Trio Arkitekter A/S Nyvej 16C, 1. sal 1851 Frederiksberg C Tlf.: 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk CVR-nr.: 25896947 10 års vedligeholdelsesplan AB Skovåsen - Skovåsen 1-27 4060 - Kirke Såby Juni 2014 Medlem af DANSKE ARK arkitekter maa Side 1
Indholdsfortegnelse Vedligeholdelsesplanen... 3 Beskrivelse af ejendommen... 3 Ejendommens stand... 4 Det videre arbejde... 5 Tilstandsvurdering... 6 01.Tag... 6 02. Kælder...8 03. Facader...10 04. Vinduer...11 05. Udvendige døre...14 06. Trapper...16 07. Porte...17 08. Etageadskillelser...17 09. WC / Bad...17 10. Køkken...18 11. Varmeanlæg...18 12. Afløb... 19 13. Kloak... 19 14. Vandinstallation... 20 15. Gasinstallation... 20 16. Ventilation... 21 17. El... 21 18. Øvrige ombygningsarbejder... 23 19. Gårdarealer/friarealer... 23 Ejendomsudvikling... 24 Konklusion... 25 Vedligeholdelsesbudget...BILAG Medlem af DANSKE ARK arkitekter maa Side 2
Vedligeholdelsesplanen Ejendommene AB Skovåsen er gennemgået den 19. juni 2014 med henblik på at registrere bygningernes tilstand og udarbejde en plan for den fremtidige vedligeholdelse. Ejendommen er gennemgået i juli 2009 med henblik på at registrere vedligeholdelsesstanden og udarbejde en Der plan er ikke for den foretaget fremtidige destruktive vedligeholdelse. indgreb i bygningernes klimaskærme og bygningsdele for at afdække eventuelle skjulte bygningsskader. Der er ikke foretaget destruktive indgreb i bygningernes konstruktioner for at afdække eventuelle delvist skjulte Alle priser defekter. angivet i vedligeholdelsesbudgettet er vejledende overslagspriser, idet endelig fastlæggelse af omkostningerne, vil kræve et nærmere projekt og/eller indhentning af tilbud, ligesom prisen vil afhænge af det Alle ønskede priser niveau er vejledende for færdiggørelsen overslagspriser, af arbejderne. idet endelig fastsættelse af omkostningerne, vil kræve et nærmere projekt Alle håndværkerudgifter og/eller indhentning er ekskl. af tilbud, moms ligesom pr. medio prisen 2014, vil afhænge uden afsatte det udgifter ønskede til uforudseete niveau færdiggørelsen følgearbejder af arbejderne. samt rådgivning. Alle priser Priser er er håndværker udregnet på udgifter grundlag inkl. af erfaringspriser moms pr. medio samt 2009, ved uden brug afsatte prisbøgerne beløb til uforudsete V&S. udgifter, samt rådgivning. Priser er udregnet på grundlag af nuværende prisniveau. Som grundlag for udarbejdelse af vedligeholdelsesrapporten har følgende været til rådighed: Som BBR-oplysninger grundlag for vedligeholdelsesrapporten har følgende været til rådighed: Adgang Tilstandsrapport, til ejendommen udarbejdet og de enkelte af Tegnestuen andele. a4, af marts 2003 Dialog Diverse under gennemgangen tegningsmateriale af bygningerne udleveret af med bestyrelsen formand Steen Heyn Christiansen samt øvrige bestyrelsesmedlemmer. BBR oplysninger Ved gennemgangen af bygningsdelene er der givet karakterer for, hvilken hvor vigtigt tilstand det den er at enkelte udføre bygningsdel vedligeholdel- er sesarbejderne i samt hvor vigtigt eller det forbedringsarbejderne. er at udføre vedligeholdelsesarbejderne. I rapporten benyttes følgende karakterer af konstruktioners for angivelse tilstand: af bygningsdelenes tilstand: : Betydning: Betydning A God Bygningsdelen har løbende været vedligeholdt og fremstår i god stand Dårlig (A) Konstruktionen er nedbrudt og skal skiftes ud. B Normal Bygningsdelen er i normal stand alderen taget i betragtning Normal (B) Konstruktionen er i normal stand alderen taget i betragtning. C Mindre god Bygningsdelen er nedbrudt og skal enten udskiftes eller vedligeholdes God (C) Konstruktionen har løbende været vedligeholdt og fremstår i pæn stand. Beskrivelse af ejendommen Ejendommene AB Skovåsen er opført i 1986 og består af 27 individuelle rækkehus fordelt med 3 andele pr. bygning, samlet 9 blokke, hvor hver blok består af 2 etager (stue samt udnyttet tagetage). Spidsloftet bliver flere steder benyttet som pulterrum udover de tilhørende skurere, der var tilknyttet hver andel. Andelene bliver opvarmet med elektricitet og el-radiatorer. Der er registreret flere udvendige varmepumper. Facaderne er opbygget af en formur og bagmur, der er udført af letklinkerbeton, polystyren som isolering og røde facadesten. Tagkonstruktionen er opbygget som et traditionelt sadeltag. Taget er belagt med røde betontegl. Tagetagen er udnyttet med værelser, og på spidsloftet er der udlagt isolering og gangbro. Spidsloftet anvendes også som pulterrum til opbevaring. Varmekilde er radiatorerne er elektricitet. Foreningen består samlet af de 9 boligblokke, med 3 andele pr. blok. Alle andele har eget køkken og toilet. Foreningen har fælles områder, der består af gangstier, pakeringsarealer og mindre grønneområder. Matrikkelnummer: 8iv & 8in, Kirke Såby By, Kirke Såby. Arealredegørelse iflg. BBR: Bygning (pr. andel): Bebygget areal: 49,0 m² Samlet boligareal : 85,0 m² Samlet erhvervsareal: 0,0 m² Samlet kælderareal: 0,0 m² Samlet bygningsareal : 49,0 m² Tagetage areal: 36,0 m² Medlem af DANSKE ARK arkitekter maa Side 3
Ejendommens stand Ejendommene AB Skovåsen er overordnet set i normal stand. Det er generelt nogle sunde bygninger med en robust klimaskærm, i form af et godt murværk og en tagkonstruktion belagt med srøde betontegl. Som mange andre bygninger fra samme opførelsesperiode, opstår der løbende vedligeholdelsesarbejde på nuværende tidspunkt. Bygningsdel Bemærkninger 01. TAG Normal/ Mindre god Tagbelægningen samt taggennemføringer og inddækninger er i normal stand. Der er mosdannelser, der skal fjernes snartest. 02. KÆLDER - Ejendommen er ikke udført med kælder. 03. FACADER Normal Facaderne er udført med formur(skalmur) af røde maskinsten og med en bærende bagmur. I mellem er der hulmurisolret. Over eksisterende murrem, er der udlagt limtræsdrager, hvor der er oplyses om kuldetræ. Gavlene er udført med oprindeligt træbeklædning, der løbende bliver udskiftet til Cembrit. Murværket på facaderne er generelt i normal stand. 04. VINDUER Normal/ Mindre god 05. UDVENDIGE DØRE Normal/ Mindre god Vinduerne i i de forskellige andele er overoordnet i en normal stand, men bør malerbehandles. Der er nyligt udskiftede elementer, der er i yderst god stand. Der er ligeledes registrerede elementer, der er i en mindre god stand. Ejendommens udvendige døre er i normal stand, men bør malerbehandles. Der er registrerede udskiftede elementer mod have og mod gade./ fællesarealer. 06. TRAPPER - Trapperne i de individuelle andele fremstår med pæne overflader og er generelt velholdte og er i normal tilstand. Trapperne er ikke vurderet i denne vedligeholdsesplan. 07. PORT - Der er ingen former for porte i andelsforeningen. 08. ETAGEAD- Normal Andelenes etageadskillelser er i normal stand. SKILLELSER 09. WC / BAD - Toiletter/vådrum er ikke vurderet i denne vedligeholdsesplan. 10. KØKKEN - Køkkener er ikke vurderet i denne vedligeholdsesplan. 11. VARMEAN- LÆG God/ Normal Varmetilførelsen til de enkelte andele er individuelle og er etableret som værende El-varme. Der er flere, der for egen bekostning har fået etableret varmepumper og et enkelt oliefyr blev registreret. 12. AFLØB Normal/ Mindre god Faldstammer er udskiftet et enkelt sted i forbindelse med en rotte sag. Der er ikke synelig rørføring, så vurdringen ud fra alder og oplysninger må være en normal til mindre god stand. 13. KLOAK Normal Kloakken er oplyst til at være velfungerende, til trods for ovenstående rotte sag. Det anbefales derfor, at der i indeværende år udføres en TV-inspektion, således at der kan foretages en vurdering af kloakernes egentlig tilstand. 14. VANDIN- STALLATION God / Normal Der blev ikke oplyst eller registreret nogle tærringer på de få synlige vandistallationer. Umiddelbart må installationerne vurderes, at være i en god til normal stand. Medlem af DANSKE ARK arkitekter maa Side 4
15. GASINSTAL- LATION 16. VENTILA- TION - Der forefindes gasinstallation i ejendommene. Normal Der er i badeværelser og køkkener naturlig ventilation gennem eksisterende aftrækskanaler. Disse er i normal stand. 17. EL Normal Ejendommens El-installationer på fællesarealerne er fra opførelsen i 1986, og vurderes at være i en generel normal stand. 18. ØVRIGE OMBYGNINGS- ARBEJDER 19. FÆLLES- AREAL - Der er ikke oplyst om øvrige arbejder andet end foreningens ene renoverede kvist, der er blevet beklædt med Cembrit. Denne beskrives under taget. Mindre god/ Normal Tilstanden på fællesarealerne er i en mindre god til normal stand. Der er registreret enkelte udfordringer omkring højtliggende riste/brønde til kloaksystemet. Det videre arbejde Når AB Skovåsen modtager vedligeholdelsesplanen med tilhørende vedligeholdelsesbudget, skal der træffes beslutninger om det videre forløb omkring ejendommenes vedligeholdelse, herunder økonomi. Trio Arkitekter A/S har stor ekspertise indefor renovering, vedligeholdelse og servicering af ejendomme og påtager sig gerne gennemførelsen af de arbejder, som skal udføres på ejendommen. Ydelser kan bestå af: Udarbejdelse og udsendelse af udbudsmateriale samt indhentning af tilbud fra håndværkere Forhandling med håndværkere for større byggesager Tilsyn med håndværkere under udførslen af arbejdet Igangsætning af vedligeholdelsesplaner Budgetstyring og aflevering af arbejdet 1 års garantigennemgang af arbejdet Trio Arkitekter A/S tilbyder hvert andet år at gennemgå ejendommene og revidere nærværende vedligeholdelsesplan for at sikre, at denne er opdateret i forhold til udførte vedligeholdelsesarbejder, der løbende bliver udført på ejendommene, samt nyopståede mangler/fejl. Denne ydelse tilbydes for 2.400 kr. ekskl. moms. Såfremt foreningen vælger at benytte Trio Arkitekter A/S som rådgiver i forbindelse med større vedligeholdelsesprojekter, vil det være muligt at få modregnet faktura for vedligeholdelsesplanen i byggesagshonoraret. Medlem af DANSKE ARK arkitekter maa Side 5
Tilstandsvurdering Pkt. Beskrivelse Foto 01. TAG 01.01 - B Tagkonstruktionen på bygningernen er udført som traditionelt sadeltag med ca. 45 graders hældning. Taget er belagt med røde betontegl og er fra opførelsen af foreningen i 1986. Der er registreret mosdanenlser på tagfladerne, det anbefales at mosdannelserne fjernes. Tagrummet anvendes under spidsloft til beboelse og spidsloftet til opbevaring. Tagbelægning på bygningerne er udført med røde betontegl og er fra opførelsen af foreningen. Tagstenene samt rygningen ligger generelt pænt og er uden synlige tegn på nedbrydning. Der er alene tale om mosdannelser, der kræver en forsigtig afrensning af taget for at opretholde den normerede levetid. Tilstanden på tagbelægningen er normal. Bør udbedres 2014. 01.02 - B Undertaget på bygningerne er udført som armeret dug, der beskytter den indvendige del af tagkonstruktionen mod fugt. Der er udført ca. 20 cm overlap ved samlinger. Underdugen er fastgjort på spærene. De indvendige gavltrekanter er beklædt med masonitplader, og vurderes at være i en normal stand. Tilstanden på undertaget er normal. 01.03 - A/B Taggennemføringer som faldstammeudluftninger, taghætter og ventilationshætter er udført i forskellige materialer, som plast, bly og zink. Overordnet er gennemføringerne alle fra bygningerne opførelse i 1986. Tilstanden på taggennemføringerne er normal, alderen taget i betragtning. 01.04 - B/C Tagrender og tagnedløb på bygningerne er udført i plast med rendejern, der er påbegyndt at ruste. Tagrenderne vurderes at være med korrekt fald. Der er oplyst, at Medlem af DANSKE ARK arkitekter maa Side 6
tagrender kort inden besigtigelse var blevet gennemgået, renset op og tætnet for utætheder. Overordnet må det vurderes, ud fra alder og registrede tilstand, at man må påregne en udskfitning ingen for de næstkommende år, da plast en ved at være sprød flere steder. Tilstanden på tagrenderne og nedløbene er normal/mindre god. Det anbefales at tagrender renses 1 gang hvert 3. år, for at forhindre at vand bliver ophobet og afvander udover, eller bagover tagrendekanten og ned af facaden og derved øger risikoen for, at facaden bliver beskadiget/nedbrudt. Bør udskiftes i 2016. 01.05 - B Tagetagen er udnyttet med individuelt indretede beboelsesrum mod både have og fællesarealerne. Spidsloftet er også udnyttet, men som et depotrum for den enkelte andelshaver. Den individuelle opdeling af tagetagen skaber i nogle forskellige udfordringer i forhold til kravene, omkring flugtveje, da foreningens beboere dermed ændre eksisterende forhold. Efter en opdeling i flere mindre rum, skal der udskiftes til topstyrrede ovenlysvinduer for at bygningsreglementets krav i forhold til flugtveje overholdes. Der er tale om individuelle løsninger i hver bolig, og det anbefales derfor at foreningens bestyrelse, igangsætter en undersøgelse af det egentlige omfang. Dernæst bør der udarbejdes en handlingsplan for lovliggørelsen. Tilstanden på tagetagen vurderes overordnet til at være normal. undersøgelse bør udføres i 2014. 01.06 - B Andelsboligerne er lodret adskilt med en brandmur, i tagrummet mod naboandelen eller gavl er murværket ført op til undersiden af tagbelægningen og lægterne går brudt indmod murværket. Konstruktionen opfylder de gældende brandkrav og fremstår intakt og i normal stand. Tilstanden på brandmurene er normal. Medlem af DANSKE ARK arkitekter maa Side 7
02. KÆLDER 03. FACADER 03.01 B Kælder er ikke tilhørende ejendommen, der er udført på støbte fundamenter. Af sammen årsag vil punktet kælder, ikke blive beskrevet i nærværende vedligeholdes Facaderne er udført med en rødstens skalmur, der er muret op parallelt med den bærende bagmur i ydervæggen (den inderste del af ydermuren). Imellem de to mure er der hulmursisoleret. Gavltrekanterne er oprindeligt udført med en klinkebelagt træbeklædning. Der er flere steder blevet udskiftet beklædning til Cembrit. Der er støbte fundamenter og sokkel. Der er ikke uført reparationer på murværket eller fundamenterne siden opførelsen i 1986. Der forekommer synligt træværk i form af kvistbeklædning, murrem, udhæng samt sternbrædder mv. Det kræver vedligeholdelse i form af malerbehandling. Det oplyses, at foreningen løbende sørger for at vedligeholde træværket. Sokkel er udført i støbt beton. Der er registreret enkelte mindre revnedannelser på soklerne. De registrerede revnedannelser, bør foreingen løbende få udbedret, da hver revne eller brud giver anledning til vandindtrængen. Når der opstår skader på soklen, øges risikoen for, at vand og fugt trænger dybere ind og forvolder større skade på bagvedliggende materialer og konstruktioner. Soklen skal modstå det regn og fugt, som kommer ned langs facaden. Soklen er ikke så beskyttet mod slagregn som facaden. Til trods for ovesntående vurderes tilstanden på soklen til at være normal, da omfanget er minimalt på nuværende tidspunkt. Bør udbedres 2014. 03.02 B På facaderne er overordnet i en fornuftig stand. Der er ikke registreret alvorlige sætningsskader eller revnedannelser. Murværket er ikke blevet repareret siden op- Medlem af DANSKE ARK arkitekter maa Side 8
førelsen, og det kan man heller ikke forvente, at man skal inden for de næste par år. Der blev oplyst, at der var enkelte beboere, der havde fået etableret en elastisk fuge omkring murremmen, da de oplevede kulde/ træk. Det vurderes umiddelbart, at omhandle selve konstruktionen, hvor der bag drageren /eller udlagt jern, der ligger uisoleret. Det kan undersøges nærmere. Tilstanden vurderes at være normal. 03.03 A/C Gavltrekanterne er løbende blevet udskiftet i forhold til beklædningen. Oprindeligt var gavltrekanterne udført med en træbeklædning lagt i klink. Ved renoveringen har foreningen valgt at etablere Cembrit. Den etablerede Cembrit er en fornuftig stand, der blev dog registrede enkelte gavle, hvor Cembritten ikke var monteret med ekstra fastgørelsesmidler på de nederste planker, som på størstedelen af gavlene. Her var den eneste fastgørelse selve fastgørelse på de underliggende lægter. Det er en acceptable løsning jf. producenten, men det må anbefales at få etableret den ekstra fastgørelse på de kommende gavltrekanter. Der kan evt. i den forbindelse udføres de manglende fastgørelser på de eksisterende planker. Samtidig skal foreningen sørge for, at få forseglet endestykkerne, der er blevet tildannet på stedet. Tilstanden vurderes at være god til mindre god, da der er forskellig årstal og tilstand på de forskellige gavltrekanter. 03.04 B Sålbænke under vinduerne er udført som murede rulleskifte. Der er ikke registreret skader på sålbænkene og disse ser generelt ud til, at have korrekt fald bort fra vinduerne. Medlem af DANSKE ARK arkitekter maa Side 9
Tilstanden på sålbænkene er normal. 04. VINDUER *beskrevet yderligere under udv. døre pkt. 05.00. Vinduer og terrassedøre* i ejendommen er udført i træ med alu. bundliste og har en blandet alder. Vinduerne er løbende udskiftet og vedligeholdt af den enkelte andelshaver. Generelt bør malerbehandlede trævinduer og -døre malerbehandles ca. hvert 5-8. år for at sikre at disse er beskyttet mod nedbrydning. 04.01 - B Vinduerne i stueplan er udført termoglas og friskluftventiler og størstedelen er tilbage fra opførelsen i 1986. Der er løbende udskiftet efter behov, hvilke også antyder at standen på vinduerne er varierende Tilstanden må dog overordnet vurderes at være i en normal stand. Det anbefales at i gangsætte en malerbehandling af samtlige vindueselementer inkl. udskiftening af defekte og overmalede tætningslister. Der er flere steder på gennemgangen blevet registreret at beboerne fejlagtigt har malerbehandlet vinduernes tætningslister. Tætningslisten må under ingen omstændigheder males, da materialet skal være fleksibelt og sørge for at tætne mellem ramme og karm. En malet og hård tætningsliste vil ikke være fleksibel. Foreningen bør overveje fremtiden omkring levetiden på vinduerne, der efterhånden er 28 år gamle, da levetiden for termoglas er normeret til en 20-25 år. Levetiden skal holdes op mod de defekte tætningslister og nye vinduers levetid, vedligeholdelse og isoleringsevne. Bør malerbehandles i 2015. 04.02 - B Vinduer i kvistene er udført som trævinduer med termoglas. Vinduerne er stort set alle fra opførelsen tilbage i 1986. Vinduerne er alle med friskluftventiler. Vinduerne er generelt vedligeholdt, men Medlem af DANSKE ARK arkitekter maa Side 10
trænger til malerbehandling. Bør malerbehandles i 2015. 04.03 - B Velux vinduer er udført som GGL, der er et klassisk vippe fyrretræsvindue. Vinduerne er forsynet med en gribeliste øverst til manuel betjening. Det er tilnærmelsesvis alle velux vinduerne, der er fra opførelsen tilbage i 86. Vinduerne er alle med ventilationsklap, der sikre det naturlig flow i rummet. Vinduerne er generelt vedligeholdt, men der blev regisrtet rigtig mange defekte og overmalede tætningslister. Det betyder, at vinduerne flere steder ikke holder den forventede tæthed og beboerne blandt andet vil opleve indtrængen af kulde og fugt. Det er vigtig at vedligeholdelsesarbejderne omkring vinduer og døre generelt overholdes. Det betyder også at tæningslister mv. skal vedligeholdes og være fri for maling mv. på overfladerne. Bør eftergås i 2015 Der blev på gennemgangen registreret flere forskellige indretninger af den udnyttede tagetage. Der blev endvidere oplyst, at der var andele, hvor der var etableret flere rum end i de besigtigede andele. Foreningen skal være opmærksom på, at de etablerede velux vinduer, alene overholder bygningsreglementets stillede krav i forhold til flugtvej/redningsåbninger såfremt, der ikke ændres i den oprindelig indretning. Ændres antallet af rum eller rumdelingen, vil kravene til flygtveje/redningsåbninger ligeledes ændres, og dermed vil der være et stillet krav om etablering af tophængte velux vinduer. Ud fra ovenstående kan det alene anbefales foreningen, at der laves en total registrering af de faktiske forhold for samtlige andele. 04.04 - B/C Fuger omkring vinduer og terrassedøre* er en kombination af eksisterende mørtelfuger samt elastiske fuger. De elastiske fuger er etableret i forbindelse med udskiftningen, af de eksisterende vinduer og terassedøre. De nye elastiske fuger er af nyere dato og dermed i en normal stand- tiltrods Medlem af DANSKE ARK arkitekter maa Side 11
for at levetiden på elastiske fuger ikke er nær så lang, som på mørtelfugerne. Mørtelfugerne er overordnet i en mindre god stand. Der er registreret en del defekte mørtelfuger. Tilstanden vurderes overordnet til at være i en normal til mindre god stand. Bør eftergås visuelt hvert år. Det anbefales jævnligt at efterse fugerne for at sikre at disse er vedhæftende til murværket samt karmen, så der ikke trænger vand ind mellem. 05. UDV. DØRE 05.01 - B/C Døre i ejendommen er en blanding pladedøre og døre med glaspartier. Foreningen har også etableret både udadgående og indadgående døre. Dørene har blandet alder og stand. Generelt bør malerbehandlede trævinduer og -døre malerbehandles ca. hvert 5-8. år for at sikre at disse er beskyttet mod nedbrydning. Hoved- og bryggersdørene er udført som hvidmalede trædøre med glaspartier og hoveddørene med tremmer. Dørene er overordnet meget velfungerende, men trænger til malerbehandling. Tilstanden på dørene er normal til mindre god stand. Det anbefales at hoveddørene malerbehandles og at dørenes eftergås i forhold til beslåning og jurstering generelt. Bør malerbehandles og eftergås 2015. 05.02 - B/C Terrassedøre er udført som hvidmalede trædøre med glaspartier. med termoglas. Dørene var oprindeligt udført som indadgående partier, men foreningen har siden påbegyndt en udskiftning af dørene til nye, som er udadgående. Dørene er overordnet meget velfungerende, men trænger til malerbehandling og efter- Medlem af DANSKE ARK arkitekter maa Side 12
gang af tætningslister mv. Tilstanden på dørene er normal til mindre god stand. Bør eftergås visuelt hvert år. Bør malerbehandles og eftergås 2015. Generelt er foreningens valg omkring en udskiftning af dørfunktionen fra en indadgående dør til en udadgående dør et yderst fornuftigt valg i forhold til tætheden og den tilhørende vedligeholdelse. Indadgående døre kræver en del mere vedligholdelse, for at sikre tætheden primært omkring bundstykket. 05.03 - B/C Fuger omkring samtlige af foreningens typer af døre, er en kombination af både mørtel- og elastiskefuger, og er i en varierende stand. Standen vurderes overordnet at være fra normal til mindre god stand. Bør eftergås visuelt hvert år. Det anbefales jævnligt at efterse fugerne for at sikre at disse er vedhæftende til murværket samt karmen, så der ikke trænger vand ind mellem. 06. TRAPPER 07. PORT 08. ETAGEAD- SKILLELSE Trapperne i lejlighederne er udført som trætrapper. Trapperne vedligeholdes individuelt af den enkelte andelshaver og vil dermed ikke beskrives nærmere i nærværende vedligeholdelsesplan. Porten er et afsnit, der ikke er relevant for foreningen, da der ikke er porte. Etageadskillelser er opbygget mod terræn som betondæk, hvorpå der er bygget ovenpå med gulvkonstruktion. 08.01 - B Medlem af DANSKE ARK arkitekter maa Side 13
Etageadskillelsen mellem terræn og stueetage er opbygget som betondæk direkte mod terræn. På det støbte bærende konstruktion af beton er der opbygget gulvkonstruktioner, som i stue er udført med forskellige materialer. Tilstanden på etageadskillensen er normal. 08.02 - B Etagadskillelse mellem stueetagen og tagetage er udført med etagebjælker i træ, der lægger af på remme udlagt på facaderne. Der er foretaget udveksling, hvor trappen til den udnyttede tageetage er etableret. Der er isoleret mellem etagerne. Tilstanden på etageadskillelsen er normal. 09. WC/BAD 10. KØKKEN 11. VARMEAN- LÆG 11.01 - A/B Toiletter/Vådrum er individuelt indrettede efter løbende, at være moderniseret af enkelte beboere. Toiletter/Vådrum er ikke vurderet i denne vedligeholdsesplan. Køkkenerne er individuelt indrettede efter løbende, at være moderniseret af enkelte beboere. Køkkener er ikke vurderet i denne vedligeholdsesplan. Foreningens beboere har individuel opvarmning og ingen fælles varmecentrale eller tilhørende varmecentral. Hver andel er forsynet med El-varme/elektricitet. Flere af foreningens beboer har selv investeret i varmepumper og enkelte i oliefyr, alene for at minimere omkosterne for el- Medlem af DANSKE ARK arkitekter maa Side 14
regningen. En varmepumpe er et varmeanlæg, der udnytter varmen i luften/jorden til at opvarme boligen. Varmepumper bruger også el, men er langt mere miljøvenlige og billigere i drift end almindelig elvarme. En varmepumpe bruger kun ca. en fjerdedel af den elektricitet, som en el-radiator bruger til at opvarme et hus. Tilstanden på varmepumperne vurderes ikke umiddelbart i nærværende vedligeholdelsesplan, da der er tale om individuelle løsninger på området. 11.02 B Radiatorerne i boligerne er placeret under vinduerne, hvilket sikrer at varmen bliver fordelt bedst muligt i rummene. Radiatorerne er udstyret med en termostat og en tænd/sluk funktion. Det oplyses at, der er boliger, hvor radiatorerne er blevet udskiftet. Det generelle billede er dog, at radiatorerne er som velfungerende. Tilstanden på radiatorerne er normal. 12. AFLØB 12.01 - B/C Foreningens faldstammer er oplyst at være primært fra foreningens opførelse tilbage i 1986. Faldstammerne er ført skjult og der er ikke i forbindelse med besigtigelsen blevet foretaget distruktive indgreb. Der er oplyst omkring et regisreret brud på en boligs faldstamme, som gav sig tilkende via rotter. Det kan ud fra ovenstående oplysninger kun anbefales, at foreningen sørger for at få udført en tv-inspektion af foreningens faldstammer. Ud fra denne, udarbejdes i samarbejde med en rådgiver, en handlingsplan for håndteringen af faldstammerne. Tilstanden på faldstammerne er normal til mindre god. Bør udføres 2014. Medlem af DANSKE ARK arkitekter maa Side 15
13. KLOAK 13.01 - B/C Det anbefales generelt at rense faldstammerne ca. hvert 5 år for at sikre, at der er tilstrækkeligt gennemløb og opretholde levetiden. Kloakken er etableret i forbindelse med byggeriet i 86. Der er ikke udført reperationer eller lign. siden opførelse jf. oplysninger. Der er registreret lunker og enkelte højt liggende dæksler på foreningens stiger og fælles gangarealer. Foreningen bør tage hånd omkring ovenstående inden for en overskuelig fremtid. Der bør foretages en Tv-inspektion. Tilstanden på kloakken vurderes til at være normal til mindre god. 14. VANDIN- STALL. 14.01 - A/B Bør udføres 2014. Vandinstallationerne er ikke oplyst til at være blevet udskiftet og størstedelen af vandrørene vurderes at være de oprindelig. Installationerne vurderes at kunne holde planperioden ud uden større vedligeholdelsesarbejder. Udgifter til evt. reparationer forventes afholdt via det alm. vedligeholdelsesbudget. 15. GASINSTAL- LATION 16. VENTILA- TION 16.01 - B Tilstanden på vandinstallationen er god til normal Der forefindes ikke gasinstallation i foreningen og punktet vil derfor ikke beskrives i nærværende vedligeholdelsesplan. Udluftning/aftræk i boligerne er registreret stikprøvevis. Udluftninger er udført med eksisterende aftrækskanaler til naturlig ventilation. Udluftning/aftræk fra badeværelser er udført som naturlig ventilation gennem Medlem af DANSKE ARK arkitekter maa Side 16
aftrækskanaler. Tilstanden på aftrækskanalerne er normal. Det anbefales at få renset kanalerne. Bør renses i 2015 16.02 - B Udluftning/aftræk fra køkkener er ligesom badeværelserne, udført som naturlig ventilation gennem aftrækskanaler. Tilstanden på aftrækskanalerne er normal. Det anbefales at få renset kanalerne. 17. EL 17.01 - B Bør renses i 2015 El-installationerne på ejendommenes fællesarealer fremstår som ældre, men uden problemer. Ejendommens el-installationer er de eksisterende fra ejendommens opførelse Det oplyses at el-installationerne er velfungerende. Tilstanden på el-installationerne er normal. 17.02 - El-installationerne i lejlighederne er ikke vurderet i nærværende vedligeholdelsesplan, da disse er beboernes eget ansvar. El bør blive gennemgået ved ejerskifte af boligerne. Tilstanden er normal. Det anbefales at relæerne jævnligt testes af den enkelte beboer, for at sikre at disse fungerer som de skal. Medlem af DANSKE ARK arkitekter maa Side 17
18. ØVRIGE ARBEJDER 18.01 - B/C Under øvrige arbejder beskrives bygningsdele og forhold der ikke falder ind under nogle af de tidligere punkter i nærværende vedligeholdelsesplan. Foreningens boliger har alle fået tilknyttet et skur til deres andel. Skuret oplyses at anvendes til opbevaring, som på ligefod med et pulterrum. Det er den enkelte andelshaver, der selv står for vedligeholdelsen af skuret inkl. tagrender og nedløb jf. oplysningerne modtaget under besigtigelsen. Skuret er opbygget i træ med et fast tag, der er udført med tagbeklædning, som på boligernes hovedhus Træværket bør malerbehandles snarest. Tagkonstruktionen anbefales samme behandling/afrensning som på de øvrige tage. 19. GÅRD/FRI- AREALER 19.01 - B/C Bør renses og males i 2015 Fælles- og havearealer er indrettet som individuelle haver og fælles gang/stimiljøer. Belægninger og beplantninger er etableret i forbindelse med opførelsen af bygningerne tilbage i 1986. De individuelle haver vil vi ikke behandles i vedligeholdelsesplanen. Fællesarealernes belægninger er lagt med korrekt fald mod afløbsrist, men afløbsristene ligger nogle steder højere end belægningen. Derfor ligger der små søer af vand op til afløbsristene. Tilstanden på fællesarealerne er normal, til mindre mindre god til normal. Det anbefales at der etableres et korrekt fald mod de højtliggende afløbsbrønde. Bør udbedres 2015. Medlem af DANSKE ARK arkitekter maa Side 18
Ejendomsudvikling Nedenstående punkter er forslag til mulige forbedringer/udviklinger af ejendommen. Dels for at forbedre ejendommens energimæssige drift og vedligehold, samt for at højne udnyttelsen af foreningens fællesarealer, herunder komforten og adgangsforholdene o. lign. Energibesparelser: Foreningens installationer(div. varme- og vandrør) er generelt skjulte, men oplyst isoleret mod varmetab og det vurderes ikke at være rentabelt at forbedre denne isolering. Samtlige boliger kunne gennemgås for, at lave en registrering af wc erne, for at undersøge hvor mange der er vandbesparende. Foreningen kunn eud fra undersøgelsen overveje at skifte samtlige ikke vandbesparende wc erne til nye miljørigtige wc er. Der er benævnt i nærværende vedligeholdelsesplan, at størstedelen af foreningens vinduer er fra 1986. Det betyder, at størstedelen af elementerne snart er 30 år. Termoglas har en normeret levetid på 20-25 år, hvorefter glasende begynder at punktere. En del af elementer fremstå desuden med overmalede tætningslister, som er defekte. Foreningen kan overveje at undlade de kommende års malerbehandling og lave en fælles udskiftning af vindueselementer, som dermed ville blive udskiftet til nye mere energirigtige vindueselementer. Det er ikke et projekt, som skal udføres inden for de næste mange år, men et projekt som foreningen skal overveje kunne være en fornuftig løsning for foreningen og det beboere på længere sigt. Medlem af DANSKE ARK arkitekter maa Side 19