- 1 - EJENDOMSFORVALTNINGEN TILSYNET MED STØTTET BYGGERI Notat Til: Byrådet Dato: 25. juni 2004 Emne.: Nøgletal for alment byggeri med tilsagn i 1999-2002 Notatet omhandler en sammenligning af nøgletal for alment byggeri opført efter de gældende retningslinier med tilsagn mellem den 1. januar 1999 og 31. december 2002. Sammenligningen er sket med nøgletal for alment byggeri i Århus Kommune opført før den 1. januar 1999 og nøgletal fra Erhvervs- og Boligstyrelsen for alment nybyggeri på landsplan. Sammenligningen af nøgletal omfatter følgende punkter : 1. Boligstørrelse. 2. Anskaffelsessum pr. bolig og pr. m 2. 3. Fordeling af anskaffelsessummen på udgiftsposter (grundudgifter, håndværkerudgifter og omkostninger). 4. Udvikling i anskaffelsessum fra skema B til C. 5. Begrundelse for tildeling af større ramme til de særlige projekter, hvor rammen kan forøges med op til 10 %. 6. Opgørelse af driftsudgifter og huslejer. 7. Det statslige maksimumbeløb (rammebeløb) for støttet byggeri. 1. Boligstørrelse Det gennemsnitlige areal for familieboliger opført i evalueringsperioden er på 80,2 m 2 pr. bolig, inkl. andel af fælleshus og fælles boligareal. Gennemsnittet svarer således ret præcist til det forudsatte gennemsnit på 80 m 2 pr. familiebolig ifølge de nuværende retningslinier. I tabel 1 er vist en sammenfatning af arealgennemsnittet for familie- og ungdomsboliger på perioden 1999-2002. Erhvervs- og Boligstyrelsens nøgletal indeholder ikke tal for den gennemsnitlige boligstørrelsen.
- 1 - Tabel 1. Tilsagn 1999 Gns. areal familiebolig 83,9 77,1 79,8 79,4 Tilsagn 1999 Gns. areal ungdomsbolig 26,5 22,3 25,2 25,1 2. Anskaffelsessum pr. bolig og pr. m 2 I bilag 1 er vist en oversigt over anskaffelsessummen for de enkelte projekter og samlet. For hvert enkelte år er fortaget en prisfremskrivning for at kunne sammenligne projekter med forskellig tilsagnsår og for at kunne sammenligne med styrelsens nøgletal. Det bemærkes, at sammenligningerne er behæftet med en fejlkilde, da der er foretaget en prisfremskrivning af de enkelte års anskaffelsessummer til 2003 med forbrugerprisindekset. Fremskrivningen er foretaget med udgangspunkt i tilsagnsåret, hvor byggestart og afslutningen kan ligge 1-2 år efter. I tabel 2 er vist en sammenfatning af den gennemsnitlige anskaffelsessum for familie- og ungdomsboliger samt kommunens økonomiske ramme for perioden 1999-2002. Tabel 2. Familieboliger Tilsagn 1999 Økonomisk ramme pr. 834.449 882.062 908.390 933.054 bolig Gennemsnitlig anskaffelsessu m 86025 863.376 929.524 954.472
- 2 - Ungdomsbolig er Økonomisk ramme pr. enhed Gennemsnitlig anskaffelsessu m Tilsagn 1999 317.895 324.382 334.113 343.134 321.369 322.121 341.113 333.374 3. Fordeling af anskaffelsessummen på udgiftsposter I bilag 1 er ligeledes vist en oversigt over anskaffelsessummen fordelt på grundudgifter, håndværkerudgifter og omkostninger. For grundudgiften er særkilt anført udgiften til grundkøbsprisen og tilslutningsafgifter. For omkostningerne er særskilt anført udgiften til teknikere og byggesagshonorar. I bilag 2 og 3 er vist en sammenligning med en række af Erhvervs- og Boligstyrelsens nøgletal for støttet byggeri. Det bemærkes, at anskaffelsessummerne i Århus ligger i den lave ende af skalaen. I bilag 4 er styrelsens nøgletal vedlagt i sin helhed. I bilag 5 er vist en oversigt over udgiften til grundpris og tilslutningsafgift for alment byggeri fra perioden 1997-1998, dvs. før indførelse af de nuværende retningslinier. Til sammenligning er vist de tilsvarende udgiftsposter for alment byggeri opført i perioden 1999-2002. Tallene er prisfremskrevet for at kunne sammenlignes. Prisfremskrivningen udgør som tidligere nævnt en fejlkilde, men umiddelbart skønnes den gennemsnitlige grundpris pr. m 2 ikke er forøget i perioden, mens tilslutningsafgiften pr. m 2 umiddelbart skønnes forøget. I tabel 3 er vist den gennemsnitlige anskaffelsessum fordelt på hovedudgiftsposterne for familie- og ungdomsboliger sammenlignet med landsgennemsnittet. Tabel 3. Familieboliger Gns. for Århus 1999-2002 Landsgennemsnit kr./m2 Grundudgift 2.378 2.683 Håndværkerudgift 7.898 8.200
- 3 - Omkostninger 1.509 1.823 Samlet 11.785 12.705 Ungdomsboliger Gns. for Århus 1999-2002 Landsgennemsnit Grundudgift 2.356 2.517 Håndværkerudgift 9.769 9.456 Omkostninger 1.493 1.938 Samlet 13.618 13.911 Note : 2003-pristal. 4. Udvikling i anskaffelsessum fra skema B til C I bilag 6 er vist en oversigt over udviklingen i anskaffelsessummen fra skema B (umiddelbart før byggestart) til skema C (byggeregnskab). I denne opgørelse er kun medtaget projekter med tilsagn i perioden fra den 1. januar 1999 til 31. december 2001. Projekter med tilsagn i 2002 er ikke medtaget, da kun en del af disse projekter har fået godkendt skema C på nuværende tidspunkt. Det fremgår af oversigten, at den største andel af den generelle fleksibilitet er tildelt projekterne før byggestart. I de fleste tilfælde har stigningen fra skema B til skema C været under 2 %, men i enkelte tilfælde har den været over. Det bemærkes, at godkendelsen af overskridelserne er sket efter en konkret vurdering og i visse tilfælde er enkelte udgiftsposter afvist. Der kan bl.a. være tale om udgifter, som vurderes at vedrøre driften fremfor anlægsfasen. I tabel 4 er vist den gennemsnitlige stigning fra skema B til skema C for familie- og ungdomsboliger i perioden 1999-2001. Tabel 4. Familieboliger 1999-tilsagn 2000-tilsagn 2001-tilsagn
- 4 - Gennemsnitlig stigning i anskaffelsessum fra skema B til skema C 0,7 0,7 0,9 Ungdomsboliger Gennemsnitlig stigning i anskaffelsessum fra skema B til skema C 1999-tilsagn 2000-tilsagn 2001-tilsagn 1,1 0,7 2,1 5. De særlige projekter I bilag 7 er vist en oversigt over de 3 projekter, som med de nuværende retningslinier har fået ekstraordinært forhøjelse af anskaffelsessummen med op til 10 %. To af projekterne har fået den maksimale forhøjelse. Begrundelsen for at give en forøget ramme har i de konkrete projekter været lejlighedsstørrelse, grundudgift og øvrige særlige forhold. De øvrige særlige forhold har været : økologiske elementer, arkitektonisk kvalitet og bedre boligkvalitet. Der er således endnu ikke givet merramme direkte begrundet med totaløkonomiske betragtninger. 6. Opgørelse af driftsudgifter og huslejer Tallene fremgår af publikationen over byggerierne. 7. Det statslige rammebeløb. Med virkning fra den 1. januar 2004 er indført et maksimumbeløb for støttet boligbyggeri (et nyt statsligt rammebeløb). Begrundelsen for at genindføre et rammebeløb har været, at regeringen ønsker at stoppe tendensen til reale prisstigninger i det almene byggeri og samtidig undgå det meget dyre byggeri med stigende offentlige udgifter til følge. I tabel 5 er rammebeløbets nuværende størrelse anført. Det bemærkes, at det statslige maksimumbeløb gældende for provinsen ligger en del over Århus Kommunes økonomiske ramme for nyt alment byggeri. Kommunens ramme for en familieboliger på 80 m 2 er ca. 992.000 kr. i 2004, svarende til ca. 12.400, hvilket er ca. 14,5 % lavere end det statslige maksimumsbeløb. Kommunens ramme for en ungdomsboligenhed er ca. 365.000 kr. i 2004. Med et forventet gennemsnit på 25 m 2 pr. enhed fås en ramme på ca. 14.600, hvilket er ca. 16,5 % lavere end
- 5 - det statslige maksimumsbeløb. Tabel 5. Tilsagnsår Boligtype Maksimumbeløb provinsen Maksimumbeløb hovedstadsregionen 2004 Familieboliger 14.500 17.000 2004 Ungdomsboliger 17.500 2000 Note : Hovedstadsregionen omfatter Københavns og Frederiksberg kommuner, samt Københavns, Frederiksborg og Roskilde Amt. Provinsen er resten af landet. Bent Pedersen / Jørn Hedeby Nielsen Bilag : 1. Anskaffelsessum for almene familie- og ungdomsboliger 1999-2002. 2. Sammenligning med Erhvervs- og Boligstyrelsens nøgletal 1. 3. Sammenligning med Erhvervs- og Boligstyrelsens nøgletal 2. 4. Erhvervs- og Boligstyrelsens nøgletal marts 2004. 5. Grundpris m.v. før og efter retningsliniernes indførelse. 6. Fordeling af generel fleksibilitet mellem skema B og C 1999-2001. 7. Alment byggeri opført med særlig støtte 2001-2002.
- 6 -