VURDERINGSRAPPORT FOR EJENDOMMEN Beliggende Mr. nr. Tilhørende Rekvirent : Navervej 9A-11U 8600 Silkeborg : 497 D Silkeborg Markjorder : Andelsboligforeningen Naverparken : Revisor Martin Husted, Revisorerne Hostruphus Sagsnr. : 862443
FORMÅL Formålet med vurderingen er fastsætte ejendommens kontante handelsværdi i henhold til Lov nr. 239 for Andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, jfr. 5 stk. 2 B. TEMA Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom fastsættes pr. vurderingsdagen den 26.11.2015 Det er aftalt, værdien ansættes uden hensyntagen til nyere individuelle forbedringer og eventuelle forbedringsmuligheder for andelsboligforeningen og andelshaverne, idet eventuelle forbedringer jfr. 5 stk. 3 efterfølgende kan tillægges den fremkomne værdi, i henhold til 5 stk. 2 B. BESIGTIGELSE Efter forudgående aftale med formanden blev besigtigelse af ejendommen foretaget den 26.11.2015 kl. 11.00. Ejendommen er besigtiget udefra, samt indvendigt i 4 forskellige boliger. OPLYSNINGER Udover besigtigelsen er vurderingen foretaget på grundlag af ejerens oplysninger samt oplysninger fra tinglysningskontoret og BBRejermeddelelse. Følgende dokumenter er blevet forelagt: Årsrapport for regnskabsåret 2014 Vedligeholdelsesplan Følgende dokumenter er fremskaffet af undertegnede: Ejendomsskteoplysninger 2016 Elektronisk udskrift af tingbogen deret den 26.11.2015 Elektronisk udskrift af BBR-ejerregisteret deret den 26.11.2015 Lokalplan nr. 131.08 Ejendomsvurdering 2014 Attest fra Region Midtjylland vedr. mulig grundforurening af den 27.11.2015 Vurdering Side 2 af 8
MATR.NR./GRUNDAREAL/ZONESTATUS Ejendommen er mrikuleret under mr.nr. 497 D, Silkeborg Markjorder Grundarealet udgør ifølge tinglysningskontoret og ejendomssktekontoret 14.947 kvm., heraf 0 kvm vej. Ejendommen er beliggende i byzone. BEBYGGELSEN Bebyggelsen kan opdeles i følgende dele, i henhold til BBR-ejermeddelelse: Bygningen Bebygget Antal Etageareal Kælderbenævnelse areal etager excl.kælder areal Bygning 1 119 kvm 1 119 kvm 0 kvm Bygning 2 117 kvm 1 117 kvm 0 kvm Bygning 3 117 kvm 1 117 kvm 0 kvm Bygning 4 117 kvm 1 117 kvm 0 kvm Bygning 5 117 kvm 1 117 kvm 0 kvm Bygning 6 117 kvm 1 117 kvm 0 kvm Bygning 7 117 kvm 1 117 kvm 0 kvm Bygning 8 107 kvm 1 107 kvm 0 kvm Bygning 9 106 kvm 1 106 kvm 0 kvm Bygning 10 117 kvm 1 117 kvm 0 kvm Bygning 11 117 kvm 1 117 kvm 0 kvm Bygning 12 117 kvm 1 117 kvm 0 kvm Bygning 13 117 kvm 1 117 kvm 0 kvm Bygning 14 117 kvm 1 117 kvm 0 kvm Bygning 15 117 kvm 1 117 kvm 0 kvm Bygning 16 119 kvm 1 119 kvm 0 kvm Bygning 17 107 kvm 1 107 kvm 0 kvm Bygning 18 106 kvm 1 106 kvm 0 kvm Bygning 19 106 kvm 1 106 kvm 0 kvm Bygning 20 106 kvm 1 106 kvm 0 kvm Bygning 21 106 kvm 1 106 kvm 0 kvm Bygning 22 117 kvm 1 117 kvm 0 kvm Bygning 23 119 kvm 1 119 kvm 0 kvm Bygning 24 119 kvm 1 119 kvm 0 kvm Bygning 25 117 kvm 1 117 kvm 0 kvm Bygning 26 117 kvm 1 117 kvm 0 kvm Bygning 27 117 kvm 1 117 kvm 0 kvm Bygning 28 117 kvm 1 117 kvm 0 kvm Bygning 29 106 kvm 1 106 kvm 0 kvm Bygning 30 107 kvm 1 107 kvm 0 kvm Vurdering Side 3 af 8
Bygning 31 103 kvm 1 103 kvm 0 kvm Bygning 32 103 kvm 1 103 kvm 0 kvm Bygning 33 103 kvm 1 103 kvm 0 kvm Bygning 34 103 kvm 1 103 kvm 0 kvm Bygning 35 103 kvm 1 103 kvm 0 kvm Bygning 36, carporte 420 kvm 1 420 kvm 0 kvm 4.357 kvm 4.357 kvm 0 kvm BESKRIVELSE Ejendommen beskrives ikke i vurderingen i henhold til Lov nr. 239 for andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. LEJEMÅL Lejen er fasts på basis af vurderet markedsleje, ud fra den stand ejendommen er og forefindes på vurderingsdagen. Kvm-lejen er ikke differentieret i forhold til de enkelte lejemål, idet det skal anføres, vi ikke har set samtlige lejemål, men ifølge rekvirenten er eventuelle afvigelser minimale. ANVENDELSE Ejendommen anvendes i øjeblikket til beboelse for Andelsboligforeningens medlemmer. OFFENTLIG VURDERING Ejendommen blev ved årsreguleringen pr. 1. oktober 2014 ans således: Kontant ejendomsværdi kr. 48.000.000 Kontant grundværdi kr. 14.453.400 Vurdering Side 4 af 8
LOKALPLAN Området, i hvilket ejendommen er beliggende, er omftet af bestemmelserne i Lokalplan nr. 131.08, der bl.a. indeholder følgende bestemmelser: Områderne må kun anvendes til boligformål, med tilhørende kollektive anlæg og institutioner. Der skal inden for området opføres tæt-lav boligbebyggelse eller etageboligbebyggelse. SERVITUTTER Det bemærkes, der på ejendommen p.t. er tinglyst følgende servitutter: 02.05.2001 Dok om betingelser i f.m. opstilling af kontorpavilloner mv. 25.06.2004 Lokalplan nr. 131.08 HÆFTELSER Der er tinglyst følgende hæftelser på ejendommen: 09.12.2014 Realkreditpantebrev, Realkredit Danmark, opr. hovedstol kr. 11.699.000 09.12.2014 Realkreditpantebrev, Realkredit Danmark, opr. hovedstol Kr. 30.658.000 VEDLIGEHOLDELSE Ejendommens vedligeholdelsesstand er generelt up to de. Da ejendommen tilhører en andelsboligforening, er der ingen registreret 18 og 18 b konti, og derfor ingen saldi. Uagtet denne kendsgerning vil der i den stipulerede lejeværdi, der baserer sig på et skyggebudget, være henlæggelser, som ved ejendomme omftet af BRL omkring 18 og 18 b konti. VEDLIGEHOLDELSESSALDI (Iflg. rekvirenten) Der er ikke afs beløb efter BRL 18 og 18 b, idet ejendommen tilhører en Andelsboligforening. Vurdering Side 5 af 8
I henhold til Bygge- og Boligstyrelsens opftelse, skal der ikke hensættes efter BRL 18 b ved et salg, når ejendommen pr. 01.01.1995 beboedes af andelshavere. I nærværende betragtes ejendommen derfor som småejendom, jfr. Bygge- og Boligstyrelsens opftelse, og der er derfor ikke regnet med hensættelser, i henhold til 18 og 18 B. REFUSION Udover den sædvanlige refusion i forbindelse med salg af fast ejendom påregnes der følgende refusion: Deposita/forudbetalt leje refunderes fuldt ud. FORUDSÆTNINGER Vurderingen er foretaget på grundlag af en besigtigelse, offentligt tilgængelige oplysninger og mæglerens kendskab til markedet. Det forudsættes således: ejendommen i sin helhed er lovligt opført, indrettet og benyttet, ejendommens installioner er lovlige og fuldt funktionsdygtige, ejendommens tekniske og økonomiske tilstand er rekvirenten bekendt, ejendommens aktuelle belåning er rekvirenten bekendt, der er eller kan tegnes forsikring mod angreb af svamp og insekter til normal præmie i et anerkendt selskab, ejendommen er vurderet ud fra, den forts skal anvendes til boligformål som hidtil, prisen som udgangspunkt skal vurderes med en ledig lejlighed, men en ledig lejlighed for denne ejendom ikke skønnes have betydning for prisen, hvorfor det ikke er tillagt nogen værdi i forbindelse med vurderingen, der ikke er særlige uoplyste forhold, ejendommen ved salg overdrages som den er og forefindes, inventar og driftsmidler kun medfølger i det omfang disse er nagelfaste, Vurdering Side 6 af 8
der ikke er forurening eller andre miljømæssige problemer, handelsomkostningerne deles ifølge sædvane. KLAUSUL Vurderingsmanden har vurderet ejendommen i overensstemmelse med vurderingstemaet i henhold til nærværende vurderingsrapport. Temaet tager udgangspunkt i Andelsboliglovens 5 stk. 2, der fastlægger, ejendommen skal vurderes som udlejningsejendom. I instruksen fra Dansk Ejendomsmæglerforening er det endvidere præciseret, lejeværdien fastsættes som den leje, som Andelshavernes lejligheder kan udlejes til efter reglerne i BRL kap. 2-4 (den omkostningsbestemte husleje + moderniseringsforhøjelser) ved ejendomme med over 6 lejligheder eller over 6 lejemål pr. 1. januar 1995, uanset om ejendommen tilhører en Andelsboligforening. VURDERINGSPRISEN Vurderingsprisen er kontant kr. 65.500.000 Skriver kroner sekstifemmillionerfemhundredtusinde 00/100. Ved en forrentning på ca. 5 % DRIFTSBUDGET Stipuleret lejeværdi 3.937 m2 bolig + udhus á kr. 950 kr. 3.740.150 420 m2 carporte á kr. 300 kr. 126.000 kr. 3.866.150 Omkostninger, 2015: Ejendomssk kr. 332.433 Renovion kr. 47.856 Fælles el kr. 5.539 Forsikring kr. 51.444 Fællesarealer kr. 28.614 Ejendomsadministrion kr. 35.000 Udvendig vedligehold 20 kr. pr. m2 kr. 87.140 kr. 588.026 Stipuleret nettolejeværdi kr. 3.278.124 Vurdering Side 7 af 8
COPYRIGHT Vurderingsforretningen må ikke uden Nybolig Erhverv's skriftlige tilladelse benyttes af andre end rekvirenten til andre formål end angivet eller i øvrigt gengives helt eller delvist. EJENDOMSRET Merialet omfter udelukkende oplysninger til brug for rekvirentens interne overvejelser og det er aftalt, merialet ikke uden vor tilladelse må udleveres til tredjemand. HABILITET Underskreven vurderingsmænd erklærer, vi ikke har andre interesser i denne sag end udføre nærværende vurdering, der ikke har fundet nogen form for påvirkning sted fra rekvirenten under udarbejdelsen af nærværende vurdering, vi ikke har videregående økonomiske eller andre interesser i nærværende vurderingsresult. Prisniveauet er konstant underlagt svingninger bl.a. afledt af markedets forventninger til udviklingen i obligions- og realrente, inflion, skte- og lejeregler, samt efterspørgselspres m.v. Efter vores bedste skøn finder vi, den angivne vurdering er realistisk under de nuværende markedsforhold og ved det øjeblikkelige renteniveau. VURDERINGSRAPPORT Vurderingsrapporten er fremsendt rekvirenten samt formanden for andelsboligforeningen pr. mail. Silkeborg, den 03.12.2015 Nybolig Erhverv Silkeborg Evald Lützen Erhvervsmægler MDE, valuar Ole Gissel Erhvervsmægler, MDE Vurdering Side 8 af 8