Ejendomsforeningen Fyn Skattemæssige forhold investeringsejendomme April 2016
Agenda Fordeling af anskaffelsessummer i forbindelse med erhvervelse af investeringsejendomme Skattemæssige afskrivninger og satser Skattemæssig vedligeholdelse vs. skattemæssig forbedring Fradragsret for låneomkostninger på prioritetslån Grundejernes Investeringsfond og SKAT Skattemæssige overvejelser - valg af virksomhedsform Opgørelse af ejendomsavancer og genvundne afskrivninger Page 2
Fordeling af anskaffelsessummer for investeringsejendomme Afskrivningsloven stiller følgende krav i relation til fastsættelse af fordelingen af anskaffelsessummen i forbindelse med erhvervelse af ejendomme Afskrivningsloven 45 stk. 2 "Ved salg af aktiver omfattet af denne lov skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede salgssum på de aktiver, der er omfattet af overdragelsen. Fordelingen skal foretages for driftsmidler, bygninger, installationer, kunstnerisk udsmykning, goodwill og andre immaterielle aktiver. For driftsmidler og skibe foretages fordelingen under ét og for øvrige aktiver på hvert enkelt aktiv. Omfatter overdragelsen grund, bolig, kvote, betalingsrettighed eller beholdninger, skal fordelingen tillige omfatte disse aktiver" Der er et klart krav om, at fordelingen skal foretages Fordelingen fastsættes mellem uafhængige parter og skal som udgangspunkt accepteres af SKAT I skal være omhyggelige og få sat værdier på alle installationstyper, garager m.v. Eksempel: kr. Grund 600.000 Bygning 4.000.000 Elevator 400.000 Varmtvandsinstallationer 500.000 Hvidevarer 80.000 Ringeanlæg 12.000 Anskaffelsessum i alt 5.592.000 Vi ser ofte, at der historisk ikke er foretaget fordeling af købesum og afskrevet på installationer i boligejendomme og på garager Page 3
Skattemæssige afskrivninger og satser Hvilke ejendomme er afskrivningsberettigede/ikkeafskrivningsberettigede: "Afskrivningslovens 14 Stk.1. Erhvervsmæssigt benyttede bygninger afskrives særskilt for hver enkelt bygning efter reglerne i dette kapitel. Stk. 2. Uanset bestemmelsen i stk. 1 kan afskrivning ikke foretages på bygninger, der anvendes til: 1) kontor, 2) virksomhed som pengeinstitut, realkreditinstitut, kreditinstitut, garantifond, forsikringsselskab, værdipapircentral, fondsbørs, fondsmæglerselskab samt lignende virksomhed inden for den finansielle sektor, herunder betalingsformidling, 3) drift af postvirksomhed, bortset fra bygninger, hvori der sker postsortering med industrielt præg, 4) beboelse eller hertil knyttede formål, bortset fra hoteller og campinghytter samt døgninstitutioner og bygninger, der er omfattet af lov om social service, og som udsættes for et tilsvarende slid, jf. dog nr. 5, 5) hoteller og plejehjem, der er opdelt i ejerlejligheder, eller 6) hospitaler, fødeklinikker, lægeklinikker og -huse, tandlægeklinikker, klinikker for fysioterapi samt anden virksomhed med sygdomsbehandling. Stk. 3. Uanset stk. 2, nr. 1-3, kan bygninger eller lokaler, der er beliggende i tilknytning til erhvervsmæssigt benyttede bygninger afskrives, når de pågældende bygninger eller lokaler tjener driften af den virksomhed, hvortil de afskrivningsberettigede bygninger anvendes. Under samme betingelser omfatter bestemmelsen i 1. pkt. også udgravninger, veje, gårdspladser, parkeringspladser, hegn eller lignende, dog ikke udgifter til erhvervelse af grund. Uanset stk. 1 kan bygninger eller lokaler, dog bortset fra garager og laboratorier, der er beliggende i tilknytning til erhvervsmæssigt benyttede bygninger, hvorpå der ikke kan afskrives efter stk. 2, heller ikke afskrives, når de pågældende bygninger eller lokaler tjener driften af den virksomhed, hvortil de ikke-afskrivnings-berettigede bygninger anvendes. Under samme betingelser omfatter bestemmelsen i 3. pkt. også udgravninger, veje, gårdspladser, parkeringspladser, hegn eller lignende." Ejendommene afskrives lineært med 4 % p.a. Afskrivningsberettigede ejendomme og installationer heri afskrives samlet. Driftsmidler udskilles og afskrives særskilt med 25 % saldoafskrivning. Sondringen mellem bygning og driftsmidler fastsættes på basis af om aktivet i henhold til tinglysningsloven vil blive anset som værende en del af ejendommen eller ikke. Ejendomme, som både indeholder afskrivningsberettigede og ikke afskrivningsberettigede lejemål, kan afskrives forholdsmæssigt, i det omfang det afskrivningsberettigede areal overstiger 300 m². eller 25 % af ejendommens samlede areal. Page 4
Skattemæssige afskrivninger og satser Særligt vedrørende installationer 15. Installationer, der udelukkende tjener bygninger, hvorpå der kan afskrives efter 14, behandles og afskrives som de nævnte bygninger. Det gælder dog ikke installationer, hvorpå der har kunnet afskrives efter stk. 2 eller 3. Stk. 2. Installationer, der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt, og som ikke er omfattet af stk. 1, afskrives særskilt for hver enkelt installation efter reglerne i dette kapitel. Såfremt flere installationer vedrørende en bygning er anskaffet i samme indkomstår, kan de pågældende installationer dog afskrives under ét. Stk. 3. Installationer, der benyttes til både erhvervsmæssige og private formål, afskrives særskilt. Afskrivning beregnes af den samlede anskaffelsessum. Af den beregnede afskrivning kan ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst fradrages et beløb, der svarer til den erhvervsmæssige benyttelse i det pågældende indkomstår. Stk. 4. Der kan ikke afskrives på installationer i beboelsesejendomme med en eller to selvstændige lejligheder (en- eller tofamilieshuse). Ejere af ejerlejligheder, der benyttes til beboelse, kan ikke afskrive på installationer i den bygning, hvori ejerlejligheden findes. Installationer i boligejendomme med flere end 2 lejemål, dvs. ikke i en- og tofamilieshuse og porteføljer af ejerlejligheder. Installationer afskrives på basis af installationens levetid med tillæg af 3 % p.a. Page 5
Skattemæssig vedligeholdelse vs. skattemæssig forbedring Sondringen mellem skattemæssig vedligeholdelse og skattemæssig forbedring påkalder sig ofte opmærksomhed hos SKAT i forbindelse med ligningen Nyerhvervede ejendomme I de første 3 års ejertid for en ejendom kan der maksimalt fradrages et beløb svarende til 25 % p.a. af lejeindtægten som skattemæssig vedligeholdelse. Tallet akkumuleres i det omfang det ikke udnyttes. Dvs. er der ikke afholdt udgifter i år et og to, kan der fradrages op til 75 % i år 3. For det første år beregnes på basis af helårsleje selvom at ejendommen kun har været ejet en del af året. Reglen er ofte en fordel, da SKAT ikke vurderer, om udgiften, der er afholdt i sin substans, er en forbedring. Det eneste krav for at udgiften kan behandles som vedligeholdelse er, at den ikke vedrører forbedring udover den stand som ejendommen havde ved opførelsen. Efter 3 år Vedligeholdelsesandelen opgøres på basis af levetiden for de enkelte dele af ejendommen og med udgangspunkt i standen af ejendommen, da den nuværende ejer overtog ejendommen. SKAT har forskellige levetider for forskellige dele af ejendommen, vinduer 25 år, hvidevarer normalt 10 år m.v. Maling og afhøvling af gulve accepteres normalt som vedligeholdelse. 5 % straksfradrag på afskrivningsberettigede ejendomme For nyerhvervede en- og tofamilieshuse udgør satsen 35 %. Page 6
Fradragsret for låneomkostninger på prioritetslån Selskaber Der er ikke fradrag for låneomkostninger på prioritetslån ved optagelsen. Låneomkostninger og kurstab er i stedet fradragsberettigede over den periode, hvor lånet afdrages. Dette ses ofte glemt. Selskaber er generelt skattepligtige af gevinster og tab på gæld. Personer Personer er ikke skattepligtige af kursgevinster/-tab på gæld, bortset fra valutalån. Page 7
Grundejernes Investeringsfond og SKAT En del af den modtagne leje vedrører Boligreguleringslovens 18 b. Skattemæssigt anses denne del af lejen fortrinsvis at dække følgende vedligeholdelses og forbedringsudgifter: Skattemæssige forbedringer afholdt i regnskabsåret som har karakter af lejeretlig vedligeholdelse (f.eks. et nyt tag på ejendommen) Skattemæssig vedligeholdelse i året Skattemæssige forbedringer afholdt i tidligere år som har karakter af lejeretlig vedligeholdelse. Effekten af reglerne er: Vi kan få skattemæssig fradrag for skattemæssige forbedringsudgifter - forudsat det er lejeretlig vedligeholdelse Vi har fradrag for indbetalinger til GI Vi er skattepligtige af udbetalinger fra GI Renter som modtages på indestående fra GI er ikke skattepligtige. Page 8
Skattemæssige overvejelser - valg af virksomhedsform Selskab Indkomst for selskaber beskattes med 22 % fra 2016. Udbytte beskattes med 42 % (27 % op til 50.600 kr. og 101.200 kr. for ægtefæller - 2016). Efter eventuel afståelse af ejendommene kan provenuet efter selskabsskat forblive i selskabet og hæves som udbytte i takt med ejerens behov. Muligt ved etablering af holdingselskab af afstå aktier/anparter i dattervirksomheder skattefrit. Herved kan sælger opnå værdi af den kredit og gearingsmulighed der ligger i eventuel udskudt skat. Ved overdragelse af ejendomsselskaber til nærtstående kan der i forbindelse med kursfastsættelsen af aktierne generelt ske omregning af ejendommenes værdi til offentlig vurdering. Der kan almindeligvis ikke anvendes successionsregler Personlig regi Personer kan ved valg af beskatning efter virksomhedsskatteordningen opnå en beskatning med samme satser som for selskaber for den del af indkomsten som opspares i virksomheden. Hævninger beskattes som personlig indkomst henholdsvis kapitalindkomst med op til 56 %. Pas på aktiver i virksomhedsskatteordningen må ikke stilles som sikkerhed for private lån Efter eventuel afståelse af ejendommene kan provenuet efter virksomhedsskat forblive i virksomheden og hæves over en årrække - i det omfang der blot bevares mindst en ejendom. Ved overdragelse af ejendomme i personlig regi til nærtstående kan ejendommene værdiansættes til offentlig vurdering minus 15 %. Kapitalafkastordningen - Pas på. Kapitalafkastsatsen er lav 1%. Ofte vil kapitalafkastet ikke modsvare de faktiske renter og ejeren opnår derfor ikke fuld fradragsværdi af alle renteudgifter. Skift til virksomhedsskatteordningen. Page 9
Ejendomsavancer og genvundne afskrivninger Ejendomsavanceopgørelser Skattesatsen for beskatning af ejendomsavancer er den samme som for øvrig skattepligtig indkomst. Der gives et årligt forbedringstillæg på 10 tkr. i ejertiden i det omfang der ikke er foretaget skattemæssig forbedring i årene. Bortset herfra er der ikke nedslag i ejendomsavancerne. Særlige overgangsregler for ejendomme anskaffet før 1993, hvor den oprindelige anskaffelsessum kan pristalsreguleres frem til 1993, eller der kan anvendes særlige beregningsregler omkring 1993 og 1996 vurderingen. Ejendomsavancer er kildeartsbegrænsede, dvs. tab ved salg af ejendom kan ikke modregnes i øvrige indkomster ligesom tab ikke kan anvendes af andre selskaber i en sambeskatning. Overvej omstrukturering, hvis der i en koncern er selskaber som har ejendomme med potentielle positive avancer og andre selskaber med potentielle negative avancer. Personer bør overveje udtræden af virksomhedsskatteordningen i salgsåret. Ejendomsavancen slutbeskattes så kun med ca. 46% Page 10
Kontakt Morten Schougaard Sørensen Partner, statsaut. revisor EY Odense Tlf.: 25 29 40 59 Mail: morten.s.soerensen@dk.ey.com Page 11
EY Assurance Tax Transactions Advisory Om EY EY er en af verdens førende organisationer inden for revision, skat, transaktioner og rådgivning. Den indsigt og de ydelser, vi leverer, hjælper med at opbygge tillid til kapitalmarkederne og den globale økonomi. Vi udvikler dygtige ledere og medarbejdere, som sammen leverer det, vi lover vores interessenter og bidrager til, at arbejdsverdenen og arbejdslivet fungerer bedre - for vores medarbejdere, vores kunder og det omgivende samfund. EY henviser til den globale organisation og kan referere til et eller flere medlemsfirmaer inden for Ernst & Young Global Limited, som hver især udgør en selvstændig juridisk enhed. Ernst & Young Global Limited, som er et engelsk company limited by guarantee, yder ikke kunderådgivning. Flere oplysninger om vores organisation kan findes på ey.com 2016 Ernst & Young P/S. CVR-nr. 30700228 All Rights Reserved. ED None Dette materiale er udarbejdet alene til orientering, og oplysningerne i det tilsigter ikke at være fyldestgørende, og de træder ikke i stedet for udførlige analyser eller udøvelsen af professionelle skøn. I konkrete sager opfordres brugere til at henvende sig til EY s rådgivere. ey.com/dk