7. november 2011 Danmark Bedre balance mellem eje og leje i Københavns by Højere husleje samt lavere priser og renter favoriserer ejerlejligheder Københavnske huslejer i privat udlejningsbyggeri er steget med 31%... mens lejlighedspriser i Københavns by er faldet med 24% Forøget rentabilitet fra 2007 til 2011 ved at eje kontra at bo til leje men resultatet er følsomt over for usikkerhed og forudsætninger Figur 1: Stort udbud af ejerlejligheder forsvandt fra markedet Antal lejligheder til salg, % af bestand 10 9 Udbud -Københavns by 8 7 6 5 4 3 2 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 hvoraf en stor del nu de facto er private udlejningsboliger. Kilde: Realview, Nykredit Markets Af senioranalytiker Jens L. Pedersen, jlpe@nykredit.dk, 44 55 10 46 Pris- og rentefald gør ejerlejligheder mere attraktive Siden boligmarkedet vendte i København, og priserne på lejligheder begyndte at falde kraftigt, har en del husholdninger formentlig gjort sig overvejelsen: Skal vi eje eller leje? Cirka 1/3 af alle landets lejligheder ligger i Københavns by, og en ejerlejlighed er ofte en husholdnings første skridt ind på ejerboligmarkedet. For den enkelte er valget mellem at eje eller bo til leje komplekst, da det både omfatter hensyn til økonomi, tidshorisont, boligønsker og risiko. I denne analyse præsenterer vi resultaterne af beregninger med vores seneste beregningsværktøj, som givet hensynet til alene udgifter og tidshorisont prøver at belyse den økonomiske dimension i valget mellem at eje og leje. Der er dog ikke tale om en anbefaling af den ene kontra den anden boligform, ligesom man også bør være opmærksom på, at der er tale om gennemsnitlige betragtninger. Figur 2: Pæne huslejestigninger samtidig med boligprisfald 2,6 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 Kontantpris, mio. kr. -83 m2 Husleje, kr./måned Lejelejlighed -83 m2, h.a. 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 10.000 9.500 9.000 8.500 8.000 7.500 7.000 Prisdata er for Københavns by. Huslejen er gennemsnitlig markedsleje i brokvarterer og city. For 2009-2010 er huslejen fremskrevet med landsplansdata for Danmarks Statistiks Forbrugsundersøgelse. Det betyder, at stigningen i huslejen formentlig undervurderer den faktiske udvikling. Kilde: Ejendomsforeningen Danmark, Danmarks Statistik, Realkreditrådet, Nykredit Markets Ses der på prisen for en ejerlejlighed kontra huslejen i privat udlejningsbyggeri, er det tydeligt, at der siden 2006 er sket et skift i udviklingen. I 2006 toppede prisen for en 83 m2 lejlighed i Københavns by på næsten 2,6 mio. kr. I 2010 lå prisen på 2 mio. kr. således 24% lavere. Det var oven i købet efter, at prisen på lejligheden var steget med 200.000 kr. fra 2009 til 2010. Fra 2006 til 2010 er den månedlige husleje (markedsleje) i privat udlejningsbyggeri steget fra 7.400 kr. til 9.730 kr., altså en stigning på 31%. Samtidig er renten på realkreditlån faldet ganske betragteligt. De sidste års udvikling bør således alt andet lige gøre det mere attraktivt at eje kontra at bo til leje. Skift til fordel for ejerlejligheder fra 2007 til 2011 Kort fortalt er beregningsværktøjet baseret på en analyse af udgifterne for to lejligheder eje kontra leje som forudsættes identiske mht. kvalitet, beliggenhed mv. Resultatet af en fair sammenligning mellem 2007 og 2011 viser, at fordelen ved at eje kontra at leje er øget betydeligt siden 2007, når der anlægges en relativt kort horisont på 5 år. Investeringsanalyse
Tabel 1: Gennemsnitlige udgifter pr. måned (kr.) Eje Leje Eje Leje Nettoydelse/husleje 11.300 8.200 9.100 10.100 Ejendomsskatter 1.100 0 1.100 0 Øvrige boligudgifter 4.200 1.600 4.700 1.900 Total 16.600 9.800 14.900 12.000 Ses der på den månedlige udgift over den 5-årige periode, skal der dog totalt flere penge op af lommen ved at købe lejligheden kontra at leje den. Lejelejligheden koster således 12.000 kr./måned, hvorimod udgifterne til ejerlejligheden beløber sig til 14.900 kr./måned. Målt på nettoydelsen på boliglånene er ejerlejligheden i 2011 faktisk billigere end lejelejligheden. Man bør dog også tage hensyn til, at man betaler ejendomsskat på ejerboligen, hvilket vi har beregnet til cirka 1.100 kr./måned. Skat på lejeboligen betales kun indirekte via huslejen, da det ved denne boligform er udlejer, som afholder de direkte skatteomkostninger. Køber man ejerlejligheden, må man også afsætte penge til betydeligt højere øvrige boligudgifter, såsom vedligehold af boligen, der i lejelejligheden kun udgør et mindre beløb. Dog bør udgifterne til ejerlejligheden reduceres med godt 3.600 kr., som er de gennemsnitlige afdragsbetalinger på realkredit- og boliglån. Tages der højde for denne de facto-opsparing, er den reelle udgift til ejerlejligheden nede på 11.200 kr./måned, hvilket således er en tand lavere end for lejelejligheden. Figur 3: Målt på samlet boligydelse er lejelejligheden billigst 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 Gennemsnit/måned, kr. Boligudgifter Afdrag på boliglån (F1: 1,4%) men tages der højde for, at afdragene jo reelt er opsparing, virker ejerlejligheden mere attraktiv. Der er regnet på 2011-forudsætninger. (F3: 1,8%) Husleje - lejelejlighed (F5: 2,4%) (4%2044) lave renteniveau isoleret set stærkt favorisere ejerlejligheden. Fraregnes afdragene på boliglånene, er udgiften under forudsætning af et F1-lån til en kontantrente på 1,4% nede på 8.800 kr./måned mod 12.000 kr./måned for lejelejligheden. Regnestykket baseret på rentetilpasningslån er imidlertid underlagt den præmis, at renten forbliver uændret over den anlagte horisontperiode. En sådan antagelse er formentlig ikke rimelig, hvorfor vi har valgt at fokusere på en boligfinansiering, som har maksimal sikkerhed for ydelsen, der skal betales på lånet. Dog vil F5-lånet matche den femårige horisontperiode perfekt, hvis man ser bort fra usikkerheden ved, at langt de færreste boligkøbere reelt har en skarpt defineret horisont på deres boligbeslutning. Den forventede udvikling i boligpriserne er også vigtig Når boligprisernes udvikling inddrages, er det dog bedre at anlægge en nutids- eller kapitalværdibetragtning frem for at se udelukkende på gennemsnitlige udgifter. Her omregnes værdien af den fremtidige pengestrøm, inklusive eventuelle tab/gevinster på boligprisudviklingen, til et enkelt nøgletal: nettonutidsværdien. I 2007 viste regnestykket, at ejerlejligheden over horisontperioden var 91.000 kr. dyrere end lejelejligheden (målt i 2007- nutidskroner). I 2011 er forskellen tippet til fordel for ejerlejligheden, som er 130.000 kr. billigere end lejelejligheden målt på nettonutidsværdien af horisontomkostningerne. Tabel 2: Samlede udgifter over femårig periode (tkr.) Eje Leje Eje Leje Nettoydelse/husleje 681 491 544 608 Ejendomsskatter 66 0 68 0 Øvrige boligudgifter 252 99 280 112 Total 998 590 892 720 Forventet kapitalgevinst ved horisont 327 0 320 0 Nettonutidsværdi af betalinger -658-567 -562-692 Forskel i nettonutidsværdi -91 130 Tre økonomiske forhold har medført dette skift. For det første er lejlighedspriserne faldet kraftigt over perioden. For det andet er renteniveauet betydeligt lavere i dag, selv når det forudsættes, at lejligheden finansieres med et fastforrentet lån med afdrag. For det tredje er huslejen for privat udlejning steget mærkbart. Alle tre forhold trækker i ejerlejlighedens favør. 2 Der er ingen tvivl om, at hvis regnestykket var opstillet med et variabelt forrentet lån som finansiering, ville det aktuelt ekstremt Men regnestykket er følsomt over for ændrede antagelser Baseret på det ovenfor viste regnestykke kan man fristes til isoleret set at konkludere, at det vil være bedst og billigst at købe en
lejlighed kontra at leje en tilsvarende. Det vil imidlertid være en forkert konklusion. Vores beregninger viser således netop, at det selv under gunstige forudsætninger for ejerlejligheden tilbage i 2007 var betydeligt dyrere, qua det højere pris- og renteniveau, at købe en lejlighed frem for at leje den. Således afhænger beregningen af en hel række forudsætninger, hvoraf vi har samlet de væsentligste i faktaboksen til sidst i analysen. Med en følsomhedsanalyse af to kritiske parametre kan vi anskueliggøre udfaldsrummet afhængigt af, hvilke antagelser der gøres, jf. faktaboksen og Tabel 3. Tabel 3: Forskel i nettonutidsværdi ved at eje frem for at leje (tkr.) Huslejens årlige ændring, % Lejlighedsprisens årlige ændring, % -2 0 +2 +4-2 -206-184 -162-138 0-65 -43-21 3 +2 85 107 130 153 +4 245 266 289 312 I området markeret med rødt er lejelejligheden billigst. I områderne markeret med grønt er ejerlejligheden billigst. Følsomhedsberegningen er baseret på 2011-forudsætninger. Antagelsen om en årlig stigning i lejlighedspriserne på 2% kombineret med en årlig huslejestigning på 2% er forudsætningen for regnestykkerne i Tabel 1 og 2. Dette resulterer således i en nettonutidsværdi af horisontudgifterne, som er 130.000 kr. lavere for ejerlejligheden end for lejelejligheden. Følsomhedsanalysen viser dog, at såfremt der lægges et årligt nominelt prisfald på 2% eller endog uændrede nominelle priser til grund, tipper fordelen over til lejelejligheden. Selv hvis priserne falder 2% årligt (et samlet prisfald på 10% over fem år), og huslejen stiger med den gennemsnitlige stigningstakt i 2004-2010 (cirka 4% årligt), er nettonutidsværdien af udgifterne 138.000 kr. lavere for lejelejligheden. og tager ikke højde for usikkerhed Det er klart, at der over en længere horisontperiode er usikkerhed forbundet med regnestykket. Ud over den allerede nævnte boligpris- og huslejeudvikling kan horisontperiodens længde, markedsaktiviteten på horisonttidspunktet, forbrugerpriser, indfrielseskursen på realkreditgælden, boligbeskatningen osv. ændre sig. Horisontperiodens længde er en af de væsentlige forudsætninger, som kan ændre regnestykket betydeligt. Vi har valgt en horisont på fem år i denne analyse. Ifølge Økonomi- og Erhvervsministeriets rapport fra 2006 om andelsboligmarkedet var den gennemsnitlige botidslængde cirka 15 år for ejerboliger, 7 år for andelsboliger og endelig 4 år for privatudlejningsbyggeri. På den baggrund virker det ikke urimeligt at antage en horisontperiode på fem år. Boligprisernes udvikling de kommende år er ligeledes kilde til betydelig usikkerhed. Et nominelt prisfald på 10% over perioden 2011-2015 vil, i kombination med en forventet gennemsnitlig inflation på 2% årligt, være et relativt kraftigt prisfald målt i reale termer. Selvom et sådant forløb ikke kan afvises som helt utænkeligt, er det omvendt ikke et scenarie, vi tillægger særligt stor sandsynlighed. På lang sigt er det en rimelig antagelse, at boligpriserne stiger i samme tempo som forbrugerpriserne og/eller i visse landsdele endog som indkomsterne. Prisniveauet i København er kommet i bedre balance Selvom man på baggrund af ovenfor nævnte forhold bør være påpasselig med konklusionerne, understøtter resultaterne vores generelle vurdering af, at det københavnske prisniveau nu er langt bedre i balance end for 5-6 år siden. Dermed ikke sagt, at priserne på ejerboligmarkedet ikke risikerer at falde yderligere. Tværtimod tilsiger vores prognose et fortsat prisfald i 2011 efterfulgt af en stabilisering i 2012. Omvendt er de seneste års stigning i de markedsbaserede huslejer i den private udlejningssektor et klart symptom på et skift i boligefterspørgslen, hvor lejemarkedet har været mere attraktivt end i årene, hvor priserne på lejligheder steg ukontrolleret. Derudover har det intensive byggeri af projektlejligheder i visse bydele, som efterfølgende viste sig usælgelige, derimod i højere grad vist sig muligt at leje ud på kortere eller længere kontrakter. Figur 4: Boligprisfald har ikke ført til huslejefald på kort sigt 200 180 160 140 120 100 80 60 40 USD, 1.000 Median salgspris - USA Median husleje -USA, h.a. 1988 1993 1998 2003 2008 Kraftigt fald i amerikanske huspriser, mens huslejerne har holdt niveauet. Over lang tid bør (uregulerede) huslejer og salgspriser på ejerboliger dog følges ad. Sæsonkorrigeret. Kilde: Macrobond, Nykredit Markets USD 750 700 650 600 550 500 450 400 350 300 Et københavnsk boligmarked, som også i relationerne mellem de enkelte delmarkeder er mere velafbalanceret, er hensigtsmæssigt for mobiliteten på boligmarkedet, hvilket bedst sikres ved, at 3
huslejerne fastsættes på markedsvilkår. Således vil et større delmarked, hvor huslejerne fastsættes på markedsvilkår, og der ikke er kødannelse, virke som en modvægt til for kraftigt stigende priser på ejerboligmarkedet. Ligeledes vil (for kraftigt) stigende huslejer i perioder, hvor lejeboliger oplever et relativt efterspørgselspres, sikre en vis understøttelse af ejerboligmarkedet. Forholdet mellem eje- og leje- "priserne" er en vigtig stabiliseringsmekanisme for boligmarkedet. Det ses fx på det amerikanske boligmarked, hvor udviklingen i forholdet mellem boligpriser og leje i de seneste år har afveget fra den langsigtede trend. Sammenligningen af priser og huslejer er fair, da huslejeregulering kun er udbredt i minimal grad på det amerikanske boligmarked. Den øgede forskel mellem eje- og leje- "priserne" vil således efter vores vurdering alt andet lige med tiden øge efterspørgslen efter ejerboliger, da lejeboliger også kan lejes "for dyrt". Også for Danmark har sammensætningen af boligbestanden fordelt på ejer- og lejeboliger konsekvenser for eksempelvis mobiliteten på arbejdsmarkedet, forholdet mellem husholdningernes og virksomhedernes gældsætning, mv. Et velfungerende marked for private udlejningsejendomme, hvor transaktions- og søgeomkostninger typisk er noget lavere end for ejerboliger, er vitalt for smidigheden i økonomien. Faktaboks: Sådan har vi gjort Der anvendes data for gennemsnitlige markedslejer for privat udlejningsbyggeri i Københavns brokvarterer og city. Data baseres på Ejendomsforeningen Danmarks statistik samt fremskrivning fra 2008 til 2010 med udviklingen i huslejekomponenten for personer i lejebolig fra Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelse. Der tages ikke højde for kursgevinst/kurstab ved indfrielse af restgælden på horisonttidspunktet. Der er antaget samme udgifter til forsikring af boligen for henholdsvis ejere og lejere. Det antages, at afholdte omkostninger til vedligeholde kapitaliseres i kontantprisen med en faktor på 25%. Der bruges en diskonteringsrente på 2%, som er ens for lejere og ejere. Øvrige boligomkostninger ved ejerlejligheden består af vedligehold, varmeudgifter, elforbrug, vandforsyning, vandafledningsafgifter, renovation og forsikring. Øvrige boligomkostninger ved lejelejligheden består af vedligehold, varmeudgifter, elforbrug og forsikring. Beregningsmæssige forudsætninger Horisontår 2011 2015 Forventet årlig - nominel prisændring 2% 2% - forbrugerprisinflation 2% 2% - huslejeændring 2% 2% Realkreditlån 5% 2038 4% 2044 Lånets løbetid, antal år 30 30 Afdragsfrihed Nej Nej Forventet kontantpris på - købstidspunkt, mio. kr. 2,28 1,96 - horisonttidspunkt, mio. kr. 2,49 2,15 Samlet restgæld på - købstidspunkt, mio. kr. 2,39 2,05 - horisonttidspunkt, mio. kr. 2,17 1,83 4
DISCLOSURE Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S. Nykredit Bank A/S er et dansk aktieselskab, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Nykredit Markets investeringsanalyser er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings etiske regler og anbefalingerne fra Den Danske Børsmæglerforening. For yderligere information se venligst nykreditmarkets.dk. DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S, til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er udelukkende baseret på offentligt tilgængelige oplysninger. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materialet. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negative. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudviklingen kan blive negativ. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors individuelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer, der er omtalt i materialet, samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involverede i corporate finance aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. Investeringsanalyser og markedsføringsmateriale Analyser til offentligheden eller distributionskanaler udarbejdet af analytikere i Nykredit Markets analysefunktioner anses for at være investeringsanalyser. Anbefalinger til offentligheden eller distributionskanaler vedrørende finansielle instrumenter udarbejdet af andre end analytikere i Nykredit Markets analysefunktioner udgør ikke investeringsanalyser, og der gælder ikke et forbud mod at handle i de finansielle instrumenter omtalt i materialet inden udbredelsen heraf. Sådanne anbefalinger behandles som markedsføringsmateriale. Ansvarshavende redaktør: Underdirektør John Madsen Nykredit - Kalvebod Brygge 1-3 - 1780 København V - Tlf. 44 55 18 00 - Fax 44 55 18 01