Lokalplan nr. 221 For et område til boligformål ved Birkmosevej, Videbæk. Ringkøbing-Skjern Kommune 20. maj 2008
Lokalplanen er udarbejdet af Landinspektørcentret Vest, Østergade 112, 6900 Skjern i samarbejde med Ringkøbing-Skjern Kommunes, planafdeling. Nærmere oplysninger Ringkøbing-Skjern Kommune Planlægning Ved Fjorden 6, 6950 Ringkøbing Planlægger: Peder Ostersen, tlf. 9974 1079 Forsidebilledet viser Lokalplanområdet ved Herborg Bakker, Videbæk
Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 221 Boliger, Birkmosevej, Videbæk Vejledning Hvad er en lokalplan?... side 4 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål... side 5 Lokalplanområdet... side 5 Lokalplanområdets omgivelser... side 5 Lokalplanens indhold... side 5 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning... side 5 Miljøvurdering... side 7 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder... side 9 Servitutter... side 9 Planbestemmelser Indledning... side 11 1. Formål... side 12 2. Område og zonestatus... side 12 3. Arealanvendelse... side 12 4. Udstykning... side 13 5. Bebyggelsens placering og omfang... side 13 6. Bebyggelsens udseende... side 14 7. Ubebyggede arealer... side 16 8. Veje, stier og parkering... side 16 9. Tekniske anlæg... side 18 10. Miljø... side 18 11. Grundejerforening... side 18 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug... side 19 13. Lokalplan og byplanvedtægt... side 19 14. Servitutter... side 19 15 Retsvirkninger... side 19 Vedtagelse... side 21 Offentlig bekendtgørelse... side 21 Tinglysning... side 22 Bilag Matrikelkort... Bilag 1 Eksisterende forhold... Bilag 2 Arealanvendelse... Bilag 3 Ringkøbing-Skjern Kommune 3
Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. Bilag: Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Eksisterende forhold, der viser, hvorledes området er disponeret ved udarbejdelsen af lokalplanforslaget Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne som er bindende. I tilfælde der er uoverensstemmelse mellem kort og bestemmelserne, så er det teksten, der er bindende. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen. Kommuneplantillæg Lokalplanen kræver, at der udarbejdes kommuneplantillæg, idet lokalplanområdet ligger udenfor kommuneplangrænsen fra 1997. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. 4 Ringkøbing-Skjern Kommune
Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål Baggrunden for lokalplanudarbejdelsen er, at der i Videbæk er behov for nyt boligområde. Formålet med lokalplanen er at igangsætte yderligere byudvikling mod vest og at udfylde området mellem Højgårdsvej og det fredede område Herborg Bakker med en åben-lav boligbebyggelse. Adgangen til lokalplanområdet skal ske fra kommunevejen, Birkmosevej. Bebyggelsen kommer til at bestå af ca. 30 boliger, 15 syd for Birkmosevej og 15 nord for Birkmosevej. Det er endvidere planens formål, at sikre at området udvikles ud fra bæredygtige principper, økonomisk som miljømæssigt i både planlægningen, opførelsen og senere drift af området. Lokalplanen skal desuden sikre, at områdets eksisterende landskabelige kvaliteter bevares, fremhæves og underbygges. Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger umiddelbart nord for et eksisterende nyudstykket boligområde ved Højgårdsvej og vest for et fredet område ved Herborg Bakker Adgangen til lokalplanområdet foregår fra Birkmosevej. Lokalplanområdet er på ca. 36.000 m 2. Området er i landzone og overføres med vedtagelsen af lokalplane til byzone. Lokalplanområdets omgivelser Lokalplanområdet afgrænses mod nord og øst af skov, som indgår i en fredning fra 1982 kaldet Herborg Bakker. Mod syd er afgrænsningen et bebygget boligområde. Mod vest er afgrænsningen et landbrugsområde og et nedlagt landbrug. Der er mindst 500 m til nærmeste landbrug med animalsk produktion. Lokalplanens indhold Lokalplanen udlægger området til boligformål med gode stiforbindelser til skole, idrætscenter, handelssteder i Videbæk by og de grønne områder ved Herborg Bakker og Herborg Bæk. Afstanden til Videbæk bymidte er 2 km. Lokalplanen sikre adgang til de rekreative områder ved Herborg. Bebyggelse Planen udlægger området til boligbebyggelse i form af parcelhusgrunde i varieret størrelse spændende fra ca. 950 m 2 til ca. 1350 m 2. Udstykningen giver mulighed for ca. 30 parcelhusgrunde. Lokalplanen giver mulighed for opførelse af fritliggende boliger i max. 1 etage. Lokalplanen sikrer udlæg af 2 centrale lege- og opholdsområder. Veje og stier Der etableres kørende adgang ind i området via 2 adgangsveje fra Birkmosevej. Boligvejene udlægges i henholdsvis 8 m og 10 m bredde. Adgangsveje og boligveje afsluttes med vendepladser. Inden for lokalplanens område etableres stier som forbinder området og der etableres adgangsti til offentlig sti i det fredede område ved Herborg Bakker øst for lokalplanområdet. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Landsplandirektiv/Regionplan 2005 for tidligere Ringkøbing Amt Lokalplanområdet ligger indenfor Regionplan 2005 s byvækstgrænse og indenfor et område med drikkevandsinteresser. Lokalplanområdet er ligeledes udpeget som landskabsområde. Herborg Bakker, som grænser op til lokalplanområdet, er udpeget som særligt værdifuldt kulturmiljøområde. Landskabsområde Landskabelige værdier er primært de visuelle oplevelser man kan få i landskabet. Landskabsoplevelsen kan være sammensat af forskellige landskabselementer; terræn, beplantning, farver, fysisk struktur, udsigter o.lign. I landskabsområder skal der i særlig grad tages hensyn til landskabelige værdier og det kan gøres 5
Redegørelse ved at vurdere projektets indflydelse på landskabets værdier. Landskabet er et karakteristisk og egnstypisk jordbrugsområde. Hegn langs markskel er plantet således at de skaber læ for den fremherskende vestenvind. Mod øst og mod nord grænser jordbrugsområdet op mod et eksisterende skovområde og fredet område - -Herborg Bakker. Mod vest afgrænses lokalplanområdet af beplantning mod naboejendomme. Den del af jordbrugsområdet som danner grundlag I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen er der sket en besigtigelse af diget. Ved besigtigelsen blev det konkluderet, at diget indgår i den naturlige terrænforskel mellem boliggrundene og det fredede skovareal mod øst. Diget er dermed ikke synligt, når man ser fra vest mod øst. Diget set fra øst mod vest er markeret i terrænet med en synlig højde på Landskabsområde omkring lokalplanområdet. for lokalplanområdet er udlagt som græsareal og uden karakteristiske hegn med markskel. Terrænet i den nordøstlige del af lokalplanområdet er beliggende i ca. kote 50, mens den sydvestligste del af lokalplanområdet er beliggende i ca. kote 36. Terrænet er således forholdsvis skrånende mod sydvest. Det er især landskabets store terrænforskel inden for lokalplanens område, som er kendetegnet af væsentlige landskabelige og rekreative kvaliteter, som med lokalplanen skal sikres og underbygges i et samspil mellem kommende bebyggelse og landskabets kvaliteter. Beskyttet jorddige I skellet mod øst er der et beskyttet jorddige som er omfattet af Museumsloven 29a. Efter vedtagelsen af lokalplanen vil en del af diget være beliggende i byzone, men da diget afgrænser lokalplanområdet mod landzone, vil diget fortsat være beskyttet af museumsloven, også den del af diget, der ligger i byzone. Ca. placering af diget i marken. 25-30 cm. I lokalplanen er der pålagt en 7 m bred byggelinie ind mod det fredede område mod øst. Ud fra ovennævnte betragtninger vil diget ikke blive berørt, da der er en niveauforskel mellem boliggrundene og skovarealet. Kommuneplanen Lokalplanområdet er i Strategi for Kommuneplanlægning og lokal Agenda 21, vedtaget af tidligere Videbæk Kommune den 10.08.2004 medtaget som boligudbygningsområde i tilknytning til det fredede område ved Herborg Bakker. Udbygningen er en naturlig fortsættelse af udbygningen syd for lokalplanområdet. Lokalplanområdet er ikke omfattet af tidligere Videbæk Kommunes Kommuneplan 1997. Samtidig med fremlæggelse af lokalplanforslaget, Fremlægges et forslag til kommuneplantillæg nr. 31. Kommuneplantillægget overfører lokalplanområdet til boligområde VB 35. Se kortskitse 1. Detailhandel Lokalplanområdet er beliggende uden for lokalcentret for detailhandel i Videbæk by. 6
Redegørelse Kortskitse 1. Museumsforhold Findes der under jordarbejde spor af fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til kulturministeriet eller det nærmeste statslige eller statsanerkendte kulturhistoriske museum. Udgiften til den arkæologiske undersøgelse afholdes af den, for hvis regning jordarbejdet udføres. Hvis man vil have afklaret, om der er risiko for at støde på fortidsminder i forbindelse med jordarbejder med deraf følgende forsinkelser, udgifter m.v., kan man efter aftale med et museum få foretaget en forundersøgelse af arealet. Område overføres fra landområde til boligområde VB35. Miljøforhold: Opvarmning Der vil blive udarbejdet projektforslag med hensyn til varmeforsyningen for lokalplanområdet, som vil blive fremsendt til godkendelse i Byrådet. Kloakering Området er beliggende nord for område VB30 som foreskriver et separat kloaksystem. Spildevandsplanen ændres i overensstemmelse med lokalplanen. Naturbeskyttelsesloven Lokalplanområdet er beliggende inden for skovbyggelinien, jf. Naturbeskyttelseslovens 17. Det betyder, at der ikke må placeres bebyggelse, campingvogne og lignende inden for en afstand af 300 m fra eksisterende skov. Skoven var oprindelig på 1 ha, men efter opkøb i begyndelsen af 2006 af yderligere privatejet skov er den kommunale skov sammenlagt på ca. 3 ha. Skovbyggelinie søges ophævet inden for lokalplanens område på del af matr. nr. 5z, Herborg by, Herborg. Jordforurening Tidligere Ringkøbing Amt har ikke noteret forurening inden for lokalplanområdet. Støjforhold Det forventes ikke at lokalplanområdet kan udsættes for utilfredsstillende støj. Støjniveau fra trafik må ikke overstige 55dB(A) på udendørs opholdsarealer. Ved gennemførelse af en større forundersøgelse afholdes udgiften af den, for hvis regning et jordarbejde skal udføres. Arbejdet kan først iværksættes efter samtykke fra den pågældende. Kulturministeren kan i særlige tilfælde yde tilskud til en sådan forundersøgelse. Miljøvurdering Folketinget har vedtaget lov om miljøvurdering af planer og programmer, som trådte i kraft den 21. juli 2004. Loven fastlægger, at alle fysiske planer skal indeholde en miljøvurdering, hvis planen skønnes at kunne: 1. påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt, eller i øvrigt 2. få væsentlig indvirkning på miljøet. For at fastlægge om en plan skal indeholde en miljøvurdering skal kommunen foretage en såkaldt screening. Resulterer screeningen i, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering, skal beslutningen offentliggøres med en begrundelse for afgørelsen. Hvis det i screeningen vurderes at det påtænkte er omfattet af en række fastlagte kriterier og derfor kan have en indvirkning på miljøet, skal planforslaget enten indeholde eller ledsages af en miljøvurdering. Miljøvurderingen skal i givet fald omfatte en vurdering af planens sandsynlige væsentlige indvirkning på miljøet, herunder den biologiske mangfoldighed, befolkning, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder (f.eks. privat ejendom, sociale og kulturelle parametre), landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser samt arkitektonisk og arkæologisk 7
Redegørelse arv og det indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. Omfattes planen af kravet om miljøvurdering, skal relevante myndigheder inddrages for at få fastlagt omfanget og detaljeringsgraden af miljøvurderingen. Screening af lokalplanforslaget Screeningen foretages på grundlag af lov nr. 316 af 5. maj 2004 om miljøvurdering af planer og programmer, 3, pkt. 1, 2 og 3. Hvis planer og programmer fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller alene indeholder mindre ændringer i sådanne planer eller programmer, skal der ifølge lovens 3, stk. 2, kun gennemføres en miljøvurdering, hvis de må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. De kriterier, der skal anvendes ved vurderingen af, om lokalplanen kan få væsentlig indvirkning på miljøet jf. lovens 4, stk. 2, fremgår af lovens bilag 2. Lokalplanens karakteristika Boligformål Udstykningens omfang og placering Boligområdet ligger i den sydvestlige del af Videbæk by. Lokalplanområdet afgrænses mod nord og øst af skov, som indgår i en fredning fra 1982 kaldet Herborg Bakker. Mod syd er afgrænsningen et bebygget boligområde. Mod vest er afgrænsningen et landbrugsområde og et nedlagt landbrug. Der er mindst 500 m til nærmeste landbrug med animalsk produktion. Området er på ca. 36.000 m 2 som gør det muligt at opføre i alt ca. 30 boliger. Udstykningens udformning og fremtræden Udstykningen for området er opdelt i grundstørrelser mellem 950 m 2 og 1350 m 2 til bebyggelse med parcelhuse. Bebyggelsen må opføres i max. 1 etage med en bygningshøjde på max. 6 m og bebyggelsesprocenten for de enkelte ejendomme må ikke overstige 30. Der vil blive etableret en skovbyggelinie på de enkelte grunde som grænser mod skov mod øst og mod nord. Fælles areal Inden for lokalplanområdet vil der blive udlagt 2 områder på ca. 1500 m 2 til fælles areal i form af legeplads. Veje, stier og parkeringsforhold Området skal vejbetjenes af den offentlige vej Birkmosevej. De enkelte boliggrunde i området skal vejbetjenes ved overkørsler fra boligvejene og parkering skal ske på egen grund. Boligvejene udlægges i 8 og 10 m bredde. Inden for området etableres stier med forbindelse til stier uden for lokalplanens afgrænsning til skole, idrætscenter og bycenter. Boligområdets forhold til anden planlægning Landsplandirektiv/Regionplan 2005 for tidligere Ringkøbing amt Lokalplanområdet ligger uden for Regionsplan 2005 s byvækstgrænse og inden for et område med drikkevandsinteresser. Detailhandel Lokalplanområdet er beliggende uden for lokalcentret for detailhandel i Videbæk by. Miljøvurdering Screening af nyt boligområde ved Birkmosevej, Videbæk. Screeningen er foretaget på grundlag af lov nr. 316 af 5. maj 2004 om miljøvurdering af planer og programmer, 3, pkt. 1, 2 og 3. Følgende skema er brugt for at afdække udstykningens indvirkning på miljøet: Vil projektet medføre en væsentlig ændring eller påvirkning af miljø- nej ja Undersøges nærmere kategorierne: 1. Ressourcer: Forbrug af energi samt naturressourcer 3. Affald: Mængder, art og genanvendelighed 4. Luft: Kvalitet, klima 5. Støj: Trafik, maskiner, vibrationer 6. Vand: Grundvand, overfladevand, spildevand 7. Jord: x x x x x 8
Redegørelse Jordbund 8. Natur og kultur: Landskab, natur, flora og fauna. Arkæologiske og kulturhistoriske forhold. Rekreative forhold. 9. Trafik: Øget transport af materialer og produkter Kendetegn ved indvirkningen og det område, som kan blive berørt Det nye boligområde vil være med til at forøge trafikbelastningen i nogen eller mindre grad. Den fremtidige trafikbelastning vurderes til at være så begrænset at området ikke vil være belastet af et støjniveau fra vejtrafik, der overstiger grænseværdierne i henhold til lovgivningen på området. Bebyggelsen vil have en mindre visuel betydning for det åbne landområde. Det vurderes at den nye udstykning ikke nævneværdig vil forstyrre området, befolkningen og dyrelivet. Området er ikke omfatter af påfaldende kulturarv eller særlige karakteristiske naturtræk. Konklusion Med baggrund i ovenstående vurderes planen ikke at være omfattet af kravet om miljøvurdering, da virkeliggørelse af planen ikke vil medføre en væsentlig indvirkning på miljøet. Klagevejledning Afgørelsen efter lov om miljøvurdering af planer og programmer kan påklages efter de regler, der er fastsat i den lovgivning, som planen udarbejdes i henhold til. Det vil sige at der kun kan klages over spørgsmål om afgørelsens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan derimod ikke klages over afgørelsens hensigtsmæssighed. Klage kan indenfor 4 uger fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget indgives til Naturklagenævnet mod et gebyr på 500 kr., som tilbagebetales hvis I får helt eller delvist medhold i klagen. Tilladelse eller dispensationer fra andre myndigheder Politiet: Der kan ikke uden samtykke fra politiet gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (se Færdselslovens 100). x x x Miljøcenter Århus Uanset lokalplanens bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende, lovlige forhold før: Miljøcenter Århus i henhold til naturbeskyttelsesloven har ophævet skovbyggelinien inden for lokalplanområdet. Miljøcenter Århus har ved brev den 19. dec. 2007 meddelt at de vil være i sinde at ophæve skovbyggelinien inden fro lokalplanområdet efter den endelige vedtagelse af lokalplanforslaget. Landbrugsministeriet/jordbrugskommissionen Uanset lokalplanens bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende, lovlige forhold før: at landbrugspligten på del af matr. nr. 5z, Herborg By, Herborg er ophævet. Matr. nr. 5z, Herborg By, Herborg er undergivet landbrugspligt. Landbrugspligten ophæves ved udstykning til ændret anvendelse. Fredningsnævnet Uanset lokalplanens bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende, lovlige forhold før: Fredningsnævnet i henhold til Museumsloven har dispenseret for gennemførelse af sti a-a til fredet området ved Herborg Bakker. Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for byggeog anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og Tv-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Der henvises til erhvervs- og Byggestyrelsens ledningsregister, LER. www.ler.dk. 9
Redegørelse 10
Planbestemmelser Lokalplanområdets afgrænsning Indledning I henhold til Bekendtgørelse af Lov om planlægning, Miljø- og Energiministeriets lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007 med senere ændringer, fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. Lokalplanens bestemmelser er bindende og tinglyses på de ejendomme, der omfattes af lokalplanen. Lokalplanens bindende bestemmelser står i venstre margen. Det fremgår af planlovens 15, hvad der kan træffes bestemmelse om i en lokalplan. Lokalplanens bestemmelser suppleres af bestemmelse i anden lovgivning navnlig byggeloven herunder bygningsreglementet. I højre margen med kursiv er der korte supplerende kommentarer til de enkelte bestemmelser Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. 11
Planbestemmelser 1. Lokalplanens formål Lokalplanens formål er at sikre: at skabe et attraktivt, varieret og grønt boligområde med fritliggende enfamiliehuse. at fastlægge bebyggelsens omfang og en retningsgivende og fleksibel bebyggelses- og udstykningsplan for området. at sikre udlæg af velbeliggende fælles friarealer for bebyggelsen. at sikre gode stiforbindelser til omkringliggende grønne områder samt til skole, idrætscenter og bymidte. at områdets landskabelige kvaliteter bevares, fremhæves og underbygges. 2. Område og zonestatus 2.1. Matrikeloversigt Lokalplanens område er vist på Bilag 1. Lokalplanen omfatter følgende matrikelnr.: Del af matr.nr. 5z, Herborg By, Herborg. De eksisterende forhold i området er beskrevet nærmere i redegørelsesdelen forrest il lokalplanen. Lokalplanen omfatter et areal nord og syd for Birkmosevej i den sydvestlige del af Videbæk by. Lokalplanområdet er på ca. 36.000 m 2. Området grænser mod nord og øst op mod et fredet område, Herborg Bakker. 2.2. Zoneforhold Lokalplanområdet ligger i landzone. Med Byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan overføres det på Bilag 1 viste område fra landzone til byzone. 3. Arealanvendelse 3.1. Området må kun anvendes til boligformål. Inden for området må der ikke etableres eller drives nogen form for erhvervsvirksomhed bortset fra sådan erhvervsvirksomhed, som almindeligvis kan udføres i boligområder under forudsætning af, at virksomheden efter Byrådets vurdering drives på en sådan måde, at boligens karakter af bolig ikke forandres, og at områdets karakter af boligområde Bestemmelsen åbner mulighed for, at der i området kan etableres erhverv, der uden genevirkninger kan indpasses i boligområdet f.eks. beboers egen udøvelse af liberalt erhverv. 12
Planbestemmelser ikke brydes (herunder ved bebyggelsens ydre udformning og skiltning), at virksomheden ikke medfører ulemper for de omkringboende, at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der er ikke plads til på den enkelte ejendom. Der må ikke drives nogen form for handel med dagligvarer eller udvalgsvarer inden for området. 3.2 Lokalplanområdet må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse bestående af fritliggende enfamiliehuse. Inden for området må der på hver selvstændig matrikuleret ejendom kun findes 1 bolig med tilhørende garage, carport, udhuse m.v. Området består af ca. 30 parcelhusgrunde med en grundstørrelse mellem ca. 950 m 2 og ca. 1.350 m 2. 3.3. En mindre del af lokalplanområdet er udlagt til fælles grønt område, se Bilag 3. 4. Udstykning 4.1. Lokalplanområdet må udstykkes efter princippet som vist på arealanvendelsesplanen, Bilag 3. Den på Bilag 3 viste udstykningsplan er således bindende for områdets struktur, men ikke for grundenes endelige størrelse i henhold til 4.2. 4.2. Inden for lokalplanområdet må udstykningen kun foretages i overensstemmelse med den på Bilag 3 viste udstykningsplan. Ejendomme må ikke udstykkes med mindre grundstørrelse end 900 m 2 og mindre facadelængde end 25 m. Der må ikke udstykkes grunde større end 1.400 m 2. 4.3. Inden for lokalplanområdet må sammenlægninger og mindre arealoverførsler finde sted efter Byrådets nærmere godkendelse, når det er i overensstemmelse med formålsbestemmelserne. 4.4. Der må dog udstykkes et mindre areal til transformerstation o. lign. inden for lokalplanområdet. 5. Bebyggelsens placering og omfang 5.1. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30. Bebyggelsesprocenten beregnes efter bygningsreglementet. 5.2. Bebyggelsen må opføres med højst 1 etage uden udnyttelig tagetage. se Bilag 3. 13
Planbestemmelser Selvstændige småbygninger herunder garager, carporte, udhuse m.v. må højst opføres med 1 etage. Småbygningerne skal overholde de bebyggelsesregulerende bestemmelser i bygningsreglementet for småhuse. 5.3. På den enkelte ejendom for de øvrige parceller må ingen del af bebyggelsen være hævet mere end 6,00 m over terræn, målt efter reglerne i bygningsreglementet og stueplanens gulvniveau må ikke placeres højere ned 1,25 m over terræn. For at sikre udsigtsforholdene må tagryggen max. være 6 m over niveauplans højeste punkt. Bebyggelsens højde måles fra terræn (niveauplan). 5.4. Inden for lokalplanområdet skal bebyggelsens facade eller gavl være placeres parallelt med vejbyggelinie. 5.5. Bebyggelsen skal placeres min. 2,5 m fra skel og bygningshøjden må max. være 1,4 x afstanden til skel. Småbygninger må opføres i skel med en max højde på 2,5 m Byggelinier 5.6. Byggelinier pålægges som vist på Bilag 3: 5 m fra vejskel mod Birkmosevej. 7 m fra skel mod fredet område mod øst og nord. 2,5 m fra vejskel langs vejene A-A, B-B, C- C, D-D og E-E samt ved de viste vendepladser. 5.7. Arealet mellem de fastlagte byggelinier og vejskel må ikke anvendes til bebyggelse, oplag eller de i bygningsreglementet nævnte småbygninger, dog må der opstilles transformere, kabel skabe og lignende. Terrænregulering 5.8. Inden for lokalplanområdet må der foretages terrænregulering på +/- 50 cm. Terrænregulering herudover forudsætter nærmere godkendelse. 6. Bebyggelsens udseende 6.1. Enhver bygning skal udformes, så den fremtræder harmonisk og tilpasset omgivelserne. Inden for hver ejendom skal bebyggelsen endvidere udformes, så den fremtræder som en arkitektonisk helhed. 14
Planbestemmelser 6.2. Facader Bebyggelsens ydervægge må kun opføres og fremtræde som blank mur af tegl eller som mur, der er pudset, vandskuret eller lignende og samtidig kalket, malet eller indfarvet. Dog må dele af facade- og gavlpartierne på bebyggelsen på den enkelte ejendom udføres i andre materialer f.eks. træ, zink, kobber eller glas. Der gives mulighed for etablering af træhuse med solide træfacader, f.eks. en på to eller klinksat træbeklædning. Træbeklædninger skal i alle henseender fremstå vedligeholdte. Ligeledes må udhuse, garager og carporte og lignende opføres og fremtræde i overfladebehandlet/malet træ. 6.3. Ved maling af bygningsdele (murværk såvel som træværk) må kun anvendes hvid, sort og dæmpede farver. 6.4. Tage Inden for lokalplanområdet fastsættes der ikke nærmere bestemmelser vedrørende taghældning. 6.5. På ude-/havestuer, udhuse, garager/carporte og lignende fastsættes der ikke nærmere bestemmelser vedrørende taghældning, dog skal taghældning på disse småbygninger harmonere med taghældningen på hovedbebyggelsen. Bestemmelsen indebærer bl.a., at der ikke må anvendes signalfarver (stærke farver). Tage skal have en sådan hældning, at regn og smeltevand fra sne på forsvarlig vis kan løbe fra taget. Dette vil sædvanligvis være opfyldt, hvis hældningen på tagfladen er større end 1:40 svarende til 2,5 cm pr. m. Bestemmelsen indebærer bl.a., at der må anvendes flade tage, ensidig taghældning samt saddeltage. Der skal være arkitektonisk sammenhæng i bebyggelsen med hensyn til materialeholdning og tagudformning. Bestemmelsen indebærer bl.a., at der må anvendes flade tage, ensidig taghældning samt saddeltage. 6.6. Tage må kun dækkes med tegltagsten, cementtagsten, skifer, eternit, eternitskifer og tagpap. Tage på småbygninger - garager, carporte, udhuse og lignende - med mindste taghældning i henhold til bygningsreglementet må dog dækkes med andre materialer. Tage på mindre bygningsdele, herunder tage på kviste og karnapper, må dækkes med zink, bly, kobber eller glas. 6.7. Tage må ikke etableres med blanke og reflekterende materialer. Reflektionsværdien på tage må max. være 2,5 % og glansværdi max. 30 o/oo. Solfangere og solcelleanlæg skal indpasse i bygningens arkitekttur og om muligt indbygges i bygnings- Solfangere skal nedfældes i tagfladen og må ikke medføre blændingsgener for naboer, genboer eller forbipasserende. Bestemmelsen gælder også for tage på carporte, 15
Planbestemmelser konstruktionen. Skilte og antenner 6.8. Almindeligt navne- og husnummerskilt må opsættes på den enkelte ejendom. Herudover må der ikke uden Byrådets nærmere godkendelse etableres nogen form for skiltning eller reklamering. udhuse, overdækkede terrasser m.v. Byrådet er indstillet på, at der kan meddeles tilladelse til en begrænset skiltning ved liberale erhverv m.v., der kan udøves indenfor området. Bestemmelsen indebærer bl.a., at der ikke må anvendes reklameflag. 7. Ubebyggede arealer 7.1. Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. 7.2. Hegn i naboskel og vejskel må kun etableres som levende hegn. Levende hegn mod veje skal plantes så langt bag skel, at bevoksningen til enhver tid kan holdes indenfor skellinien mod veje. 7.3. Ubebyggede arealer bortset fra vejarealer må kun anlægges som haver med de til bebyggelsen hørende parkeringspladser. 7.4. Træer langs veje skal være ens for lokalplanområdet. Træer skal være løvfældende, opstammede vejtræer. 7.5. Fælles areal i form af legeplads skal etableres efter en samlet godkendt plan. 7.6. Større både og uindregistrerede motorkøretøjer og campingvogne o. lign. må ikke henstilles på ejendommenes ubebyggede arealer. Terrænregulering 7.7. Terrænreguleringer skal udføres på en sådan måde, at mindre tilpasninger udføres blødt afrundet op mod bebyggelsen, jf. 5.9. 7.8. Der må ikke ske terrænregulering nærmere skel end 1 m. Dog må der ikke ske terrænregulering nærmere end 5 m fra skel mod fredskov mod øst og mod nord, se Bilag 3. Baggrunden for bestemmelsen er hensynet til eksisterende niveauforskel og jorddiget i skel mod fredskov. 8. Veje, stier og parkering 8.1. Veje Der udlægges areal til følgende veje med beliggen- 16
Planbestemmelser hed som vist på Bilag 3. Boligvejene A-A og D-D udlægges med en bredde på 10 m og kørebanebredde på 5 m og afsluttes med vendeplads. Boligvejene B-B, C-C og E-E udlægges med en bredde på 8 m og kørebanebredde på 5 m. Kørebanen afsluttes med kantsten og 2,5 m brede rabatter etableres med græs. Kørebanen afsluttes med kantsten og der etableres 0,5 m og 2,5 m brede græsrabatter. 8.2. Ved vejtilslutninger skal hjørnerne af de tilstødende ejendomme afskæres. 8.3. Adgangsforhold Vejadgang til de enkelte ejendomme skal etableres fra boligvejene. Der må kun etableres 1 overkørsel pr. ejendom inden for lokalplanområdet. 8.4. Stier Der udlægges areal til følgende stier med beliggenhed som vist på Bilag 3. Stierne a-a og b-b udlægges med en bredde på 3 m. Stierne c-c, d-d og e-e udlægges med en bredde på 4 m. 8.5. Parkering Der skal etableres min. 2 parkeringspladser pr. ejendom. Parkeringspladserne skal placeres på egen grund. 8.6. Parkering af motorkøretøjer med en totalvægt over 3.500 kg må kun foretages i forbindelse med ærindekørsel eller andre kortvarige ophold i lokalplanområdet. Oversigtsareal 8.7. Ved boligvejene A-A og D-D s udmunding i Birkmosevej skal vejarealet udformes så der sikres fri oversigt på 3 x 95 m. På oversigtsarealet må der hverken varigt eller midlertidigt forefindes noget af større højde end 0,8 m over en flade gennem de tilstødende vejes midterlinier. Garage eller carport medregnes som en parkeringsplads Bestemmelsen skal sikre, at der ikke kan henstilles større biler. Bestemmelsen gælder ikke sne. Belysning 8.8. Belysning af veje og stier må kun udføres som afskærmet belysning i form af parklamper på lave standere. Anden udendørs belysning må ikke være blændende eller virke generende på omgivelserne. 17
Planbestemmelser 9. Tekniske anlæg 9.1. Ny bebyggelse skal tilsluttes et varmeforsyningsanlæg efter Ringkøbing-Skjern kommunes anvisning. Der vil blive udarbejdet projektforslag med hensyn til varmeforsyning. Se også pkt. 12.1. 9.2. Ledninger til områdets tekniske forsyning må kun fremføres i jorden. 9.3. Individuelle antenner og paraboler må ikke være synlige fra nabobebyggelser, offentlig veje og stier. Individuelle antenner og paraboler må ikke placeres højere end hovedbygningen på ejendommen. Parabolantenner kan i henhold til afgørelse fra menneskerettighedskommissionen ikke forhindres af en lokalplan. 10. Miljø 10.1. Støj fra biltrafik Støjniveau fra trafik må ikke overstige 55 db(a) på udendørs opholdsarealer. 11. Grundejerforening 11.1. Der skal oprettes en grundejerforening for hele lokalplanområdet. Samtlige ejere af grunde inden for lokalplanområdet har pligt til at være medlem af grundejerforeningen. 11.2. Grundejerforeningen for lokalplanområdet skal oprettes når Byrådet kræver det og senest når halvdelen af de udlagte grunde i lokalplanområdet er bebygget. 11.3. Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af Byrådet. 11.4. Grundejerforeningen for lokalplanområdet skal forestå drift og vedligeholdelse af de nedennævnte boligveje, stier og fælles grønne friarealer som afgrænses af lokalplanområdet. Boligvejene A-A, B-B, C-C, D-D og E-E inkl. vendepladser men ekskl. vejbelysning. Stierne a-a, b-b, c-c, d-d og e-e. Fællesareal i form af legeplads inden for lokalplanområdet. 11.5. Grundejerforeningen for området er pligtig til at tage skøde på samtlige fællesarealer, fælles anlæg og legeplads indenfor lokalplanområdet. 18
Planbestemmelser 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug 12.1. Varmeforsyning Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet en varmeforsyningsanlæg efter et af Ringkøbing-Skjern Kommune godkendt varmeforsyningsprojekt. 12.2. Byrådet skal meddele dispensation fra tilslutningspligt for ny bebyggelse, der opføres som lavenergihuse. Der vil blive udarbejdet projektforslag med hensyn til varmeforsyningen for lokalplanområdet, som vil blive fremsendt til godkendelse i Byrådet. Ved lavenergihuse forstås enfamiliehuse, der kan dokumentere, at de opfylder klassificeringskravenene, jf. Br08 Bygningsreglementet pkt. 7.2.4.1. 12.3. Kloakering Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet Ringkøbing-Skjern Kommunes regnvandsnet og spildevandsnet. 13. Lokalplan og byplanvedtægt Ingen eksisterende lokalplan eller byplanvedtægt. 14. Servitutter Der ophæves ingen servitutter. 15. Retsvirkninger Midlertidige retsvirkninger Når forslaget til lokalplan er offentliggjort må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Da forslaget til lokalplan kan blive ændret ved Byrådets endelige vedtagelse, omfatter bestemmelsen også bebyggelse og anvendelse af bebyggelse, der er i overensstemmelse med forslaget. Der gælder efter planlovens 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. De midlertidige retsvirkninger gælder, indtil lokalplanen er endeligt vedtaget og vedtagelsen er offentliggjort, dog højst et år efter offentliggørelsen. Endelige retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget af Byrådet og vedtagelsen er offentliggjort, må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Efter udløbet af indsigelsesfrisen kan Byrådet eventuelt give tilladelse til, at en ejendom udnyttes efter forslaget. En lokalplan medfører ikke handlepligt. Eksisterende lovlige forhold kan fortsætte som hidtil. Men når ejerne eller brugerne ønsker at ændre forholdene - opføre ny bebyggelse, bygge om m.v. - så skal ændringerne være i overensstemmelse med lokalplanen. 19
Planbestemmelser Der kan meddeles dispensation fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere omfattende afvigelser kan kun foretages ved at udarbejde en ny lokalplan. Dispensation kan kun meddeles efter forudgående naboorientering, med mindre Byrådet skønner, at en sådan orientering er af underordnet betydning for de personer og foreninger, der skal orienteres. Som altovervejende hovedregel medfører en lokalplan ikke erstatningspligt for kommunen. Men, hvis en ejendom er udlagt til et offentligt formål i en lokalplan, så kan ejeren under visse forudsætninger forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. I henhold til planlovens 47, kan der foretages ekspropriation af privat ejendom eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen er af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan. 20