Frederiksberg Kommune Birgit Garval Frederiksberg Rådhus Bygge-, Plan- og Miljøafdelingen By- og Miljøområdet Smallegade 1 2000 Frederiksberg Frederiksberg forenede Boligselskaber 3104-8/0051 Grønlandsgård, ombygning og modernisering - Skema A-ansøgning LBF-ref. 0243 004, j.nr: 465 11. februar 2013 KAB Vester Voldgade 17 1552 København V T 33 63 10 00 F 33 63 10 01 kab@kab-bolig.dk www.kab-bolig.dk CVR-nr. 56 81 59 10 Beboerservice Man - ons kl. 10.00-14.30 Torsdag kl. 10.00-18.00 Fredag kl. 10.00-12.00 Som byggeforretningsfører for Frederiksberg forenede Boligselskaber skal vi hermed anmode Frederiksberg Kommune om behandling og godkendelse af Skema A-ansøgningen vedrørende gennemførelse af ombygning og modernisering af afdeling Grønlandsgård, matrikel nr. 7ai, Frederiksberg, beliggende Flintholm Alle 15-23, 2000 Frederiksberg. Kontaktoplysninger Susanne Kühl Projektleder T 33 63 11 38 F 33 63 10 09 sku@kab-bolig.dk Baggrund og sagsforløb Afdelingen Grønlandsgård, som er ibrugtaget i 1940, består af 50 boliger fordelt på 5 opgange. Boligerne er på henholdsvis ca. 50 og 58 m 2. Ingen af boligerne har bad. Der er indrettet to badeværelser i afdelingens kælder. Det manglende bad i selve boligen er den primære årsag til, at afdelingen for godt 10 år siden igangsatte en proces til afklaring af ombygningsmuligheder og muligheder for ydelsesstøtte hertil. Processen mundede ud i, at KAB i 2009 efter gennemført besigtigelse mv. fremsendte et projekt til Landsbyggefonden. Med baggrund i det foreliggende projekt og den efterfølgende bearbejdning af projektets omfang har Landsbyggefonden den 18. oktober 2012 fremsendt finansieringsskitse og meddelt sagen klar til Skema A-ansøgning. På ekstraordinært afdelingsmøde den 15. november 2012 blev det her beskrevne projekt for ombygning og modernisering af Grønlandsgård, finansieringen og den deraf afledte huslejestigning enstemmigt vedtaget af afdelingens fremmødte beboere. Boligorganisationens bestyrelse har på møde den 29. november 2012 ligeledes godkendt projektets omfang, det her beskrevne forslag til finansiering inkl. den afledte huslejekonsekvens. 1/6
Projektbeskrivelse Ombygningen og moderniseringen betyder, at alle boliger får eget bad og nyt køkken. I den forbindelse skal nogle af afdelingens boliger sammenlægges. Gennem sammenlægningerne får afdelingen et differentieret udbud af boligtyper. I dag består Grønlandsgård af 50 boliger. Efter ombygningen vil der være 40 boliger. Alle boliger vil efter ombygningen fremstå helt istandsat. Handikapvenlige familieboliger Der laves boligsammenlægninger i Flintholm Allé nr. 17 og 19. De sammenlagte boliger bliver på ca. 86 m 2. Det betyder, at de bliver så store, at de kan bruges som familieboliger. Desuden får de elevatoradgang og handikapvenligt bad. Der bliver i alt 10 handikapvenlige familieboliger. Moderniserede boliger De øvrige boliger ombygges, så alle boliger får eget bad samt et helt nyt køkken. Det nuværende toilet udvides ud i den nuværende entre, så der kan indrettes bad. Denne ændring medfører, at døren mellem bolig og opgang skal flyttes, hvilket igen medfører, at køkkenet skal flyttes til en ny placering. Der sker delvise sammenlægninger på den måde, at værelset mod gården lægges til naboens bolig. De i alt 10 boliger ved siden af de handikapvenlige familieboliger i nr. 17 og 19 bliver på ca. 70 m 2. De øvrige 20 boliger bliver på 50 m 2 og 58 m 2. Tag, efterisolering og pulterrum Taget er nedslidt og bliver fornyet. Skorstene og brandkamme bliver repareret. I den forbindelse bliver tørreloftet nedlagt, og der laves i stedet pulterrum i hele loftrummet. Der efterisoleres mellem loftrummet og boligerne på 4. sal, så disse boliger bliver mere komfortable. Vinduer, opgangsdøre og indgangspartier Alle boliger får nye vinduer og altandøre. Alle opgange får nye vinduer og indgangspartier. Desuden kommer der nye brandsikre døre ind til boligerne. Tiltag til mulige energibesparelser Ud over tagisoleringen bliver gavlene efterisoleret. Isolering af tag og gavle vil sammen med de nye vinduer give mulighed for at spare på varmen. I de nye badeværelser laves ventilation med varmegenvinding. I de nye badeværelser opsættes vandmålere. Det forventes, at den individuelle afregning af vandforbrug vil medføre et mindre forbrug af vand sammenlignet med den nuværende situation. Kælder Der laves nye udvendige trapper til kælderen. I fremtiden vil man også kunne komme ud i gården fra kælderen. Det ene eksisterende badeværel- 2/6
se i kælderen laves om til to toiletter, og der lydisoleres mellem beboerrummet og boligen over beboerrummet. Udearealer Udearealerne forbedres med affaldsskure, cykelparkering og ophold m.m. i gården. Selve indretningen vil blive løst i samarbejde med afdelingens beboere. Tegninger af ombygningsprojektet er udført af Pålsson Arkitekter og vedlægges som bilag 5. Anskaffelsessum og finansiering Frederiksberg forenede Boligselskaber har besluttet at indbetale bidrag til Byggeskadefonden for de ustøttede arbejder. Der fremsendes derfor to Skema A er: Et for de støttede arbejder, der er vedlagt som bilag 1, og et for de ustøttede arbejder, der er vedlagt som bilag 2. Anskaffelsessummen for de støttede arbejder er beregnet til 43.908.397 kr. inkl. moms. Anskaffelsessummen for de ustøttede arbejder er beregnet til 11.314.375 kr. inkl. moms. Den samlede anskaffelsessum er 55.222.772 kr. inkl. moms. Økonomioplysninger er vedlagt som bilag 3. De enkelte arbejder med tilhørende håndværkerudgifter er specificeret i det medsendte Landsbyggefond-budgetskema, der er vedlagt som bilag 4. Projekt finansieres gennem optagelse af støttede og ustøttede lån. Optagelsen af realkreditlån kræver kommunal garantistillelse. Finansieringen er desuden sammensat af en række bidrag, som er beskrevet i det følgende. Finansieringen forudsætter, at der etableres et kapitaldepot på 500.000 kr. Fordelingsnøglen for kapitaldepotet er: Frederiksberg Kommune stiller 100.000 kr. Realkreditinstitut stiller 100.000 kr. Boligorganisationen stiller 100.000 kr. Landsbyggefonden stiller 200.000 kr. Finansieringen forudsætter desuden, at der på baggrund af ansøgning herom til Landsbyggefonden tildeles fællespuljetilskud på 1.000.000 kr. samt 340.000 kr. i egen trækningsret, samt fritagelse for pligtmæssige bidrag (G-indskud) og fritagelse for indbetalinger til dispositionsfonden vedrørende udamortiserede lån. Afdelingen bidrager til sagens finansiering gennem et tilskud fra henlagte midler på 1.500.000 kr., samt ved fremtidige besparelser på henlæggelser på i alt 115.000 kr. årligt. 3/6
Endelig søges Landsbyggefonden om driftslån til dækning af manko vedrørende sagens finansiering i forhold til at opnå et for byområdet passende huslejeniveau holdt op mod afdelingens alder og standard. Den ovenfor beskrevne finansiering medfører en samlet forventet huslejestigning på 191 kr. pr. m 2 pr. år fra de nuværende 678 kr. til 869 kr. pr. m 2 pr. år. Den månedlige husleje for de enkelte boligtyper vil herefter være: 50 m 2 lejlighed fremtidig husleje ca. 3.621 kr. ekskl. forbrug. 58 m 2 lejlighed fremtidig husleje ca. 4.200 kr. ekskl. forbrug. 70 m 2 lejlighed fremtidig husleje ca. 5.069 kr. ekskl. forbrug. 86 m 2 lejlighed fremtidig husleje ca. 6.228 kr. ekskl. forbrug. Genhusning Ombygningsprojektet medfører så gennemgribende byggearbejder, at det er nødvendigt at genhuse alle afdelingens beboere, mens byggearbejderne udføres. Derfor vil alle beboere blive tilbudt genhusning i en anden bolig i Frederiksberg forenede Boligselskaber. Boligselskabet stiller boliger til rådighed i syv afdelinger. Genhusningsboligerne vil i størst muligt omfang matche beboernes nuværende bolig med hensyn til størrelse og husleje, dog vil alle genhusningsboliger have eget bad. Hver enkelt beboer får desuden mulighed for at beslutte, om genhusningen skal betyde, at man flytter tilbage til Grønlandsgård, når ombygningen er færdig, eller om man hellere vil blive boende i genhusningsboligen. Til projektet ansættes en beboerkoordinator til at hjælpe hver enkelt beboer med rådgivning om de praktiske forhold, der skal løses, for at en genhusning kan forløbe på en god måde. Tomgangsleje i perioden fra Skema A-tilsagn, hvor genhusningen begynder, frem til byggestart belaster byggesagens økonomi og vil derfor søges minimeret gennem udlejning på tidsbegrænsede kontrakter, hvor lejeindtægten indregnes i byggesagens økonomi. Overordnet tidsplan April 2013: Frederiksberg Kommune og Landsbyggefondens godkendelse af Skema A-ansøgning. Stop for udlejning, når Skema A-tilsagn foreligger. Samtaler om beboerønsker i forbindelse med genhusning. April 2013 april 2014: Løbende fraflytning til genhusningsboliger. 4/6
Marts 2014: Frederiksberg Kommune og Landsbyggefondens endelige godkendelse af økonomi inden byggestart (Skema B). April 2014: Byggestart. Juli 2015: Forventet indflytning i de ombyggede og moderniserede boliger. AB 92 med tilføjelser Sammen med nærværende Skema A-ansøgning for ombygning og modernisering af afdeling Grønlandsgård medsendes AB92 med tilføjelser til godkendelse i Frederiksberg Kommune. Den fremsendte AB92 vedlægges udbudsmaterialet til ombygningssagen og bliver dermed et aftalegrundlag for den kommende byggesag. Tilføjelserne har hovedsageligt karakter af præciseringer af forhold og administrative forretningsgange, som fastholder ansvarsforholdet mellem entreprenøren og bygherren. Præciseringerne medfører ingen fordyrelse af byggesagen. Den fremsendte AB92 med tilføjelser anvendes generelt i KAB-regi i alle byggesager, hvor AB92 anvendes som aftalegrundlag. AB 92 med tilføjelser vedlægges som bilag 8. Redegørelse for AB 92 tilføjelser vedlægges som bilag 9. Indstilling Med baggrund i nærværende beskrivelse af ombygning og modernisering af Grønlandsgård, den afledte økonomi, finansiering og huslejestigning indstilles herefter til Frederiksberg Kommune om behandling og beslutning af Skema A-ansøgningerne således: at Skema A for de støttede arbejder godkendes med en anskaffelsessum på 43.908.397 kr. at Skema A for de ustøttede arbejder godkendes med en anskaffelsessum på 11.314.375 kr. at Frederiksberg Kommune bevilliger den kommunale andel af kapitaldepotet på 100.000 kr. at Frederiksberg Kommune godkender den vedlagte finansiering, herunder den afledte huslejestigning på 191 kr. pr. m 2 pr. år, således at den foreløbige husleje bliver 869 kr. pr. m 2 pr. år. at Frederiksberg Kommune godkender låneoptagelsen for ovennævnte realkreditfinansiering og giver tilsagn om 100 % garanti for låneoptagelsen. 5/6
at Frederiksberg Kommune godkender de fremsendte AB92 med tilføjelser. Boligorganisationens ansøgning bedes efter endt behandling sendt til Landsbyggefonden med Frederiksberg Kommunes beslutninger. KAB står naturligvis til rådighed med alle eventuelle yderligere oplysninger, som Frederiksberg Kommune måtte ønske til fremme af sagen ved henvendelse til undertegnede på telefon 33 63 11 38, mobil 20 27 26 80 eller e-mail sku@kab-bolig.dk. Med venlig hilsen Susanne Kühl Bilagsfortegnelse 01. Skema A-ansøgning støttede arbejder, udskrevet den 11. februar 2013 02. Skema A-ansøgning ustøttede arbejder, udskr. den 11. februar 2013 03. Økonomioplysninger til Skema A, dateret den 25. oktober 2012 04. Landsbyggefond-budgetskema, dateret den 24. september 2012 05. Tegninger 06. Afdelingens budget for 2013, godkendt den 16. august 2012 07. Afdelingens regnskab for 2010/2011, godkendt den 10. maj 2012 08. AB 92 med tilføjelser 09. Redegørelse for AB 92 tilføjelser, dateret den 7. januar 2013 6/6