Frederikssund Kommune Konsekvenser for detailhandelen ved etablering af nyt butikscenter i Frederikssund Februar 2007
INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Konklusion, vurderinger og anbefalinger 1 2. Tendenser på detailhandelsområdet 19 3. Detailhandelen i Frederikssund kommune 30 4. ICP Shopping Index 44 5. Konkurrencesituationen 48 6. Befolknings- og forbrugsforhold 51 7. Handelsbalance og opland 60 Bilag 1: Branchefortegnelse
Konsekvensanalyse 1. Konsekvensanalyse Indledning ICP er blevet anmodet om at foretage en konsekvensanalyse for detailhandelen i de enkelte butikskoncentrationer i Frederikssund kommune ved etableringen af et nyt butikscenter ved Frederikssund Station. Analysen belyser, hvorledes et butikscenter på ca. 18.000 m 2 vil påvirke detailhandelen i den øvrige del af Frederikssund bymidte samt i de øvrige butikskoncentrationer i Slangerup, Skibby og Jægerspris. Analysen vil endvidere vurdere situationen for de særligt pladskrævende varer i kommunen, herunder den fremtidige udnyttelse af de udlagte områder til dette formål. Analyserne ICP har foretaget en rekognoscering af butikkerne i kommunen, herunder opgjort omsætningen i 2006 og foretaget en beregning af det nuværende og fremtidige forbrug af detailhandelsvarer i kommunen samt i det øvrige opland. koncentrationer Slangerup, Skibby og Jægerspris bymidter er der henholdsvis 24, 31 og 14 butikker. Godt ¾ af butikkerne i Frederikssund bymidte er udvalgsvarebutikker. Her er bl.a. 32 beklædningsbutikker, hvoraf godt halvdelen forhandler damebeklædning. Omsætning I Frederikssund bymidte har de 110 butikker et samlet salgsareal på godt 21.900 m 2, et bruttoareal på cirka 34.200 m 2 og en omsætning i 2006 på ca. 1,0 mia. kr. inkl. moms. Omsætningen i Frederikssund bymidte svarer til knap halvdelen af omsætningen i hele Frederikssund kommune, mens salgsarealet i butikkerne i Frederikssund bymidte svarer til ca. 35% af det samlede salgsareal i kommunen. I alt var detailhandelsomsætningen i Frederikssund kommune i 2006 godt 2,2 mia. kr, heraf var ca. 44% udvalgsvareomsætning. Eksisterende forhold Samlet set er der i alt 231 butikker i Frederikssund kommune, heraf er 48% placeret i Frederikssund bymidte. I de øvrige tre 1
Konsekvensanalyse Forbrug Det potentielle forbrug fra borgerne i Frederikssund kommune var i 2006 omkring 2,3 mia. kr. inkl. moms fordelt med knap 1,2 mia. kr. på dagligvarer og godt 1,1 mia. kr. på udvalgsvarer. I hele det potentielle markedsområde var et samlet forbrug på ca. 5,7 mia. kr. i 2006. Det samlede forbrug forventes at stige ca. 10% i perioden 2006 til 2010 og forventes at stige yderligere 9% i perioden 2010 til 2015. Handelsbalance I 2006 var der Frederikssund kommune i alt på dagligvarer et forhold mellem omsætning og forbrug på 108%, mens forholdet på udvalgsvaresiden var 85%. Disse tal viser, at der bliver købt flere dagligvarer i butikkerne i kommunen end forbruget af dagligvarer er i kommunen. Omvendt er udvalgsvareomsætningen i de eksisterende butikker i kommunen lavere end det samlede udvalgsvareforbrug i kommunen. Omsætningen af udvalgsvarer svarer til 85% af det samlede forbrug i hele kommunen. Frederikssund området har den bedste balance imellem omsætning og forbrug, idet den for dagligvarer ligger på 114%, mens den for udvalgsvarer ligger på 143%. Det høje forhold på dagligvaresiden skyldes primært, at Frederikssund bymidte har en attraktiv dagligvarehandel med to store varehuse Kvickly og Føtex, samt en Super Best. Derudover ligger der en Netto, Aldi og Fakta discountbutik samt en Irma alle i tilknytning til Frederikssund bymidte. Konkurrencesituationen Frederikssund er det største udbudspunkt i regionen, og rent geografisk har man hidtil være begunstiget af at der er forholdsvist langt til andre større udbudspunkter. Forbrugerne bliver dog mere og bliver mere villige til at rejse længere for det rigtige udbud. På dagligvareområdet ses et stadigt mere fintmasket net af især discountbutikker (såsom Aldi, Netto m.v.), hvilket gør, at en stor del af dagligvareomsætningen holdes i lokalområderne. Selv mindre byer som Slangerup, Skibby og Jægerspris har et rimeligt udbud af dagligvarer. På det grundlag synes konkurrencesituationen ikke at forskubbe sig markant. Udvalgsvarehandelen centrerer sig i færre, men stærkere udbudspunkter, hvor især Hillerød og Roskilde er de væsentligste koncentrationer i området. 2
Konsekvensanalyse Københavns City og det øvrige Storkøbenhavn er stærke på udvalgsvareområdet, og er i de seneste år blevet styrket af nyetablerede centre som Field s og Fisketorvet, som har et dybt og bredt vareudbud og gode parkeringsmuligheder. Forudsætninger Nyt butikscenter Det forudsættes, at det nye butikscenter i Frederikssund bliver på i alt brutto 18.000 m 2, incl. et varehus med et bruttoareal efter den til den tid gældende planlov (formentlig 3.700 m 2 ). Da alle danske operatører af varehuse og store supermarkeder allerede er repræsenteret i Frederikssund i dag, forudsættes det, at en af de eksisterende operatører flytter deres butik til det nye butikscenter. Det forudsættes at godt 11.000 m 2 anvendes til udvalgsvarebutikker og at butikscentret får en optimal sammenhæng med den eksisterende bymidte. Herudover forudsættes det, at der skabes tilstrækkeligt med parkeringspladser samt at tilkørselsforholdende er optimale. Konsekvensanalyse Det forudsættes, at første fulde driftsår er 2010. De omsætnings- og udviklingsmæssige konsekvenser af etablering af et butikscenter i Frederikssund bymidte på 18.000 m 2 er beregnet og vurderet nedenfor. Konsekvenserne for den eksisterende detailhandel er vurderet for 2010 og 2015. Konkurrencesituationen Til brug for arbejdet er opstillet en række forudsætninger om den fremtidige konkurrencesituation i regionen. Det forudsættes: At der inden 2010 er etableret discountbutikker på indtil 1.000 m 2 i Græse Bakkeby og Sydbyen. 3
Konsekvensanalyse At der etableres en lokal dagligvarebutik i den nye by St. Rørbæk med åbning i 2012. At Slotsarkaderne i Hillerød udvides med ca. 8.500 m 2 i 2007 og at der i den vestlige udkant af byen etableres ca. 24.000 m 2 til butikker, der forhandler særligt arealkrævende varegrupper. Heriblandt etableres Nordsjællands første Bauhaus samt 3 4 bilforhandlere. At detailhandelen i Frederiksværk bymidte udvikles og forstærkes med etablering af et varehus inden 2015. At der etableres et butikscenter med butikker med særlig pladskrævende varegrupper på Fuglebækvej i Hanehoved ved Frederiksværk på 12.000 m 2 inden 2010. At Jyllinge Centret udvides med ca. 8.000 m 2 med planlagt åbning i 2009. Farum Bytorv udvides med 10.500 m 2. Heriblandt en Føtex samt flere udvalgsvarebutikker. Udvidelsen forventes færdig 2009/10. Butikscentret Ro s Torv udvides med 10.000 m 2. Udvidelsen forventes færdig i marts 2008. At Helsinge Stationscenter på 7.000 m 2 åbner i foråret 2009. Der etableres ikke andre større detailhandelskoncentrationer i influensområdet frem til 2015. Detailhandelen i markedsområdet i almindelighed og i de større regionale centre i særdeleshed tilpasses og udvikles løbende med hensyn til butikkernes størrelse og sortimentssammensætningen. Trafik Det forudsættes, at krydset Nygade/Jernbanegade bliver en sivegade for at sikre den optimale sammenhæng mellem butikscentret og resten af bymidten. Det forudsættes, at der kommer en motorvej fra Ballerup til Frederikssund. Herudover forudsættes, at der ikke foretages andre større vejændringer i perioden frem til 2015. Forudsætninger i øvrigt Der regnes i forbindelse med fremskrivningen af det potentielle forbrug med en relativt begrænset mængdemæssig stigning i forbruget pr. person frem til 2015. Alle omsætningstal er i 2006-priser, så forandringer i omsætningen frem til 2015 kan tages som udtryk for reelle forandringer. Det fremtidige forbrug er beregnet på baggrund af den seneste befolkningsprognose 4
Konsekvensanalyse for Frederikssund kommune og i de øvrige oplandskommuner fra Danmarks Statistik. Handel via internettet især for en række udvalgsvaregrupper vil betyde en reduktion i den omsætning, der genereres i den traditionelle detailhandel. Det er dog meget vanskeligt at udtale sig om omfanget af denne, og der ses i de følgende beregninger bort fra internethandel. Med udgangspunkt i denne beregning foretages en vurdering af, i hvor høj grad etableringen af et butikscenter vil påvirke dette indkøbsmønster og omsætningen i de relevante områder. I princippet beregnes omsætningsforskydningerne i 2015 på samme måde, dog under hensyntagen til beregningerne for 2010. Metode Med udgangspunkt i detailhandelsanalysen for Frederikssund kommune udarbejdes på grundlag af vurderinger og erfaringer fra lignende analyser et indkøbsmønster i 2006 for de relevante områder. I denne model indlæses forbrugsforudsætningerne for 2010, og der fås en omsætning i de relevante områder for 2010. Denne omsætning ville være opnået, såfremt forbrugernes indkøbsmønster havde været uændret fra 2006 frem til 2010. Betegnelser Se definition på dagligvarebutikker og herunder på supermarkeder, varehuse m.v. i bilag 1. Bemærk, at dagligvarebutikker omfatter både fødevarespecialbutikker som for eksempel bagerbutikker, slagtere og grønthandlere samt supermarkeder og lignende. Derefter vurderes ændringerne i detailhandelsstrukturen (bl.a. etableringen af de nævnte discountbutikker) og den generelle forventning til forbrugernes indkøbsorientering frem til 2010. På denne baggrund fremkommer omsætningen i de relevante områder i 0- alternativet uden etablering af et butikscenter i Frederikssund bymidte. 5
Konsekvensanalyse Konsekvenser Tabel 1.1 viser udviklingen i dagligvareomsætningen i Frederikssund kommune fra 2006 til 2015. Tabellen viser omsætningen i 2006, samt hvad omsætningen vurderes at være i henholdsvis 2010 og 2015 uden og med etableringen af et butikscenter i Frederikssund bymidte. Som eksempel viser tabel 1.1, at dagligvareomsætningen i Frederikssund bymidte er 548 mio. kr. i 2006. Hvis butikscentret ikke etableres, forventes dagligvareomsætningen i Frederikssund bymidte at være 625-635 mio. kr. i 2010. Hvis butikscentret etableres, forventes dagligvareomsætningen i Frederikssund bymidte at være 540-550 mio. kr. i 2010. Det vil sige, at konsekvensen af en etablering af et butikscenter for Frederikssund bymidte vil være en omsætningsnedgang på 75-95 mio. kr. i 2010. I det følgende gennemgås konsekvenserne for hhv. kommunens daglig- og udvalgsvareomsætning. Tabel 1.1 Udviklingen i dagligvareomsætningen i Frederikssund kommune ved etablering af butikscenter på 18.000 m 2 i Frederikssund bymidte (mio. kr. inkl. moms i 2006-priser) Omsæt Omsætning i Omsætning Konse- Omsætning i Omsætning i Konse- ning i 2010 uden i 2010 med kvens 2015 uden 2015 med kvens 2006 center center (mio. kr.) center center (mio. kr.) Butikscenter 135-145 160-170 Frederikssund bymidte 548 625-635 540-550 -(75-95) 735-745 655-665 -(70-90) Bymidten i alt 548 625-635 675-685 +(40-60) 735-745 800-810 +(55-75) Frederikssund i øvrigt* 65 100-110 80-90 -(10-30) 125-135 105-115 -(10-30) Slangerup 190 195-205 195-205 -(0-10) 205-215 205-215 -(0-10) Jægerspris 143 150-160 150-160 -(0-10) 165-175 165-175 -(0-10) Skibby 151 170-180 160-170 -(0-10) 200-210 190-200 -(0-20) Kommunen i øvrigt 151 135-145 135-145 -(0-10) 140-150 145-150 -(0-10) Frederikssund i alt 1.248 1.395-1.405 1.425-1.435 +(20-40) 1.590-1.600 1.635-1.645 +(40-60) *) Incl. St. Rørbæk 6
Konsekvensanalyse Dagligvarer 2010 - uden butikscenter i Frederikssund bymidte (0-alt.) Frederikssund I kraft af en allerede meget attraktiv dagligvaredetailhandel ikke mindst med de to varehuse Føtex og Kvickly og en kraftig stigning i befolkningstallet vurderes dagligvareomsætningen at stige 75-85 mio. kr. frem til 2010, hvis der ikke bliver etableret et butikscenter i Frederikssund bymidte. Dagligvarebutikkerne i Frederikssund området i øvrigt har i højere grad karakter af lokalforsyning eller er placeret, hvor forbrugerne foretager suppleringskøb. Med etableringen af discountbutikker i Græse Bakkeby og Sydbyen vil der internt ske en omfordeling af omsætningen butikkerne imellem i Frederikssund. Således forventes dagligvarebutikkerne i Frederikssund i øvrigt inklusiv de to discountbutikker at have en omsætning på 100-110 mio. kr. i 2010 i 0-alternativet. Kommunen i øvrigt I de tre øvrige koncentrationer i kommunen Slangerup, Jægerpris og Skibby forventes dagligvareomsætningen frem til 2010 at stige svagt i 0-alternativet. Alle tre koncentrationer har et relativt stort udbud af dagligvareforretninger, som primært betjener lokalområdet, samt for Jægerspris og Skibbys vedkommende de mange sommerhuse i området. Herudover er den forventede befolkningstilvækst og dermed øgede forbrug med til, at dagligvareomsætningen i 2010 forventes at være 195-205 mio. kr. i Slangerup, 150-160 mio. kr. i Jægerpris og 170-180 mio. kr. i Skibby. I dagligvarebutikkerne i Frederikssund kommune i øvrigt forventes omsætningen at falde 10-20 mio. kr., grundet den generelle koncentrationstendens. Reelt set vil de mindre udbudspunkter Slangerup, Jægerspris og Skibby samt dagligvarebutikkerne i kommunen i øvrigt dog miste nogen betydning som indkøbssteder, da dagligvareforbruget i hele kommunen i perioden stiger ca. 12%. Dagligvareomsætningen i Slangerup stiger 5%, mens dagligvareomsætningen i Jægerspris og Skibby samt i kommunen i øvrigt stiger 7-9%. Detailhandelsbutikkerne i Frederikssund ventes at få en øget betydning i disse områder. Dagligvarer 2010 med etablering af butikscenter i Frederikssund bymidte. Frederikssund Udbygges Frederikssund bymidte med et butikscenter med et varehus, forventes dagligvareomsætningen i butikscentret at kunne opnå en omsætning i størrelsen 135 145 mio. kr. Samtidig forventes det, at 7
Konsekvensanalyse dagligvareomsætningen i de eksisterende butikker i Frederikssund bymidte vil falde med 75-95 mio. kr. som følge af etableringen. Da dette tal dækker dog over en flytning af en allerede eksisterende butik til butikscentret, vil det ikke betyde lukning af andre dagligvarebutikker i bymidten. Den samlede dagligvareomsætning i Frederikssund bymidte forventes således at være 675-685 mio. kr. i 2010, hvilket er 40-60 mio. kr. højere, end hvis butikscentret ikke etableres. I Frederikssund området i øvrigt ventes samtidig et fald i omsætningen på ca. 10-30 mio. kr., jf. tabel 1.1. Kommunen i øvrigt Hvis Frederikssund bymidte udvides med et butikscenter, vil bymidten være endnu mere attraktiv også for borgerne i resten af Frederikssund kommune. Men da dagligvarer primært bliver købt lokalt og udbuddet i de lokale udbudspunkter Slangerup, Jægerspris og Skibby er forholdsvist stærkt, forventes et butikscenter ikke at flytte væsentlig omsætning fra dagligvarebutikkerne i Slangerup, Jægerspris og Skibby bymidter frem til 2010. Butikkerne i kommunen i øvrigt forventes at mærke butikscentret mere marginalt, da de i forvejen er endnu mere lokalt orienteret end butikkerne i Jægerpris og Skibby. Det forventes, at dagligvareomsætningen i Frederikssund i øvrigt vil falde 0-10 mio. kr. ved etablering af et butikscenter frem til 2010. Dagligvarer 2015 uden etablering af butikscenter Frederikssund Hvis der ikke etableres et butikscenter i Frederikssund bymidte, forventes dagligvareomsætningen i Frederikssund bymidte at stige omkring 17% i perioden 2010 til 2015. Således forventes dagligvareomsætningen i Frederikssund bymidte at være 735-745 mio. kr. i 2015. Denne stigning skyldes primært Frederikssunds øgede betydning i regionen som det største indkøbssted. Omvendt forventes de eksisterende dagligvarebutikker i Frederikssund området i øvrigt at opleve en stagnation i omsætningen frem til 2015. De mindre dagligvarebutikkers omsætning vil blive allokeret til de større dagligvarebutikker i lokalområdet. I forbindelse med den nye by i St. Rørbæk etableres lokal dagligvareforsyning i 2012. Derfor forventes den samlede dagligvareomsætning i Frederikssund området i øvrigt at være 125-135 mio. kr. i 2015 i 0- alternativet. 8
Konsekvensanalyse Kommunen i øvrigt Hvis butikscentret i Frederikssund ikke bliver etableret, forventes dagligvareomsætningen i kommunen i øvrigt at stige marginalt. Det forventes, at dagligvarehandelen vil fastholdes og koncentrere sig yderligere i de tre øvrige hovedbyer Slangerup, Jægerspris og Skibby, mens butikkerne i kommunen i øvrigt fortsat vil nyde godt af de mange sommerhuse. Samlet set forventes omsætningen at stige ca. 5% i Slangerup, ca. 9% i Jægerspris og godt 18% i Skibby i perioden 2010 til 2015 primært på grund af befolkningstilvæksten, mens det samlede dagligvareforbrug forventes at stige 12% i Slangerup, 19% i Jægerspris og 35% i Skibby. Dagligvarer 2015 med etablering af butikscenter i Frederikssund Frederikssund Hvis der etableres et butikscenter i Frederikssund bymidte, vil den samlede dagligvareomsætning i bymidten stige med 55-75 mio. kr. i forhold til situationen uden et butikscenter i 2015. af et af de eksisterende varehuse til butikscentret. I Frederikssund området i øvrigt vil der i 2015 ske et fald i omsætningen på ca. 10-30 mio. kr. i forhold til en situation uden et butikscenter. Butikscentret vurderes således at ville kunne opnå en dagligvareomsætning på 160-170 mio. kr. i 2015. Samlet set vurderes dagligvareomsætningen således at være 800-810 mio. kr. i Frederikssund bymidte i 2015. Kommunen i øvrigt Effekten af etableringen af et butikscenter på resten af kommunen forventes at være nogenlunde den samme i 2015 som i 2010. Langt hovedparten af borgernes dagligvarer vil fortsat blive købt lokalt. Således vil Slangerup og Jægerspris miste under 10 mio. kr., mens Skibby vil miste 0-20 mio. kr. på bekostning af etableringen af butikscentret. Bag denne stigning ligger imidlertid en omfordeling af omsætningen i 2015 på 70-90 mio. kr. i dagligvarebutikkerne i Frederikssund bymidte. En del af denne omfordeling vil dog kunne henføres til flytningen 9
Konsekvensanalyse Udvalgsvarer På udvalgsvareområdet vil konkurrencesituationen generelt være skærpet i fremtiden. Ikke mindst forventes Hillerød at få en øget betydning i markedsområdet med en markant udvidelse af bymidten. Endelig vil der ske en overordnet skærpelse af konkurrencen i hele hovedstadsregionen, hvor de store butikscentre; Lyngby Storcenter, Field s, Fisketorvet samt Københavns City vil opruste. Nedenstående tabel 1.2 viser udviklingen i udvalgsvareomsætningen i Frederikssund kommune fra 2006 til 2015. Tabel 1.2 Udviklingen i udvalgsomsætningen i Frederikssund kommune ved etablering af butikscenter på 18.000 m 2 i Frederikssund bymidte (mio. kr. inkl. moms i 2006-priser) Omsæt- Omsætning i Omsæt- Konse- Omsætning i Omsæt- Konse- ning i 2010 uden ning i 2010 kvens 2015 uden ning i 2015 kvens 2006 center med center (mio. kr.) center med center (mio. kr.) Butikscenter 400-410 495-505 Frederikssund bymidte 468 530-540 425-435 -(95-115) 635-645 530-540 -(95-115) Bymidten i alt 468 530-540 825-835 +(285-305) 635-645 1.025-1.035 +(380-400) Frederikssund i øvrigt 247 290-300 260-270 -(20-40) 350-360 305-315 -(35-55) Slangerup 61 45-55 35-45 -(0-20) 45-55 35-45 -(0-20) Jægerspris 14 10-20 10-20 -(0-10) 5-15 0-10 -(5-15) Skibby 67 65-75 45-55 -(10-30) 65-75 45-55 -(10-30) Kommunen i øvrigt 118 120-130 110-120 -(0-20) 135-145 120-130 -(5-25) Frederikssund i alt 975 1.085-1.095 1.310-1.320+(215-235) 1.255-1.265 1.555.1.565 +(290-310) *) incl. St. Rørbæk 10
Konsekvensanalyse Udvalgsvarer 2010 uden etablering af butikscenter Frederikssund Udvides Frederikssund bymidte ikke, vurderes det, at omsætningen i Frederikssund bymidte vil stige knap 15% frem til 2015 målt i faste priser. Således forventes udvalgsvareomsætningen at være 530-540 mio. kr. i 2010 i Frederikssund bymidte. Frederikssund bymidte forventes at fastholde sin betydning som det største indkøbssted i kommunen. Den samlede udvalgsvareomsætning i Frederikssund i øvrigt forventes at stige, da storbutiksområdet på Askelundsvej forventes at få en øget betydning i kommunen. Generelt forventes udvalgsvarehandelen at koncentrere sig yderligere i fremtiden. Kommunen i øvrigt Hvis Frederikssund bymidte ikke udbygges med et butikscenter, forventes udvalgsvareomsætningen i Slangerup at falde 5-15 mio. kr. i 2010, mens udvalgsvareomsætningen i Jægerspris og Skibby forventes at være nogenlunde stabil. Forbrugerne i Slangerup har som de eneste i kommunen kortest afstand til det større udbud i Hillerød, mens kommunens øvrige borgere enten skal gennem Frederikssund for at komme til et større udbud eller har forholdsvis længere afstand til udbuddet i Roskilde. Derfor vil Skibby i højere grad kunne opretholde en vis udvalgsvaredetailhandel. Udvalgsvareomsætningen i kommunen i øvrigt ventes ligeledes at være stabil frem til 2010. Udvalgsvarer 2010 med etablering af butikscenter Frederikssund Hvis der etableres et butikscenter i Frederikssund med omkring 11.000 m 2 udvalgsvarer forventes de eksisterende butikker i Frederikssund bymidte at miste 95-115 mio. kr. i 2010 i forhold til, hvis butikscentret ikke bliver etableret. Frederikssund vil dog samlet set få en øget betydning som indkøbssted ved etablering af et butikscenter, og den samlede udvalgsvareomsætning i Frederikssund bymidte vil blive øget med omkring 285-305 mio. kr. i 2010. Frederikssund bymidte vil øge sit opland væsentligt, da den i højere grad vil tiltrække kunder fra Ølstykke, Frederiksværk og Skævinge samt enkelte fra Hundested og Stenløse. Primært vil et butikscenter dog betyde, at forbrugerne i kommunen i høje- 11
Konsekvensanalyse re grad vil kunne få dækket deres udvalgsvareforbrug i Frederikssund bymidte på bekostning af de større indkøbssteder som for eksempel Hillerød. Butikkerne i Frederikssund området i øvrigt forventes at miste 20-40 mio. kr. i 2010, hvis der etableres et butikscenter. Kommunen i øvrigt Etablering af et butikscenter i Frederikssund vil have en mindre betydning for Slangerup, Skibby og Jægerspris bymidter. Det vurderes, at udvalgsvareomsætningen i Slangerup vil falde 0-20 mio. kr., i Skibby vil falde 10-30 mio. kr, mens omsætningen vil falde 0-10 mio. kr. i Jægerpris i 2010 som konsekvens af et butikscenter. Slangerup, Skibby og Jægerspris vurderes fortsat at være det primære lokale indkøbssted for dagligvarer og standardiserede udvalgsvarer. En udvidelse af Frederikssund bymidte vil i højere grad skulle konkurrere med de større indkøbssteder Hillerød, Roskilde, Ballerup og Københavns City om weekend-shoppingturen. I kommunen i øvrigt forventes udvalgsvareomsætningen at falde 0-20 mio. kr., hvilket ikke vil betyde butikslukninger, men en omfordeling af omsætningen. Udvalgsvarer 2015 uden etablering af butikscenter Frederikssund Hvis der ikke etableres et butikscenter, forventes udvalgsvareomsætningen i Frederikssund bymidte og i området i øvrigt at stige omkring 20% i perioden 2010 til 2015. Således forventes udvalgsvareomsætningen i Frederikssund bymidte at være 635-645 mio. kr. og i gl. Frederikssund kommune i øvrigt at være 350-360 mio. kr. i 2015. Kommunen i øvrigt Hvis Frederikssund ikke tilføres et butikscenter, forventes udvalgsvareomsætningen i 2015 at være på samme niveau i Slangerup og Skibby som i 2010, mens udvalgsvareomsætningen i Jægerspris vil være faldet til et absolut minimum. 12
Konsekvensanalyse Det forventes, at Slangerup og Skibby vil fastholde et standardiseret udbud af udvalgsvarer, mens Jægerspris ikke ville kunne opretholde udvalgsvaredetailhandel. Udvalgsvareomsætningen i Frederikssund kommune i øvrigt forventes at stige på grund af den generelle forbrugsudvikling og stigningen i befolkningstallet frem til 2015. Udvalgsvarer 2015 med etablering af butikscenter Frederikssund Hvis der etableres et butikscenter i Frederikssund bymidte på 18.000 m 2, vil det være en næsten fordobling af udvalgsvarearealet i Frederikssund bymidte. I 2015 vil de øvrige butikker i Frederikssund også mærke, at bymidten har fået en øget betydning som indkøbssted. Samlet set vil udvalgsvareomsætningen i Frederikssund bymidte være 1.025-1.035 mio. kr. i 2015, hvilket er 380-400 mio. kr. mere, end hvis der ikke blev etableret et butikscenter. Samlet set vil de eksisterende butikker dog miste 95-115 mio. kr. i forhold til hvis butikscentret ikke blev bygget i 2015. Det vurderes, at den mistede omsætning dækker over, at 7-9 af de eksisterende butikker i Frederikssund bymidte samt byen i øvrigt vil flytte til det nye butikscenter, mens 3-5 butikker i Frederikssund forventes at være lukningstruede på grund af etableringen af butikscentret inden 2015. Kommunen i øvrigt Udvalgsvarehandelen i Slangerup, Jægerspris og Skibby vil blive påvirket i mindre grad af etableringen af et butikscenter i 2015. Til trods for at forbrugerne i kommunen i højere grad vænne sig til at foretage en del af deres udvalgsvareindkøb i Frederikssund bymidte og at de øvrige udbudspunkter i kommunen mere dagligdags standardiserede varer, vil udvalgsvarehandelen i Slangerup miste 0-20 mio. kr. og Skibby miste 10-30 mio. kr. I Jægerspris forventes udvalgsvareomsætningen at blive under 10 mio. kr. i 2015, hvis der etableres et butikscenter. I Jægerpris vurderes den mistede omsætning ikke at betyde butikslukninger. Derimod må forventes at 2-3 butikker er lukningstruede i både Slangerup og Skibby på grund af etableringen af butikscentret i Frederikssund inden 2015. 13
Konsekvensanalyse Betydning af et butikscenter En udvidelse af Frederikssund bymidte med et butikscenter på 18.000 m 2 vil samlet set styrke detailhandelen i Frederikssund. Et butikscenter i bymidten vil betyde at bymidten bliver tilført dobbelt så meget salgsareal til udvalgsvarer. Det vil ikke kun betyde, at forbrugerne i ny Frederikssund kommune foretager flere af deres udvalgsvareindkøb i bymidten, men også at Frederikssund vil være et interessant indkøbssted for forbrugerne i oplandet Frederiksværk, Ølstykke, Hundested og Skævinge. Forbrugerne fra Jægerspris tager allerede i dag i høj grad til Frederikssund for at handle både dagligvarer og udvalgsvarer på grund af placeringen på en halvø, hvor forbrugerne skal passere Frederikssund for at komme til andre udbudspunkter. Forbrugerne i Slangerup, som ligger ca. 15 km fra Hillerød og ca. 9 km fra Frederikssund, vil i højere grad tage til Frederikssund primært på bekostning af Hillerød, hvis detailhandelen i Frederikssund udbygges I Skibby er afstanden forholdsvis lang til større udbudspunkter. Frederikssund ligger tættest på med ca. 15 km, mens Roskilde bymidte ligger ca. 26 km væk. Hvis detailhandelen i Frederikssund udbygges vil forbrugerne i Skibby i højere grad tage til Frederikssund primært på bekostning af Roskilde, men specielt udvalgsvaredetailhandelen i Skibby vil også marginalt kunne mærke et nyt butikscenter. Hvis der ikke etableres et butikscenter, vil dækningsgrad - omsætning i forhold til forbrug - gl. Frederikssund kommune stige en anelse fra 114% til 117% i perioden 2006 til 2015, mens hele ny Frederikssund kommune vil fastholde en dækningsgrad på 108%. Omvendt hvis der etableres et butikscenter vil dækningsgraden for dagligvarer i gl. Frederikssund kommune stige til 127% og være 110% i hele ny Frederikssund kommune, jf. figur 1.1. Udvalgsvarehandelen i Ny Frederikssund kommune vil kun lige kunne fastholde sin position, hvis der ikke etableres et butikscenter. Det forventes, at dækningsgraden for udvalgsvarer vil falde en anelse fra 2010 til 2015 på grund af den skærpede konkurrencesituation. Ved etablering af et butikscenter i Frederikssund bymidte vil ny Frederikssund kommune i alt kunne opretholde en dækningsgrad for udvalgsvarer på omkring 100%. Dækningsgraden for udvalgsvarer i gl. Frederikssund kommune vil kunne øges fra 143% i 2006 til 187% i 2010. 14
Konsekvensanalyse Figur 1.2 Udviklingen i dækningsgraden for dagligvarer i ny Frederikssund kommune 120% 110% 100% % 90% Figur 1.3 Udviklingen i dækningsgraden for udvalgsvarer i ny Frederikssund kommune 120% 110% 100% % 90% 80% 70% 80% 2006 2010 2015 60% 2006 2010 2015 0-alternativ Center -alternativ 0-alternativ Center -alternativ Figur 1.2 Udviklingen i dækningsgraden for dagligvarer i gl. Frederikssund kommune 140% 130% 120% 110% % 100% 90% Figur 1.4 Udviklingen i dækningsgraden for udvalgsvarer i gl. Frederikssund kommune 200% 180% 160% % 140% 120% 80% 2006 2010 2015 100% 2006 2010 2015 0-alternativ Center -alternativ 0-alternativ Center -alternativ 15
Konsekvensanalyse Udviklingsmuligheder og anbefalinger Detailhandelen i Frederikssund bymidte har i dag en stærk position i lokalområdet og det bedste udgangspunkt for også i fremtiden at være et attraktivt indkøbssted i regionen. Nedenstående skema viser bymidtens styrker, svagheder, muligheder og trusler: Styrker Veletableret udbudspunkt Hyggelig gågade og sivegade Godt dagligvareudbud En del attraktive kædebutikker 2 attraktive varehuse (Kvickly og Føtex) Parkering tæt på butikkerne God parkeringsløsning God kollektiv trafikbetjening (S-tog) Svagheder Har ingen overdækkede handelsmuligheder Mangler en del kædebutikker inden for især damebeklædning Lang gågade/stillegade i forhold til udbuddets størrelse Detailhandelen er spredt i bymidten Placeringen af Føtex har begrænset kontakt med den øvrige bymidte Dårlig forbindelse til Hornsherred Muligheder Etablering af et butikscenter Stort opland Etableringen af St. Rørbæk Vækst i befolkningstallet i oplandet Loyale forbrugere Turister og sommerhuse i området Detailhandelen svækkes i de omgivende mindre byer Udnyttelse af gårdene bag Jernbanegade og Havnegade Trusler Yderlig udbygning af Hillerød Ro s Torv i Roskilde Styrkelse af Frederiksværk bymidte Øget mobilitet mod Storkøbenhavn Svækket detailhandelsforbrug/omfordeling af forbruget Frederikssund bymidte er et attraktivt indkøbssted i regionen ikke mindst på grund af de mange butikker kombineret med kundeorienterede servicefunktioner. Frederikssund bymidte kan tilbyde et indkøbsmiljø med en hyggelig gågade og sivegade, men mangler kombinationen af overdækkede og åbne handelsmuligheder som for eksempel Hillerød bymidte kan tilbyde. Herudover ligger detailhandelen i bymidten forholdsvist spredt trods gågade 16
Konsekvensanalyse og sivegade ikke mindst på grund af placeringen af varehuset Føtex ved havnen. Den største svaghed ved Frederikssund bymidte er således den relativt lange gågade/stillegade kombineret med mange butikker i udkanten af bymidten, hvilket betyder, at udbuddet synes mindre, end det egentlig er. Det er derfor vigtigt, at man integrerer et kommende butikscenter med den eksisterende bymidte, således at Frederikssund bymidte vil kunne fremstå som et endnu stærkere udbudspunkt. Butikkernes gennemsnitlige attraktion ligger omkring middel i bymidten og det er overordnet vor vurdering, at der indenfor alle almindelige brancheområder findes et godt udbud i Frederikssund bymidte. Ikke mindst på dagligvareområdet er Frederikssund bymidte godt dækket. vil lægge vægt på, at der er et bredt og dybt udbud i den enkelte butik til den rigtige pris. Frederikssund bymidte har i dag et loyalt publikum, der for manges vedkommende har relativt langt til større udbudspunkter. Disse kunder er i vid udstrækning villige til at handle lokalt, hvis det rette udbud findes. Detailhandelen i de konkurrerende større udbudspunkter Hillerød og Roskilde er blevet og bliver styrket. Den største trussel mod Frederikssund er således skærpelsen af den generelle konkurrencesituation i Hovedstadsregionen. Der findes allerede en del attraktive kædebutikker i bymidten, men andelen af kædebutikker burde dog især på beklædningsområdet være højere. Det er vigtigt, at Frederikssund generelt fortsat tiltrækker profilerede kædebutikker i kampen om at betjene kunderne. Samtidig er det vigtigt, at de eksisterende butikker fortsat fornyer sig. Den fremtidige forbruger vil være mere bevidst i forbindelse med sine indkøb og 17
Konsekvensanalyse Det er vor vurdering, at den rigtige beliggenhed vil få stadigt større betydning i årene fremover. Tendensen i detailhandelen går mod øget koncentration. Således vil nye butikker og butiksformer generelt søge en placering sammen med andre, hvor de kan udnytte den synergieffekt, det giver at ligge sammen med andre. I takt med at kunderne bliver mere mobile og er villige til at køre længere for at opnå det rigtige udbud, vil man fremover fokusere mere på parkeringsfaciliteterne. Derfor vil det i fremtiden være en meget betydende konkurrenceparameter for Frederikssund bymidte at kunne tilbyde kunderne enkle tilkørsels- og afsøgningsforhold samt gode parkeringsmuligheder. Udespisning udgør en stadigt større andel af danskernes forbrug og har en stigende betydning for et indkøbssteds attraktionsniveau. Specielt caféer er med til at give et center mere liv og være med til at skabe en anden indkøbsoplevelse. Samtidig øger spisestederne kundernes opholdstid i bymidten væsentligt. Frederikssund bymidte skal derfor fortsat arbejde på at kunne tilbyde interessante spisesteder. Især i Jernbanegade ville det være oplagt at udnytte nogle af de mange gårdrum til charmerende opholdssteder med mulighed for udeservering. Lokaliseringen af særligt pladskrævende varer I løbet af de seneste år er tyngdepunktet for bilforhandlere rykket fra området ved Frejasvej i den nordlige del af byen til området ved Pedersholmparken i den sydlige del af byen, hvor der findes 8 store bilhuse. Den største koncentration af byggemarkeder samt store udvalgsvarebutikker findes på Askelundsvej i den nordlige del af byen. Her findes blandt andet Silvan, KTH Trælast, Jem & Fix og Biva samt en række store udvalgsvarebutikker som Jysk, Skousen og T Hansen. Det er vor vurdering, at man i fremtiden bør koncentrere bilforhandlerne i Pedersholmparken, mens man bør styrke området omkring Askelundsvej til andre særligt pladskrævende varer og andre store butikker. Begge områder har allerede i dag god tilgængelighed, stor synlighed og ikke mindst har man allerede en betydelig koncentration. Fremtidige etableringer af arealkrævende butikker og udvalgsvarehandel som ikke kan ligge i bymidten, bør derfor ske omkring Askelundsvej og ikke i andre områder af Frederikssund by. 18
Tendenser 2. Tendenser på detailhandelsområdet På baggrund af ICP's viden om væsentlige udviklingstræk på detailhandelsområdet beskrives i dette afsnit de tendenser, som efter instituttets vurdering vil påvirke udviklingen i de kommende år. Nogle af de faktorer, som har en væsentlig indflydelse på detailhandelens udvikling, er af generel karakter, mens andre har en mere direkte forbindelse med driftsforholdene i de forskellige brancher. Generelle forhold Forbrugerne Uanset om der vil være en økonomisk vækst, vil forbrugerne i de kommende år stille større krav til detailhandelen med hensyn til bl.a. butikkernes vareudvalg, varernes kvalitet samt butikkernes prispolitik. For den enkelte forbruger vil den stærke priskonkurrence imidlertid ikke betyde et enten/eller, men et både/og ved valg af indkøbssted. Forbrugeren vil i nogle situationer søge at realisere de prisfordele, som forskellige lavprisformer vil kunne tilbyde. I andre situationer vil forbrugeren søge mod det indkøbssted, hvor f.eks. vareudbuddet er mere specialiseret, servicegraden er højere, og omgivelserne er mere spændende og tiltalende, og det vil forbrugeren så til gengæld også betale en merpris for. Forbrugerne vil lægge vægt på, at der er et stort vare- og/eller butiksudvalg i det enkelte indkøbssted. Dette forhold - kombineret med forbrugernes generelt øgede mobilitet - bevirker, at afstanden til indkøbsstedet vil få aftagende betydning. Denne udvikling vil give en tendens til en geografisk koncentration af detailhandelen i færre punkter. Den fremtidige forbruger vil være mere bevidst i forbindelse med sine indkøb. Der må generelt forventes en skærpet konkurrence i detailhandelen. Eksisterende lavprisformer inden for butikstyperne vil få større betydning og nye butiksformer baseret på et lavpriskoncept vil blive udviklet. 19
Tendenser Generelt er der en stor overkapacitet i det nuværende butiksnet, det vil sige, at der er langt mere butiksareal, end der er behov for. En del af denne overkapacitet er imidlertid af teknisk karakter, idet meget af dette butiksareal har en forkert beliggenhed i forhold til, hvor forbrugerne ønsker at købe ind, og hvor der derfor kan skabes den fornødne rentabilitet i butiksdriften. for at holde døgnåbent fra kl. 06 mandag morgen til kl. 17 lørdag eftermiddag. Desuden må dagligvarebutikker, med en årlig omsætning på indtil 24,1 mio. kr., må holde åbent på søn- og helligdage. Den geografiske indsnævring af den funktionelle bykerne man har kunnet iagttage i de senere år i mange byområder, kan ses i denne sammenhæng. Der er i det hele taget en generel tendens til, at omsætningen pr. arealenhed inden for detailhandelen er faldende i disse år. Det vil sige, at selvom forbruget har været stigende i en lang årrække, så har tilvæksten i detailhandelsarealet været så meget større, at arealeffektiviteten (målt som omsætningen pr. arealenhed) har været faldende. Dette er en international tendens. Lukkeloven I de senere år er der gennemført flere lempelser i lov om butikstid. Således gives der nu butikkerne mulighed for at holde åbent 9 søndage fra og med 2003. Den væsentligste ændring i forhold til tidligere er dog, at der gives butikkerne mulighed Specielt muligheden for generelt forlænget åbningstid om lørdagen har været positiv for detailhandelen i de større centre, der kan samordne åbningstiderne. Ligeledes har det kunnet konstateres, at dagligvarebutikker, der ligger under ovennævnte omsætningsgrænse og som er beliggende i mindre lokalsamfund, har fået en væsentlig omsætningsfremgang. En forøgelse af antallet af åbningstimer i butikkerne vil kunne lette noget af presset på de butikker, som i dag er stærkt belastede og derved mindske behovet for arealudvidelser. En generel liberalisering af lukkeloven ventes at betyde, at omsætningen vil falde 20
Tendenser især for de butikker, der har kunnet holde åbent om søndagen pga. lav omsætning samt tankstationer. Inden for udvalgsvarer ventes en liberalisering af lukkeloven især at være positiv for detailhandelen i de større centre. Postordre Det almindelige salg via postordre har aldrig fået samme betydning i Danmark som i vore nabolande Tyskland og Sverige. Postordresalget i Danmark har i de senere år oplevet en kraftig vækst. Det vurderes, at den nuværende detailomsætning inden for postordre er på godt 4 mia. kr. incl. moms årligt. Med baggrund i de investeringer, som udenlandske virksomheder har foretaget på området i Danmark samt den stigende varestandardisering, må det forventes, at postordresalget vil øge sin betydning, men omfanget antages at blive væsentligt mindre end for salg via Internettet. Internet Selvom brugen af Internet kun har været almindelig i private husstande i Danmark i ganske få år, har Internettet på denne korte tid opnået en meget stor betydning inden for en lang række serviceområder. Det er ikke på det foreliggende grundlag muligt at give et præcist billede af internettets betydning på detailhandelsområdet. Men i takt med den øgede udbredelse af internetopkoblinger og de forbedrede betalingsmuligheder over nettet, kan det ikke udelukkes, at visse brancher vil blive udsat for en mærkbar konkurrence. Dette er dog hidtil ikke sket. Behov for butiksareal Selvom der i visse områder er en overkapacitet i butiksnettet, og selvom øgede åbningstider bliver indført og andre salgsformer som postordrer og Internet vinder frem, så vil der stadig, som følge af den almindelige strukturudvikling i detailhandelen og ændringer i forbrugernes indkøbsadfærd, være behov for nyt butiksareal i de rigtige beliggenheder. Der vil derfor også i de kommende år være interesse for investeringer i butikker/butikscentre i eksisterende byområder, bl.a. i forbindelse med byfornyelse og revitalisering. For investorerne vil butiksprojekter i de rigtige beliggenheder og rette størrelser også fortsat være interessante, bl.a. fordi detailhandelen generelt kan betale højere huslejer end andre lejerkategorier. 21
Tendenser Ved en vurdering af butiksprojekter skal det også tages i betragtning, at folketallet generelt er stagnerende. Ligeledes kan det totale forbrug af varer, som omsættes gennem detailhandelen, forventes at være relativt svagt stigende i løbet af de næste 8-10 år. Planloven I et forsøg på at dæmme op for detailhandelens stigende fokusering på de større byer, blev der i 1997 gennemført en væsentlig stramning af den eksisterende planlov. Dagligvaresektoren Den fremtidige butiksstruktur i dagligvaresektoren vil være præget af færre, men større butikker. Supermarkeder Supermarkederne har omkring halvdelen af omsætningen i de store dagligvarebutikker, og denne butikstype findes nu i alle byer med mere end 3.000 indbyggere. Denne ændring er dog blevet opblødt en smule ved endnu en lovændring i 2002. Der stilles således øgede krav til en regulering af udviklingen, herunder målsætning og dokumentation i region- og kommuneplanerne, ligesom lokalplaner fremover skal opfylde en række nye krav. Ændringerne har bevirket at der er indført maksimale butiksstørrelser på 3.000 m 2 for dagligvarebutikker og generelt 1.500 m 2 for udvalgsvarebutikker. Selvom disse stramninger vil kunne dæmpe udviklingen, vurderes tendensen mod øget regional konkurrence at ville fortsætte. En butikstype som varehuset (Kvickly, Føtex m.fl.) har ligeledes fået stigende betydning og findes nu i alle byer med mere end 20.000 indbyggere uden for Københavnsområdet. Discountbutikker I forbindelse med de senere års stærke priskonkurrence har discountbutikken, som i sin markedsføring fremhæver sit lave 22
Tendenser prisniveau, opnået en omsætning på 25 % af det totale dagligvaremarked. Samtidig har discountbutikken fået en udbredelse, hvor den nu forekommer i alle byer over 5.000 indbyggere, samt i næsten tre fjerdedele af byerne mellem 3.000 og 5.000 indbyggere. Når discountbutikken ofte findes i selv relativt små markedsområder, har det sammenhæng med, at discountbutikken i sit udviklingsforløb har ændret sig fra sit oprindelige koncept. Således har discountbutikken udvidet sit varesortiment med de mere omkostningstunge og personalekrævende ferskvarer som f.eks. frugt/grønt, mejeriprodukter og slagtervarer. Herved dækker discountbutikken så stor en andel af forbruget på dagligvareområdet, at den i visse mindre byer og markedsområder fungerer som en nærbutik i konkurrence med minimarkedet, som i sit udviklingsforløb som butikstype efterhånden har forøget sit butiksareal, udvidet sit sortiment og forbedret sit serviceniveau, men som også derved har forøget sit omkostningsniveau. Det må forventes, at discountbutikkernes antal og betydning vil øges, og at mange af dem vil få en rolle som nærbutik. Lavprisvarehuse Lavprisvarehuset, som er mere uafhængig af en beliggenhed sammen med andre 23
Tendenser butikker, var i mange år hæmmet i sin udbredelse ud fra planlægningsmæssige overvejelser i stat, amter og kommuner. I årene op til foråret 1995 blev der givet tilladelse til etablering af lavprisvarehuse i en række kommuner. De nye regler om en maksimal butiksstørrelse på 3.000 m 2 for dagligvarebutikker begrænser dog etableringen af nye lavprisvarehuse. Specialbutikkerne vil kræve et stort kundeunderlag, og vil derfor generelt have svært ved at overleve, når de ligger for sig selv eller i lokalcentre og endog i visse mindre kommune-centre/bydelscentre. Specialbutikkerne har også vanskeligheder med at betale omkostningerne ved en beliggenhed i butikscentre, hvor de kunne drage fordel af den store kundestrøm, som centrenes øvrige butikker skaber. Som modtræk mod de større dagligvarebutikker vil man i fremtiden formentlig kunne se, at der vil opstå nye butiksformer inden for specialbutiksområdet baseret på kvalitet og indkøbsoplevelse for forbrugerne. Tankstationer/kiosker Specialbutikker I den stærke priskonkurrence, som må forventes at gøre sig gældende i de kommende år, vil antallet af specialbutikker som slagtere, bagere, fiskeforretninger m.m. blive kraftigt reduceret. I de større dagligvarebutikker vil der i stadigt stigende omfang blive etableret specialafdelinger, som vil påføre specialbutikkerne konkurrence. I de senere år har døgnkiosker og kiosker i forbindelse med tankstationer, fået en stadigt større del af omsætningen inden for dagligvareområdet. I især de mindre byer udgør tankstationerne en væsentlig del af dagligvareforsyningen. Det ventes, at denne udvikling vil fortsætte bl.a. via etablering af profilerede kæder på området. Omvendt vil en yderligere liberalisering af lov om butikstid kunne bevirke, at de øvrige dagligvarebutikker kan gen- 24
Tendenser vinde en del af den omsætning, de i de senere år har mistet til kioskerne. Udespisning Fastfood, take-away og udespisning forventes generelt i de kommende år at erstatte en stadigt større del af forbrugernes indkøb af fødevarer. Således udgør danskernes forbrug til udespisning mellem 10%-15% af fødevareomsætningen i dagligvarehandelen. Det tilsvarende tal i USA er 50%. Profilering Der vil ske en skarpere profilering af den enkelte butik/kæde, bl.a. som grundlag for at kunne udnytte bestemte dele af markedet, ved at rette sit vareudvalg eller sin forretningsform mod bestemte kundegrupper/forbrugssituationer. Også inden for udvalgsvaresektoren vil priskonkurrencen blive forstærket generelt. Udvalgsvaresektoren I udvalgsvaresektoren vil mange butikker blive nedlagt, især de små og mellemstore butikker, som ikke er beliggende sammen med flere andre butikker. Butiksstørrelse Generelt vil udvalgsvarebutikkerne blive større. De meget store butikker vil i deres beliggenhedsvalg i stor udstrækning være uafhængige af en placering sammen med andre butikker. Den gennemførte stramning af planloven, hvor der er sat en arealgrænse for udvalgsvarebutikker på 1.500 m 2, vil dog begrænse udbredelsen af en række nye storbutikskoncepter. Nogle detailhandelsvirksomheder vil satse på en udstrakt specialisering af deres udbud, mens andre f.eks. vil koncentrere deres vare-sortiment på relativt få varegrupper/varianter, for at kunne holde deres omkostningsniveau nede. I denne sammenhæng vil store lavprisbutikker i forskellige brancher vinde frem. 25
Tendenser Kædedannelse Bortset fra de frivillige kæder og indkøbsforeninger, var kædedannelsen inden for dansk udvalgsvaredetailhandel i mange år svag. De egentlige kædevirksomheder har dog i de seneste år fået en stærkt stigende del af markedet, og allerede i dag præges lejemålene i butikscentrene af butikker, som ejes og styres centralt. Det må forventes, at de egentlige kæder vil få en stærkt øget betydning, og at medlemmerne i frivillige kæder og indkøbsforeninger må underkaste sig en stærkere central styring, for at kunne imødegå konkurrencen fra de egentlige kædevirksomheder. Beliggenheden af udvalgsvarebutikkerne i forhold til forbrugernes bopæl, er derfor ikke af så stor betydning som for dagligvarebutikkernes vedkommende. Også inden for udvalgsvaresektoren vil der gøre sig stærke koncentrationstendenser gældende, både med hensyn til beliggenhed, størrelse af butikkerne og organisationsform. Styrken af disse tendenser vil dog variere mellem hovedgrupper af brancher og butikstyper og dermed få betydning for detailhandelens beliggenhedsvalg. Generelt er beliggenheden blevet den altafgørende faktor i detailhandelens vurderinger i forbindelse med investeringer i nye butikker. For mange brancher er f.eks. huslejen for butikslokalerne af mindre betydning end kravet til en god beliggenhed. Lokalisering af udvalgsvarebutikker Da forbrugerne er mere frit stillet med hensyn til, hvornår de foretager deres udvalgsvarekøb, er udvalgsvarebutikker af langt mindre betydning i det samlede servicebillede end dagligvarebutikker. På investorsiden vil forhold som en øget kædedannelse og etablering af udenlandske detailvirksomheder være af stor be- 26
Tendenser tydning for lokaliseringen og trække investeringerne mod de større centre. Inden for beklædningsområdet vil tendenserne til en centralisering af udbuddet være størst. Forbrugernes krav om et stort og varieret udbud af varer og butikker, når de skal købe beklædning, betyder, at de vil søge mod de større centre. f.eks. radio/tv/ elektronik, legetøj, møbler, tæpper og hårde hvidevarer. Disse butikker vil i mange tilfælde samle sig i centre i byernes udkant, hvor etableringsomkostningerne er lave, og den trafikale tilgængelighed for især personbiler er god. Butikker der forhandler særligt arealkrævende varegrupper Inden for denne kategori findes bl.a. forhandlere af biler og lystbåde, køkkenbutikker samt møbelhandlere og byggemarkeder. Bilforhandlere I de øvrige udvalgsvarebrancher vil især de mest specialiserede brancher søge en beliggenhed i de større centre. Butikker i de brancher, hvor udvalgspræget er mindre, eller brancher, som udbyder relativt standardiserede udvalgsvarer (f.eks. sammenlignelige mærkevarer), vil i større udstrækning kunne drives i mindre detailhandelskoncentrationer på kommune- og bydelscenterniveauet. Der vil fortsat blive etableret storbutikker inden for en række udvalgsvarebrancher, Der er i de seneste 10 år sket store omvæltninger i bilforhandlerbranchen. Koncentrationstendenserne har slået igennem på flere planer. Geografisk samler forhandlerne sig i klynger. Det har vist sig, at der er stor synergieffekt ved at placere sig sammen med andre forhandlere. På den måde synes udbuddet større og forbrugerne vil, når de besøger disse udbud, let kunne bevæge sig mellem forhandlerne. DAF (Danmarks Automobilforhandler Forening) der generelt organiserer de større forhandlere, har i dag ca. 1.000 udsalgssteder inden for organisationens rammer. 27
Tendenser Dette tal var i midten af 90 erne ca. 1.500. DAF konkluderer bl.a. på den baggrund, at ca. 30% af de større udsalgssteder er lukket på ca. 5 år. De skønner samtidig, at endnu 1/3 af medlemmerne i løbet af de næste par år vil være i farezonen for at lukke som følge af bl.a. fabriksalliancer og fusioner i både produktions-, distributionsog forhandlerleddet. I mange byer er der i dag 2 forhandlere, der fører mærker fra samme fabriks- og distributionsfusionerede virksomhed. Fremover vil der formentlig kun være én forhandler, der skal sælge og servicere begge mærker. Udviklingen går samtidig imod, at nyproducerede biler skal serviceres væsentligt mindre ca. kun halvt så ofte som hidtil. Dette betyder dels, at de arealer der disponeres til værksteder bliver mindre, dels at en væsentlig del af omsætningen forsvinder i de udsalgssteder, der har tilknyttet værksted. DAF forudser, at man i løbet af en årrække vil se langt færre udsalgssteder, men omvendt vil der blive opretholdt værkstedsfaciliteter i et mere fintmasket net. Ligeledes venter man, at mange bilforhandlere vil finde sammen i større huse hvor man har sit eget udstillingssted, men fælles værkstedsfaciliteter, klargøringsanlæg m.v. Det er vor vurdering, at der kun i meget begrænset omfang vil ske en etablering af forhandlere, der udelukkende sælger brugte biler, som vil afføde et behov for omdannelse og nybyggeri til butikker, der forhandler særligt arealkrævende varer. Byggemarkeder, møbelbutikker og køkkenbutikker Generelt er der på landsplan en overkapacitet i denne branche. Udviklingen er præget dels af brancheglidning dels af behovet for gode placeringer, gerne sammen med andre butikker. Sortimentet udvides i disse år i byggemarkederne til også at omfatte cykler, møbler, lamper, et egentlig farvehandelssortiment samt lejlighedsvis en lang række varer i øvrigt f.eks. standardiseret beklædning. Arealbehovet går for tiden i 2 retninger. Jem & Fix, der blot bruger et areal på ca. 1.000 m 2 og i den anden ende af skalaen Bauhaus, som med sin største butik (i Holbæk) i Danmark har et areal omkring 15.000 m 2. Kravet til beliggenhed er ens for alle butikker. Stor synlighed og gerne sammen med andre butikker, selvom de største ikke på samme måde som de mindre er afhængig af beliggenheden sammen med andre. 28