1 København, den 24. november 2011 KENDELSE Klager ctr. BoligRingen af 2005 ApS v/advokat Vibeke Asmin Hansen Lundborgvej 18 8800 Viborg Nævnet har modtaget klagen den 9. maj 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal betale erstatning til klager for udgifter, som klager måtte afholde, fordi et salg af klagers ejendom ikke blev gennemført. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede og klager indgik den 22. november 2010 en formidlingsaftale om salg af klagers ejendom for en periode på 6 måneder. Det fremgik af formidlingsaftalen, at indklagede havde værdiansat ejendommen til 945.000 kr., men at det på klagers anmodning mellem klager og indklagede var aftalt, at ejendommen skulle udbydes til kontant 995.000 kr. Det fremgik videre af formidlingsaftalen, at indklagede af klager havde fået fuldmagt til via forsikringsselskab at rekvirere tilstandsrapport. Der forelå på tidspunktet for formidlingsaftalens indgåelse en tilstandsrapport udarbejdet den 15. december 2009. Tilstandsrapporten var udløbet i juni måned 2010. Der blev ikke i forbindelse med formidlingsaftalens indgåelse indhentet en ny tilstandsrapport.
2 Ejendommen var udlejet til klagers søn og svigerdatter. Den 31. marts 2011 blev der udfærdiget en ny tilstandsrapport. Den 1. april 2011 sendte ingeniørfirmaet, som havde udfærdiget tilstandsrapporten, en faktura til klager, hvoraf det fremgik, at udgift til udfærdigelse af tilstandsrapport udgjorde 5.500 kr. Den 8. april 2011 underskrev klager og en køber en købsaftale om ejendommen til en kontantpris på 995.000 kr. med overtagelsesdag den 1. maj 2011. Det fremgik af købsaftalen, at køber fik udleveret tilstandsrapport af 31. marts 2011. Det fremgik videre bl.a.: 4. Tilbehør Det er aftalt, at følgende tilstedeværende hårde hvidevarer og løsøre medfølger: se salgsopstilling. Det fremgik af købsaftalens punkt 16. Individuelle vilkår, at der var forbehold for købers advokats godkendelse af handlen i sin helhed. Det fremgik videre af punkt 16 bl.a.: [ ] [ ] Af salgsopstilling dateret 7. april 2011 tilhørende købsaftalen fremgik vedrørende tilbehør: Det er aftalt, at følgende tilstedeværende hårde hvidevarer og løsøre medfølger (fabrikat): El komfur, køleskab, emhætte, opvaskemaskine. Det fremgik af det til købsaftalen hørende salgsprovenu dateret 7. april 2011 under punkt 3.3 Diverse omkostninger, at der var medtaget restgæld pr. 1. marts 2011 for 3 pantebreve med henholdsvis 197.745 kr., 289.057 kr. samt 283.494 kr. Det fremgik videre af punkt 8. Forbehold bl.a.:
3 [ ] Den 10. april 2011 købte klager for 2.500 kr. en ny olietank til ejendommen. Den 14. april 2011 meddelte købers advokat indklagede, at købers realkreditinstitut ikke kunne godkende ejendommen og dermed købers køb af denne, hvorfor købers advokat gjorde advokatforbeholdet gældende og meddelte, at handlen ikke kunne godkendes. Det fremgår af sagen, at indklagede ikke har krævet betaling af vederlag eller andet af klager. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klager. Ejendommen blev købt i 2005 med henblik på beboelse for klager og klagers ægtefælle i deres otium. Klager har ikke selv beboet ejendommen. Ejendommen har været udlejet til klagers søn og svigerdatter. Klager har nu valgt at sætte sin nuværende beboelse til salg, og vil derefter flytte til den i sagen omhandlede ejendom. Klager er utilfreds med forløbet af salget af klagers ejendom, idet klager følte sig presset til at opsige sine lejere med et kortere varsel, end det i lejekontrakten aftalte. Klagers lejere valgte at fraflytte 1. maj 2011 på grund af private årsager. Lejerne fandt en god bolig. Klager står nu uden lejer, da det ikke er hvem som helst, der vil acceptere 6 måneders opsigelse. Indklagede skal som følge heraf betale klagers mistede lejeindtægt i min. 3 måneder og max. 6 måneder. Den månedlige husleje udgjorde 5.000 kr. Klager følte sig videre presset til at få udfærdiget tilstandsrapport inden for et døgn og til køb af ny olietank og opvaskemaskine. Det var ikke aftalt, at opvaskemaskinen skulle medfølge. Denne fremgik ikke af salgsopstillingen. Indklagede skal således erstatte klagers udgift til tilstandsrapport med 5.500 kr., ny olietank med 2.500 kr. og opvaskemaskine med 500 kr. Klagers salgsprovenu var ikke korrekt, idet det viste sig, at klager skulle betale renter af pantebrevene i 6 måneder, og at de skulle indfries til en højere kurs.
4 Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klager. Samtidig med at klager indgik formidlingsaftale om salg af ejendommen, blev der ligeledes indgået aftale om salg af klagers aktuelle bolig. Det var derfor klagers hensigt at få solgt begge boliger. Den i sagen omhandlede ejendom var på tidspunktet for formidlingsaftalens indgåelse udlejet til klagers søn og svigerdatter. Klager har således aldrig selv beboet ejendommen, og hvad klager efterfølgende måtte beslutte sig for, er sagen uvedkommende. Indklagede finder ikke, at ejendommen hovedsageligt har været anvendt ikke erhvervsmæssigt af klager, og indklagede mener derfor, at klagesagen falder uden for nævnets kompetence. Det lykkedes at finde en køber til udbudsprisen. Køber ønskede at købe ejendommen, således at denne var fri for lejemålet pr. 15. juli 2011. Klager fandt et nyt lejemål til sin søn og svigerdatter pr. 1. maj 2011, og indklagede formåede køber til at ændre overtagelsesdagen til 1. maj 2011. Det fremgår af købsaftalens punkt 14, at det var aftalt, at en ulovlig olietank skulle fjernes. Indklagede skal bemærke, at da olietanken var ulovlig, skulle denne under alle omstændigheder fjernes. Klagers søn og svigerdatter tog opvaskemaskinen med ved fraflytning af ejendommen, og derfor måtte klager sørge for indkøb af en ny, idet det var et vilkår i handlen, at der var installeret en opvaskemaskine på ejendommen. Indklagede har ikke anmodet klager om at sørge for en opvaskemaskine, før handlens forbehold i øvrigt var afklaret. Forud for parternes underskrivelse af købsaftalen skulle der foreligge en ny tilstandsrapport. Af salgsprovenuberegningens punkt 6 fremgår det, at restgæld pr. 1. marts er medtaget. Det fremgår ligeledes, at indfrielsesrenter og/eller kurstab ikke er medtaget. Indklagede overførte restgældsoplysninger fra betalingsservicemeddelelse. Indklagede fik telefonisk oplyst, at pantebrevene kunne indfries til kurs 100. Det viste sig imidlertid, at indfrielseskursen var 105. Afslutningsvis skal det bemærkes, at klager ikke har lidt noget tab. Nævnet udtaler: Indledningsvis bemærker nævnet, at det må lægges til grund, at klager, da hun erhvervede ejendommen, agtede at bebo denne på sigt. Ejendommen blev udlejet til nær familie, som også fraflyttede ejendommen, da klager i stedet besluttede sig for at
5 sælge denne. Under disse omstædigheder finder nævnet, at klager må anses for forbruger i relation til salget af ejendommen, hvorfor nævnet, der er et forbrugerklagenævn, kan behandle sagen. Nævnet finder, at det som en del af handlens vilkår var aftalt, at olietank skulle lovliggøres, og at opvaskemaskine medfulgte. Nævnet finder ikke, at det kan bebrejdes indklagede, at klager sørgede for opfyldelse af disse vilkår, inden handlen var endelig, og nævnet finder derfor ikke, at indklagede skal betale erstatning for klagers udgifter til olietank og opvaskemaskine. Klager har oplyst, at køber ønskede at købe ejendommen, således at denne var fri for lejemålet pr. 15. juli 2011. Klager fandt et nyt lejemål til sin søn og svigerdatter pr. 1. maj 2011, og klager har oplyst, at indklagede formåede køber til at ændre overtagelsesdagen til 1. maj 2011. Nævnet finder ikke, at det kan bebrejdes indklagede, at klager mistede sin lejeindtægt, som følge af, at lejemålet blev opsagt, før handlen var endelig, og nævnet finder herefter ikke, at indklagede skal betale erstatning for klagers manglende huslejeindtægt. Det fremgår af formidlingsaftalen, at indklagede havde fået fuldmagt til gennem forsikringsselskab at rekvirere tilstandsrapport, og nævnet finder derfor, at indklagede handlede korrekt ved at sørge for, at tilstandsrapport forelå ved købsaftalens underskrivelse. Indklagede skal som følge heraf ikke betale klagers udgift hertil, idet nævnet ikke finder, at det kan bebrejdes indklagede, at handlen ikke blev gennemført. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Indklagede har i salgsprovenuet anført 3 private pantebreve med restgæld pr. 1. marts 2011. Ifølge indklagedes oplysning er restgældene beregnet ud fra kurs 100. Den korrekte indfrielseskurs var imidlertid 105. Da ejendommen imidlertid ikke blev solgt, kan nævnet ikke pålægge indklagede at betale godtgørelse til klager i forbindelse med den forkerte beregning af salgsprovenuet. Nævnet skal dog udtale kritik af, at indklagede ikke har indhentet en korrekt indfrielseskurs. Indklagede har ikke pligt til i salgsprovenuet at medregne opsigelsesrenter på private pantebreve. I salgsprovenuet har indklagede da også oplyst, at der ikke er medregnet opsigelsesrenter på private pantebreve, hvorfor indklagede ikke har begået fejl i den forbindelse. Konklusion: Nævnet udtaler kritik af, at indklagede ikke har indhentet en korrekt indfrielseskurs på
6 de 3 private pantebreve. De øvrige klagepunkter tages ikke til følge. Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand