Rådgivende ingeniører FRI arkitekter energirådgivere Referat af informationsmøde Filips Kirken kl. 18.30 Den 30.10.3013 A/B Torvebo Udskiftning af vandinstallationer og varmeanlæg Dato: Afholdt beboerinformationsmøde d. 29. oktober 2013. Deltagere: A/B Torvebo. Topdahl, Rådgivende ingeniørfirma. Ejendomsadministrationen Andelsbo. Referent: Mai-Britt Haugaard, Topdahl. Dagsorden: 1. Velkommen ved bestyrelsen. 2. Præsentation af projekt ved Topdahl Jesper Jensen & Michael Øster. 3. Kort pause 4. Projekt 5. Spørgsmål og svar vedrørende projektet. Vedlagt referatet: Præsentationen af Topdahl.
1. Velkommen ved bestyrelsen Formand Jack Petersen bød velkommen og oplyste kort om aftens dagsorden. 2. Præsentation af projektet ved Topdahl 2.1 Kort præsentation af rådgivende ingeniørfirma Topdahl og indledning af projektforløb ved Michael Øster. Topdahl står for byggeledelsen på det kommende projekt og er bygherres repræsentant og projektansvarlig. - Registreringen af lejlighederne er afsluttet efter 7 uger og der er nu et samlet overblik over de mange forskellige typer lejligheder og eksisterende installationer og øvrige forhold. - Topdahl har på nuværende tidspunkt iværksat projektering af det kommende projekt, så det kan udbydes til de bydende entreprenører, som udvælges i samarbejde med bestyrelsen. - Der vil blive foretaget en besigtigelse af ejendommen, herunder et par lejligheder og kælderrum med de bydende entreprenører. - I forbindelse med projektgennemførelsen vil der blive afholdt byggemøde 1. gang om ugen med deltagelse af bestyrelsen. - Der vil løbende blive afholdt delafleveringer i forbindelse med projektgennemførelse, pr. opgang og i øvrigt i henhold til aftalt tidsplan. - Når det samlet projekt er gennemført vil en samlet afleveringsforretning bliver afholdt. 2.2 Gennemgang af projekt Centralvarme ved Jesper Jensen. - Alle gamle installationer fjernes og bortkøres fra ejendommen under entreprenøren. - Nyere installationer som beboer selv har fået udført der ligger i væggene eller under gulve m.m. fjernes som udgangspunkt ikke. - Nye radiatorer sættes under vinduerne og ny rørføring vil blive etableret hhv. på den ene eller den anden side af vinduespartiet. - Et energivenligt projekt, der indeholder optimering af varmecentraler. - Efterisolering af brystningspartier. Der vil være 3 modeller for isolering under vinduespartiet, grundet ejendommens eksisterende vægtykkelser. Isoleringen ligger mellem 100-150 mm. 2.3 Gennemgang af projekt Vandinstallationer ved Jesper Jensen. - Alle gamle installationer fjernes og bortkøres fra ejendommen under entreprenøren. - Nyere pex-rørinstallationer der ligger i væggene m.m. fjernes ikke. - Med nye afspærringsventiler er det muligt at lukke for vandet lokalt i den enkelte bolig både på badeværelset og i køkkenet.
2.4 Følgearbejder - Ved lukning af gulve hvor gamle installationer har været, dette udføres typisk med træprop. - Ved lukning af huller i vægge og lofter efter gamle installationer. Der udføres en pudsreparation. - Ved nedtagning og genetablering af rørkasser, her tænkes specifikt på dem der har rørkasser i køkkenet. Ny rørkasse klargøres til malerbehandling. - Ved etablering af nye rørkasser omkring nye stigstrenge på badeværelser inkl. inspektionslem. De er vådrumssikret rørkasser med en hvid laminat overflade. 2.5 Følgearbejder der ikke er påtænkt indeholdt i projekt. - Malerbehandling af genopsatte rørkasser, samt reetableret lofter og vægge er ikke en del af projektet. En malerbehandling omfatter spartling, slibning, filt og malerbehandling til fuld dækning. - Malerbehandling af nye rørinstallationer er ikke med. Alle nye rør fremstår i rustfrie stålrør. 2.6 Projekt referencefoto - Eksempel på ny radiator ved et 3-fagsvindue, viser samme størrelse som der vil blive etableret ved de 3-fags-vinduer der er i nogle lejligheder. Radiator er 140 cm lang og nye stigstrenge, 2 stk., vil blive placeret ved siden af vinduespartiet. Der vil blive monteret nye termostatventiler. 2.7 Gennemgang af den overordnede tidsplan. - Opstart er når varmesæsonen slutter 1. maj 2014 og projektet forventes afsluttet ca. pr. 15. oktober 2014. 2.8 Forsikringsdækning ved Nina Pagh, Ejendomsadministrationen Andelsbo. I gennem Almindelig Brand vil ejendomsadministrator stå for at tegne en byggeforsikring, all risk, der dækker skader på ejendommen under byggesagen. Derudover vil der blive sørget for at tegne en ekstra forsikring der dækker skader på beboerinbo, hvor skaden ikke er entreprenørens skyld. Entreprenøren har altid en ansvarsforsikring under en byggesag, der dækker de skader/uheld hans medarbejder er skyld i. Beboerne egne indbo forsikringer dækker også skader i nogle tilfælde.
2.9 Afslutning på gennemgangen ved Michael Øster Erfaringsmæssigt vurdere vi, at malerarbejder der medtages i projekter som dette, vil løbe op i ca. 25 % af den samlede entreprisesum. Derudover vil der værre meget forskellige omfang og behov af malerarbejder i hver enkelt bolig, og derved en stor forskel økonomisk, derfor medtages malerarbejder ikke i projektet. Gulve repareres med en træprop, der udskiftes ikke hele brædder, på samme måde som ovenstående for at holde den samlet entreprisesum nede. Information Der er udført en prøve på efterisolering af brystningspartiet og opsætning af en radiator på varmemesterkontoret. Kig forbi Jørgen og se denne prøveopsætning, så det kan danne jer et billede af hvordan det kommer til at se ud i jeres egen bolig. Derudover er det aftalt med bestyrelsen, at indkøbe diverse malingsprodukter og gulvlak som stilles på varmemesterkontoret, som man kan komme ned og låne til malerreparationer i sin lejlighed. 3. Pause - 4. Spørgsmål og svar vedrørende projektet Det er forsøgt at samle spørgsmål vedrørende samme emne i de nedenstående grupper, derfor fremgår det ikke kronologisk iht. hvilken rækkefølge spørgsmålene blev stillet. 4.1 Spørgsmål vedr. det nye varmeanlæg - Nye radiatorer skal sidde under vinduerne. Derfor afmonteres de skabe og hylder der eventuelt er under vinduespladerne af håndværkerne. Væggen under vinduet efterisoleres før opsætning af radiatorer. - Nye varmerør/stigstrenge placeres som hovedregel på den side hvor væggen er mindst, grundet indretningsmuligheder. I nogle tilfælde vil altanerne være afgørende for placeringen, samt hvis der skal tilsluttes en ekstra radiator i eksempelvis køkken eller sammenlagte lejligheder hvor rummet har skiftet funktion. - Vinduespladerne udskiftes i det omfang det er nødvendigt. - I nogle lejligheder er der en radiator/stigstreng på de større badeværelser, denne vil blive genetableret. - Ligeledes vil der blive etableret radiator i alle værelser og stuer. - Det vil i nogle tilfælde være muligt for beboeren at tilkøbe en ekstra radiator til ens køkken eller i sammenlagte lejligheder, hvor værelserne/gamle køkkener har skiftes funktion. Beboeren formidler selv kontakten og økonomien. En ekstra radiator samt føring koster ca. kr. 5.000,-. - Der vil i udbudsmaterialet blive indhentet en særpris på en ekstra radiator, så I kan få en konkurrencedygtig pris på ydelsen. - Efterisolering af brystning er opbygget konstruktionsmæssigt korrekt, så de nye radiatorer selvfølgelig kan opsættes i bæringer. - Der etableres fjernaflæsning af målere. - Rørføringer vil blive udført med synlig slag over gulvet. Denne løsning kræver færrest reparationer og er en fordel da der ikke er nogen skjulte samlinger i etagedækket. - Radiatorer dimensioneres efter varmetabsberegninger, og der vil være individuelle løsninger i nogle lejligheder grundet sammenlægninger og renoveringer af lejlighederne.
4.2 Spørgsmål vedr. vand installationerne - Der vil blive etableret midlertidig vand med spulehane på bag- eller hovedtrapper, hvor beboerne kan tappe vand i den periode hvor der arbejdes i deres opgang. - Toilettet vil blive afmonteret for at kunne føre vandinstallationerne, efter endt arbejde samme dag vil toilet blive sat på plads igen, så det er muligt at bruge. - Der vil blive opsat toilet/bade vogne i gården der kan benyttes i den periode hvor arbejdet pågår i ens opgang. - Beboerne vil ikke være uden vand i hele 4 uger. - De nye lodrette vandledninger, er i dag i de fleste tilfælde inde i badezonen. De nye installationer vil blive flyttet væk fra badezonen, da det er et lovkrav. De nye placeringer er forskellige i hver opgang, da alle badeværelser ikke er ens - Alle rørinstallationer skal udskiftes grundet en samlet garanti og alle nye installationer skal udføres i rustfrie stålrør, også dem der ligger inde bagved installationsvægge. Eksisterende installationsvægge og rørkasser vil blive genetableret, spartling, filt og malerbehandling skal beboer selv stå for at få udført. - En vurdering af fliser der skal udskiftes ved en flisestørrelse 15x15 cm vil være ca. 2 fliser pr. rør gennemføring. Både for vægge og gulve. - Ønsker man renovering af badeværelser, vil det ikke indgå i dette projekt og vil ikke have indflydelse på tidsplanen for dette projekt. - De eksisterende tilslutninger der er til opvaske- og vaskemaskiner vil blive genetableret, såfremt at de er lovligt udført med auqa-stop og drypbakke. Håndværkerne står for afmonteringen. - Der vil være et nyt sæt lodrette stigstrenge i badeværelset og et sæt i køkkenet. I nogle tilfælde vil naboer forsat dele installationen. - Placering af vandledninger i køkkener vil være den samme som nuværende. - På loftrum vil de eksisterende vandinstallationer blive fjernet. - Reetablering af vådrumsmembran vil blive udført i projektet, der hvor der tages ny hultagning og hvor de gamle huller skal lukkes. - Hovedforsyningsrør fjernes også, da det er et underfordelt anlæg der etableres, dvs. at der ikke er rør der skal på loft igen, her tænkes på 4. sals lejlighederne. - Nye huller i underskabe m.m. for nye rør er med i projektet. - Varmt vand cirkulation udføres som et inliner System, som er et tyndt rør der cirkulerer inde i varmtvandsrøret, dvs. at der ikke kommer cirkulation på loftet. - Der er ca. 21 stk. vaskemaskiner i kælderrum. Tilslutning er med i projektet. - De nye vandinstallationer vil ikke blive ført på bagtrapperne, denne løsning er blevet vendt og er ikke den bedste løsning i dette projekt. 4.3 Spørgsmål vedr. tidsplan - Arbejdstiden for håndværkerne ligger i tidsrummet 7.30-16.00. - Der arbejdes i en opgang ca. 4 uger, med nedtagning, ny montering og afslutning/tilslutningsarbejder. Når håndværkeren skal have adgang til jeres bolig bliver I varslet 3 dage før. Dvs. at der arbejdes ikke i alle 4 uger i jeres lejlighed kun. - Hvor starter entreprenøren henne? Når den vindende entreprenør er fundet, vil han udarbejde en detaljeret tidsplan for projektets udførsel. Denne vil blive fremsendt til alle beboerne ca. 2 mdr. før opstart. - Det vil blive en stram tidsplan, derfor vil der være delafleveringer pr. opgang, som godkendes af tilsynet. 4.4 Spørgsmål vedr. økonomi - Hvor meget løber egne malerarbejder op i? Dette er individuelt og kan ikke oplyses. - Energibesparende projekt: Er der mulighed for evt. tilskud fra kommunen søges dette. - De gamle installationer og radiatorer kan indbringe en fortjeneste til projektet. Som udgangspunkt ligger ansvaret for nedtagning, sortering og fjernelse af de gamle installationer under entreprenøren. Hvis foreningen selv ønsker at forvalte dette, vil der
være nogle omkostninger forbundet med det. Det kan tages op med bestyrelsen, om foreningen ønsker at gå videre med dette. - De uforudsete udgifter hvordan forvaltes dette? De uforudsete udgifter er 10 % af entreprisesummen, og stiller en sikkerhed for de opgaver man ikke kan forudse. Der vil altid ligge opgaver man ikke kan forudse, eller eksempelvis mængder der øges undervejs. De uforudsete udgifter skal ikke bruges hvis det ikke bliver nødvendigt. - Ved uforudset arbejde eller ekstra arbejder udarbejdes der altid en aftaleseddel af entreprenøren, denne skal godkendes af bygherre og tilsynet før den udføres, derved er der styring med økonomien. Arbejdet udføres efter AB92. 4.5 Diverse spørgsmål - Adgang til lejlighederne; der opsættes nøglebokse på hver opgang, hvor nøgler opbevares. Denne nøgleboks er godkendt af forsikringen, og er med kode som kun håndværkeren kender til. Dvs. at beboerne ikke behøver at være hjemme når der arbejdes i lejlighederne. - Ferier m.m.; Vælger beboerne at rejse væk på ferie eller bo i sommerhus, kolonihaven m.v. aftales dette med tilsynet og kontaktoplysninger gives videre, så vi kan kontakte jer hvis det bliver nødvendigt. Beboeren skal sørger for at fjerne de møbler og ting der står foran vinduerne, tømme skabe og afdække elektronisk udstyr inden I tager væk. - Tapet, filt, glasvæv og spartling og afsluttende malerarbejder skal beboerne selv stå for. - Hvis I selv har nogle fliser liggende på loftrum eller i kælderrum, sørger I for at ligge dem frem til håndværkeren, når der arbejdes i jeres bolig. - Husdyr er beboernes eget ansvar. Det vil fremgå af fællesbetingelserne at håndværkerne skal lukke og aflåse lejlighederne, men der kan desværre ikke stilles nogen garanti. - Håndværkerene afdækker de ganglinjer hvor han skal færdes med pap og rullemåtter. - Asbest: der er sat et asbest saneringsfirma på dette projekt. Der vil blive udført nogle prøver, der sendes til analyse, hvorpå det ender i en samlet rapport. Denne rapport kan danne et overblik over omfanget, hvilket vil blive medtaget i projektet. Der vil blive asbestsaneret efter gældende lovkrav af et autoristeret saneringsfirma. - Valg af entreprenørfirmaer. Det er velrenommeret entreprenørfirmaer der vil blive indbudt på opgaven. Firmaerne har udført denne type opgaver mange gange og er anerkendte. Den vindende entreprenør vil være den billigste, såfremt at tilbuddet er konditionsmæssigt. Der vil være en projektgennemgang med den vindende entreprenør for at afklare om tilbuddet er konditionsmæssigt før kontrahering. - Hvis entreprenøren går konkurs under byggesagen. Der skal altid stilles en bankgaranti på 15 % af entreprisesummen, denne tages i brug hvis entreprenøren går konkurs. Derudover faktureres der kun for udførte arbejder, så der betales ikke for arbejder der ikke er lavet endnu. Dette opgøres ved hvert byggemøde hvor stadestatus opgøres for fakturering. Informationsskrivelser Nye badeværelser/køkkener Når den valgte entreprenør er kendt, vil der blive omdelt en informationsskrivelse, hvor det oplyses beboerne. De beboere der ønsker at få tilbud på nyt køkken eller badeværelse kan kontakte entreprenøren for et uforpligtende tilbud.
Hvor skal der ryddes i lejlighederne Der vil blive fremsendt en informationsskrivelse vedr. hvilke steder i lejligheden beboerne selv skal rydde møbler m.m. væk, så håndværkerne kan komme til og arbejde. Der gøres opmærksom på, at de gamle installationer og radiatorer skal fjernes/nedtages og hvor nye installationer og radiatorer vil blive etableret. Nye placeringer af installationer Når projektet er færdig projekteret og alle nye placeringer af vandledninger på badværelser og radiatorer og stigstrenge er indtegnet på plantegninger, vil tegningerne ligge på varmemesterkontoret. Der skal tages højde for at der kan forekomme ændringer i placeringen og udførslen, pga. konstruktioner og indretninger er meget individuelt i ejendommen. Skulle der være spørgsmål eller ønskes der ydereligere information vedr. projektet kan Topdahl eller bestyrelsen for Torvebo kontaktes på nedenstående kontaktoplysninger. Kontaktoplysninger: A/B Torvebo www.torvebo.dk Topdahl Jesper Jensen og Michael Øster Tlf. 33 313 313 Referat sendes til: Referat af informationsmøde samt præsentation af projektet omdeles til hver enkel beboer. Der vil ligge ekstra kopier på varmemesterkontoret, hvor nye andelshavere kan erhverve sig information vedrørende informationsmødet og det kommende projekt. Vi ser frem til et godt og konstruktiv samarbejde.