EF Vibehjørnet Overordnet tilstandsrapport Sagsnr. 765-30 Februar 2013
Indhold 1 Indledning... 3 2 Kort beskrivelse af ejendommen... 4 3 Overordnet konklusion... 5 4 Ejendomsoplysninger... 6 4.1 Kommunale oplysninger... 6 4.2 Forsikring... 6 4.3 Energimærke... 7 5... 8 5.1 Tagværk... 8 5.2 Kælder og fundering... 16 5.3 Facader / sokkel... 18 5.4 Vinduer... 22 5.5 Udvendige døre... 28 5.6 Trapper... 29 5.7 Porte / gennemgange... 31 5.8 Etageadskillelser... 33 5.9 WC / bad... 34 5.10 Køkken... 35 5.11 Varmeanlæg.... 36 5.12 Afløb... 39 5.13 Kloak... 40 5.14 Vandinstallation... 42 5.15 Gasinstallation... 43 5.16 Ventilation... 44 5.17 El / svagstrøm... 46 5.18 Øvrige bygningsdele... 47 5.19 Private friarealer... 48 5.20 Byggeplads/ stillads... 49 6 Diverse uforudsete udgifter... 50 7 Teknisk rådgivning... 51 8 Vedligeholdelsesplan... 53
1 Indledning Denne overordnede tilstandsrapport beskriver kort den byggetekniske stand af ejendommen EF Vibehjørnet, beliggende Vibevej 45-47 og Nattergalevej 34-36 i København. Formålet med rapporten er at give en overordnet vurdering af ejendommens tilstand. Boligforeningen får på denne måde et overblik over ejendommens byggetekniske tilstand. Samtidigt får boligforeningen et redskab til at gennemføre anbefalede byggearbejder i en prioriteret rækkefølge set ud fra et byggeteknisk synspunkt. Rapporten varierer i omfang og detaljeringsgrad for de enkelte bygningsdele på ejendommen, afhængigt af tilstanden. Bilag til nærværende rapport er en vedligeholdelsesplan over de foreslåede arbejder i de kommende år. Indledning Side 3/53
2 Kort beskrivelse af ejendommen Ejendommen ligger på Vibevej 45-47, Nattergalevej 34-36,i Københavns Kommune. Ejendommen er ifølge BBR-ejermeddelelse af den 27/11 2012 bygget i 1936 og består af 4 opgange med hver 3 etager samt kælder og loft. I ejendommen er der i alt 25.beboelseslejligheder og 256 m² erhvervslokaler/ butikker. Lejlighederne varierer mellem 1 og 4 værelser, og er på ca. 34 136 m². Alle lejligheder har eget køkken og wc-/ baderum i.h.t. BBRejermeddelelsen. Kælderen bruges til pulterrum, cykelrum og varmecentral. En del af loftet bruges til beboelse. På resten af loftet er der pulterrum. Taget er et sadeltag med tegl. Facaderne mod gade og gård er i blankt murværk. Vinduerne til beboelse varierer i alder og stand. Ejendommens fælles vinduer til trapper og kælder er de oprindelige trævinduer med 1 lag glas. Der er indlagt fjernvarme i ejendommen som producerer varme til lejlighedernes radiatoranlæg og til varmt brugsvand. Alle vandrør og en del af faldstammerne er de oprindelige stålrør. Ejendommen har sit eget gårdanlæg. Kort beskrivelse af ejendommen Side 4/53
3 Overordnet konklusion Ejendommen er i god stand, når der fokuseres på de primære bygningsdele, som er de bærende fundamenter, ydervægge, hovedskillerum, etageadskillelser, trapper m.v. For de sekundære bygningsdele er den bygningsmæssige standard noget mere varierende. Tagbeklædningen er udtjent og bør udskiftes i løbet af kort tid. Fundamenter og kælderydervægge er i god stand, uden væsentlige fugtproblemer. Facaderne mod både gade og gård er i ret god stand. De fælles vinduer til trapper og kælder er nedslidte og bør udskiftes. Overfladerne på trapperne er i rimelig stand. Vandinstallationen og den resterende del af de gamle faldstammer er nedslidt og bør udskiftet på samme tid, når ejendommens økonomi tillader det indenfor de kommende 3-5 år. Det kan overordnet konkluderes, at ejendommens byggetekniske tilstand er tilfredsstillende. Overordnet konklusion Side 5/53
4 Ejendomsoplysninger 4.1 Kommunale oplysninger BBR-ejermeddelelse af d. 27/11 2012 Opførelsestidspunkt 1936 Ejendomsnummer 630501 4.2 Forsikring Vi har ikke gennemgået ejendommens forsikringspolice. Rapportens anbefalinger er baseret på at der ikke er begrænsninger i dækningen af svampe- og insektskader. Matrikelnummer 1062 Utterslev Bebygget areal for bygningen 465 m² Samlet bygningsareal 1395 m² Samlet boligareal 1481 m² Antal beboelseslejligheder 25 Samlet erhvervsareal 256 m² Oplysninger fra Kulturarvsstyrelsen: Bevaringsværdi *) 4 *) Bevaringsværdi 1-3 er høj, 4-6 er middel og 7-9 er lav. Ejendomsoplysninger Side 6/53
4.3 Energimærke Ifølge energimærke fra 2011, er ejendommens nøgletal følgende Energimærke (A til M): E Varmeforbrug fordelt på bygningsdele **) kr. inkl. moms Varmeforbrug, MWh *) 226 Tag 16.159 Anvendt enhedspris 650 Udsugning 24.973 Udgift inkl. moms 146.900 Anden ventilation 13.221 *) Varmeforbruget er klimakorrigeret og uden faste udgifter.der er taget højde for årets temperatur i forhold til et normalår. Det klimakorrigerede forbrug kan sammenlignes fra år til år. Ydervægge 41.132 Vinduer 20.566 Varmt brugsvand 8.814 Gulv/fundament 22.035 **) Baseret på statistik fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBI) for alle ejendomme opført fra 1931-1950. Jeres ejendom kan have en anden fordeling. Ejendomsoplysninger Side 7/53
5 De vigtigste af bygningsdelene er kort beskrevet. Facaderne er registreret fra terræn og fra vinduer. Taget er registreret fra tagvinduer og loftsrum. Vi har besigtiget et antal tilfældigt udvalgte lejligheder under registreringen for at bedømme tilstanden af de bygningsdele, som foreningen skal stå for at vedligeholde. Der er ikke taget huller i konstruktionsdele, installationer, overfladebeklædninger etc. Tilstandsrapporten indeholder ikke en vurdering af lovligheden af udførte konstruktioner og indretninger. Alle priser er angivet i primo 2013. Priserne er håndværkerudgifter ekskl. moms 5.1 Tagværk Taget er et sadeltag med skrå tagflader mod gade og gård. Taget er beklædt med tegl, som stammer tilbage fra ejendommens opførelse. Taget er udført uden undertag, og understrøget med mørtel. Side 8/53 Understrygningens formål er primært at standse slagregn og fygesne, men den bidrager også til at holde på teglene ved blæst. Taget er delvist udnyttet til beboelse. Kvistlejlighederne ligger
hovedsageligt mod gaden. Tagrender og nedløb er på et tidspunkt skiftet til plast, tilsyneladende i de oprindelige rendejern. Selve teglene er i nogenlunde stand, med nogle skader. Skaderne har ikke et meget voldsomt omfang. Tegl ved skotrende mod gård Selve teglenes tilstand er dog ikke afgørende i forbindelse med vurdering af tagets tilstand, da utætheder ikke opstår i de enkelte tegl, men i alle tagets øvrige detaljer. Grater og rygninger er fastholdt af mørtel, og vil altid have en tendens til at løsne sig. Gratsten mod gaden Vi kan se at der ligger forskellige variationer af rygningstegl på grater og rygninger, hvilket næsten altid skyldes at den oprindelige er faldet ned på et tidspunkt. Vi kan ikke vurdere om alle sten på grater og rygninger sidder godt fast, men det er ikke forventeligt ud fra måden de ligger på. Side 9/53
Tagvinduerne er generelt de oprindelige støbejernsvinduer. Vinduerne har en del tæringer. Overgangen fra vinduer til tegl er lukket med mørtel. Der ses generelt porøs mørtel omkring vinduerne, ligesom mørtlen slipper kontakten med vinduets jernkarm. Støbejernstagvindue set indefra Dette er forståeligt nok, da materialerne opfører sig meget forskelligt ved temperaturændringer. Understrygningen er gennemgået nogle steder især de steder hvor der er nem adgang. Det ser ikke ud til at understrygningen er sket efter en bestemt systematik eller rækkefølge. De steder hvor det er mere besværligt at få adgang, er understrygningen dog ikke på samme måde eftergået eksempelvis: Understrygning mangler Over pulterrummene Inde i selve pulterrummene Nederst ved tagfoden. Der er nogle få steder hvor understrygning mangler helt men mange steder hvor den sidder løst, og vil falde ned på et tidspunkt. De steder hvor man ikke kan komme til indefra - for eksempel ud for kvistlejlighederne - kan man udføre en tætning udefra det hedder overstrygning eller forskelling. Dette er ikke udført i væsentlig grad på taget. Mørtel og mos over tagvindue Side 10/53 Forskelling er meget udsat for vind og vejr, og holder ikke særlig længe, typisk 5 år. Herefter begynder den at løsne sig - og er derfor en dyr løsning på længere sigt.
Der er aftrækshætter i taget. Aftrækshætterne hører til kanalerne for naturligt aftræk, som nævnt i afsnit i 5.16. Aftrækshætte repareret Aftrækshætterne er repareret nødtørftigt flere steder, og er generelt i mindre god stand. Overgangen fra hætterne til teglene er et udsat punkt, fordi materialerne arbejder forskelligt, og ikke har nogen ekstra sikkerhed mod vandindtrængen. Der er udført tætning med ekspanderende skum nogle steder, hvilket ikke betragtes som god praksis. Der er nogle få kviste i taget mod gården, og en del kviste mod gaden. Nedbrudt kvisttag Kvistene er generelt i dårlig stand. Mod gården er beklædningerne meget nedslidt, med bulet paptag, ubehandlet træ og nedslidt zink på flunkerne (de udvendige sider). Mod gaden er kvistene beklædt med zink. Der er udført nogle reparationer på tagene, dels ved at udlægge zinkplader som hverken er loddet eller falset sammen, men blot sømmet fast. Risikoen for vandindtrængen er stor her. Kvisttag med åbne samlinger Side 11/53 Hvor tagene er loddet, er lodningerne i dårlig stand, og efterfølgende forsøgt repareret med fugemasse, som er en løsning med meget kort levetid.
Taget er forsynet med et udhæng i træ. Træværket er udpint og trænger til maling. Udhæng I forbindelse med en tagudskiftning kan det overvejes at udskifte beklædningen helt. Vi har foretaget stikprøvemålinger af træfugtigheden med en såkaldt indstiksmåler. Sammenhængen mellem træfugt og luftens fugtighed kan ses på figuren til højre. Ved en træfugt på over 20 % vil der være risiko for at der kommer rådskader og svampeskader. Rådskader er ikke forsikringsdækket. Rådskader udvikler sig langsomt, og betragtes af forsikringsselskaberne som forårsaget af manglende vedligeholdelse. Svampeskader er normalt dækket af bygningsforsikringen, men der kan være særlige anmærkninger i forsikringen (se afs. 4.2) som begrænser dækningen. Svampeskader udvikler sig hurtigt. Udbedring af en svampeskade griber ofte om sig, så den både koster mange penge og er generende for beboerne. Side 12/53
Fugtmåling af underlagsbrædderne for zinken i skotrenderne mod gården viser 26 % træfugt. Dette betyder at der er risiko for en rådskade, ligesom der kan opstå svampeskader længere nede i konstruktionen. Fugtmåling ved skotrende mod gård Svampeskader opstår normalt tæt på murkronen hvor der blandt andet er varme fra lejlighederne. Mod naboejendommene er der brandkamme afdækket med teglsten. Brandkam på Vibevej Brandkammenes fuger er udvasket. Teglene på brandkammene er fastgjort i mørtel, og erfaringen er - som med grat- og rygningsteglene - at en del af dem ikke sidder godt fast. Det kan efter vores vurdering ikke lade sig gøre at gennemgå taget og udføre en forebyggende vedligeholdelse som giver en rimelig sikkerhed for at der ikke bagefter opstår utætheder. Tagets tilstand er for dårlig, og grundkonstruktionen forældet. Eksempel på isolering og undertagsbrædder Et nyt tag kræver ikke løbende vedligeholdelse, og giver stor sikkerhed mod sporadiske vandskader, både store og små. Denne sikkerhed vil det gamle tag ikke kunne levere, heller ikke efter en istandsættelse. Side 13/53 Vi anbefaler at taget udskiftes i løbet af kort tid. En udskiftning af tagbeklædningen bør omfatte: Nedrivning af den gamle tagbelægning, lægter, tagvinduer,
zinkinddækninger etc. helt ind til spærkonstruktionen. Laskning så der er plads til isolering efter nutidig standard ud for beboelse. Oplægning af undertag som tagpap på brædder samt udlægning af nye lægter. Pålægning af ny tagbeklædning i teglsten. Udskiftning af alle tagvinduer. Ny zink på alle kviste inkl. underlag. Montering af nye zinkinddækninger til skotrender, udluftningshætter etc. Udskiftning af tagrender og rendejern til nye i zink. Udskiftning af tagnedløb. En helt ny tagbeklædning vil have en levetid svarende til den oprindelige, d.v.s. omkring 80 år, og vil i de første 30-40 år være næsten uden behov for løbende vedligeholdelse. Indtil taget udskiftes, anbefaler vi at der alene afholdes de mest nødvendige udgifter til reparation af konkrete utætheder, idet en forebyggende vedligeholdelse af taget er vanskelig at afgrænse. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Side 14/53 Tagfladen ud for pulterrummene udgør en meget stor overflade, som ikke er isoleret. Efterisolering af skråt tag mod uopvarmet loftsrum betragtes dog
foreløbigt ikke som byggeteknisk korrekt, og indgår for eksempel ikke i de løsninger som anbefales af eksempelvis Videncenter for Energibesparelser. Det kan overvejes at etablere solceller (el-produktion) eller solfangere (varmtvandsproduktion) i forbindelse med udskiftning af taget. Eksempel på solcelleanlæg Der vil kunne placeres solceller mod gården tættest ved den frie gavl, hvor der formentlig er begrænset skygge fra taget på Nattergalevej. Der er ændringer på vej i lovgivningen vedrørende solceller, som formentlig gør det lidt mindre attraktivt at etablere et anlæg. Ud fra en økonomisk betragtning, og med den givne placering af solcellerne er der formentlig en meget begrænset økonomi i solceller. Solfangere til varmtvandsproduktion giver en ret lille besparelse, fordi fjernvarmen er relativt billig. Hvis ejendommen har et ønske om det, kan muligheden for solfangere til varmeanlægget undersøges nærmere. Priser - tagværk DKK ekskl. moms Komplet udskiftning af tagbeklædning inkl. isolering til nutidig standard, inkl. fast undertag med brædder, ny beklædning i falstegl, udskiftning af tagrender og nedløb, alle zinkbeklædninger og tagvinduer og maling af tagudhæng 1.500.000 Afsat til murerarbejder på tagfod og brandkamme inkl. nye afdækninger 120.000 Side 15/53
5.2 Kælder og fundering Der er kælder under hele ejendommen. Ydervægge er udført i pladsstøbt beton, mens de indvendige vægge er udført i murværk. Murværk suger fugt, og der ses derfor afskalning nederst på skillevæggene. Omfanget er dog meget afgrænset, og vurderes kun af have kosmetisk betydning. Beton suger og transporterer ikke fugt på samme måde, og der er derfor ikke tegn på generelle fugtproblemer i kælderen, herunder fugt som trænger videre op i bygningen. Kælderen virker fornuftigt ventileret. Der er adgang til kælderen via udvendige trapper i beton. Trapperne er generelt i rimelig god stand. Udvendig trappe Det kan normalt betale sig at holde trapperne ved lige, da støbning af nye trapper er relativt dyrt. Side 16/53
Ved overgangen i det indvendige hjørne i gården er betonen ujævn. Det vil formentlig forlænge levetiden væsentligt at tyndpudse dette område. Overgang til dør Arbejdet forudsættes udført som en del af den løbende vedligeholdelse. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER En efterisolering af kælderydervæggene bør udføres udefra, hvilket kræver opgravning langs alle facaderne. Dette gøres normalt kun hvis der alligevel skal graves op, eksempelvis til etablering af dræn, men det er der ikke behov for på ejendommen. Indvendig efterisolering af kælderydervæggene kan ikke anbefales, da det er forbundet med risiko for skimmelsvamp. Vi har derfor ingen forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for kælderen. Side 17/53
5.3 Facader / sokkel Gadefacaden er udført i blankt murværk med røde sten. Facaden er uden udsmykninger eller ornamentik. Der er etableret 2 altaner mod gaden. Altanerne er i god stand. Der ses enkelte sætningsrevner i gadefacaden. Sætningsrevnerne er få og små, og berettiger ikke i sig selv til opstilling af stillads eller lift for at udbedre dem. Sætningsrevne Hvis der af anden grund opstille s stillads, bør dette dog udnyttes til at få udbedret skaderne på en billig måde. Side 18/53
Sålbænke er i skifer. Der ses skader på en del af sålbænkene. Skader på sålbænk Der bør foretages en eftergang af sålbænkene når der opstilles stillads til andre arbejder. Skaderne er på nuværende tidspunkt ikke væsentlige nok til i sig selv at berettige til opstilling af stillads. I forbindelse med fremtidige udskiftning af vinduer kan det anbefales samtidigt at udskifte sålbænkene. Der ses frost-/saltskader på stenene omkring indgangspartierne og andre steder hvor der typisk saltes om vinteren. Det anbefales at der "saltes" med andre produkter end salt, for at skåne murværket. Frost-/saltskader på murværk ved gadedør Der bør ved lejlighed foretages en udskiftning af de nedbrudte sten. Side 19/53
Gårdfacaden er som gadefacaden udført i blank mur. Også her ses sætningsrevner og slidte sålbænke, i nogenlunde samme omfang som for gadesiden. Skaderne bør udbedres når der opstilles stillads på ejendommen. Konsekvenserne ved ikke at udbedre skaderne nu er efter vores vurdering ikke store nok til at berettige til en selvstændig opstilling af stillads i "utide". Der er en fri gavl på Vibevej. Gavlens murværk er i rimelig stand. Gavl på Vibevej Gavlen er isoleringsmæssigt utidssvarende, idet det tynde murværk betyder at der ofte opstår skimmelsvamp i lejlighederne mod en sådan gavl. Det bør derfor overvejes at isolere gavlen udefra og afslutte gavlen med farvet eller malet puds. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Isolering af gavlen forventes at give en varmebesparelse i størrelsesordenen ca. 5.000 inkl. moms årligt Side 20/53 Facaderne i øvrigt udgør en stor overflade, og står for en stor del af bygningens samlede varmetab.
Den korrekte måde at efterisolere en muret facade, er ved udvendig isolering afsluttet med eksempelvis puds, skærmtegl eller andet. Det vil dog forandre bygningens udseende væsentligt, og erfaringsmæssigt giver kommunen ikke tilladelse til dette mod gaden. Det kan overvejes på lang sigt at udføre udvendig isolering mod gården. Dette vil dog medføre at vinduerne også skal udskiftes, og derfor kræves en ændring i forhold til i dag, hvor vinduerne udskiftes af de enkelte ejere. Vi har ikke belyst dette emne nærmere, men gør det gerne hvis det på et tidspunkt efterspørges. Det er ifølge både SBI og Byggeteknisk Erfaringsformidling (BYG- ERFA) muligt at udføre indvendig isolering med 50 eller 100 mm isolering, forudsat at det udføres omhyggeligt efter gældende forskrifter. Dette betyder blandt andet at facadens fuger bør udkradses og omfuges for at undgå frost- og fugtskader. De nye fuger skal udføres plane med stenene (skrabefuger). Der er således tale om et fælles projekt for hele ejendommen, ikke et individuelt projekt. Det har vist sig at der ofte opstår problemer med skimmelsvamp når der isoleres indvendigt, ligesom der kan opstå rådskader i etagebjælkerne som ligger ude ydermuren hvor der er blevet koldere og dermed mere fugtigt. Den bygningsmæssige risiko står efter vores vurdering ikke mål med besparelsen, hvorfor vi ikke anbefaler at der efterisoleres indvendigt for at opnå varmebesparelse. Side 21/53
Priser facader/sokkel DKK ekskl. moms Afsat til eftergang af facader for sætningsrevner og defekte sålbænke i forbindelse med opstilling af stillads 150.000 Udvendig isolering af gavl afsluttet med malet/farvet puds, inkl. stillads 240.000 Anslået besparelse over 30 år ved isolering af gavl 150.000 kr. inkl. moms -120.000 5.4 Vinduer På skitsen til højre ses en del af de fagudtryk som vi bruger om vinduer. Alle vinduer til beboelse i ejendommen vedligeholdes af boligforeningen, men beslutning og udgift til udskiftning af vinduerne ligger hos den enkelte ejer. Vinduerne er varierende stand og alder, fra vinduer som er helt i orden, og til vinduer som er meget udtjente. Side 22/53
Generelt anvendes der trævinduer med termoglas, hvilket er en type vinduer som både skal malervedligeholdes ca. hvert 8.-10. år, og samtidigt har termoglas som kun holder 30 år. Vindue til lejlighed Ejendommen kan på lang sigt overveje at ændre praksis så ejerforeningen forvalter vinduerne, og så der om en årrække kan ske en samlet udskiftning sted. Dette er dog en politisk beslutning som ikke har med byggeteknik at gøre. Vinduerne til trapperummene er i dårlig stand. Vinduerne har 1 lag glas, hvilket energimæssigt er meget utidssvarende. Trappevindue Den ringe isoleringsevne medfører at der opstår kondens og fugt på den indvendige side når det er koldt, hvilket har nedbrudt vinduernes træværk i varierende omfang. Der bør ikke afholdes udgifter til yderligere vedligeholdelse af trappevinduerne, men de bør udskiftes når vinduerne ikke længere er i en acceptabel tilstand, eller hvis der opstilles stillads. Kældervinduerne er trævinduer med 1 lag glas. Vinduerne stammer formentlig fra ejendommens opførelse, ligesom trappevinduerne. Kældervindue Som for trappevinduerne vurderes de at være udtjent, og anbefales udskiftet når de ikke længere er acceptable for brugerne. Side 23/53 Der er 2 principielle typer vinduer som er relevante efter vores vurdering:
Koblede vinduer med termoglas inderst. Træ-/aluvinduer med termoglas Vi har således set bort fra trævinduer med termoglas som de nuværende forklaringen kommer nedenfor. Fordelene ved at få nye vinduer, uanset typen, vil være: Kvaliteten af vinduer er forbedret væsentligt m.h.t. produktionsdetaljer, trækvalitet, holdbarhed på termoglas, certificering etc. Vinduerne vil have en væsentligt bedre isoleringsevne Med bedre isoleringsevne kommer også mindre kondensdannelse på indersiden af vinduerne. Alle tætningslister vil være helt nye. Fordelen ved at udskifte vinduerne til koblede vinduer vil særligt være: Vinduernes udseende er som de oprindelige. Vinduerne kan udføres med mørtelfuger som de nuværende. Disse holder længere end de bløde fuger som træ-/aluvinduer skal fuges med. Der opnås en ekstra høj isoleringsevne. Side 24/53 Vinduerne er mere lyddæmpende. Termoglasset sidder beskyttet for sol, vind og temperatur-
svingninger, og holder ca. dobbelt så længe af denne grund. Fordelene ved at udskifte vinduerne til træ-/alu vinduer vil særligt være: Vinduerne skal ikke vedligeholdes med maling hvert 8-10 år som trævinduerne skal. Trævinduer med termoglas har ingen af de særlige fordele som koblede vinduer eller træ-/aluvinduer har, derfor har vi set bort fra dem. Koblede vinduer med vedligeholdelsesfri beklædning findes ikke på markedet. Side 25/53
Nuværende trævinduer Koblet vindue med indvendig termo Træ-/aluvindue Nedenfor ses en oversigt over den forventede totaludgift ved at eje forskellige typer vinduer i 30 år. FORVENTET EJERUDGIFT OVER 30 ÅR, FOR 1 VINDUE. Alle udgifter er inkl. moms. Varmeudgift 10.048 3.110 4.067 Udskiftning af termoglas - 1.500 3.000 Udskiftning af bløde fuger - - 2.000 Snedker- og malervedligeholdelse 7.500 7.500 2.500 Stillads/lift 4.500 4.500 3.000 I alt in kl. moms 22.048 16.610 14.567 B eregn i n gsf oru dsætn i n ger: Anvendt U-værdi, W/m²K 4,2 1,3 1,7 Antal graddage pr. år 2000 2000 2000 Fjernvarmeudgift pr. MWh - kr. 710 710 710 Vinduesbredde - m 1,3 1,3 1,3 Vindueshøjde - m 1,8 1,8 1,8 Levetid termoglas - år 30 60 30 Udskiftning 2 termoglas - kr 3000 3000 3000 Vedligeholdelsesinterval - år 10 10 30 Snedker og maler ekskl. stillads/lift - kr. 2500 2500 2500 Vedligeholdelsesinterval for bløde fuger - år 0 0 15 Udskiftning af bløde fuger ekskl. stillads/lift - kr 0 0 1000 Udgift til stillads/lift pr. vindue - kr. 1500 1500 1500 Side 26/53 Udskiftning af vinduer vil normalt kræve bygningsmyndighedernes godkendelse, men begge typer vurderes at kunne opnå kommunens godkendelse.
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Ind til ca. 2005 var der et krav om en U-værdi på højst 2,9. U-værdien angiver hvor meget varme der transporteres ud gennem en kvadratmeter. De enkelte ejere vil derfor kunne opnå en besparelse hvis de ældre termovinduer udskiftes. Dette ligger dog i dag udenfor boligforeningens beslutningskompetence. Eksempel på varmetab via kolde kanterne på et termoglas fra før 2005. Kældervinduerne og trappevinduerne udgør meget lidt af det samlede vinduesareal. Ud fra vores teoretiske beregning på side 27, vil der over 30 år kunne spares ca. 48.000 kr. inkl. moms ved at udskifte de 8 trappevinduer til træ-/aluvinduer. En stor del af besparelsen vil dog nok gå til at trapperummet fremover er varmere og mere behageligt om vinteren. Priser - vinduer DKK ekskl. moms Udskiftning af 8 trappevinduer til træ-/aluvinduer 60.000 Udskiftning af 8 kældervinduer 50.000 Side 27/53
5.5 Udvendige døre Ejendommens udvendige døre er gamle trædøre med 1 lag glas. Dørene er i rimelig stand m.h.t. træværk. Gadedør Dørene er udsat for megen trafik, og får derfor løbende skader og knubs, som bør klares som en del af den løbende vedligeholdelse. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Det kan overvejes at udskifte dørene for at få 2 lag glas og samtidigt få nye døre med de fordele der er med hensyn til dørenes funktion. Alternativt kan der monteres optoglas på den indvendige side. Priser udvendige døre DKK ekskl. moms Udskiftning af 4 hovedtrappedøre inkl. dørpumper 70.000 Optoglas på 4 hovedtrappedøre samt istandsættelse og maling 50.000 Udskiftning af 4 udvendige døre i gård inkl. dørpumper 60.000 Side 28/53
5.6 Trapper Bygningen har 4 trapper som går fra gade til lejligheder, kælder og loft. Trappekonstruktionen er i træ belagt med linoleum. Indgangsreposen og trappen til kælderen er udført i beton med terrazzobelægning. Trappetrin og reposer er generelt i god stand. Væggene er pudset og malet, uden filt. Der ses generelt ikke mange revner i vægge og lofter. Der ses ingen væsentlige revner i terrazzoen. Indgangsrepos Side 29/53
Dørene til lejlighederne er de oprindelige trædøre Dørene er forsynet med tætningslister i træ, og vurderes umiddelbart at overholde de krav som gælder for ældre beboelsesejendomme m.h.t. cirkulære om brandsikring. Lejlighedsdør Der findes i dag døre som brandmæssigt er mere effektive. Dørene har de oprindelige låsekasser, som fastholder dørene i 1 punkt. Dørene er derfor ikke helt rette, og det ses flere steder at tætningslisten gaber lidt i forhold til døren. Mange døre er efterfølgende forsynet med ekstralås, ofte fordi den gamle låsekasse ikke fungerer, eller har et forældet nøglesystem. Det kan overvejes at udskifte dørene til lejlighederne. De nye døre kan udføres så de passer til ejendommen, uden at være mage til de oprindelige. De nye døre vil være udført uden brevsprække, da der er fælles postkasseanlæg i opgangen. Dørene vil have 3-punktlukke som sikrer at dørene slutter tæt. Udskiftning til nye døre giver en del fordele: Bedre sikring ved brand. Bedre lyddæmpning. Bedre varmeisolering. Side 30/53 Bedre sikring mod indbrud.
ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Vi har ingen forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for trapperne. Priser - trapper DKK ekskl. moms Udskiftning af 25 hovedtrappedøre til nye brand- og lyddøre, i udseende som passer bedst muligt til ejendommen 275.000 5.7 Porte / gennemgange Ejendommen har 1 portgennemgang på Vibevej. Vægge og lofter er pudset, og fremstår lidt slidt men dog funktionsdygtig. Der er ikke tegn på efterisolering af loftet. Der ses markeringer i gulvet som svarer til de bærejern som portdækket hviler på. Ved besigtigelse fra kælderen kan bærejernene ses at have en del tæringer. Side 31/53 På længere sigt bør portdækket udskiftes til en konstruktion i armeret beton
Hvis boligforeningen ønsker at udsætte denne udskiftning, kan der opsættes understøtninger i kælderen. Dette vil forøge bærevnen væsentligt, og dermed udskyde udskiftningen i en del år. Tæret bærejern under portdæk ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Det kan overvejes at isolere portvæggen mod beboelse, samt isolere portloftet mod beboelse. Varmebesparelsen i sig selv berettiger ikke til at udføre isoleringen, men de berørte lejligheder kan være generet af kuldebroer. Begrundelsen for arbejdet skal derfor primært være indeklimaet i disse lejligheder, og reduktion af risikoen for skimmelsvamp, især i stuelejligheden. Hvis det er disse 2 lejligheder som dikterer trykket og fremløbstemperaturen på varmeanlægget, kan der desuden være en ekstra besparelse ved at kunne nedsætte tryk og temperatur når isoleringen er udført. Priser porte/gennemgange DKK ekskl. moms Udskiftning af portdæk til nyt i armeret beton 150.000 Midlertidig understøtning af portdæk 10.000 Isolering af væg og loft i porten, afsluttet med pladebeklædning 50.000 Side 32/53
5.8 Etageadskillelser Etageadskillelserne i bygninger fra denne periode er normalt udført med 20 x 20 c m træbjælker, som ligger fra ydervæggen mod gaden til ydervæggen mod gården med knap 1 meters afstand. Princip for etageadskillelse i træ Midt på bjælkerne er der et lag brædder, hvor der oprindeligt er udlagt ler (indskudsler), som med tiden tørrer og minder mere om sand. Formålet med indskudsler er at forsinke en brand i at sprede sig, Etageadskillelserne mellem lejlighederne har brædder på oversiden. På undersiden er der forskallingsbrædder med rørpuds. Denne loftskonstruktion revner let ved bevægelser, ligesom ståltråden som holder rørpudsen med tiden kan ruste, især i de øverste lejligheder på grund af utætheder. Gulv på tagetagen, uden indblæsningshuller Revnerne kan reduceres væsentligt ved at opsætte filt Der er i ikke indblæst isolering i etageadskillelsen mellem lejlighederne og de uopvarmede loftsarealer. I forbindelse med udskiftning af taget, vil det formentlig være et krav fra bygningsmyndighedernes side at isoleringstilstanden forbedres. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Side 33/53 Mod loftet er det muligt at isolere ved indblæsning af isolering i selve etageadskillelsen. Over lejlighederne i tagetagen kan der muligvis også indblæses isolering, dette vil formentlig kræve en oplukning af konstruktionen for at afgøre dette. Mod kælderen er det sværere at isolere mere, grundet loftshøjden. Desuden kan temperatursænkningen i kælderen som isoleringen Efterisolering af etageadskillelse
medfører, skubbe fugtbalancen mere end konstruktionerne kan klare. Udgiften til isolering af kælderen er større, og besparelsen mindre. Priser etageadskillelser DKK ekskl. moms Efterisolering af lofter over de øverste lejligheder 40.000 Besparelse over 30 år i.h.t. Energimærke ved isolering af lofter kr. 180.000 inkl. moms -145.000 Efterisolering af vægge mellem loftsrum og de øverste lejligheder 80.000 Besparelse over 30 år i.h.t. Energimærke ved isolering af vægge på loftet kr. 360.000 inkl. moms -290.000 5.9 WC / bad Ejendommens badeværelser er forskellige med hensyn til alder og udførelse. Badeværelser etableres eller renoveres normalt som et individuelt arbejde af den enkelte beboer. Der er ikke i denne rapport taget stilling til den tekniske udførelse eller lovligheden af de etablerede badeværelser. Ansvaret for overfladernes beskaffenhed og tæthed påhviler normalt den enkelte lejlighed, men eventuelle skader fra utætte vægge og gulve kan medføre skader på bygningen, som man eventuelt ikke vil kunne få dækket af beboeren, dennes forsikring eller ejendommens forsikring. Side 34/53 Boligforeningen bør derfor i et omfang interessere sig for, at disse konstruktioner er i god stand. Der opstår erfaringsmæssigt af og til tvister vedrørende renoverede badeværelser i forbindelse med køb/salg af lejligheder, hvorfor