Dato: 15..maj 2012 Mikael Fauerholm mfc@kubenman.dk Sagsnummer: 10837 Notat Boligselskabet Sydbo, Haderslev afd. 6, Rådmandsvej 22-24. 1. Historik, grundoplysninger mv. Rådmandsvej 22-24 er placeret på matrikel nr. 1176 Sdr. Otting under Haderslev. Det matrikulære areal er 4.283 m². Sydbo har oplyst, at huset er på 1.642 m² boligareal og 498 m² serviceareal. Derudover er der kælderarealer under bebyggelsens hovedbygning, sydfløjen. I alt 2.509 m² inkl. kælder opdelt i to ejerlejligheder. Bebyggelsen og har tidligere fungeret som kommunalt plejehjem og er opført i 1957 i røde tegl i murværk og på tag. I 1999 er der udført en omfattende renovering/ombygning efter almenboligloven til den form og stand bygningerne har i dag. I forbindelse hermed blev Boligselskabet Sydbo ejer af boligdelen. Efter ombygningen i 1999 er arealerne fordelt på følgende måde i de to ejerlejligheder: Ejerlejlighed 1 - Boligdelen, Sydbo Areal Placering 1a 467 Stueplan vest fløjen 1b 798 1. sal syd og vest fløjen 1c 302 Tagetage syd fløjen 1d 118 Kælderrum 1e 46 Kælderrum 1f 12 Kælderrum 1g 14 Kælderrum I alt ejerlejlighed 1 1.757 Ejerlejlighed 2 - Servicedelen, Haderslev Kommune Areal Placering 2a 479 Stueplan syd fløjen 2b 273 Kælderrum I alt ejerlejlighed 2 752 Side 1 af 6 KMS 412 Ver. 4.0
Sydbo ejer boligdelen, mens Haderslev Kommune er ejer af servicedelen. For tiden anvendes 8 af boligerne til et botræningsprojekt for unge og 7 boliger bruges som genhusningsboliger, i forbindelse med renovering af Sydbos afdeling 2. Derudover er der er pt. tomgang i 8 boliger. Servicearealerne anvendes af Haderslev kommune, dels til hjemmeplejen samt i forbindelse med botræningsprojektet. Produktionskøkkenet som er en del af servicedelen er for tiden ikke i brug. Sydbo afdeling 6 s placering på Rådmandsvej 22-24 er i Haderslevs sydlige bydel tæt på natur, men stadig bynært og tæt på offentlig transport. Sydbo, afdeling 6 Rådmandsvej 22-24, i naturlige omgivelser og bynært område. Bebyggelsen har gode rammer ude som inde og vil være ideel som opstartsbolig for unge mennesker, der søger fællesskabet i naturlige rammer og tæt på Haderslev centrum. Kombinationen af boliger og velfungerende servicearealer åbner desuden op for at sammensætte bebyggelsen med forskellige beboere, der har forskellige behov. Eksempelvis vil der være mulighed for at tilknytte personalefaciliteter mv. Sydbo, afdeling 6 indgang Rådmandsvej 22 Sydbo, afdeling 6 indgang Rådmandsvej 24 Side 2 af 6
2. Forslag til fremtidig anvendelse Sydbo har gennem nogen tid haft en dialog med den private selvejende institution Ehlershjemmet, som bl.a. har specialiseret sig i mødre og familier, som har svært ved at klare forældreopgaven. Ehlershjemmet kører et projekt for unge mødre, der har behov for hjælp til bolig og det at varetage forældrerollen. Rådmandsvej 22-24 vil efter mindre tilpasninger være ideel til en sådan aktivitet. Der er mulighed for at unge mødre i samme situation kan placeres i boliger tæt på hinanden, og desuden er der mulighed for at tilknytte personale i de tilhørende servicearealer. De 23 stk. 2-værelses ældreboliger er ikke optimale størrelsesmæssigt. Derfor er der af arkitektfirmaet Dørflinger A/S udarbejdet er forslag på at vest fløjen ombygges fra nuværende 13 stk. 2-værelsesboliger til 7 stk. 3-værelsesboliger og 2 stk. 2- værelsesboliger. I alt 9 stk. boliger fordelt på ca. 752 m² i størrelser fra ca. 70-90 m². Ehlershjemmet påtænkes altså at gøre brug af 9 boliger, der ligger side om side på i alt ca. 752 m², ligesom der tilknyttes ca. 275 m² servicearealer til Ehlershjemmets aktiviteter. Servicearealerne renoveres i mindre grad og kan anvendes uden de helt store ændringer. Ændringerne er ligeledes indarbejdet i idéoplægget fra Dørflinger A/S. Ehlershjemmet bliver lejer af arealerne og lejer boligarealet af Sydbo, mens servicearealet lejes af Haderlev Kommune. En evt. aftale med Ehlershjemmet er betinget af en lettere renovering, der dels sammenlægger boliger og renoverer overflader (maling mv.), samt renoverer servicearealet i mindre grad. Midler til en renovering kan for Boligdelens vedkommende komme fra Sydbos hovedistandsættelsesmidler/trækningsret samt ved etablering af nyt ustøttet realkreditlån. Sydbo afdeling 6 har pr. 30.06.2011 hovedistandsættelsesmidler på kr. 704.451,- mens Boligselskabet pr. 30.06.2011 har en samlet trækningsret på kr. 1.843.317,- Sydbo, afdeling 6 hovedbygning fra havesiden Sydbo, afdeling 6 omgivelser havesiden Side 3 af 6
3. Budget for arealer påtænkt udlejet til Ehlershjemmet Boligdel: M² Kr. Håndværkerudgifter 7 stk. boliger - let renovering á kr. 1.200/m² 610 m² kr. 732.000 Håndværkerudgifter 2 stk. boliger - overflade renovering á kr. 500/m² 140 m² kr. 70.000 Omkostninger, rådgiver mv. 20 % af håndværkerudgifter kr. 160.400 Moms kr. 240.600 I alt inkl. moms kr. 1.203.000 Servicedel: Håndværkerudgifter - overfladerenovering mv. á kr. 650/m² 275 m² kr. 178.750 Omkostninger, rådgiver mv. 20 % af håndværkerudgifter kr. 35.750 Moms kr. 53.625 I alt inkl. moms kr. 268.125 Momsrefusion på udgifter til servicearealer kr. 53.625 Kommunal investering i alt ekskl. moms på servicearealer som påtænkes udlejet til Ehlershjemmet kr. 214.500 Finansiering - boligdel: Hovedistandsættelsesmidler/trækningsret kr. 600.000 Ustøttet realkreditlån (3,5 % fastforrentet kontantlån over 30 år - ydelsesprocent på 5,91 % inkl. bidrag på 0,30 % - afrundes til 6 % p.a.) kr. 603.000 Årlig omkostning på ustøttet realkreditlån kr. 36.180 Huslejekonsekvens - boligdel: Øget kapitaludgift pr. år som følge af renovering (603.000 x 6 %) kr. 36.180 Lejestigning pr. m² 1.642 m² kr. 22 Ny samlet leje pr. m²/år efter renovering (boligarealer) kr. 847 Samlet leje pr. år for boligareal påtænkt udlejet til Ehlershjemmet 752 m² kr. 636.944 Gennemsnitlig leje pr. bolig pr. måned kr. 5.898 Eksempel - lejepris pr. måned for 65 m² 2-værelses bolig kr. 4.588 Eksempel - lejepris pr. måned for 85 m² 3-værelses bolig kr. 6.000 Husleje - serviceområde: Servicearealer skal lejes af Haderslev Kommune på markedsvilkår. Anslået markedsleje for servicearealer - pr. m²/år (inkl. udgifter til erjlejlighedsforening) kr. 450 Samlet leje pr. år for servicearealer påtænkt udlejet til Ehlershjemmet 275 m² kr. 123.750 Lejepriser er eksklusiv forbrugsudgifter, der betales efter individuel måling (el, vand, varme og antenne). Se note 1 for anslået udgifter på el, vand og varme. Ud over de årlige lejeudgifter skal der betales indskud for hhv. bolig- og servicedelen. Side 4 af 6
Note 1: Anslået udgifter til forbrugsudgifter på servicedelen til Ehlershjemmet ud fra tidligere års forbrug. (275 m² serviceareal) Varmeforbrug ca. kr. 40.000,- El forbrug ca. kr. 10.000,- Vandforbrug ca. kr. 10.000,- 4. Tidsplan 2. kvartal 3. kvartal 4. kvartal 1. kvartal 2. kvartal 2012 2012 2012 2013 2013 Forundersøgelser/idéoplæg 01.06.12 Projekteringsfasen Udbudsfasen Kontraktindgåelse 01.12.12 Renoveringsperiode Aflevering 15.04.13 Indflytning 01.05.13 Ved gennemførsel af det beskrevne projekt og skitseforslag fra arkitekt Dørflinger A/S vil opgaven kunne projekteres efter sommerferien 2012, sendes i udbud i løbet af efteråret 2012 og fysisk påbegynde renoveringen i begyndelsen af 2013. Renoveret lejemål for ny lejer vil herefter står færdigt til indflytning pr. 01.05.2013. Tidsplanen er betinget af at de 7 boliger, der pt. anvendes som genhusningsboliger, fraflyttes som planlagt i januar 2013, således af renoveringen kan påbegyndes i februar 2013. Med henblik på at renoveringen først kan påbegyndes i februar 2013, er det heller ikke hensigtsmæssigt at påbegynde projektering og udbud før efteråret 2012. 5. Øvrige bemærkninger Som tidligere nævnt er der pt. tomgang i 8 boliger, 8 boliger anvendes til et botræingsprojekt for unge og 9 boliger bruges som midlertidige genhusningsboliger. Den årlige udgift pr. ledig bolig er ca. kr. 65.000,- og der er kommunal garanti for ledige boliger. Med pt. 8 boliger i tomgang giver det en årlig udgift på kr. 520.000.- Genhusningsprojektet ophører omkring januar 2013, hvorefter der er udsigt til yderligere ledige boliger og øget udgifter til tomgang. I lyset af ovenstående vil det være yderst fordelagtigt for både Sydbo og Haderslev Kommune at renovere med henblik på en lejeaftale med Ehlershjemmet. Desuden vil en Side 5 af 6
aftale med Ehlerhjemmet åbne op for mulige samdriftsfordele mellem Haderslev Kommune og Ehlershjemmet. Hvis Ehlershjemmet gør brug af de 9 ombyggede boliger, kan Haderslev Kommune anvende de resterende 10 boliger i hovedbygningen til botræningsprojektet, der pt. er placeret i vestfløjen. De resterende servicearealer som rummer det tidligere plejehjemskøkken, depotrum og kontorer kan Haderslev Kommune fortsat disponere over, og evt. bringe i anvendelse som cafe og mødested for områdets beboeree. Det kan overvejes at drive en sådan cafe som beskæftigelse/aktivitering for borgere, der har svært ved at opnå beskæftigelse på det ordinære arbejdsmarked. Fordele ved modellen behandlet i nærværende notat: Løsningen medfører ikke de store ændringer på bebyggelsen, og kan derfor gennemføres indenfor en begrænset økonomisk ramme. Risiko for tomgangslejligheder minimeres og dermed også Haderslev Kommunes udgift til lejetab. Løsningen kan gennemføres uden støttemidler med tilsagn fra eksterne parter, og derfor ikke tidsplanmæssig afhængig af tilsagn fra andre end de direkte involverede parter. Kommunal årlig lejeindtægt på servicearealer udlejet til Ehlershjemmet på kr. 123.750,- Kun minimalt økonomisk engagement fra Haderslev Kommunes side til renovering af servicearealer inden udlejning. Ligesom kommunen skal forvente at stille kommunal garanti på låneoptagelsen til renovering af boligerne. Boligerne er ikke tidssvarende og egnede som ældreboliger eller almene familieboliger, hvorfor anvendelse hertil vil kræve en omfattende renovering. Bilag: Forslag til ombygning 27.03.2012, Dørflinger A/S Plan af stuetage Plan af 1.sal Side 6 af 6