen. Det er vigtigt at gøre sig klart, at anvendelse af introduktion af dagbod og sanktionsgivende delterminer kun har en effekt og værdi i det øjeblik, man som bygherre, vitterligt vil gøre anvendelse af dagboden. Vær også opmærksom på, at for en deltermin er juridisk bindende, skal den have et klart byggeteknisk formål. Et eksempel: I forbindelse med en Hovedentreprise blev en deltermin ikke overholdt. Der blev afholdt dagbod på forsinkelsen på delterminen. Efterfølgende lykkedes det Hovedentreprenøren at indhente den samlede forsinkelse og afleverede det samlede byggeri til tiden. Bygherren havde ikke lidt tab på overskridelsen af delterminen og dagboden blev herefter eftergivet. Kommentar: Dette betragtes alt andet lige at være god skik. Dagbod bør ikke betragtes som "en mulig indtægt", men som et værktøj, der kan medvirke til at en tidstermin overholdes. 1.1.5 Foreskriv brug af referenceprodukter, mock-ups eller referencerum Mock-ups viser i en-til-en produkt, løsning og håndværksmæssig kvalitet. Lad mock-up'en stå indtil byggeriet er afleveret, da den således også kan være reference i forhold til det endelige produkt. Husk at få mock-up'en godkendt af alle parter og få dette ført til referat. Herefter kan der vanskeligt blive diskussioner om den endelige udførelse. Referenceprodukter er væsentlige, især for offentlige bygherrer, som i projektet ikke må angive specifikke produkter. Derfor vil referenceprodukter være en godt og væsentligt værktøj så tidligt i udførelsesfasen som muligt. Referencerum er vel tæt på at være den ultimative mock-up. Her er det også muligt at angive rummets funktioner som reference. 1.1.6 Foreskriv delafleveringer eller løbende tekniske gennemgange under udførelsen Bemærk, at en delaflevering, såfremt den afholdes jf. AB92/ABT93 vil medføre, at efterfølgende nedskrivning af entreprisegaranti samt afholdelse af 1 års og 5 års eftersyn vil udspringe af afleveringsdatoen for delafleveringen. Bemærk også, at bygherren overtager ansvaret for det som har været til genstand for delafleveringen. "PIXI-BOG" DEN GODE AFLEVERING 5/18
Ved teknisk gennemgang vedbliver det kontraktuelle ansvar hos entreprenøren medmindre andet aftales. Teknisk gennemgang er alt andet lige at foretrække frem for del-aflevering men er således ikke en aflevering iht. AB 92/ABT 93. Fælles for både delaflevering og tekniske gennemgange gælder det, at etaper i et byggeri løbende kan afsluttes. Dette vil være positivt i forhold til fremdrift og en eventuel rullende ibrugtagning. Ved ibrugtagnings skal ansvarsforhold til det som tages i brug være aftalt på forhånd. 1.1.7 Indarbejd før-afleveringsproceduren Ved en før-aflevering demonstrerer entreprenøren, at han er klar til at aflevere og bygherren (og rådgivere) demonstrerer at han er klar til at modtage byggeriet. Det er væsentligt, at før-afleveringen er bevidst indarbejdet i tidsplanen der skal være afsat tid til processen, for at den har værdi. Vær bevidst om, at en før-aflevering ikke er den endelige aflevering, dvs. byggeriet er ikke færdig til aflevering endnu. Men angiv, at der i forbindelse med førafleveringen skal foreligge en stade-rapport samt en plan for færdiggørelsen frem til den endelige aflevering. Før-afleveringen giver et godt fingerpeg om "vi når det" og den kan også danne en form for reference (sen mock-up eller "referencerum") for den endelige kvalitet i byggeriet. Henvisninger: Bygherreforeningens "Introduktion til Ny Afleveringsproces" Afleveringsprocessen baseret på anvendelsen af Før-aflevering beskrives (Hele publikationen) 1.1.8 Beskriv retningslinjerne for tilsynet Især ved Totalentrepriser anbefales det, at der beskrives retningslinjer for tilsynet under udførelsen. Ofte vil Totalentreprenøren selv forestå også fagtilsynet. Stil derfor i udbudsmaterialet krav om, at de rådgivere, der har foretaget projekteringen også skal stå for fagtilsynet. 1.1.9 Overvej brug af commissioning Ved byggerier af en vis størrelse eller med en vis installationsteknisk kompleksitet anbefales det, at der i udbudsprojektet beskrives en hvorledes idriftsætning (commissioning) skal gennemføres. Også i denne sammenhæng er det vigtigt, at der er afsat tid i tidsplanen til at gennemføre en commissioning-proces. Overvej, om commissioning kan gennemføres inden aflevering. Der kan være tilfælde, hvor commissioning først kan udføres endeligt, når bygningen er i drift. Det er oplagt, at commissioning ligeledes indarbejdes som en post i tilbudslisten. "PIXI-BOG" DEN GODE AFLEVERING 6/18
1.1.10 Stil krav til struktureringen af KS- og D&V-materiale samt frister for dets udarbejdelse hhv. før og efter afleveringen Husk, at Kvalitetssikring der er lavet "pr efterkrav" ikke har nogen værdi! KS skal udføres løbende for at medvirke til, at kvaliteten i byggeriet sikres. Kontrollér KS i forbindelse med byggemøder som minimum. Få evt. KS-proceduren prissat i tilbudslisterne. På denne måde kan der på en synlig måde trækkes a conto på udført KS hvilket betyder, at der også, lige så synligt, kan ske tilbagehold i det tilfælde, at KS ikke er udført eller ajourført. Beskriv en struktur for KS-systemet i udbudsmaterialet hav fokus på, at strukturen bliver operationel hverken for lidt eller for meget. Beskriv en struktur for hvorledes drifts- og vedligeholdsmateriale skal afleveres i udbudsmaterialet. Beskriv også i hvilket format oplysninger / data ønskes afleveret dette i forhold til om D&V-data skal tilføjes et eventuelt Facility Management System. "PIXI-BOG" DEN GODE AFLEVERING 7/18
2 Udførelse 2.1 Gode råd 2.1.1 Husk gennemførelse af delterminer Håndhæv de delterminer, der er indarbejdet i tidsplanen. Vær bevidst om målet med de fastsatte delterminer f.eks. kan en deltermin være "Tæt klimaskærm", hvor efterfølgende aktiviteter vil være meget afhængige af at bygningen er tæt og f.eks. kan opvarmes. Vær opmærksom på, at betydningen af delterminer kan være afhængige af årstiderne (nedbør, temperatur, vind m.v.) 2.1.2 Følg op på tilsynet Et godt Fagtilsyn vil bidrage til at minimere fejl og højne kvaliteten af det udførte arbejde. 2.1.3 Følg op på totalentreprenørens egenkontrol Vær meget opmærksom på, at ved totalentrepriser skal totalentreprenøren udføre byggeledelsen og fagtilsynet. I mange tilfælde vælger totalentreprenøren at lade både byggeledelse og fagtilsyn udføre af egne medarbejdere og ikke lade fag tilsynet udføre af totalentreprenørens rådgivere, som har projekteret byggeriet. Dette anses for at være en meget stor svaghed ved totalentreprisen. I totalentrepriseudbuddet kan der evt. stilles krav om, at de projekterende skal forestå fagtilsynet. 2.1.4 Følg op på at entreprenøren påbegynder staderegistrering mhp. afholdelse af før-aflevering Send i god tid klare signaler om, at der skal gennemføres en før-aflevering. Henled opmærksomheden på, at der i forbindelse med før-afleveringen skal foreligge en stade-rapport. 2.1.5 Afhold en før-aflevering og lav planer for udbedring Gennemfør før-afleveringen som planlagt og sørg for, at umiddelbart efter førafleveringen foreligger en plan for færdiggørelsen frem til den endelige aflevering. Hvis der er konstateret væsentlige mangler eller afvigelser bør der følges op på disse i perioden frem mod den endelige aflevering. Det ultimative mål med en før-afleveringer er "0 mangler" ved den endelige aflevering. Henvisninger: "PIXI-BOG" DEN GODE AFLEVERING 8/18
Ydelsesbeskrivelserne (FRI og Danske ARK) Bygherrerådgivning 2013 Bygherrerådgiverens rolle ved aflevering beskrives i Afsnit 2.5.1 Før-aflevering nævnes i Afsnit 7.56 Bygherreforeningens "Introduktion til Ny Afleveringsproces Afleveringsprocessen baseret på anvendelsen af Før-aflevering beskrives (Hele publikationen) 2.1.6 Sørg for at entreprenøren udarbejder den del af KS- og D&V-materialet, der kan udarbejdes før afleveringen Indarbejd evt. aflevering af KS- og D&V-materiale som et element i en føraflevering. I mange tilfælde ender det med, at blive en langtrukken proces at få udleveret både KS- og D&V-materialet og ikke mindst at få det udleveret i det specificerede omfang og format. "PIXI-BOG" DEN GODE AFLEVERING 9/18
3 Aflevering 3.1 Værktøjer 3.1.1 Nægte at modtage Hvis der konstateres væsentlige mangler eller er antallet af mangler er så mange, at bygningen ikke kan tages i brug, vil det kunne anses for at være en væsentlig mangel dvs. at bygherren kan nægte at modtage byggeriet. Dette værktøj kan styrkes betragteligt, hvis man på et tidligt tidspunkt i processen oplyser, at man netop vil nægte at modtage byggeriet i en sådan situation. Problemstilling: I langt de fleste tilfælde står man som offentlig bygherre med mange og vigtige brugere der skal huses i det færdige byggeri. Derfor vil man være tilbøjelig til at modtage og ibrugtage byggeriet, også selvom der skulle være væsentlige mangler. Overvej denne situation meget nøje. Det er i langt de fleste tilfælde både meget tidskrævende og omkostningskrævende at udbedre væsentlige og mange mangler når byggeriet er taget i brug. Og det vil være til megen gene for brugerne. Endvidere kan der opstå diskussioner om hvem der er skyld i nogle mangler, når først brugerne er flyttet ind. 3.1.2 Udarbejde mangellister med prissætning af strukturel planlægning Sørg for, at der udarbejdes detaljerede og velstrukturerede mangellister. Hver enkelt mangel skal fremgå af listerne og det skal fremgår tydeligt, hvor den enkelte mangel er placeret ligesom manglens omfang skal være entydig. Pas på med at lade en type mangel "generalisere" på mangellisten dette kan medføre, at der opstår tvivl en generaliseret mangel ligesom placering af den enkelte mangel ikke vil fremstå entydig. Hvis entreprenøren ikke overholder sin pligt til at udbedre mangler, vil en detaljeret og struktureret mangelliste danne et godt grundlag for indhentning af pris på udbedringen af anden entreprenør. Hvis bygherren efter udløbet af den aftalte frist eller efter af have modtaget entreprenørens meddelelse om, at afhjælpning har fundet sted mener, at manglerne ikke er afhjulpet, skal bygherren inden 10 arbejdsdage skriftlig meddele entreprenøren, hvilke mangler, der stadig påberåbes. Afhjælper entreprenøren herefter ikke straks de påviste mangler, har bygherren ret til af lade dem udbedre for entreprenørens regning eller kræve afslag i entreprisesummen. I en sådan situation må man påregne, at der opstår en tvist, som kan ende i Syn og Skøn. I den situation står man som bygherre stærkt med detaljerede mangellister. "PIXI-BOG" DEN GODE AFLEVERING 10/18
Bemærk, at entreprenøren kun har afhjælpningspligt for en mangel, hvis der er blevet reklameret på det tidspunkt hvor manglen burde have været opdaget! Derfor at det afgørende, at alle synlige mangler bliver registreret i forbindelse med afleveringsforretningen. Overvej at anvende Digitale værktøjer til aflevering. Der findes et udvalg af systemer på markedet, hvor bl.a. Byggeweb tilbyder denne facilitet. Henvisninger: AB 92 og ABT 93 Aflevering beskrives i AB 92 og ABT 93 i Kapitel F. Mangel-begrebet beskrives i AB 92 og ABT 93 i Kapitel G. Ydelsesbeskrivelserne (FRI og Danske ARK) Byggeri og Planlægning 2012 Aflevering beskrives i Afsnit 4.1.1 Mangellister og mangeludbedring beskrives i Afsnit 4.2.1 Digital aflevering beskrives i Afsnit 8.7 Bygherrerådgivning 2013 Bygherrerådgiverens rolle ved aflevering beskrives i Afsnit 2.5.1 Før-aflevering nævnes i Afsnit 7.56 Bygherrevejledning 2008 Aflevering beskrives i Afsnit 9.1 Afhjælpning af mangler beskrives i Afsnit 9.2 Byggeregulativ for Region Midtjylland Aflevering og mangler nævnes i Afsnit 3.2 (FASE 7 Udførelse) Bygherreforeningens "Introduktion til Ny Afleveringsproces" Afleveringsprocessen baseret på anvendelsen af Før-aflevering beskrives (Hele publikationen) 3.1.3 Stil krav til totalentreprenørens udførelse af sin egenkontrol Vær opmærksom på, at en ved totalentreprise (og evt. hovedentreprise hvis der er stillet krav herom) skal entreprenøren forestå mangelgennemgang og udbedring i forhold til underentreprenører. Det skal derfor sikres, at mangellistesystematikken videreføres ned til underentreprenørerne. "PIXI-BOG" DEN GODE AFLEVERING 11/18
3.1.4 Sørg for at sætte en frist for udbedring Fastsæt altid en tidsfrist for udbedring af mangler. Fristen skal være både rimelig og realistisk. Dette understøtter udbedringsprocessen og man står stærkere såfremt der skulle opstå en tvist i forhold til mangeludbedringen Husk at efter entreprenørens færdigmelding af mangeludbedringen, at påpege hvilke mangler der evt. ikke er udbedret, eller udbedret tilfredsstillende, senest 10 arbejdsdage efter entreprenørens færdigmelding af de udbedrede mangler. 3.1.5 Ønskes udbedring ved anden entreprenør, så husk at varsle dette skriftligt over for entreprenøren når fristen for udbedring fastsættes Såfremt der ses den mindste risiko for, at antallet af mangler bliver stort, anbefales det, at der i forbindelse med afleveringsforretningen og dertil hørende mangelliste foruden fastsættelse af rimelig tid til afhjælpning af mangler også varsler, at såfremt denne tidsfrist overskrides, vil resterende mangler blive udbedret af anden entreprenør. En sådan varsling kan, i sig selv, være et incitament for entreprenøren til at få afsluttet mangelafhjælpningen inden for den givne tidsfrist. Et eksempel: Et skolebyggeri opført i totalentreprise afleveres med en mangelliste, der underskrives af totalentreprenøren. Grundet omstændigheder hos totalentreprenøren sker der skift i totalentreprenørens bemanding på den aktuelle sag og mangeludbedringen trækker ud og går til sidst helt i stå. Det varsles over for totalentreprenøren, at manglerne vil blive udbedret af anden entreprenør for totalentreprenørens regning og der foretages tilbagehold i betalingerne til totalentreprenøren. Sideløbende udarbejder bygherrens bygherrerådgiver en stadeopgørelse med nye detaljerede og beskrivende mangellister som kan danne grundlag for indhentning af tilbud på udbedring af de resterende mangler. Prissætningen af mangeludbedringen har således været i konkurrence, hvilket stiller bygherren meget stærkere i en efterfølgende tvist. Herefter udbedres resterende mangler af anden entreprenør som varslet. 3.2 Gode råd 3.2.1 Strukturér entreprenørens udarbejdelse af det resterende KS- og D&V-materiale, og følg op på at frister for leveringen heraf overholdes Vær opmærksom på, at manglende aflevering af KS- og D&V-materiale er en mangel på lige fod med alle øvrige mangler. Slutrate bør ikke udbetales før KS- og D&V-materiale er afleveret som foreskrevet og aftalt. "PIXI-BOG" DEN GODE AFLEVERING 12/18
3.2.2 Følg op på slutopgørelsen, så entreprenøren hurtigst muligt kan sende en slutregning Medvirk til, at alle opgørelser kan afklares hurtigst muligt efter aflevering af byggeriet. Det er vigtigt at man sikrer sig, at der modtages en slutfaktura med denne benævnelse for på denne måde at sikre, at der ikke kan fremsendes yderligere betalingsbegæringer på den aktuelle byggesag. Såfremt der i processen er indgået aftale om ekstraarbejder er det væsentligt, at der stringent er lavet skriftlige aftaler om disse. 3.3 OBS 3.3.1 Risikoovergang Efter aflevering overgår risikoen for arbejdet fra entreprenør til bygherre. Ud over, at bygherren overtager ansvaret for byggeriet, betyder det også, at risikoen for bevisog registreringspligten overgår til bygherren, i tilfælde af, at der opdages nye mangler (det gør der stort set altid). 4 Ibrugtagning 4.1 Gode råd 4.1.1 Følg op på D&V-materialet og vedligehold byggeriet Det er altid vigtigt, at der praktiseres et systematisk løbende vedligehold. Men især i 1. driftsår er det vigtigt for at imødegå, at eventuelle reklamationer kan afvises med henvisning til manglende vedligehold. 4.1.2 Hvis en mangel opdages, reklameres straks over for entreprenøren, hvorefter der evt. kan laves en aftale om at afvente 1-årsgennemgang Hvis en mangel opdages skal der straks reklameres til den entreprenør, hvormed der er skrevet kontrakt. Det er ikke tilstrækkeligt, at reklamere til en underentreprenør! Dette sker ofte ved reklamationer på især tekniske installationer men en hoved- eller totalentreprenør kan frasige sig ansvaret for reklamationen, hvis denne ikke er rettet direkte til kontraktholderen. Entreprenøren har kun afhjælpningspligt for en mangel, hvis der er blevet reklameret på det tidspunkt hvor manglen burde have været opdaget! HUSK at den 5-årige reklamationsfrist i AB92 og ABT93 gælder sideløbende med reglerne om forældelse i forældelsesloven. Forældelsesfristen gælder fra den dag, hvor bygherren fik eller burde have fået kendskab til sit krav (skjulte mangler). Forældelsesfristen løber parallelt, og begynder på det tidspunkt, hvor bygherren fik kendskab til manglen. F.eks. ved 1-års gennemgangen. Det betyder, at bygherrens "PIXI-BOG" DEN GODE AFLEVERING 13/18
krav på mangelafhjælpning bliver forældet år 4 efter afleveringen. Forældelsesreglen i AB 92/ABT93 vil fortsat kunne gøres glædende, idet der ikke er gået 5 år siden aflevering. Bygherren kan i ovenstående eksempel dog stadigvæk risikere at kravet er fortabt ved passivitet, men kravet vil i hvert fald ikke være forældet. I forlængelse af en reklamation kan det aftales med entreprenøren, at udbedring af manglen kan afvente 1 års eftersynet hvis dette anses for at være rationelt. En sådan aftale skal være skriftlig. I en situation, hvor der konstateres en større mængde mangler, anbefales det, at udarbejde nye mangellister. Manglerne kan eventuelt kategoriseres. Et eksempel: Efter aflevering af en totalentreprise blev der løbende registreret en stor mængde nye mangler. Der blev aftalt en procedure med totalentreprenøren, hvor den enkelte mangel blev kategoriseret til en af følgende 3 kategorier: Rød kategori = Udbedring straks Blå kategori = Udbedring af akkumulerede mangler hver 3. måned. Grøn kategori = Udbedring afventer 1 års eftersyn 4.1.3 Hvis der er uenighed om, hvorvidt der er tale om en mangel, skaffer bygherren selv bevis for, at der er tale om en mangel Efter afleveringsforretningen er det bygherren der bærer bevisbyrden for, at der ved en reklamation er tale om en mangel. 5 1-årsgennemgang 5.1 Gode råd 5.1.1 Forbered en liste over fundne mangler ved byggeriet Bygherren foretager en grundig gennemgang af byggeriet, hvor alle synlige og konstaterbare forhold registreres. Vær opmærksom på, at det er bygherren der bærer bevisbyrden for om en reklamation er en mangel. Tydelig og entydig fotodokumentation er et rigtig godt værktøj. Et godt råd er, at fremsende fotodokumentationen pr e-mail af hensyn til tidsfastsættelse af dokumentationen. Bygherren indkalder til 1 års eftersynet. Bemærk varslingsfrister angivet i AB92 / ABT93 37. Bemærk her, at 1-års eftersynet skal finde sted senest 1 år efter afleveringen. "PIXI-BOG" DEN GODE AFLEVERING 14/18
5.1.2 Udarbejd en mangelliste som entreprenøren skal underskrive Sørg for, at der udarbejdes detaljerede og velstrukturerede mangellister. Hver enkelt mangel skal fremgå af listerne og det skal fremgår tydeligt, hvor den enkelte mangel er placeret ligesom manglens omfang skal være entydig. Pas på med at lade en type mangel "generalisere" på mangellisten dette kan medføre, at der opstår tvivl en generaliseret mangel ligesom placering af den enkelte mangel ikke vil fremstå entydig. Hvis entreprenøren ikke overholder sin pligt til at udbedre mangler, vil en detaljeret og struktureret mangelliste danne et godt grundlag for indhentning af pris på udbedringen af anden entreprenør. I en sådan situation må man påregne, at der opstår en tvist, som kan ende i Syn og Skøn. I den situation står man som bygherre stærkere med detaljerede mangellister. Bemærk, at entreprenøren kun har afhjælpningspligt for en mangel, hvis der er blevet reklameret på det tidspunkt hvor manglen burde have været opdaget. Derfor er det afgørende, at alle synlige mangler bliver registreret i forbindelse med afleveringsforretningen, og indtil 1-årsgennemgangen. Bemærk, at efter 1 års eftersynet kan der kun reklameres over skjulte fejl og mangler. Derfor er det helt essentielt, at alle synlige og konstaterbare forhold registreres. Efter 1 års eftersynet fortabes retten til få udbedret synlige mangler. 5.1.3 Fastsæt frist for udbedring Fastsæt altid en tidsfrist for udbedring af mangler. Fristen skal være både rimelig og realistisk. Dette understøtter udbedringsprocessen og man står stærkere såfremt der skulle opstå en tvist i forhold til mangeludbedringen. 5.1.4 Husk at varsle udbedring ved anden entreprenør allerede når fristen for udbedring meldes ud til den oprindelige entreprenør Sammen med fastsættelsen af en frist for udbedring af mangler skal det samtidig meddeles, at såfremt denne tidsfrist overskrides, vil resterende mangler blive udbedret af anden entreprenør. En sådan varsling kan, i sig selv, være et incitament for entreprenøren til at få afsluttet mangelafhjælpningen inden for den givne tidsfrist. "PIXI-BOG" DEN GODE AFLEVERING 15/18
6 Drift 6.1 Gode råd 6.1.1 Følg op på D&V-materialet og vedligehold byggeriet Det er altid vigtigt, at der praktiseres et systematisk løbende vedligehold. Dette er vigtigt for at imødegå, at eventuelle reklamationer kan afvises med henvisning til manglende vedligehold. Bemærk, at efter 1. drifts år kan der alene reklameres over skjulte fejl og mangler. 6.1.2 Hvis en mangel opdages, reklameres til entreprenøren, og der sættes en frist for udbedring Hvis en skjult mangel opdages skal der umiddelbart efter den opdages, reklameres til den entreprenør, hvormed der er skrevet kontrakt. Det er ikke tilstrækkeligt, at reklamere til en underentreprenør! Dette sker ofte ved reklamationer på især tekniske installationer men en hoved- eller totalentreprenør kan frasige sig ansvaret for reklamationen, hvis denne ikke er rettet direkte til kontraktholderen. Entreprenøren har kun afhjælpningspligt for en mangel, hvis der er blevet reklameret på det tidspunkt hvor manglen burde have været opdaget. 6.1.3 Hvis der er uenighed om, hvorvidt der er tale om en mangel, skal bygherren bevise dette Efter afleveringsforretningen er det bygherren der bærer bevisbyrden for, der ved en reklamation er tale om en skjult mangel. 6.1.4 Husk at varsle udbedring ved anden entreprenør allerede når fristen for udbedring gives til den oprindelige entreprenør Sammen med fastsættelsen af en frist for udbedring af mangler skal det samtidig meddeles, at såfremt denne tidsfrist overskrides, vil resterende mangler blive udbedret af anden entreprenør. En sådan varsling kan, i sig selv, være et incitament for entreprenøren til at få afsluttet mangelafhjælpningen inden for den givne tidsfrist. "PIXI-BOG" DEN GODE AFLEVERING 16/18
7 5-årseftersyn 7.1 Gode råd 7.1.1 Forbered en liste over opdagede skjulte mangler ved byggeriet, som der allerede er reklameret over Bygherren foretager en gennemgang af byggeriet, med fokus på om der skulle være tegn på eventuelle skjulte fejl som ikke tidligere er blevet registreret og reklameret over. Vær opmærksom på, at det er bygherren der bærer bevisbyrden for om en reklamation er en skjult mangel. Foto-dokumentation er et rigtig godt værktøj. Det anbefales, at der på mangellisten tilføjes de skjulte mangler der i perioden er reklameret over. Det anføres, om disse mangler er udbedret. Bygherren indkalder til 5 års eftersynet. Bemærk varslingsfrister angivet i AB92 / ABT93 38. Bemærk her, at 5-års eftersynet skal finde sted senest 30 arbejdsdage før udløbet af en periode på 5 år efter afleveringen. 7.1.2 Er der uenighed om, hvorvidt manglen er oprindelig, sørger bygherren selv for registreringen og bevisførelsen herfor Efter afleveringsforretningen er det bygherren der bærer bevisbyrden for, at der ved en reklamation er tale om en skjult mangel. Bemærk, at efter 5 års periodens udløb, ophører retten til reklamation. 7.1.3 Udarbejd en mangelliste, som entreprenøren skal underskrive Sørg for, at der udarbejdes detaljerede og velstrukturerede mangellister. Hver enkelt mangel skal fremgå af listerne og det skal fremgår tydeligt, hvor den enkelte mangel er placeret ligesom manglens omfang skal være entydig. Hvis entreprenøren ikke overholder sin pligt til at udbedre mangler, vil en detaljeret og struktureret mangelliste danne et godt grundlag for indhentning af pris på udbedringen af anden entreprenør. I en sådan situation må man påregne, at der opstår en tvist, som kan ende i Syn og Skøn. I den situation står man som bygherre stærkt med detaljerede mangellister. Bemærk, at entreprenøren efter 1 års eftersynet kun har afhjælpningspligt for skjulte fejl og mangler, og dette kun hvis der er blevet reklameret på det tidspunkt hvor manglen burde have været opdaget. Bemærk, at efter 1 års eftersynet kan der kun reklameres over skjulte fejl og mangler. Derfor er det helt essentielt, at alle synlige og konstaterbare forhold registreres "PIXI-BOG" DEN GODE AFLEVERING 17/18
inden eller senest ved 1 års eftersynet. Efter 1 års eftersynet fortabes retten til få udbedret synlige mangler. 7.1.4 Fastsæt frist for udbedring Fastsæt altid en tidsfrist for udbedring af mangler. Fristen skal være både rimelig og realistisk. Dette understøtter udbedringsprocessen og man står stærkere, såfremt der skulle opstå en tvist i forhold til mangeludbedringen 7.1.5 Husk at varsle udbedring ved anden entreprenør allerede når fristen for udbedring meldes ud til den oprindelige entreprenør Såfremt der ses den mindste risiko for, at antallet af mangler bliver stort, anbefales det, at der i forbindelse med 5 års gennemgangen og dertil hørende mangelliste foruden fastsættelse af rimelig tid til afhjælpning af mangler også varsler, at såfremt denne tidsfrist overskrides, vil resterende mangler blive udbedret af anden entreprenør. En sådan varsling kan, i sig selv, være et incitament for entreprenøren til at få afsluttet mangelafhjælpningen inden for den givne tidsfrist. "PIXI-BOG" DEN GODE AFLEVERING 18/18