UDKASTaf 28. marts 2012 LOKALPLAN 106 Farum erhvervsområde med Tillæg nr. 5 til Furesø Kommuneplan 2009 FORSLAG i offentlig høring fra 8. maj til 3. juli 2012
Bagside af omslag
Forslag til Lokalplan 106 - Farum erhvervsområde. Lokalplanbestemmelser og bemærkninger...5 1 Formål...5 2 Områdets afgrænsning...6 3 Områdets anvendelse...6 4 Udstykning...8 5 Vejeforhold og parkering...8 6 Bebyggelsens omfang, placering og udformning...9 7 Ubebyggede arealer og beplantning...11 8 Skiltning og reklamering og belysning...12 9 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse...13 10 Ophævelse af lokalplaner og byplanvedtægt...13 Lokalplanens retsvirkninger...14 Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger...15 Foreløbig vedtagelse...16 Offentlig bekendtgørelse...16 Lokalplan nr. 106: Kort 1...17 Lokalplan nr. 106: Kort 2...18 Lokalplan nr. 106: Kort 3...19 Lokalplanens baggrund og formål....20 Hidtidige lokalplaner i området og ændringer i Lokalplan 106 i forhold til disse...21 Lokalplanens forhold til anden planlægning...22 Anden lovgivning...28 Miljøvurdering...29 Screening af Forslag til Lokalplan nr. 106 og Kommuneplantillæg nr. 5...30 Forslag til tillæg nr. 5 til Furesø Kommuneplan 2009 Lokalplanen er udarbejdet af Furesø Kommune og rettighederne til kort og foto tilhører kommunen. 3
Lokalplanens bestemmelser Lokalplanens bestemmelser om de ejendomme, som planen omfatter, er bindende for enhver. I henhold til planloven må der ikke etableres noget forhold i strid med planens bestemmelser, med mindre Byrådet har givet dispensation efter planlovens bestemmelser herom. Overtrædelse af planens bestemmelser er strafbart. En lokalplan fastlægger således bindende bestemmelser for den fremtidige anvendelse, bebyggelse og udformning af lokalplanområdet. Planen medfører dog ikke handlepligt. Det betyder, at eksisterende lovlige forhold må fortsætte uforandrede, men at enhver ændring af de eksisterende forhold skal være i overensstemmelse med lokalplanen. I afsnittet om lokalplanens retsvirkninger står der mere om lokalplanens betydning, herunder om muligheder for dispensation, ekspropriation og erstatning. Lokalplanens kort og tegninger Lokalplanens kort og tegninger er en grafisk fremstilling af lokalplanens bestemmelser og er en del af bestemmelserne. Disse kort og tegninger har derfor bindende virkning. Derimod viser planens illustrationer kun eksempler på en mulig udformning af området i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Disse illustrationer har derfor ikke bindende virkning. Redegørelsen Planloven fastlægger, at en lokalplan skal ledsages af en redegørelse. I denne lokalplan består redegørelsen dels af bemærkninger, der under samme overskrift løbende følger lokalplanens bestemmelser, dels af bilagsdelen Redegørelse bagest i hæftet. I bilagsdelen findes bl.a. en samlet redegørelse for, hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og øvrig planlægning for området, samt for hvilke tilladelser eller dispensationer, der eventuelt skal indhentes fra andre myndigheder, før lokalplanen må realiseres. Lokalplanens indhold kort fortalt Lokalplan 106 fastlægger, hvilke erhverv og anvendelser der fremover må etablere sig i Farum erhvervsområde. Planen skal muliggøre, at området (vist med hvid ramme herunder) kan udvikles til en moderne og attraktiv bydel, hvor eksisterede dynamiske erhvervsmiljøer kan udvikle sig og nye mere kontorprægede erhvervstyper kan finde indpas. 4
Lokalplanbestemmelser og bemærkninger Forslag til Lokalplan 106 Farum erhvervsområde I henhold til Lov om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. sept. 2009 fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Formål 1.1 Det er lokalplanens formål: at fremme en udvikling af bydelen hen imod et alsidigt, tidssvarende og moderne erhvervsområde, som modsvarer områdets stationsnære beliggenhed; at fastlægge en bebyggelsestæthed, der både muliggør en effektiv udnyttelse af de enkelte grunde og samtidig fastholder områdets karakteristiske åbne karakter; at skabe et erhvervsområde, hvor erhvervsvirksomheder med forskellige krav til omgivelserne kan indpasses og udvikle sig side om side, uden at der opstår konflikter; Ad 1.1 Hvis der skal skabes flere og et alsidigt udbud af arbejdspladser, er der behov for en revitalisering af Farum erhvervsområde, hvor ændringerne i erhvervsstrukturen fra industribaseret produktion til vidensbaseret erhverv har præget udviklingen. På grund af forældede anvendelsesbestemmelser i gældende planer er situationen for flere ejendomme i dag, at man på trods af ledige arealer ikke hidtil har kunnet imødekomme en stigende efterspørgsel på etagemeter til administration/kontorer og liberale erhverv. at hindre etablering af grundvandstruende virksomheder da erhvervsområdet ligger i et område med særlige drikkevandsinteresser; at give vide rammer for bebyggelsens placering og ydre fremtræden; at fremme en strukturel udvikling hen imod færre og større grunde. 5
2 Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kort 1 og omfatter ejendommene matr.nr. 7hf, 13er, 13es, 13et, 13eu, 13ex, 13ey, 13fd, 13fe, 13fh, 13fi, 13fk, 13fl, 13fp, 13fs, 13fy, 13gd, 13gg, 14be, 14bh, 14bm, 14bn, 14bq, 14br, 14bs, 14bt, 14bv, 14bz, 14bæ, 14cb, 14cc, 14cd, 14cf, 14cg, 14ch, 14ci, 14cl, 14cm, 14cn, 14co, 14cp, 14cq, 14cv, 14cx, 14cæ, 14cø, 14da, 14dd, 14de, 14df, 14dg, 14dh, 14dl, 14do, 14ds, 14dt, 14e, 14f, 14fe, 14ff, 14fh, 14fi, 14fq, 14fr, 14fu, 14fv, 14fx, 14g, 15an, 15au, 15ax, 15ay, 15az, 15aæ, 15aø, 15ba, 15bb, 15bc, 15bd, 15be, 15bf, 15bg, 15bh, 15bi, 15bk, 15bl, 15bm, 15bn, 15br, 15bs, 15bt, 15bu, 15bv, 15bx, 15by, 15bz, 15bæ, 15bø, 15ca, 15cb, 15cc, 15cd, 15cf, 15ci, 15ck, 15cl, 15cp, 15cz, 16bf, 16bg, 16bh, 16bi, 16bl, 16bn, 16bo, 16bp, 16bq, 16br, 19am, 19gy, 19gæ, 19ha, 19hb, 19hc, 19hd, 19he, 19hf, 19hg, 19hh, 19hi, 19hk, 19hl, 19hm, 19hn, 19ho, 19hq, 19hs, 19ht, 19hu, 19hx, 19hy, 19hø, 19ia, 19ih, 7000an, 7000ci, 7000cq, 7000cu, 7000cz, del af 7000al, del af 7000am, del af 7000cp Farum By, Farum, og ejendommene matr.nr. 8d, 8f, 8h, 7000x, Farumgård, Farum, samt alle parceller, der efter den 1. april 2012 udstykkes fra de nævnte ejendomme. Ad 2.1 Lokalplanområdet er beliggende i byzone og omfatter ejendomme inden for ejerlavene Farum By, Farum og Farumgård, Farum. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må kun benyttes til produktion, montage og forarbejdning, værksteder, laboratorier, lager (dog jf. 7.4), engroshandel og administration/kontorer tilknyttet de nævnte erhverv. 3.1.1 Der må etableres tekniske forsyningsanlæg herunder energianlæg. Ad 3.1 7.4 forbyder, at ubebyggede arealer uden afskærmning benyttes som permanent oplagsplads Ad. 3.1.1 Tekniske forsyningsanlæg kan f.eks. være anlæg for udnyttelse af geotermisk energi. 6
3.1.2 Der må tillige etableres fælles drifts- og personaleanlæg for virksomhederne i området. 3.2 Byrådet kan dog tillade, at der etableres administrations-/kontorvirksomhed, liberalt erhverv og voksenundervisning, jf. dog 3.2.1. Ad. 3.1.2 Fælles drifts- og personaleanlæg kan f.eks. være kantinefællesskaber. Ad 3.2 Byrådets tilladelse forudsætter altid dispensationsbehandling efter planlovens 19 og 20. Bestemmelsen gælder uanset, om der er tale om nybyggeri eller eksisterende bebyggelse, der ikke har været lovligt anvendt til de nævnte formål i 3 år. Byrådets tilladelse (dispensation) kan først meddeles, når det ved nødvendige afskærmningsforanstaltninger er sikret, at støjfølsom anvendelse ikke udsættes for støjbelastning. Bl.a. kontorvirksomhed er støjfølsom. 3.2.1 Dog kan kontorbyggeri med et etageareal på mere end 1.500 m² ikke tillades etableret inden for det på kort 2 viste ikke stationsnære område. 3.3 Der må etableres mindre butikker til salg af egne produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler. Den enkelte butik må ikke overstige et bruttoetageareal på 100 m², og det samlede areal til butiksformål inden for lokalplanområdet må ikke overstige et bruttoetageareal på 1.000 m². 3.4 Byrådet kan tillade, at der etableres restaurantvirksomhed på max. 20 m² bruttoetageareal. Miljøforhold 3.5 Der må ikke etableres grundvandstruende virksomhed. Ad. 3.2.1 Dette følger af Fingerplan 2007. Fingerplan 2007 sætter rammer for lokalplaners mulige indhold m.h.t. etablering af kontorbyggeri inden for de stationsnære områder. Ad 3.3 Kravet om butikkens tilknytning til virksomhedens produktionslokaler følger af planlovens 5n. Det forudsættes, at kunder kun har adgang til butikken og ikke til værkstedet. I dette tilfælde er det alene det areal, hvor kunderne kommer, der tæller som butiksareal. Ad 3.4 De nævnte restauranter kan bl.a. være pølse- og kaffevogne, og her vil Byrådets tilladelse (dispensation) bl.a. afhænge af de trafikale forhold. Farum erhvervsområde er beliggende i et byområde omgivet af bl.a. boligbyggeri. Miljølovgivningen fastsætter grænser for virksomheders emissioner herunder støj, lugt, støv eller lignende.. Ad. 3.5 Erhvervsområdet ligger oven på et sårbart grundvandsområde. Det 7
betyder, at der må stilles krav til virksomheder, som håndterer farlige stoffer i deres produktion, processer eller oplag. 3.5.1 Den eksterne støj fra en virksomhed må ikke overstige 55 db(a) målt i skel. Ad 3.5.1 Når der fastsættes bestemmelse om maksimal støjbelastning som her på 55 db(a) betyder det, dels at nye virksomheder skal overholde støjkravet for at kunne etablere sig i området, dels at allerede etablerede virksomheder i området kan få påbud i medfør af miljøbeskyttelsesloven om at overholde støjkravet. Bestemmelsen skal medvirke til at forbedre mulighederne for og tillade etablering af støjfølsom virksomhed. For ejendomme der ligger tæt ved boliger, gælder skærpede støjkrav, jf. miljøloven. 3.5.2 Der må ikke etableres virksomhed, hvortil der af hensyn til forebyggelse af forurening stilles særlige beliggenhedskrav. Ad 3.5.2 De særlige beliggenhedskrav kan være begrundet i forventning om omfattende belastning af omgivelserne som f.eks. støj, luftforurening (lugt, støv), risiko for grundvandsog recipientforurening eller risikobetonet produktion. 4 Udstykning 4.1 Der må ikke fortages udstykning eller arealoverførsel, der resulterer i ejendomme med et grundareal mindre end 3.000 m². 5 Vejeforhold og parkering 5.1 Følgende ejendomme udlægges som vejareal: 7000an, 7000ci, 7000cq, 7000cu, 7000cz, del af 7000al, del af 7000am, del af 7000cp Farum By, Farum, samt 7000x Farumgård, Farum. Ad. 5.1 De nævnte matr.nr. er eksisterende vejarealer som opretholdes i omfang og udstrækning. De nævnte ejendomme er vist med gråtone på kort 2. 5.1.1 Hvedemarken på strækningen langs Frederiksborgvej må nedlægges som vej. Ad 5.1.1 En eventuel nedlæggelse af vejareal forudsætter, at der gennemføres en vejnedlæggelsesprocedure i overensstemmelse med vejlovgivningen. 8
5.2 Der udlægges areal til udvidelse af Gammelgårdsvej, således at vejen får en bredde af 15 m. Udvidelsesarealet falder ligeligt på vejens to sider. Ad. 5.2 Gammelgårdsvej er i dag anlagt i en bredde af 12 m. Ved tilslutningen til Paltholmvej og Frederiksborgvej er anlægget dog op til ca. 16 m bredt. Lokalplanens bestemmelser om udlæg til udvidelse af Gammelgårdsvej er overført fra den tidligere gældende Byplanvedtægt 4. 5.3 Der må ikke etableres overkørsel mod Slangerupvej. 5.4 Vejadgang til ejendomme langs Paltholmvej må kun ske fra Ryttermarken og Rugmarken. 5.4.1 Byrådet kan dog tillade, at ejendomme med et grundareal på mere end 5.000 m² etablerer vejadgang fra Paltholmvej. Ad 5.4.1 Byrådets tilladelse forudsætter altid dispensationsbehandling efter planlovens 19 og 20. En forudsætning for evt. dispensation er, at de trafikale forhold tillader dette. Parkering 5.5 Inden for hver enkelt ejendom skal der reserveres areal til anlæg af parkeringspladser til biler svarende til mindst og højst 1 p- plads pr. påbegyndt 50 m² etageareal erhverv. Ad 5.5 Byggelovgivningen angiver nærmere bestemmelser om udformning af handicappladser. Mindst 1 p-plads pr. ejendom skal kunne anvendes af personer med handicap. 5.5.1 Alle bilparkeringspladser skal have en bredde på mindst 2,5 m, en længde på mindst 5 m og et manøvreareal på mindst 7 m i forlængelse af parkeringspladserne. 6 Bebyggelsens omfang, placering og udformning 6.1 Ny bebyggelse skal opføres som lavenergibebyggelse. Ad 6.1 Ved lavenergibebyggelse forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgningen om byggetilladelsen opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet. 6.2 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 100. 9
6.2.1 Byrådet kan dog tillade en bebyggelsesprocent på op til 125, i tilfælde, hvor enten Mindst 1/3 af parkeringen etableres i konstruktion eller den enkelte ejendom har et grundareal på 5.000 m² eller derover. Ad. 6.2.1 Det er ikke et krav, at begge bestemmelser er opfyldt. Byrådets tilladelse forudsætter altid dispensationsbehandling efter planlovens 19 og 20. Etablering i konstruktion kan være i parkeringshus eller kælder- og tagparkering. 6.3 Bebyggelse bortset fra carporte og cykeloverdækning under 50 m² må optage højst 50 % af grundens areal. 6.4 Bebyggelse må opføres i en højde på maksimalt 16,5 meter over terræn. 6.4.1 Byrådet kan dog tillade, at antennemaster og vindmøller gives en højde, der overstiger 16,5 meter. Ad. 6.4 Bebyggelsens volumen skal holdes inden for afgrænsningen af det skrå højdegrænseplan (jf. 6.5) og de 16,5 meters maksimal højde. Ad 6.4.1 Byrådets tilladelse forudsætter altid dispensationsbehandling efter planlovens 19 og 20. Byrådet vil ved behandling af evt. ansøgning tage udgangspunkt i kommunens vedtagne procedure for opstilling af mobilantenneanlæg. 6.5 Bebyggelsens højde må ikke overskride afstand til naboskel plus 3 meter. 6.6 Ingen bebyggelse må placeres nærmere naboskel end 5 meter. Tagudhæng må etableres indtil 4,5 m fra naboskel. 6.7 Ingen bebyggelse må placeres nærmere end 20 m fra vejskel mod Slangerupvej (måles parallelt med vejmidten), 10 m fra vejskel mod Frederiksborgvej og Paltholmvej, 5 m fra vejskel mod Bygmarken, Farum Gydevej, Gammelgårdsvej, Havremarken, Hirsemarken, Hvedemarken, Hørmarken, Lucernemarken, Rugmarken og Ryttermarken, som vist på kort 3. 6.8 Ingen bygningsdele må udføres med blanke og reflekterende overflader, der ved solrefleksion medfører gener for omgivelserne. Ad 6.7 Se byggelinjer 20, 10 og 5 m fra vejskel på kort 3. Ad 6.8 Bestemmelsen indebærer bl.a., at solcellepaneler og lignende skal placeres på en måde, der ikke medfører gener for omgivelserne. 10
7 Ubebyggede arealer og beplantning 7.1 Gangarealer må kun etableres med fast belægning af hensyn til handicappedes mulighed for at færdes. 7.2 Der må ikke foretages terrænregulering nærmere skel end 0,5 m. Støttemure må ikke etableres nærmere skel mod vej end 1,5 m og mod naboskel end 0,5 m og må ikke gives en højde på over 0,8 m. 7.3 Der skal etableres udendørs opholdsarealer svarende til mindst 10 m² pr. 100 m² etageareal. Ad 7.3 Udendørs opholdsareal kan evt. indrettes som tagterrasse. 7.4 Ubebyggede arealer må ikke uden afskærmning benyttes som permanent oplagsplads. 7.4.1 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, græsdække, befæstelse eller lignende fremtræde med et ordentligt og ryddeligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring af materialer og lignende skal opretholdes. 7.4.2 Langs Paltholmvej, Frederiksborgvej, Farum Gydevej (stikvejene undtaget) og Gammelgårdsvej må arealet, der ligger inden for en afstand 1 m fra vejskel, kun anlægges med træer, buske og/eller græs, og må ikke anvendes til andet, overkørsler undtaget. Inden for ovennævnte areal må kun etableres faste hegn, når de etableres bag beplantning. 7.4.3 Langs Paltholmvej skal der etableres levende hegn i skel. 7.5 Hegn skal respektere oversigtslinjer pålagt i medfør af vejlovgivningen. Ad. 7.4.2 Ved beplantet afskærmning fastholdes den grønne facade mod Paltholmvej, som fastlagt i tidligere planer for området. Ad. 7.5 Deklaration om oversigt er tinglyst på en række hjørneejendomme i området. 11
8 Skiltning og reklamering og belysning 8.1 Skiltning og reklamering skal samordnes for den enkelte ejendom. Skiltning og reklamering på bygninger må ikke placeres over den enkelte bygnings facadehøjde, og må ikke have karakter af facadebeklædning. Ingen form for skiltning og reklamering må finde sted langs Paltholmvej, Frederiksborgvej, Farum Gydevej (stikvejene undtaget) og Gammelgårdsvej i en afstand af 1 m fra vejskel, jf. 7.4.1. Der må ikke skiltes og reklameres for aktiviteter/funktioner som ikke forefindes inden for ejendommen. Almindelige vejvisnings-, navne- og husnummerskiltning er endvidere tilladt. 8.1.1 På hver ejendom må højst ét skilt være udformet som pylon. Pyloner må ikke gives større mål end følgende: Højde 4 m, bredde 1,2 m, dybde 0,30 m. På hver ejendom må kun opstilles højst 4 flagstænger med en max. højde på 10 m. 8.1.2 Der må etableres lysskilte med svage lyskilder, der ikke er til gene for omgivelserne. Belysning 8.2 Belysning må ikke virke blændende eller generende for omgivelserne. Belysning af udendørsarealer skal indrettes således, at den kun lyser på arealer inden for ejendommens skel. Lysmaster og lyspunkthøjde må ikke overstige 10 m. 12
9 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 9.1 Ny bebyggelse må først tages i brug, når der er foretaget de nødvendige afskærmningsforanstaltninger, jf. 3.5. Ad. 9.1 Bestemmelsen omhandler ny bebyggelse og således ikke ombygning af eksisterende bebyggelse. Ved tilbygning til eksisterende bebyggelse omfatter bestemmelsen alene tilbygningen. Bestemmelsen gælder uanset fra hvilken ejendom støjen kommer. Afskærmningsforanstaltninger må være anlæg af beplantningsbælte, støjvold, mur og/eller lignende, samt krav om særlig mur- og vinduestykkelser og/eller isolering af facaden. 10 Ophævelse af lokalplaner og byplanvedtægt 10.1 Med den endelige vedtagelse af denne lokalplan ophæves Byplanvedtægt nr. 4, vedtaget af Farum Byråd den 13. november 1973. 10.2 Med den endelige vedtagelse af denne lokalplan ophæves Lokalplan nr. 31.8, vedtaget af Farum Byråd den 4. december 2001. 10.3 Med den endelige vedtagelse af denne lokalplan ophæves Lokalplan nr. 31.9, vedtaget af Farum Byråd den 9. september 2003. 10.4 Med den endelige vedtagelse af denne lokalplan ophæves Lokalplan nr. 31.12, vedtaget af Farum Byråd den 20. december 2004, for den del, som omfattes af planen. Ad 10.4 Lokalplan nr. 31.12 ophæves kun for så vidt angår den ejendom, der er omfattet af Lokalplan 106. 10.5 Med den endelige vedtagelse af denne lokalplan ophæves Lokalplan nr. 101, vedtaget af Furesø Byråd den 17. december 2008. 13
Lokalplanens retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til at udføre den bebyggelse m.v., der er indeholdt i planen. Ligeledes må eksisterende, lovlige forhold fortsætte som hidtil. Men ved ændring af anvendelsen af bygninger eller ubebyggede arealer, ved opførelse af ny bebyggelse eller nye anlæg og ved større om- og tilbygninger træder lokalplanen i kraft over for den enkelte, jf. planlovens 18. Lokalplanen gælder for alle byggerier og anlæg, uanset, om disse kræver byggetilladelse eller anmeldelse efter byggelovgivningen. Kræver byggeriet eller anlægget særlig tilladelse eller dispensation efter anden lovgivning, kan en sådan tilladelse eller dispensation kun udnyttes, hvis byggeriet eller anlægget ikke strider mod lokalplanens bestemmelser. Det følger af planlovens 18, at private tilstandsservitutter, der alene er uforenelige med planens indhold, fortrænges af planen. Private tilstandsservitutter, der alene er uforenelige med planens formål, ophæves af lokalplanen, når dette i medfør af planlovens 15, stk. 2, nr. 16 udtrykkeligt er anført i planen. Fravigelser fra planen, dispensation Byrådet har mulighed for at meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, medmindre der er tale om fravigelser, der vil stride mod principperne i planen. Sådanne fravigelser kan kun gennemføres ved en ny lokalplan, jf. planlovens 19. Som hovedregel kan Byrådet først meddele dispensation efter, at Byrådet ved orientering af naboer m.fl. har givet disse mulighed for at udtale sig om dispensationsønsket, jf. planlovens 20. Principperne i planen er anvendelsesbestemmelser, der er fastsat ud fra formålet med planen. Dispensationer fra sådanne anvendelsesbestemmelser kan kun meddeles i meget begrænset omfang. Derimod har byrådet som hovedregel mulighed for at dispensere fra bestemmelser, der mere detaljeret regulerer bebyggelsens omfang og placering, medmindre de detaljerede bestemmelser netop er udformet for at fastholde en særlig udformning af bebyggelsen. Ved ansøgning om dispensation foretager byrådet en konkret vurdering på baggrund af lokalplanens formål. Ekspropriation Byrådet kan ekspropriere private ejendomme eller private rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen er nødvendig for at sikre virkeliggørelsen af en lokalplan, jf. planlovens 47. 14
Erstatning Ejeren af en privat ejendom, der udlægges til offentligt formål, kan forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning, når ejendommen ikke længere kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme, jf. planlovens 48. Bestemmelserne i en lokalplan medfører som altovervejende hovedregel ikke erstatningspligt for kommunen. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger De ejendomme, der er omfattet af et forslag til lokalplan, må ikke anvendes, udstykkes, bebygges, eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Når offentlighedsfasen om planforslaget er udløbet, kan Byrådet dog under visse forudsætninger give tilladelse til, at en ejendom udnyttes i overensstemmelse med planforslaget. De midlertidige retsvirkninger gælder fra offentliggørelsen af planforslaget til den endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort dog højst i et år efter forslagets offentliggørelse, jf. planlovens 17. De omtalte visse forudsætninger består i, at planforslaget er overensstemmende med kommuneplanen, at der ikke er tale om at påbegynde et lokalplanpligtigt forhold, og at der ikke er fremsat indsigelse mod planforslaget fra en offentlig myndighed. Ændringer i planforslaget Ved den endelige vedtagelse af lokalplanforslaget kan Byrådet foretage ændringer i det offentliggjorte lokalplanforslag, jf. 27, stk. 3 i planloven. Ændringer i planforslaget, der fører til, at planforslaget helt skifter karakter således, at der reelt foreligger et nyt planforslag, kræver efter planlovens 27, stk. 3, at der afholdes en ny offentlighedsfase om lokalplanforslaget. 15
Foreløbig vedtagelse Forslag til Lokalplan 106 er i henhold til planlovens 24 vedtaget til offentliggørelse af Furesø Byråd den xxx 2012. På vegne af Furesø Byråd Niels Thygesen Direktør Asbjørn Gade-Nielsen Byplankonsulent Offentlig bekendtgørelse Forslag til Lokalplan 106 er offentligt bekendtgjort den xxx 2012 med en høringsperiode indtil den xxx 2012. 16
Lokalplan nr. 106: Kort 1 Lokalplanens afgrænsning (rød linje) Matrikelkort 1:7.000 17
Lokalplan nr. 106: Kort 2 Stationsnærhed inden for lokalplanområdet Matrikelkort 1:7.000 18
Lokalplan nr. 106: Kort 3 Bebyggelsesregulerende byggelinjer mod vej (tynde røde linjer) og vejarealer (gråtone) Matrikelkort 1:7.000 19
Lokalplanens redegørelse Lokalplanens baggrund og formål. Farum erhvervsområde er kommunens største med et areal på ca. 64 ha. Området, der ligger vest for Frederiksborgvej mellem Slangerupvej og Paltholmvej, rummer i dag meget blandede erhverv med produktion og værksteder. Området er udbygget over en lang tidsperiode. De ældste dele er fra 1940 erne og området er karakteriseret ved en stor variation af erhvervs- og bygningstyper. Området er trafikalt velbeliggende nær Hillerødmotorvejen og stationsnært i forhold til Farum Station, der er en knudepunktstation, med en gangafstand på mellem 500 og 1.500 meter. Lokalplan 106 omfatter hele Farum erhvervsområde på nær et mindre areal mod nord ved Slangerupvej, der ved Lokalplan 100 er fastlagt til et område til særligt pladskrævende udvalgsvarer. Det er Byrådets vision, at området skal udvikles til en moderne og attraktiv bydel med udviklingsmuligheder for eksisterende virksomheder med begrænset miljøpåvirkning og for nye mere kontorprægede erhvervstyper. Byrådet besluttede, at omdannelsen af erhvervsområdet skulle ske på baggrund af en samlet planlægning. Arbejdet blev indledt i foråret 2008 i en dialogproces med lokale aktører i området. Der blev udarbejdet oplæg til en samlet plan for området, som dannede grundlag for den gældende kommuneplan, der opdeler området i delområder (rammeområder) primært i forhold til, hvor stor miljøpåvirkning, der kan tillades udøvet i de enkelte delområder. Denne opdeling har imidlertid vist sig at være uønsket fra de lokale aktørers side, som ønsker ens bestemmelser for hele erhvervsområdet og om nødvendigt på bekostning af skærpede støjkrav. Lokalplanen giver derfor mulighed for kontorbyggeri i hele erhvervsområdet, men da kontorer skal betragtes som støjfølsom anvendelse, vil det på nogle ejendomme ikke være muligt at tillade dette på grund af lovligt støjende naboer og trafikstøj. Det følger af planloven, at planlægningen for et område, herunder planlægningen for en omdannelse af erhvervsområdet alene omfatter fremtidige dispositioner. Det vil sige, at eksisterende lovlig brug af en ejendom kan fortsætte uanset bestemmelserne i en ny lokalplan. Dette indebærer udover retten til at benytte og vedligeholde ejendommen, som den er, også en vis ret til ajourføring eller udvikling af en hidtidig erhvervsudøvelse på ejendommen. Lokalplanen fokuserer primært på områdets anvendelse, de bebyggelsesregulerende bestemmelser, samt byrummene. Planerne indeholder ikke nye stier, pladsdannelser eller trafikanlæg, men planen forhindrer på den anden side ikke, at der efter reglerne i vejlovgivningen kan iværksættes initiativer, der forbedrer infrastrukturen i området. Lokalplanen er ledsaget af et kommuneplantillæg, der samler de tidligere delområder i ét rammeområde, hvor vilkårene for anvendelse i princippet er ens overalt, hvor muligheden for at indpasse støjfølsom anvendelse reguleres konkret ud fra en fastsat støjgrænse på 55 db(a) i skel. Det nye plangrundlag rydder således de barrierer og hindringer af vejen, som hidtil har umuliggjort en gradvis omdannelse, hvor hele området langsomt omstiller sig til at kunne modsvare fremtidens ændrede behov og efterspørgsel på erhvervsarealer. 20
Lokalplanens redegørelse Hidtidige lokalplaner i området og ændringer i Lokalplan 106 i forhold til disse Det aktuelle lokalplanområde af Farum erhvervsområde har hidtil været omfattet af en byplanvedtægt og fire lokalplaner, som vist på kortet. SLANGERUPVEJ Lokalplan 101 FREDERIKSBORGVEJ Lokalplan 31.8 Lokalplan 31.9 Byplanvedtægt 4 - F Lokalplan 31.12 PALTHOLMVEJ For så vidt angår de ejendomme, der er omfattet af Lokalplan 106 (vist med priklinje), vil de tidligere gældende planer blive ophævet ved den endelige vedtagelse af Lokalplan 106. Således vil lokalplanerne 31.8, 31.9 og 101 samt Byplanvedtægt 4 blive ophævet i sin helhed, mens Lokalplan 31.12 vil blive ophævet for så vidt angår den af Lokalplan 106 omfattede ejendom. I nedenstående skema er gengivet hovedindholdet i de hidtidige planer: Byplanvedtægt 4 Vedt. 13. nov.1973 Industri- og værkstedsvirksh. Lokalplan 31.8 Vedt. 4. dec. 2001 Småværksteder med butik Lokalplan 31.9 Vedt. 9. sept. 2003 Småværksteder med butik Lokalplan 31.12 Delomr. A Vedt. 20. dec. 2004 Prod. og håndværksvirksh. Lokalplan 101 Ved. 7. dec. 2008 Rådgivnings- og forskningsvirksh. Entreprenør- og oplagsvirksomhed Håndværk og visse servicevirksh. Håndværk og visse servicevirksh. Kontor / administration Kontor / administration Kontor- og forretningsvirksh. i tilknytning til erhvervsanv. Engroshandel mv. Boliger m. tilknytning Liberale erhverv Off./privat service Uddannelsesinst. og kulturelle formål Lager og engrosvirksh. Entreprenør- og oplagsvirksomhed Liberale erhverv Off./privat service Uddannelsesinst. og kulturelle formål Liberale erhverv Fritidsformål Kursus- og voksenuddannelse Ungdomsboliger Levnedsmiddel-, overfladebeh.- og transportvirksh. Boliger m. tilknytning samt ungdomsboliger 21
Lokalplanens redegørelse Bebygget areal højst 50 % Bygningsrumfang højst 3 m³ pr. m² Bygningshøjde max. 8 m Udstykning min. 1.500 m² Bebygget areal højst 50 % Bebygget areal højst 50 % Bebyggelsesproc. max. 100 Bebyggelsesproc. max. 100 Bebyggelsesproc. max. 100 Bygningshøjde Bygningshøjde Bygningshøjde Bygningshøjde max. 12 m max. 12 m max. 12 m max. 16,5 m Etageantal højst 3½ Etageantal højst 3½ Etageantal højst 3½ Etageantal højst 4 Udstykning Udstykning Ingen udstykning min. 1.250 m² min. 1.250 m² I Lokalplan 106 sker der en raffinering og modernisering hen imod bredere og mere tidssvarende erhvervsanvendelsesbestemmelser herunder åbnes der op for, at der kan etableres selvstændig administrations-/kontorvirksomhed i hele området under forudsætning af at der foretage fornødne afskærmningsforanstaltninger i forhold til eventuel støj fra nabovirksomhederne. Bebyggelsesprocenten fastholdes til max. 100 dog med mulighed for at dispensere til en højere udnyttelse, når visse nærmere definerede forhold gør sig gældende. Bebyggelse, bortset fra småbygninger som skure, drivhuse og carporte må optage højst 50 % af grundens areal, og der fastsættes en mindste grundstørrelse ift. udstykning på 3.000 m². Lokalplanen regulerer ikke etageantallet, men bygningshøjden sættes til højst 16,5 m. Lokalplanen åbner ikke mulighed for opførelse eller indretning af boliger i området. Lokalplanen muliggør etablering af mindre butikker til salg af egne produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler. Den enkelte butik må ikke overstige et bruttoetageareal på 100 m², og det samlede areal til butiksformål inden for lokalplanområdet må ikke overstige et bruttoetageareal på 1.000 m². Omfanget af det muliggjorte butiksareal vurderes ikke at ville påvirke bymiljøet, herunder den eksisterende bebyggelse i området, friarealer eller trafikale forhold, jf. planlovens 16, stk.6. Lokalplanens forhold til anden planlægning Fingerplan 2007 Landsplandirektiv for hovedstadsområdets planlægning Miljøministeren har efter planlovens 5j, stk. 4, fastsat konkrete regler for planlægningen i hovedstadsområdet i form af et landsplandirektiv kaldet Fingerplan 2007. Landsplandirektivet opdeler hovedstadsområdet i fire geografiske områder: Det indre storbyområde, det ydre storbyområde, de grønne kiler og det øvrige hovedstadsområde. Lokalplanområdet er beliggende i det ydre storbyområde (Byfingrene), jf. Fingerplanens 9. Her skal kommuneplanlægningen bl.a. sikre, at byudvikling, byomdannelse og lokalisering af byfunktioner placeres under hensyntagen til den eksisterende og besluttede infrastruktur og til mulighederne for at styrke den kollektive trafikbetjening. Farum Station er i Fingerplanen udpeget som en knudepunktstation. En mindre del af lokalplanområdet er beliggende inden for det stationsnære kerneområde, størstedelen er beliggende inden for det stationsnære område, mens endnu en mindre del ikke er beliggende stationsnært. Inden for det ikke stationsnære område må der ikke opføres kontorbyggeri over 1.500 m² Såfremt den kommunale planlægning giver mulighed for at lokalisere kontorbyggeri med mere end 1.500 etagemeter i det stationsnære område men uden for det stationsnære kerneområde, skal 22
Lokalplanens redegørelse der redegøres for, hvordan der vil blive arbejdet med supplerende virkemidler for at lede mest mulig af persontransporten over i den kollektive trafik. På den baggrund indeholder lokalplanen bestemmelser om, at der maksimalt må anlægges 1 parkeringsplads pr. 50 m² etageareal erhvervsbyggeri. Lokalplan 106 er i overensstemmelse med retningslinjerne i Fingerplan 2007. Furesø Kommuneplan 2009 Det er et mål at tiltrække flere virksomheder, at øge antallet af arbejdspladser og at give flere mulighed for at arbejde tæt på bopælen. Erhvervsudviklingen skal i vidt omfang basere sig på global afsætning af både varer, viden og tjenesteydelser og på arbejdskraft fra nærområdet. Det er også et mål at øge antallet af virksomheder og arbejdspladser inden for videnserhverv og erhverv med lav belastning af miljøet og at skabe gode udviklingsmuligheder i fremtiden. Det er et konkret mål, at der i den østlige og sydøstlige del af Farum erhvervsområde, som ligger tæt på stationen, sker en udvikling med større kontorbygninger i et åbent og grønt miljø. I retningslinjerne for Farum erhvervsområde hedder det, at området skal udvikles til et moderne byområde og indrettes, så nabokonflikter mellem forskelligartede aktiviteter undgår, og så området kan tiltrække og fastholde forskellige typer af erhverv. Desuden skal der planlægges under hensyntagen til grundvandsinteresserne i området. Lokalplan 106 er i overensstemmelse med kommuneplanens hovedstruktur og retningslinjer. Kommuneplan 2009 indfører med differentierede rammebestemmelser en zonering af Farum erhvervsområde således, at de ydre dele af området forbeholdes erhverv med ingen eller ubetydelig miljøpåvirkning, mens der i den centrale del af området tillades virksomheder en vis miljøpåvirkning. I Kommuneplanens rammedel er lokalplanområdet således beliggende i bydel 2, Farum Midt, og omfattet af rammeområderne 2E1 Farum erhvervsområde ydre rammeområde, 2E3 Farum erhvervsområde indre rammeområde og 2E4 Blandet byområde mellem Gammelgårdsvej og Frederiksborgvej, jf. nedenstående kort. Rammebestemmelserne fremgår af skemaet på næste side. 23
Lokalplanens redegørelse 2E1 Farum erhvervsområde ydre rammeområde Anvendelse Administration/kontor, liberalt erhverv, laboratorier, voksenundervisning, kulturformål, let produktion herunder montage og forarbejdning, værksted, lager, engroshandel. Mindre butikker med et salgsareal på maksimalt 100 m² til salg af egne produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler. Kollektive anlæg til betjening af området, herunder tekniske forsyningsanlæg og kantinefællesskaber. Der må ikke etableres grundvandstruende virksomhed. Der må kun etableres erhverv med ubetydelig miljøpåvirkning, dvs. virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ubetydelig grad, og som ville kunne placeres i en afstand på 0-20 meter fra miljøfølsom anvendelse som f.eks. boliger. Bebyggelsesprocent Højst 100 %. Bebygget areal højest 50 % af grunden. Etagehøjde Bebyggelsens højde max. 16,5 meter over terræn. Udstykning Mindste grundstørrelse 2.000 m². Stationsnærhed Hovedparten af rammeområdet ligger inden for det stationsnære område, men uden for det stationsnære kerneområde. Her må kun planlægges for kontorbyggeri over 1.500 m² i overensstemmelse med reglerne i Fingerplan 2007, jf. kommuneplanens retningslinjer 1.4-1.6. Områdets nordøstlige del ligger uden for det stationsnære område. Her må ikke planlægges for kontorbyggerier over 1.500 m². De stationsnære områder og stationsnære kerneområder fremgår af retningslinjekortnr. 1.3 i kommuneplanens del 1, Hovedstruktur. Ubebyggede arealer Gammelgårdsvej, Farum Gydevej og Rugmarken skal forsynes med eller afgrænses af karaktergivende træbeplantning. Der skal etableres beplantning langs Slangerupvej og Paltholmvej. Andet Der må ikke etableres egentlige oplagspladser, herunder udendørs oplag af både, uindregistrerede biler, campingvogne og lignende. 2E3 Farum erhvervsområde indre rammeområde Anvendelse Administration/kontor, liberalt erhverv, laboratorier, voksenundervisning, kulturformål, laboratorier, produktion herunder montage og forarbejdning, værksted, lager, engroshandel. Mindre butikker med et salgsareal på maksimalt 100 m² til salg af egne produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler. Kollektive anlæg til betjening af området, herunder tekniske forsyningsanlæg og kantinefællesskaber. Der må ikke etableres grundvandstruende virksomhed. Der må etableres erhverv med nogen miljøpåvirkning, dvs. virksomheder og anlæg, som påvirker omgivelserne i nogen grad og som kræver en afstand på 20-100 meter fra miljøfølsom anvendelse som f.eks. boliger. Bebyggelsesprocent Højst 100 %. Bebygget areal højest 50 % af grunden. Etagehøjde Bebyggelsens højde max. 16,5 meter over terræn. Lagerbygninger dog max. 8,5 meter. Udstykning Mindste grundstørrelse 2.000 m². Stationsnærhed Rammeområdet ligger inden for det stationsnære område, men uden for det stationsnære kerneområde. Her må kun planlægges for kontorbyggeri over 1.500 m² i overensstemmelse med reglerne i Fingerplan 2007, jf. kommuneplanens retningslinjer 1.4-1.6. De stationsnære områder og stationsnære kerneområder fremgår af retningslinjekort nr. 1.3 i kommuneplanens del 1, Hovedstruktur. Ubebyggede arealer Farum Gydevej forsynes med eller afgrænses af karaktergivende træbeplantning. Andet Der må ikke etableres egentlige oplagspladser. 2E4 Blandet byområde mellem Gammelgårdsvej og Frederiksborgvej Anvendelse Administration/kontor, testproduktion og laboratorier i tilknytning til administration/kontor, liberalt erhverv, kulturformål, voksenundervisning, restaurationsvirksomhed. Der må ikke etableres grundvandstruende virksomhed. Der må kun etableres erhverv med ubetydelig miljøpåvirkning, dvs. virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ubetydelig grad, og som ville kunne placeres i en afstand på 0-20 meter fra miljøfølsom anvendelse som f.eks. boliger. Bebyggelsesprocent Højst 100 %. Lokalplanlægningen skal muliggøre, at bebyggelsesprocenten hæves op til 125 %, hvis mindst 1/3 af parkeringen etableres i konstruktion eller kælder. Bebygget areal højest 50 % af grunden. Bygningernes højde og placering Bebyggelsens skal opføres i minimum 2 etager med en maksimal højde på 16,5 meter over terræn. Enkelte bygninger eller dele af bygninger kan planlægges med en højde indtil 20 meter. Bygningernes højde må ikke overskride afstand til naboskel plus 3 meter. Ingen bebyggelse må placeres nærmere naboskel end 5 meter. Der skal fastlægges nærmere bestemmelser om afstand til Paltholmvej. Bygninger langs Rugmarken skal have deres primære indgange orienteret mod Rugmarken, og bebyggelse skal placeres i en fast facadelinje parallelt med Rugmarken. Udstykning Mindste grundstørrelse 3.000 m² Stationsnærhed Hovedparten af rammeområdet ligger inden for det stationsnære område, men uden for det stationsnære kerneområde. Her må kun planlægges for kontorbyggeri over 1.500 m² i overensstemmelse med reglerne i Fingerplan 2007, jf. kommuneplanens retningslinjer 1.4-1.6. Områdets sydligste del langs Paltholmvej ligger inden for det stationsnære kerneområde. Ubebyggede arealer De ubebyggede nære arealer på de enkelte ejendomme skal fremstå med en grøn karakter. Forarealerne må ikke afskærmes med tætte hegn, mure eller trådhegn. Hegn må dog opsættes bag facadelinjen. Der skal plantes mindst ét løvfældende træ på forarealet til hver ejendom langs Rugmarken. Der skal udformes bestemmelser om: - beplantning i naboskel - beplantning langs Paltholmvej - at forarealer langs Gammelgårdsvej skal udformes som græsplæner med beplantning. Parkering skal overvejende ske bag bebyggelsen. Parkering skal anlægges som grøn parkering med træbeplantning, så parkering fremstår som parkeringslunde. Andet Der må ikke etableres egentlige oplagspladser, herunder udendørs oplag af både, uindregistrerede biler, campingvogne og lignende. 24
PALTHOLMVEJ Lokalplanens redegørelse De tre rammeområders rammebestemmelser er udtryk for en fysiske zonering af erhvervsområdet, som den aktuelle lokalplan gør op med, ved i princippet at muliggøre alle erhvervsanvendelser overalt i området, og således indføre en skærpet funktionel zonering, som gælder inden for den enkelte ejendom. Lokalplan 106 er således ikke i overensstemmelse med de gældende rammer for lokalplanlægningen, hvorfor der er tilvejebragt et kommuneplantillæg sammen med denne lokalplan. Tillæg nr. 5 til Furesø Kommuneplan 2009 Med Tillæg nr. 5 til Kommuneplan 2009 samles hele det af Lokalplan 106 omfattede område til ét rammeområde med fælles bestemmelser. Det ny rammeområde benævnes 2E1 Farum erhvervsområde. SLANGERUPVEJ FREDERIKSBORGVEJ De tidligere rammeområder 2E3 og 2E4 udgår i deres helhed ved overførslen til rammeområde 2E1, som samtidig får nye rammebestemmelser. Lokalplan 106 er i overensstemmelse med Tillæg nr. 5 til Furesø Kommuneplan 2009. Plan- og Agenda 21-strategi 2012 Byrådet vedtog den 30. november 2011 at lægge Plan- og Agenda 21-strategi 2012 frem til offentlig debat i perioden fra den 20. december 2011 til den 21. februar 2012. Planstrategien udpeger de temaer, der skal rettes særlig fokus på i planlægningen i de kommende år. I strategien hedder det om erhverv blandt andet, at der er en udfordring i, at kommunens største sammenhængende erhvervsområde i Farum fremstår nedslidt, med små grunde og for dyre ejendomme, så investeringslysten i området er lav. Byrådet har derfor fokus på nye rammer for lokalplanlægningen for Farum erhvervsområde, der skal rumme både traditionelle erhverv og kontor- og liberale erhverv og lignende og skal udvikle sig med fortætning, forskønnelse og lav miljøbelastning. Nye lokalplaner for Farum erhvervsområde skal understøtte en udvikling mod en mere moderne og attraktiv bydel for virksomheder med begrænset miljøpåvirkning. Det er et mål, at Furesø Kommune skal være en attraktiv lokalitet for nye virksomheder, der skal etablere sig, og for virksomheder, der satser på udvikling og dynamik. 25
Lokalplanens redegørelse Lokalplan 106 er i overensstemmelse med Plan- og Agenda 21-strategi 2012. Arkitektkonkurrencen Farum i udvikling Den 28. februar 2012 blev vinderen af Furesø Kommune og Realdanias arkitektkonkurrence Farum i udvikling afsløret. Konkurrencen er en del af Realdanias initiativ "Fremtidens Forstæder", der har fokus på en bæredygtig udvikling i forstæderne. Vinderprojektet kalder sig Farum folder sig ud og er udarbejdet af Tegnestuen Vandkunsten m.fl. Konkurrenceområdet omfatter Farum Midtby, hvori indgår den østlige del af Farum erhvervsområde området øst for Gammelgårdsvej. Planerne herover viser vinderforslagets 2 scenarier for udviklingen af Farum Midtby i henholdsvis 2020 og 2030. Som det fremgår, er der allerede tidligt fokus på opgradering og etablering af byrummene inden for de enkelte delområder ( øer ) samt disses indbyrdes sammenhæng (markeret med sort belægning). De enkelte bykvarterer skal hver have sin veldefinerede og særlige byplads, der henter sin identitet i det lokale og bygger videre på det karakteristiske for netop dét kvarter. De fem bypladser ses som forslagets drivere til udvikling. I vinderforslaget hedder det bl.a. om erhvervsområdet: Erhvervsområdet er tilsyneladende velfungerende med savner tydelig arkitektonisk og landskabelig kvalitet. Det lukker sig om sig selv og mangler helt kontakt med de omkringliggende bydele. Strukturelt er der gode muligheder for fortætning men også for indplacering af funktioner der kan trække byliv til sig. Genbrugshistorien og spejdernes loppemarked er en populær begivenhed, som man kan forestille sig være dynamo for etablering af en egentlig genbrugscentral omkring en ny Genbrugsplads i området. 26
Lokalplanens redegørelse Kombineret med at erhvervsenhederne får mulighed for at åbne mod omverdenen med nye showrooms og skiltning er der oplagte ressourcer at trække på. Fortætning kan strukturelt ske på områdets præmisser og måske i en form for demokratisk, men alligevel kapitalfunderet model, hvis bebyggelsesprocenten løftes generelt i området. Området kunne være centrum for Farums bæredygtige udvikling og en grøn erhvervsprofil. Vigtigt er det tillige, at området visuelt formår at åbne sig mere mod de store forbindelsesårer Frederiksborgvej og Paltholmvej. Lokalplan 106 er udtryk for et lille skridt i retning af virkeliggørelsen at konkurrencens mange visioner for området. Ad åre, når erhvervsområdet gradvist er blevet yderligere raffineret i erhvervsanvendelsen, vil der efter al sandsynlighed være behov for at følge udviklingen op med yderligere lokalplanlægning. Zoneforhold Lokalplanområdet er beliggende i byzone Varmeforsyning Varmeplanlægningen udlægger området til naturgasforsyning, idet ejendommene omkring den østlige ende af Rugmarken dog er fjernvarmeforsynet. Furesø Kommune har i 2011 vedtaget en strategisk energiplan, der udpeger hele lokalplanområdet som potentielt fjernvarmeområde inden for fem år. Miljøforhold Forurenet jord Lov om forurenet jord, 71 medfører pligt for ejeren af en ejendom, for bygherre og for de ansvarlige firmaer, der deltager i et bygge- eller anlægsarbejde til at standse bygge- eller anlægsarbejdet, hvis der under arbejdet konstateres jordforurening. Miljøbeskyttelseslovens 21 medfører pligt til at underrette kommunen om den konstaterede forurening. Omkring 1/3 af områdets matrikulære arealer er registreret som forurenet på vidensniveau 1 eller 2. Herudover er hele området byzoneareal omfattet af områdeklassificering for lettere forurenet jord. Støj og miljøgodkendelser Grænsen for virksomheders eksterne støj i området var før lokalplanens endelige vedtagelse på 60 db(a). Lokalplanen fastsætter en skærpet / reduceret støjgrænse på max. 55 db(a). I 2011 vurderedes 22 virksomheder at støje mere med 55 db(a) ofte forårsaget af ventilationsanlæg, som typisk vil kunne støjdæmpes. I 2011 var 10 virksomheder omfattet af miljøgodkendelser, der definerer miljøvilkårene. Nye miljøgodkendelser skal respektere de nye støjgrænser i lokalplanområdet. Støj Ifølge planlovens 15 a, må en lokalplan kun udlægge støjbelastede arealer til støjfølsom anvendelse, hvis planen med bestemmelser om etablering af afskærmningsforanstaltninger m. v kan sikre den fremtidige anvendelse mod støjgener. Sådanne afskærmningsforanstaltninger kan bestå i anlæg af beplantningsbælte, støjvold, mur og lignende som betingelse for ibrugtagen af ny bebyggelse eller ændret anvendelse af et ubebygget areal. Hvis det derimod drejer sig om ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse, hvilket man må gå ud fra vil være mere normen end undtagelsen i det ak- 27
Lokalplanens redegørelse tuelle erhvervsområde, er der ikke hjemmel til at optage lignende bestemmelser for ibrugtagen. På den baggrund fastlægger lokalplanen, at enhver potentiel støjfølsom anvendelse forudsætter Byrådets tilladelse, hvilket vil sige en dispensationsbehandling efter planlovens 19 og 20. I forbindelse med en dispensationsmeddelelse, vil Byrådet kunne stille de nødvendige vilkår om afskærmningsforanstaltninger også til eksisterende bebyggelse, med afsæt i den konkrete støjsituation på det aktuelle tidspunkt. Grundvandsbeskyttelse Der må ikke etableres grundvandstruende virksomhed. Hele Furesø Kommune er udpeget som et område for særlige drikkevandsinteresser. Herudover er Farum erhvervsområde - det aktuelle lokalplanområde - indvindingsopland samt nitratfølsomt område. Renovation Kommunens affaldsplan og affaldsregulativ indeholder en række krav til placering af renovationsstativer mv. Afløbsforhold Efter spildevandsplanen tilstræbes det generelt, at tag- og overfladevand i videst muligt omfang, og hvor det er teknisk og miljømæssigt forsvarligt, nedsives enten via regnvandsbassin eller faskiner. Overfladevand fra parkeringsarealer bør dog kun nedsives gennem et vækstlag med høj PH værdi eller i tilfælde af, at det ledes til faskine via et anlæg med olieudskiller. Furesø Kommune ønsker ikke nedsivning i/på forurenede lokaliteter. Anden lovgivning Byggelovgivningen For forhold, der ikke er reguleret af lokalplanen gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og bygningsreglementerne. Byggelovgivningens krav om byggetilladelse og anmeldelse samt krav til konstruktioner og brandforhold gælder uanset lokalplanen. Museumsloven Findes der under jordarbejder spor af fortidsminder, skal arbejdet i henhold til museumslovens 27 standses i det omfang, det berører fortidsmindet, og fundet skal straks anmeldes til Hørsholm Egns Museum (tlf. 45 86 07 11). Naturbeskyttelsesloven Inden for området findes en sø, der er beskyttet i medfør af Naturbeskyttelseslovens 3. Søen og dens umiddelbare omgivelser og beplantning skal bevares og må ikke påvirkes negativt af fremtidige aktiviteter. Søen er beliggende på ejendommen matr.nr. 19ho, Farum By, Farum, på adressen Farum Gydevej 61. Ejendommen er ejet af Furesø Spildevand A/S. Handicappolitik Indretning af bebyggelse og ubebyggede arealer skal opfylde bestemmelserne om tilgængelighed i bygningsreglementet. I forbindelse med lokalplanudarbejdelsen er det blevet undersøgt, på hvilken måde tilgængelighedshensyn eventuelt kan tilgodeses yderligere inden for de muligheder, som planloven giver. Lokalplanen bestemmer herefter, at gangarealer kun må etableres med fast belægning. 28
Lokalplanens redegørelse Miljøvurdering Efter lov om miljøvurdering af planer og programmer LBK 936 af 24. september 2009 skal myndigheder lade foretage miljøvurdering af planer. Vurderingen skal indledes af en screening, hvor det vurderes, om der skal udarbejdes en nærmere miljørapport og -vurdering. Ved screeningen undersøges, om planen er omfattet af lovens 3, stk. 1, nr. 1 om lovens bilag 3 og 4 og nr. 2 om internationale beskyttelsesområder. Dertil skal det vurderes, om planen i øvrigt kan få væsentlig indvirkning på miljøforhold i bred forstand. Ved vurderingen tages udgangspunkt i lovens 3, stk. 1, nr. 3 og stk. 2. og kriterierne i lovens bilag 2. Hvis Byrådet på baggrund af screeningen ikke finder, at der er grund til at udarbejde nærmere miljørapport og -vurdering, skal evt. andre berørte myndigheder høres, inden der træffes endelig afgørelse. Hvis Byrådet derimod finder, at der kan være væsentlige virkninger på miljøforhold, skal en nærmere miljørapport og -vurdering gennemføres. Skemaet på næste side viser resultatet af den foretagne screening. Afgørelse om miljørapport/-vurdering Byrådet har på baggrund af omstående screening truffet afgørelse om, at der ikke gennemføres yderligere miljørapport/-vurdering. Furesø Kommune har ikke indhentet udtalelser fra andre myndigheder, idet planen ikke indeholder forhold, der omfatter andre myndigheders myndighedsområder. Planens mulige realisering forudsætter ikke andre myndigheders tilladelser m.v. efter anden lovgivning. Der kan klages over denne afgørelse. Klagen skal være skriftlig og stiles til Natur- og Miljøklagenævnet, Rentemestervej 8, 2400 København NV, eller pr. e-mail til nmkn@nmkn.dk inden 4 uger fra offentliggørelsen af afgørelsen. 29