LOKALPLAN 115 Tæt-lav boligbebyggelse ved Rolighedsvej i Hareskovby FORSLAG

Transkript

1 LOKALPLAN 115 Tæt-lav boligbebyggelse ved Rolighedsvej i Hareskovby FORSLAG i offentlig høring fra xx. xxxx til xx. xxxx 2013

2 Lokalplanens bestemmelser Lokalplanens bestemmelser om de ejendomme, som planen omfatter, er bindende for enhver. I henhold til planloven må der ikke etableres noget forhold i strid med planens bestemmelser, medmindre Byrådet har givet dispensation efter planlovens bestemmelser herom. Overtrædelse af planens bestemmelser er strafbart. En lokalplan fastlægger således bindende bestemmelser for den fremtidige anvendelse, bebyggelse og udformning af lokalplanområdet. Planen medfører dog ikke handlepligt. Det betyder, at eksisterende lovlige forhold må fortsætte uforandrede, men at enhver ændring af de eksisterende forhold skal være i overensstemmelse med lokalplanen. I afsnittet om lokalplanens retsvirkninger står der mere om lokalplanens betydning, herunder om muligheder for dispensation, ekspropriation og erstatning. Lokalplanens kort og tegninger Lokalplanens kort og tegninger er en grafisk fremstilling af lokalplanens bestemmelser og er en del af bestemmelserne. Disse kort og tegninger har derfor bindende virkning. Derimod viser planens illustrationer kun eksempler på en mulig udformning af området i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Disse illustrationer har derfor ikke bindende virkning. Redegørelsen Planloven fastlægger, at en lokalplan skal ledsages af en redegørelse. I denne lokalplan består redegørelsen dels af bemærkninger, der under samme overskrift løbende følger lokalplanens bestemmelser, dels af bilagsdelen Redegørelse bagest i hæftet. I bilagsdelen findes bl.a. en samlet redegørelse for, hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og øvrig planlægning for området, samt for hvilke tilladelser eller dispensationer, der evt. skal indhentes fra andre myndigheder, før lokalplanen må realiseres. Lokalplanens indhold kort fortalt Denne lokalplan fastlægger, hvor og hvordan der må opføres en tæt-lav boligbebyggelse ved hjørnet af Rolighedsvej og Gammel Hareskovvej i Hareskovby. Området husede indtil for nylig en rideskole. I dag er en dagligvarebutik under opførelse ud mod Gammel Hareskovvej. Lokalplanområdet er på luftfotoet herunder vist med hvid indramning. Lokalplanen er udarbejdet af Furesø Kommune, og rettighederne til kort / foto tilhører kommunen.

3 Forslag til Lokalplan 115 Lokalplanbestemmelser 1 Formål 4 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 4 3 Områdets anvendelse 5 4 Udstykning og lignende 5 5 Vejforhold og parkering 5 6 Ledningsanlæg 6 7 Bebyggelsens omfang og placering 6 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8 9 Ubebyggede arealer og beplantning 9 10 Belysning og skiltning Grundejerforening Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ophævelse af lokalplan Lokalplanens retsvirkninger Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger 12 Vedtagelsespåtegning 13 Lokalplanens kort 1 3 Lokalplanens redegørelse Lokalplanens baggrund, formål og indhold 14 Hidtidig lokalplan 14 Lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning 14 Miljøvurdering 17 Screening af forslag til Lokalplan 115 3

4 Forslag til Lokalplan 115 Tæt-lav boligbebyggelse ved Rolighedsvej i Hareskovby I henhold til lov om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Furesø Kommune. 1 Formål 1.1 Det er lokalplanens formål: at fastlægge lokalplanområdets anvendelse til boligformål i form af tæt lav boligbebyggelse i én etage med op til 10 boliger, at regulere bebyggelsens omfang og placering, så den forholdsvis store tæthed ikke giver gener for naboer, at sikre, at ny bebyggelse i lokalplanområdet fremtræder med et fælles udtryk med hensyn til materialer, farver og arkitektur, at ny bebyggelse respekterer og fastholder kvarterets grønne fremtoning og karakter ved bestemmelse om, at der ikke må opføres bebyggelse af nogen art i en afstand af 5 m fra Rolighedsvej, og at hegn her kun må være levende hegn. 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses, som vist på kort 1 og omfatter ejendommen matr.nr. 1a Hareskov By, Værløse, samt alle parceller, der efter den 1. september 2013 udstykkes i området. 2.2 Lokalplanområdet er og forbliver beliggende i byzone. 4

5 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål i form af tæt lav boligbebyggelse med helårsbeboelse. Der må maksimalt etableres 10 boliger i alt. Der må kun være én beboelsesbygning med én bolig pr. boligparcel. 3.2 Boligbebyggelsen må kun opføres som lavenergibebyggelse. Ad 3.1 Uanset lokalplanens bestemmelser er det umiddelbart tilladt at drive eget erhverv i egen bolig, når virksomheden drives af personer, som bebor den pågældende ejendom, og virksomheden drives uden ansatte eller medhjælpende uden for husstanden, og virksomheden drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke brydes, og virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende. Ad 3.2 Ved lavenergibebyggelse forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgningen om byggetilladelsen opfylder den energiramme for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet. 3.3 Uanset ovenstående må der opføres transformerstationer og andre mindre tekniske anlæg til sikring af den nødvendige forsyning, jf Udstykning og lignende 4.1 Udstykning, arealoverførsel og sammenlægning må kun finde sted i overensstemmelse med udstykningsplanen, der er vist på kort Udstykning må kun ske i højst 10 boligparceller samt et fællesareal. Andelene i det selvstændigt matrikulerede fællesareal fordeles ligeligt mellem de enkelte boligparceller. Ad 4.1 Udstykning betyder etablering af nye, selvstændige ejendomme. Ved arealoverførsel forstås overførsel af areal fra en eksisterende ejendom til en anden eksisterende ejendom. Ved sammenlægning forstås sammenlægning af to eller flere ejendomme til én ejendom. Ad. 4.2 Fællesarealet skal tjene som opholds-, adgangs-, færdsels- og parkeringsareal. 5 Vejforhold og parkering 5.1 Vejadgang til lokalplanområdet må kun etableres fra Rolighedsvej. 5

6 5.2 For så vidt angår de op til tre vestligste boligparceller, der alle ligger i skel til Rolighedsvej, må der på hver enkelt af disse parceller etableres vejtilslutninger/overkørsler til betjening af de på kort 3 viste parkeringspladser mod Rolighedsvej. 5.3 For så vidt angår de øvrige op til syv boligparceller, som ikke ligger i skel til Rolighedsvej, må disse kun have vejadgang via fællesarealet, jf Fællesarealet må kun forsynes med én vejtilslutning/overkørsel med en beliggenhed som vist på kort 2 og 3. Vejtilslutningen/overkørslen skal udføres med en bredde på 5,7 m og skal forsynes med hjørneafskæringer på 1,5 m, jf. kort 2 og Der skal etableres 2 bilparkeringspladser til hver bolig, der opføres inden for lokalplanområdet. Herudover skal der fælles for bebyggelsen etableres 2 bilparkeringspladser til gæsteparkering. Parkeringspladserne må kun placeres som vist på kort 3. Ad.5.4 Ved fuld udnyttelse af byggemulighederne skal der således etableres i alt 22 bilparkeringspladser. Placeringen af parkeringspladserne til den enkelte bolig fremgår af kort 3, hvor det er angivet, til hvilken boligparcel den enkelte plads hører. Parkeringspladserne er fortrinsvis placeret på den enkelte boligparcel, men for to af boligernes vedkommende er pladserne helt eller delvis placeret på fællesarealet. 6 Ledningsanlæg 6.1 Ledningsanlæg må kun fremføres som jordkabler. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Inden for lokalplanområdet må der kun opføres i alt op til 10 beboelseshuse. Herudover må der etableres udhuse, drivhuse, legehuse og overdækninger i overensstemmelse med nedenstående bestemmelser. 7.2 Boliger må ikke overstige et samlet etageareal på m 2. 6

7 7.3 Der udlægges 5 byggefelter som vist på kort 3. Beboelsesbygninger må kun opføres inden for de udlagte byggefelter. Dog må tagudhæng, vindskeder, lætage over døre samt gesimser og lignende mindre bygningsdele overskride byggefelterne med højst 0,5 m. Ad 7.3 Af beboelse kan der, jf. bestemmelsen, opføres i alt 5 dobbelthuse med lodret lejlighedsskel. Inden for hvert af de 5 byggefelter må der kun opføres op til 2 boliger i form af ét dobbelthus. 7.4 Boliger må kun opføres i 1 etage og med de på byggefelterne angivne gulvkoter +/- 20 cm. Bygningshøjden (eksklusive skorstene, ventilationshætter og lignende) må ikke overstige 7,5 m. Ad 7.4 Måling af højder sker fra niveauplaner, der er lig med gulvkoten, til bebyggelsens højeste punk, jf. bygningsreglementet. Antenner til modtagelse af radio- og TVsignaler må gives en større højde, dog maksimalt 1,5 m over tagfladen. Tage på beboelsesbygninger må kun udføres som sadeltage uden valm. 7.5 Bebyggelse må opføres i skel mod nabo, jf. dog 7.3 om placering af beboelsesbygninger. Al bebyggelse inden for lokalplanområdet skal placeres minimum 5 m fra vejskel mod Rolighedsvej og minimum 6 m fra den åbne grøft jf. byggelinjerne vist på kort 3. Dog må tagudhæng, vindskeder, lætage over døre samt gesimser og lignende mindre bygningsdele overskride byggelinjerne med højst 0,5 m, og anlæg under terræn må anbringes nærmere vejskel mod Rolighedsvej og den åbne grøft. 7.6 Uden for de i 7.3 fastlagte byggefelter og i en afstand af mindst 5 m fra vejskel mod Rolighedsvej og mindst 6 m fra den åbne grøft må der kun opføres/etableres småbygninger i form af carporte, udhuse, drivhuse og legehuse efter nedenstående retningslinjer: Der må opføres ét udhus på højst 6,5 m 2 til hver bolig. Udhuset må kun placeres tæt på boligens hovedindgang med en placering i princippet som vist på kort 3. Herudover må Ad 7.5 Begrebet bebyggelse omfatter alle former for byggeri og overdækninger mv. Bestemmelsen indebærer eksempelvis, at der ikke kan etableres overdækninger over de tre vestligste boligers bilparkeringspladser. Anlæg under terræn er for eksempel kælder, nedgravede tanke, ledninger og lignende. Ad 7.6 Bestemmelsen betyder bl.a. at der ikke må etableres overdækninger af terrasser samt andre åbne overdækninger, ligesom der heller ikke må etableres garager. Lokalplanen fastsætter ikke yderligere bestemmelser om højde- og afstandsforhold for de nævnte småbygninger, og der gælder derfor de almindelige regler i bygningsreglementet. 7

8 der opføres et udhus/drivhus/legehus på i alt højst 6 m 2 til hver bolig. Udhuset/drivhuset/legehuset må kun placeres på det private haveareal og ikke i forbindelse med boligens hovedindgang. Der må kun etableres overdækning i form af carport og kun til én bilparkeringsplads pr. bolig og kun for for så vidt angår de op til 7 boliger, der ikke har skel mod Rolighedsvej. Bestemmelsen betyder, at de tre vestligste boliger ikke kan forsynes med carporte. 7.7 Uden for de i 7.3 fastlagte byggefelter og i en afstand af mindst 5 m fra vejskel mod Rolighedsvej og mindst 6 m fra den åbne grøft må der kun opføres én højst 6 m² stor og 1,5 m høj transformatorstation til lokalplanområdets tekniske forsyning. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Alle beboelsesbygninger inden for lokalplanområdet skal fremstå med ens murede facader i blankt murværk af blødstrøgne tegl i samme farve. Til murværket må kun anvendes enten lyse gule, lyse sandfarvede, mørke brune, sorte eller grå mursten i tegl. Mindre facadepartier, små bygningsdele som inddækninger og lignende samt udhuse, drivhuse, legehuse og carporte må udføres i zink, stål, træ eller glas. 8.2 Alle døre og vinduer på beboelsesbygninger inden for lokalplanområdet skal fremstå i samme materiale/-r og med samme farve. Alle døre og vinduer på beboelsesbygninger må kun udføres i træ eller metal eller en kombination heraf. Døre og vinduer af træ og metal må kun fremstå ubehandlet/ i naturlig farve, olieret eller farvebehandlet i sort, hvid eller grå. 8.3 Alle tage på beboelsesbygninger inden for lokalplanområdet skal have samme hældning og skal fremstå med samme materiale. Ad 8.3 Jf. 7.4 må tage på beboelsesbygninger kun udføres som sadeltage uden valm. 8

9 Som tagmateriale på beboelsesbygninger må kun anvendes enten mørke, blådæmpede tegl, engoberede tegl i farven skifer-sort eller mørk grå eternit/skiffer. Tagsten må ikke fremstå med glaseret overflade. Tagvinduer og ovenlys må kun etableres som plane vinduer, der følger taghældningen og flugter med tagfladen. Synlige tagrender må kun være ufarvet zink eller stål. 8.4 Beboelsesbygninger må forsynes med solfangere, -celler og paneler, når de etableres som en integreret del af bygningens tag eller er tilpasset bygningens facader og ikke giver refleksioner, der medfører gener for omgivelserne. Ad. 8.4 At skulle udføres som en integreret del af bygningens tag betyder f.eks., at solceller ikke må etableres som et selvstændigt anlæg placeret oven på taget, men skal være nedfældet i tagfladen. 8.5 Der må ikke etableres terrasseoverdækninger. Beboelsesbygninger må forsynes med markiser mod havesiden (sydfacaden). 8.6 Alle de udhuse, der må placeres tæt på boligens hovedindgang, jf. 7.6, 1. punkt,skal fremtræde med ens facader og tage og i samme materiale/-r og med samme farve. Ad 8.6 Bestemmelsen gælder alene for det udhus, der må opføres ved hovedindgangen til boligen. 8.7 Alle carporte inden for lokalplanområdet skal fremtræde ens/med samme konstruktion i samme materiale/-r og med samme farve. Alle carporte skal opføres i en åben og let træog/eller stålkonstruktion, dvs. med alle fire sider åbne og med fladt tag. 9 Ubebyggede arealer og beplantning 9.1 Ubebyggede arealer skal fremtræde med et ordentligt og ryddeligt udseende. Udendørs oplag må ikke finde sted. 9.2 På arealer nærmere end 6 m fra den åbne grøft må terrænregulering ikke finde sted. Dog kan Ad 9.2 Byrådets tilladelse til terrænregulering inden for en afstand af 6 m fra 9

10 Byrådet tillade terrænregulering her, når særlige forhold kan begrunde det, og der samtidig sikres en harmonisk tilpasning på stedet, jf. dog 9.6. den åbne grøft forudsætter dispensation efter planlovens 19 og Terrænforskelle må kun afvikles ved støttemur på de på kort 3 markerede forløb. Terrænforskelle må kun afvikles med trapper, hvor trapper er angivet på kort 3. Trapperne må kun gives en bredde på minimum 1,3 m og maksimum 2,5 m. Gribeegnede håndlister må opsættes i en højde på ca. 0,8 m i begge sider af trapperne. Terrænforskelle i øvrigt inden for de private boligparceller må kun afvikles som skrænt med et fald ikke stejlere end 1:2. For alle øvrige ubebyggede arealer, der tjener som adgangs- og tilkørselsarealer gælder, at terrænhældninger ikke må overstige 1: Fællesarealet må kun anlægges i fliser og/eller asfalt. 9.5 Hegn nærmere Rolighedsvej end 5 m og nærmere den åbne grøft end 6 m må kun være levende hegn. Der må dog opsættes trådhegn, såfremt dette skjules af levende hegn. Hegn i naboskel og i skel mod vej og fællesareal må kun etableres som levende hegn. Hegn mod vej og fællesareal skal placeres mindst 0,3 m fra skel. Faste hegn må kun opsættes inde på den enkelte boligparcel samt i det naboskel, som dobbelthusene er opført hen over. 9.6 De bevaringsværdige træer/trægrupper, der er vist på kort 3, må ikke fældes. I en radius af 2 m fra træernes midte må det eksisterende terræn ikke ændres. Ad 9.5 Kravet om levende hegn er ikke til hinder for, at der må opsættes trådhegn, som indgår i beplantningen. Der er ikke fastsat bestemmelser om hækkenes højde, og her gælder bestemmelserne i hegnsloven. Bestemmelsen om mulighed for at opsætte faste hegn gælder ikke for hegn nærmere Rolighedsvej end 5 m og nærmere den åbne grøft end 6 m. Bestemmelsen er ikke til hinder for, at der kan foretages en fortynding i løvvæksten. Inden for træernes beskyttelseszone (radius 2 m) må der af hensyn til træernes rødder hverken graves eller køres med køretøjer. 10 Belysning og skiltning 10.1 Belysning af fællesarealet samt belysning på boliger og i haver skal afskærmes, så lyset ikke er generende for omgivelserne. 10

11 10.2 Skiltning ud over almindelig navne- og husnummerskiltning må ikke finde sted. 11 Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere inden for området Grundejerforeningen har ret og pligt til at forestå drift og vedligeholdelse af fællesarealet og fællesanlæg Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af Furesø Kommune. 12 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før fællesarealet er etableret i overensstemmelse med bestemmelserne herom i 5 og Ophævelse af lokalplan 13.1 Lokalplan 111 for butik og boliger i Hareskovby, vedtaget endeligt af Furesø Byråd den 19. december 2012, ophæves for så vidt angår det område, der er omfattet af nærværende Lokalplan 115. Ad 13.1 Ophævelsen af Lokalplan 111 inden for det aktuelle planområde sker ved den endelige vedtagelse af Lokalplan Lokalplanens retsvirkninger 14.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til at udføre den bebyggelse m.v., der er indeholdt i planen. Ligeledes må eksisterende, lovlige forhold fortsætte som hidtil. Men ved ændringen af anvendelsen af bygninger eller ubebyggede Ad 14 Lokalplanen gælder for alle byggerier og anlæg, uanset, om disse kræver byggetilladelse eller anmeldelse efter byggelovgivningen. Kræver byggeriet eller anlægget særlig tilladelse eller dispensation efter anden lovgivning, kan en sådan tilladelse eller dispensation kun udnyttes, hvis byggeriet eller anlægget ikke strider mod lokalplanens bestemmelser. Det følger af planlovens 18, at private tilstandsservitutter, der alene er 11

12 arealer, ved opførelse af ny bebyggelse eller nye anlæg og ved større om- og tilbygninger træder lokalplanen i kraft over for den enkelte, jf. planlovens Fravigelser fra planen, dispensation Byrådet har mulighed for at meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, medmindre der er tale om fravigelser, der vil stride mod principperne i planen. Sådanne fravigelser kan kun gennemføres ved en ny lokalplan, jf. planlovens 19. Som hovedregel kan byrådet først meddele dispensation efter at byrådet ved orientering af naboer m.fl. har givet disse mulighed for at udtale sig om dispensationsønsket, jf. planlovens Ekspropriation Byrådet kan ekspropriere private ejendomme eller private rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen er nødvendig for at sikre virkeliggørelsen af en lokalplan, jf. planlovens 47. uforenelige med planens indhold, fortrænges af planen. Private tilstandsservitutter, der alene er uforenelige med planens formål, ophæves af lokalplanen, når dette i medfør af planlovens 15, stk. 2, nr. 16 udtrykkeligt er anført i planen. Principperne i planen er anvendelsesbestemmelser, der er fastsat ud fra formålet med planen. Dispensationer fra sådanne anvendelsesbestemmelser kan kun meddeles i meget begrænset omfang Derimod har byrådet som hovedregel mulighed for at dispensere fra bestemmelser, der mere detaljeret regulerer bebyggelsens omfang og placering, medmindre de detaljerede bestemmelser netop er udformet for at fastholde en særlig udformning af bebyggelsen. Ved ansøgning om dispensation foretager byrådet en konkret vurdering på baggrund af lokalplanens formål. 15 Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger 15.1 De ejendomme, der er omfattet af et forslag til lokalplan, må ikke anvendes, udstykkes, bebygges, eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Når offentlighedsfasen om planforslaget er udløbet, kan byrådet dog under visse forudsætninger give tilladelse til, at en ejendom udnyttes i overensstemmelse med planforslaget. De midlertidige retsvirkninger gælder fra offentliggørelsen af planforslaget til den endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort dog højst ét år, jf. planlovens 17. Ad 15.1 De omtalte visse forudsætninger består i, at planforslaget er overensstemmende med kommuneplanen, at der ikke er tale om at påbegynde et lokalplanpligtigt forhold, og at der ikke er fremsat indsigelse mod planforslaget fra en offentlig myndighed. Evt. ændringer i planforslaget Ved den endelige vedtagelse af lokalplanforslaget kan byrådet foretage ændringer i det offentliggjorte lokalplanforslag, jf. 27, stk. 3 i planloven. Ændringer i planforslaget, der fører til, at planforslaget helt skifter karakter således, at der reelt foreligger et nyt planforslag, kræver efter planlovens 27, stk. 3, at der afholdes en ny offentlighedsfase om lokalplanforslaget. 12

13 Foreløbig vedtagelse Forslag til Lokalplan 115 er vedtaget til offentliggørelse af Furesø Byråd den xx. xxxxx På vegne af Furesø Byråd Niels Thygesen Direktør Lene Mårtensson Centerchef Offentlig bekendtgørelse Forslag til Lokalplan 115 er offentligt bekendtgjort den xx. xxxxx 2013 med en høringsperiode indtil den xx. xxxxx

14 65q Gammel Hareskovvej 1bl 1ci 1ch 1bm 1bn 1bo 1a 1bø Gladsaxe Kommune Rolighedsvej 1cf 1bi 1ce 1b 1bk 1cb 1c 1ba 1aø 1d 1cd 1 : 1000 Kort 1: Afgrænsning

15 Gammel Hareskovvej Delnr. 1A ca. 303 m² Delnr. 1B ca. 307 m² Rolighedsvej Delnr. 2A ca. 368 m² Delnr. 3A ca. 521 m² Delnr. 2B ca. 308 m² Delnr. 3B ca. 408 m² Fællesareal ca. 542 m² Delnr. 4A ca. 463 m² Delnr. 4B ca. 457 m² Delnr. 5A ca. 535 m² Delnr. 5B ca. 667 m² Gladsaxe Kommune 1bk 1 : 750 Kort 2: Udstykningsplan

16

17 Lokalplanens baggrund, formål og indhold Lokalplanområdet ligger i Hareskovby lidt syd for Gammel Hareskovvej mellem Rolighedsvej og kommunegrænsen til Gladsaxe. Området omfatter ejendommen matr.nr. 1a Hareskov By, Værløse, Rolighedsvej Lokalplanområdet er en del af den tidligere Ågårdens Rideskoles arealer, hvoraf størsteparten efter rideskolens lukning er erhvervet af Rema Ejendom Danmark A/S. Rideskolebygningerne er nedrevet, og selskabet opfører i øjeblikket en dagligvarebutik på den del af arealet, der ligger ud mod Gammel Hareskovvej. På den resterende del det aktuelle lokalplanområde ønsker selskabet et plangrundlag, der muliggør, at der kan opføres en ældreegnet, tæt lav boligbebyggelse. Lokalplanen fastlægger området til boligformål med mulighed for at opføre en tæt-lav boligbebyggelse. Boligerne skal opføres som lavenergibebyggelse i én etage og skal anvendes til helårsbeboelse. Lokalplanen fastlægger, hvordan området må udstykkes og bebygges med op til 5 dobbelthuse indeholdende højst 10 boliger i alt. Boligerne må ikke overstige et etageareal på tilsammen m 2. Herudover kan der opføres mindre udhuse, drivhuse og legehuse, ligesom der inde i området må opføres carporte. Lokalplanen sikrer, at der ikke kan opføres nogen form for bebyggelse heller ikke carporte inden for en afstand af 5 m fra vejskel mod Rolighedsvej, og at der her kun må etableres levende hegn. Boligerne, som skal placeres inden for fastlagte byggefelter, skal gives en ensartet fremtræden mht. materialer, farver og arkitektur. Til hver bolig hører et sydvendt privat haveareal af varierende størrelse. De tre boliger, der ligger nærmest Rolighedsvej har direkte adgang fra og parkering ud til Rolighedsvej. Områdets øvrige boliger har fælles overkørsel fra Rolighedsvej og adgang via et fælleareal, der fungerer som adgangs-, færdsels- og opholdsareal for hele bebyggelsen. En række markante træer/trægrupper langs områdets syd- og østskel hvor en åben grøft løber gennem lokalplanområdet fastlægges som bevaringsværdige. Med den endelige vedtagelse af Lokalplan 115 ophæves den tidligere gældende Lokalplan 111 for butik og boliger i Hareskovby, for så vidt angår det område, der er omfattet af Lokalplan 115. Hidtidig lokalplan Planområdet er i dag omfattet af Lokalplan 111 Butik og boliger i Hareskovby, delområde III, hvor ny tæt lav boligbebyggelse først kan opføres, når der er udarbejdet en ny lokalplan med detaljerede bestemmelser for placering og udseende mv. Med den endelige vedtagelse af Lokalplan 115 ophæves Lokalplan 111, for så vidt angår lokalplanens delområde III, der er identisk med Lokalplan 115 s område. Lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning Furesø Kommuneplan 2009 I Kommuneplanens rammedel er lokalplanområdet beliggende i bydel 12, Hareskovby, og omfattet af rammeområde12b4 Villaområder i Hareskovby, hvor der gælder følgende rammebestemmelser: Anvendelse: Bebyggelsesprocent: Boligformål: Åben lav bebyggelse, eksisterende tæt lav bebyggelse samt ny åben lav eller tæt lav bebyggelse på matr.nr. 1a Hareskov By. Matr.nr. 1a Hareskov By (Gammel Hareskovvej 233) kan tillige anvedes til detailhandel (dagligvarebutik). Højst 30 % for åben lav. Højst 35 % for tæt lav. 14

18 Etageantal og højde: Udstykning: Ubebyggede arealer: Andet: Højst én etage med udnyttet tagetage for åben lav bebyggelse. Højst 2 etager for tæt lav bebyggelse. Mindste grundstørrelse m 2 for åben lav. Mindste grundstørrelse 300 m 2 for tæt lav. Matr.nr. 1a Hareskov By (Rideskolen) må udstykkes til åben lav eller tæt lav boligbebyggelse efter en samlet udstykningsplan. Eksisterende fælles friarealer skal fastholdes som ubebyggede fællesarealer for områdets beboere bortset fra mindre bygninger og anlæg til kollektive formål. Hegn mod vej og sti samt hegn nærmere vej end 5 meter og nærmere sø end 6 meter må kun være levende hegn. Eksisterende søer og vandhuller må ikke ændres ved regulering, opfyldning eller lignende. Inden for en afstand på 6 meter fra søer og vandhuller, må der ikke etableres bebyggelse, herunder udhuse, skure, oplag eller lignende, og der må ikke foretages terrænregulering. Der må ikke etableres bådebroer. Lokalplan 115 er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser for rammeområde 12B4. Fingerplan 2013 Landsplandirektiv for hovedstadsområdets planlægning Miljøministeren har efter planlovens 5j, stk. 4, fastsat konkrete regler for planlægningen i hovedstadsområdet i form af et landsplandirektiv kaldet Fingerplan Landsplandirektivet opdeler hovedstadsområdet i fire geografiske områder: Det indre storbyområde (Fingerbyens håndflade), det ydre storbyområde (Byfingrene), de grønne kiler og det øvrige hovedstadsområde. Lokalplanområdet er beliggende i det ydre storbyområde (Byfingrene), jf. Fingerplanens 9. Her skal kommuneplanlægningen bl.a. sikre, at byudvikling, byomdannelse og lokalisering af byfunktioner placeres under hensyntagen til den eksisterende og besluttede infrastruktur og til mulighederne for at styrke den kollektive trafikbetjening. Lokalplan 115 er i overensstemmelse med retningslinjerne i Fingerplan Zoneforhold Lokalplanområdet er beliggende i byzone. Aflysning af lokalplan Lokalplan 111 Butik og boliger i Hareskovby vedtaget af Furesø Byråd den 19. december 2012, ophæves for så vidt angår det område, der er omfattet af nærværende Lokalplan 115. Støjforhold I Bygningsreglementet (BR10) er det et grundlæggende krav, at boliger og lignende bygninger benyttet til overnatning og deres installationer skal udformes, så de, som opholder sig i bygningerne, 15

19 ikke generes af lyd fra rum i tilgrænsende bolig- og erhvervsenheder, fra bygningens installationer samt fra nærliggende veje og jernbaner. I den vejledning og de anvisninger, som er knyttet til Bygningsreglementet, er der krav om støjniveauet fra trafik, som skal overholdes indendørs, når vinduerne er lukkede. Kravene er: L den 33 db i beboelses og opholdsrum i boliger. Vejledningen indeholder nærmere bestemmelser om målemetoder mv. Miljøforhold - jordforurening Lokalplanområdet er omfattet af områdeklassificering. Derfor skal al jord, der køres ud fra området, anmeldes på kommunens skemaer for anmeldelse af jordflytning forud for jordflytningen. Området er ikke registreret som forurenet. Det betyder, at der eventuelt kan findes jordforurening i området, men at der ikke er kendskab til jordforurening. Træffes der jordforurening i området i forbindelse med byggemodningen eller andre jordarbejder, skal der ske anmeldelse til kommunen og træffes foranstaltninger til forsvarlig bortskaffelse 1. Teknisk forsyning Efter kommunens spildevandsplan er arealet separeret kloakeret. Furesø Kommune opfordrer generelt til, at regnvand bruges som et rekreativt element i bebyggelsen. Efter spildevandsplanen tilstræbes det generelt, at tagvand i videst muligt omfang, og hvor det er teknisk og miljømæssigt forsvarligt holdes på egen grund, f.eks. ved nedsivning enten via regnvandsbassin eller faskiner. Furesø Kommune ønsker ikke nedsivning af regnvand på forurenede lokaliteter. Lokalplanområdet er beliggende i varmeplanens naturgasområde. Da bebyggelsen skal opføres som lavenergibebyggelse, er der ikke tilslutningspligt hertil. Affaldshåndtering Kommunens affaldsplan og affaldsregulativ for husholdningsaffald indeholder en række krav til placering af renovationsbeholdere mv. Lokalplanen indeholder ingen særlige bestemmelser herom. Byggelovgivningen For forhold, der ikke er reguleret af lokalplanen gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og bygningsreglementerne. Byggelovgivningens krav om byggetilladelse og anmeldelse samt krav til konstruktioner og brandforhold gælder uanset lokalplanen. Museumsloven Findes der under jordarbejder spor af fortidsminder, skal arbejdet i henhold til museumslovens 27 standses, i det omfang det berører fortidsmindet, og fundet skal straks anmeldes til Hørsholm Egns Museum (tlf ). Handicappolitik Indretning af bebyggelse og ubebyggede arealer skal opfylde bestemmelserne om tilgængelighed i bygningsreglementet. I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen er det blevet undersøgt, på hvilken måde tilgængelighedshensyn eventuelt kan tilgodeses yderligere inden for de muligheder, som planloven giver. 1 Lov om forurenet jord, 71 medfører pligt for ejeren af en ejendom, for bygherre og for de ansvarlige firmaer, der deltager i et bygge- eller anlægsarbejde til at standse bygge- eller anlægsarbejdet, hvis der under arbejdet konstateres jordforurening. Miljøbeskyttelseslovens 21 medfører pligt til at underrette kommunen om den konstaterede forurening. 16

20 Der sikres tilgængelighed for alle i området, så mennesker med og uden handicap skal have mulighed for at færdes uden forhindringer. Miljøvurdering Efter lov om miljøvurdering af planer og programmer LBK 936 af 24. september 2009 skal myndigheder lade foretage miljøvurdering af planer. Vurderingen skal indledes med en screening, hvor det vurderes, om der skal udarbejdes en nærmere miljørapport og -vurdering. Ved screeningen undersøges, om planen er omfattet af lovens 3, stk. 1, nr. 1 om lovens bilag 3 og 4 og nr. 2 om internationale beskyttelsesområder. Dertil skal det vurderes, om planen i øvrigt kan få væsentlig indvirkning på miljøforhold i bred forstand. Ved vurderingen tages udgangspunkt i lovens 3, stk. 1, nr. 3, jf. kriterierne i lovens bilag 2. Hvis Byrådet på baggrund af screeningen ikke finder, at der er grund til at udarbejde nærmere miljørapport og -vurdering, skal evt. andre berørte myndigheder høres, inden der træffes endelig afgørelse. Hvis Byrådet derimod finder, at der kan være væsentlige virkninger på miljøforhold, skal en nærmere miljørapport og -vurdering gennemføres. Skemaet herunder og på næste side viser resultatet af den foretagne screening. Screening af Forslag til Lokalplan 115 Omfatter planen forhold, der efter lovens 3, stk. 1, nr. 1 og 2 betyder det, at der skal udarbejdes miljørapport og -vurdering: Er planen omfattet af lovens bilag 3 og 4? Påvirker planen et internationalt beskyttelsesområde? Har planen i øvrigt væsentlig indvirkning på miljøet jævnfør lovens 3, stk. 1, nr. 3, jævnfør kriterierne i lovens bilag 2: Miljøparametre Påvirkning Bemærkninger NEJ NEJ Vurderes nærmere Positiv Ingen Negativ Har planen væsentlig indvirkning på/ eller relevans for andre projekter og aktiviteter samt anden planlægning og lovgivning? X Lokalplanen erstatter delvis en hidtil gældende lokalplan. Planen forudsætter ikke andre myndigheders godkendelse. 17

21 Miljøparametre Påvirkning Bemærkninger Vurderes nærmere Positiv Ingen Negativ Er karakteren af planens miljømæssige indvirkning væsentlig (i forhold til størrelse, geografisk udbredelse, varighed og indbyrdes påvirkning)? Påvirker planen på væsentlig måde menneskers sundhed og sikkerhed? X X Planen fastlægger alene anvendelsen af et mindre område på lokalt plan og muliggør op til 10 nye boliger. Selv om bebyggelsen opføres som en tæt-lav boligbebyggelse i et område domineret af fritliggende parcelhuse, vurderes bebyggelsen ikke at have et samlet omfang, der er større, end at den fint kan indpasses i den omkringliggende bebyggelsesstruktur og kan rummes af det omgivende lokalsamfund. Omfanget af aktiviteter er således begrænset i størrelse og vurderes ikke at medføre væsentlige miljøpåvirkninger. For at opnå størst mulig sikkerhed for de mennesker, der færdes i og omkring området, fastlægger lokalplanen bestemmelser om adgangsforhold og disponering af arealet. Påvirker planen på væsentlig måde værdien og sårbarheden af karakteristiske naturtræk, kulturarv, andre bevaringsværdier eller grænseværdier? X Området er beliggende i byzone, i bydelen Hareskovby, og omfatter ingen udpegede bevaringsværdier. Har planen væsentlig indvirkning på beskyttede arter, naturområder, landskaber herunder nationale beskyttelsesområder? X Området er beliggende i byzone i et allerede bebygget byområde af Hareskovby. Afgørelse om miljørapport/-vurdering Byrådet har på baggrund af foranstående screening vurderet, at det byggeri, som planen åbner mulighed for, ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet. Byrådet har i forlængelse heraf truffet afgørelse om, at der ikke gennemføres yderligere miljørapport/-vurdering. Furesø Kommune har ikke indhentet udtalelser fra andre myndigheder, idet planen ikke indeholder forhold, der omfatter andre myndigheders myndighedsområder. Planens mulige realisering forudsætter ikke andre myndigheders tilladelser m.v. efter anden lovgivning. 18

22 Furesø Kommune Byudviklings- og Erhvervsafdelingen Stiager Værløse bme@furesoe.dk