Ejendomsforeningen Danmark 21. november 2014 TOC Uddrag af Ejendomsforeningen Danmarks handlingsplan for 2015 Indledning Inden for de rammer, der er fastsat i budgettet for 2015, har Ejendomsforeningen Danmarks (ED) sekretariat udarbejdet en handlingsplan og mål for 2015. Handlingsplanen indgår i ED s planlægningskoncept med fire elementer, som er: 1. ED s vision 2. ED s mission 3. Centrale mærkesager 4. Handlingsplan Punkterne 1-3 vedtages af foreningens hovedbestyrelse og justeres efter behov. Da de langsigtede mål fremgår af mission og mærkesager, bliver handlingsplanens fokus de nære mål, som samtidigt gøres målbare og aktivitetsorienterede. Denne version af handlingsplanen er udarbejdet til ekstern brug, hvor formålet er at vise offentligheden, hvad foreningen vil arbejde med i 2015. Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer kan se handlingsplanen i sin fulde længde på www.ejendomsforeningen.dk. Den er godkendt af hovedbestyrelsen den 13. november 2014. Konkrete punkter i handlingsplanen for 2015 1. Nye strategier i forhold til ED s lobbyarbejde og mærkesager Ejendomsforeningen Danmarks hovedbestyrelse har på et møde den 28. august 2013 vedtaget en ny vision og mission, hvoraf det blandt andet fremgår, at Ejendomsforeningen Danmark gennem sin service og sine politiske aktiviteter skal sikre medlemmerne bedst mulige forudsætninger for at udbyde tidssvarende og attraktive ejendomme, der danner rammer om danske arbejdspladser og familiers liv. Som et element oplistes otte mærkesager, som foreningen har arbejdet med gennem en årrække. Se bilag 1. Mærkesagerne er hovedsageligt udtryk for Ejendomsforeningen Danmarks overordnede og væsentligste politiske mål, men fastlægger også mål for nogle af foreningens serviceydelser og organisatoriske forhold. Arbejdet med disse mærkesager skal gentænkes og analyseres med det formål at udvikle en langsigtet strategi for foreningens lobbyindsats og organisationspolitiske arbejde på de områder, som er formuleret i mærkesagerne. Målet er, at arbejdet med politisk overvågning og påvirkning baseres på en langsigtet strategi, omfattende det lokale, nationale og internationale arbejde. Altid med en seriøs og konstruktiv tilgang til problemstillingerne.
2. Revidering af ED s etiske normer og vedtægter Foreningens etiske normer for ejendomsadministration har i den nuværende udgave eksisteret siden 2010. Normerne har stor betydning for administratorbranchens udvikling og position og den tiltro, kunderne og offentligheden har til branchen. Normerne har naturligvis også indflydelse på ejendomsejere, som selv administrerer. De nuværende etiske normer er velgennemarbejdede, men det er hensigtsmæssigt at få vurderet, om der er elementer i normerne, som bør revideres og moderniseres. Hovedbestyrelsen har derfor på et møde den 28. august 2014 besluttet at nedsætte et udvalg, der skal komme med forslag til revidering af de etiske normer for ejendomsadministration. Udvalget skal desuden overveje behovet for en modernisering af Ejendomsforeningen Danmarks vedtægter. Målet for udvalget er, at arbejdet skal være afsluttet, så eventuelle forslag kan forelægges på foreningens landsmøde i 2016. 3. Fokus på området for erhvervsudlejning og erhvervsejendomme Der skal løbende være fokus på området for udlejning af erhvervslokaler og på driften og udviklingen af erhvervsejendomme. Erhvervslejeloven har løbende været under pres, og det er vigtigt, at de meget komplicerede regler fra boliglejeloven ikke overføres til den relativt velfungerende erhvervslejelov. Ejendomsforeningen Danmark skal udbyde et bredere udvalg af tilbud, øge mulighederne for videndeling og udvikle nye serviceydelser, der understøtter medlemmernes interesser i erhvervsejendomme som investeringsobjekt, herunder blandt andet de rammevilkår, som medlemmerne er underlagt. 4. Nye principper for ejendomsvurderinger I september 2014 afleverede Engberg-udvalget anbefalinger til et nyt ejendomsvurderingssystem. Udvalget anbefalede nyt vurderingssystem for både erhvervs- og boligejendomme. Det er af afgørende betydning, at der kommer et bedre vurderings- og klagesystem. Ejendomsforeningen Danmark har været ivrige og konstruktive kritikere af det gamle system, og foreningen ønsker at medvirke til, at der kommer et bedre system. 5. Boliglejelovgivningen Med indgåelsen af det politiske forlig i sommeren 2014 om ændring af boliglejelovgivningen er der lagt op til en yderligere komplicering af reglerne og en forøgelse af administrationen. Forliget skal udmøntes i lovgivning, og når der vedtages et lovforslag, skal dette formidles til medlemmerne. Med de allerede gennemførte ændringer (fx energisparepakken) og kommende ændringer til lejelovgivningen er der også øget behov for at sætte fokus på Ejendomsforeningen Danmarks serviceydelser og videndeling over for medlemmerne på boligudlejningsområdet. 6. Betydningen af en synlig og aktiv forening Foreningens synlighed skal bidrage til at sætte fokus på erhvervets vigtige samfundsmæssige betydning. Foreningens relationer til pressen skal vedligeholdes og udvikles, blandt andet gennem løbende udsendelser af pressemateriale. Foreningen skal råde over et presseberedskab, der kan give reel information, når enkeltsager eller skæve vinkler kan resultere i uhensigtsmæssig lovgivning eller en urimelig negativ karakteristik af erhvervets udøvere. Ejendomsforeningen Danmark skal derfor fremvise relevante data, som underbygger foreningens synspunkter, og foreningen vil 1
fremvise sin brede samarbejdsflade og gøre den nærværende for journalisterne. Den øgede synlighed vil foreningen opnå ved blandt andet at gennemføre offensive pressesager med holdninger. 7. En styrkelse af økonomisk afdeling På hovedbestyrelsesmødet den 28 august 2014 blev det besluttet at påbegynde arbejdet med at styrke analysedelen i økonomisk afdeling. Målet er, at afdelingen på sigt skal udvikles fra to økonomer til tre økonomer og et antal studentermedhjælpere. I 2014 er den økonomiske konsulentstilling opgraderet til en mere erfaren økonom. Det er vigtigt for foreningens arbejde, at den økonomiske afdeling kan understøtte foreningens øvrige arbejde og gerne i endnu højere grad end på nuværende tidspunkt. 8. Branchestandarder ED har udarbejdet en række branchestandarder for forskellige dele af medlemsvirksomhedernes aktiviteter. Der er blandt andet udarbejdet en branchestandard for indgåelse af administrationsaftaler, en standard for overlevering af materiale fra én administrator til en anden, en standard for indgåelse af praktikaftaler og anbefalinger for anvendelse af DCF-modellen. Foreningens mange blanketter og formularer angiver standarder for, hvilke oplysninger man som udlejer af boliger og erhvervslokaler skal give i forskellige situationer. Det er erfaringen, at specielt de mindre og mellemstore virksomheder har stor glæde af disse standarder, og at den enkelte virksomhed kan spare mange ressourcer ved at benytte den fælles branchestandard og ikke selv skal udarbejde almindelige administrative procedurer og støtteredskaber. Herved frigøres ressourcer, der kan bruges til at skabe merværdi for både kunden og medlemsvirksomheden. 9. ED skal være en aktiv spiller på den uddannelsespolitiske arena Den seneste undersøgelse, der afdækkede branchens behov for administratorer frem mod 2021, viste, at branchen står over for to udfordringer: Et stigende behov for rekruttering af arbejdskraft og et relativt lavt uddannelsesniveau blandt branchens administratorer. ED skal bistå medlemmerne med at imødekomme disse udfordringer ved at iværksætte tiltag, der skal tiltrække kvalificeret arbejdskraft og samtidig udbyde en tidssvarende specialuddannelse, der skal sikre, at kompetenceniveauet i branchen kan imødekomme den stigende kompleksitet, administratorerne møder i deres hverdag. 2
10. Medlemsfokus i kurser og efteruddannelsesprogrammer ED s kursustilbud til medlemmerne skal løbende tilpasses deres behov. Der vil være kurser, som udbydes fast, mens der vil være nogle, hvor behovet ikke mere er til stede, og de skal derfor nedlægges. De eksisterende kurser skal gennemgå et servicetjek, så de i både indhold og form afspejler branchens aktuelle behov. I tilgift skal der formuleres, udvikles og udbydes nye kurser. Nye interessegrupper skal afdækkes, og der skal udvikles kurser til dem. 11. Øget kvalitet i huslejenævnenes arbejde Kvaliteten af arbejdet i de kommunale eller fælleskommunale huslejenævn er yderst forskellig. Mange steder fungerer arbejdet tilfredsstillende, mens det andre steder ikke har en acceptabel kvalitet. Lejelovgivningen er kompliceret og uigennemskuelig på flere områder, og det er derfor vigtigt, at huslejenævnene har de nødvendige ressourcer og faglige kompetencer til at administrere reglerne og træffe korrekte afgørelser i boliglejeretlige tvister. Foreningen har ved flere lejligheder argumenteret for det ønskværdige i, at der udarbejdes bedre statistikker over afgørelserne i huslejenævn og boligretter. Selv om lejelovgivningen er blevet ændret, så ministeren nu har bemyndigelse til at pålægge huslejenævnene at levere materiale til en sådan statistik, er der ikke sket noget. Foreningen har gentagne gange argumenteret for bedre forhold for huslejenævnsrepræsentanter og lægdommere. Synspunktet støttes af lejerorganisationerne. Emnet har været drøftet i forhandlingerne om forenkling af lejeloven, og foreningen vil løbende følge sagen op over for ministeren for by, bolig og landdistrikter samt justitsministeren. 12. Andelsboliger er i centrum i den politiske debat Efter en meget turbulent periode, hvor priserne på andelsboliger steg, herefter faldt, for så igen at stige, står det nu klart, at lovgivningen på området ikke passer til de skiftende konjunkturer, men kun er brugbar i den situation, hvor andelsboligerne kun kan stige i pris. Hertil kommer, at der fortsat er store udfordringer med økonomisk trængte andelsboligforeninger, kommunale servitutter og stigende fokus på kvaliteten af den rådgivning, som gives til andelshaverne, -køberne og -foreningerne. Det sætter fokus på behovet for en revision af andelsboligloven, herunder en afskaffelse eller en revision af maksimalprissystemet. Det er væsentligt, at der er klare regler på området, så administratorerne får sikkerhed for, hvordan de skal rådgive andelsboligforeningernes bestyrelser uden at øge risikoen for at ifalde et rådgiveransvar. 13. Bedre muligheder for succession ED har gennem flere år arbejdet på at få ændret reglerne om succession, da de giver betydelige problemer i forbindelse med generationsskifte i familieejede ejendomsvirksomheder, fordi beskatningen sker efter den såkaldte pengetanksregel. Der skal fortsat arbejdes for, at reglerne ændres, således at ejerskifte i familieejede ejendomsvirksomheder kan ske efter lignende regler som for andre familieejede virksomheder. Tidligere skatteministre har støttet princippet, men ikke fundet anledning til at ændre loven. I foråret 2014 stillede det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance et beslutningsforslag til støtte for de familieejede ejendomsvirksomheder. Målet er, at der sker en ligestilling på området. 3
14. Fokus på det internationale arbejde Foreningens internationale samarbejde foretages gennem European Property Federation, Conseil européen des Professions immobilières og Scandinavian International Property Association. Samarbejdet skal sikre varetagelsen af medlemmernes interesser i forhold til EU-lovgivningen, og det skal skaffe informationer om de europæiske udviklingstendenser inden for ejendomsjura, ejendomsøkonomi og professionel ejendomsadministration. Kontakterne synliggør det danske ejendomsmarked på europæisk plan. 16. Servicetjek af ED s udvalg og erfa-grupper Der gennemføres et servicetjek af foreningens udvalg og erfa-grupper. Det skal afdækkes, om foreningen har den rette sammensætning af udvalg og erfa-grupper. Servicetjekket skal afdække, om udvalgene understøtter ED s vision, mission og mærkesager. Der skal evalueres på udvalgets eller gruppens relevans i forhold til ED s strategi, på medlemmernes nytteværdi af arbejdet og på relationen mellem nytteværdi for medlemmerne og ressourceforbrug i sekretariatet. 15. Behov for nye servicetilbud til medlemmerne skal afdækkes Særligt de mindre medlemsvirksomheder ville opleve en merværdi af medlemskabet, hvis de, som et supplement til de nuværende eksterne servicetilbud (forsikringer og udlejningsportal), blev tilbudt særlige indkøbsmuligheder, rabatordninger og fordelagtige medlemstilbud drevet af eksterne leverandører. 16. Hvervning af nye medlemmer ED er langt den største organisation på ejendomsområdet, da foreningen repræsenterer omkring 85 procent af de professionelle aktører på markedet opgjort efter ejendomsværdier. Foreningen arbejder systematisk på at hverve nye medlemmer blandt relevante ejendomsvirksomheder og -administratorer. 17. Ejerlejligheder Flere af Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer administrerer ejerforeninger og som følge af, at foreningen har overtaget sekretariatsbetjeningen af Ejerlejlighedernes Landsforening, har ejerlejlighedsområdet naturligt fået et yderligere fokus i sekretariatets arbejde politisk og over for medlemmerne. Ejerlejlighedsloven fylder 50 år i 2016, og seneste normalvedtægt er fra 2005. Med tiden har der vist sig et behov for at modernisere lovgivningen og normalvedtægten. Siden sidste opdatering af vedtægten har mange ejerforeninger tilføjet en række vedtægtsbestemmelser i deres individuelle vedtægter. Nogle af disse udspringer af en etableret retspraksis og andre af et generelt behov. De kan derfor med fordel tilføjes normalvedtægten, så alle ejerforeninger drager nytte af det erfaringsgrundlag, som de bygger på. 4
18. Fuld nyttevirkning af ED s nye digitale kommunikationsplatform I løbet af 2014 har ED udviklet en ny hjemmeside med et nyt design og ny navigation, som er tilgængelig på flere platforme, fx mobile enheder. Hjemmesiden lanceres i begyndelsen af 2015. Hjemmesiden er baseret på et open source system, og den kan importere og eksportere data til foreningens nye medlemssystem. Systemet gør det muligt at søgeordsoptimere i Google og dermed styrke markedsføringen af foreningen og dens produkter. ED kommer ligeledes på LinkedIn primo 2015. 19. Nyt aktivitetsbaseret regnskab for ED ED har et regnskab, der har kørt stabilt og effektivt i mange år. Men der er behov for at kunne sammenkoble regnskabet tættere til dele af de aktiviteter, foreningen har. Det vil være med til at sikre et effektivt serviceudbud til medlemmerne i fremtiden. Det er ikke meningen, at alle bilag skal indeholde et aktivitetsnummer og heller ikke at sekretariatet skal til at registre tid brugt på de forskellige aktiviteter. Det vil være en alt for tidskrævende og dyr ændring. Men der skal udarbejdes og findes nye måder at afrapportere aktiviteter på i regnskabssystemet. 20. Udnyttelse af muligheder i nyt it-system Ejendomsforeningen Danmark skal udnytte de effektiviseringsmuligheder, som en investering i et nyt it-system giver. It-strategien med overgang til en cloud-løsning er afsluttet og herefter skal fokus rettes på at sikre, at arbejdsgange og metoder er tilrettelagt effektivt og logisk, så foreningen kan få det fulde udbytte af de nye faciliteter i it-systemerne. Der udestår alene implementering af et cloud-baseret økonomisystem, der giver mulighed for at sikre en tæt styring af forbrug og aktiviteter i forhold til det vedtagne budget. 5
Bilag 1 Oversigt over Ejendomsforeningen Danmarks mærkesager Boliglovgivningen skal moderniseres, og lejefastsættelsen skal ske på markedsmæssige vilkår Der skal skabes incitamenter til at etablere flere energieffektive bolig- og erhvervsejendomme Beskatningen på ejendomme skal reduceres Erhvervslejeloven skal løbende opdateres, så den afspejler de aktuelle behov De lovgivningsmæssige rammer for branchens finansieringsvilkår skal udvikles i overensstemmelse med medlemmernes behov Der skal sættes fokus på den direkte sammenhæng mellem Danmarks økonomiske og erhvervsmæssige situation og udviklingen i efterspørgslen efter erhvervslokaler Såvel politiske som forretningsmæssige beslutninger skal kunne hvile på et solidt datagrundlag om ejendomsbranchens faktiske forhold Branchen kan tiltrække kvalificerede medarbejdere på alle niveauer 6