Behovsanalyse, almene boliger i Auning 2016

Behovsanalyse, almene boliger i Auning 2016 3. maj 2016 SPJrådgivning Lergravsvej 53, 2300 København S Telefon: +45 21 44 31 29 spj@spjraadgivning.dk www.spjraadgivning.dk CVR-nr. 32 60 26 81 Bank: Lån & Spar, konto 0400-4015292364

Indhold Indledning... 2 1. Sammenfatning... 3 2. Udviklingstendenser i Norddjurs med fokus på Auning... 5 2.1 Befolkningsprognosen for Norddjurs Kommune... 5 2.2 Befolkningsprognosen for Auning... 6 2.3 Befolkningsprognosen og boligbehovet... 6 2.3.1 Norddjurs Kommune... 6 2.3.2 Auning... 7 2.4 Almene boliger i Norddjurs Kommune... 7 2.4.1 Fordelingen mellem etage og tæt-lav... 7 2.4.2 Fordelingen på boligstørrelse... 8 2.5 Udbuddet af almene familieboliger i Auning.... 8 2.5.1 Sammensætningen de af almene boliger i Auning... 8 2.5.2 Huslejeniveau for almene familieboliger i Auning... 9 2.5.3 Vedligeholdelsesniveau/kvalitet i boligerne... 9 2.5.4 Den boligsociale situation... 10 2.5.4 Udlejningssituationen... 10 2.6 Udviklingen på ejerboligmarkedet og andelsboligområdet... 11 2.6.1 Ejerboliger, Norddjurs Kommune... 11 2.6.2 Ejerboliger, Auning... 12 2.6.3 Andelsboliger og private udlejningsboliger i Auning... 12 3. Konklusion behovet for nye almene familieboliger i Auning... 12 1

Indledning Denne behovsanalyse er udarbejdet af SPJrådgivning for Norddjurs Kommune, som en del af beslutningsgrundlaget for opførelse af nye almene boliger i Auning. Analysen er udarbejdet i tilknytning til kommunens almene boligpolitik og i forlængelse af den boliganalyse, som SPJrådgivning udarbejdede for kommunen i 2013. Analysen tager delvist udgangspunkt i boliganalysen og er opdateret specielt hvad gælder Auning. Der indgår data fra Norddjurs Kommunens seneste befolkningsprognose i 2015, Landsbyggefondens statistikker samt Boliga.dk. Derudover har de to boligorganisationer, der har almene boliger i Auning, bidraget med svar på et spørgeskema om boligafdelingerne og deres vurderinger. 2

1. Sammenfatning I analysen redegøres der indledningsvis for en række overordnede udviklingstendenser i Norddjurs Kommune. Befolkningstallet falder fra 2015 2024 for kommunen som helhed med 0,9% fra 37.898 til 37.539. Antallet af borgere i alderen 43-64 samt skolebørn og unge mellem 7-25 er faldende medens der er en stigning af borgere i alderen 26-42 år og en mindre stigning i aldergruppen 0-6 år. Gennemsnitsalderen stiger fra 43,5 år i 2015 til 44,8 år i 2024. Auning skoledistrikts befolkningsudvikling adskiller sig d fra den generelle udvikling i kommunen ved at have en forventet stigning i befolkningstallet på 2,9% i perioden. Prognosen viser en stigning fra 4.356 borgere i 2025 til 4.482 i 2024. Det er aldersgruppen 7-16 år og især i aldersgruppen i den sidste del og efter den erhvervsaktive alder der vokser. Stigningen i befolkningstallet i Auning påvirker boligbehovet ud over det stigende boligforbrug som gælder generelt i det danske samfund. I prognosen vurderer det, at der i perioden vil være behov for 64 parcelhuse og 30 boliger i tæt-lav i Auning. Især behovet for sidstnævnte vurderes at ligge i den første halvdel af prognoseperioden. Auning tegner sig således for 19% af behovet for nye boliger i kommunen, hvilket skal sættes overfor at Auning tegner sig 11,5 12 af kommunens befolkning. Med udviklingen i den demografiske udvikling i kommunen må man antage at flytningen fra land til by vil fortsætte. Befolkningstallet i Auning vil stige også efter prognoseperiode og det vil fortsat være gruppen i den sidste del og efter den erhvervsaktive alder der vil stige. Det vil medføre et behov for flere flerrumsfamilieboliger også i årene efter 2024. for flere flerrumsfamilieboliger også i årene efter 2024. Fordelingen af boliger på ejerformer viser for kommunen som helhed i 2015 en andel af almene boliger på 12,5 % og 58,4% ejerboliger. De resterende boliger er private udlejningsboliger eller private andelsboliger. Andelen af almene boliger er noget mindre end gennemsnittet på landsplan og i Region Midtjylland. Til gengæld er andelen af ejerboliger noget højere, men er dog faldet med 3,9% siden 2007. Ejerboligmarkedet i kommunen er præget af parcelhuse og handlen med ejerboliger er tilsyneladende begyndt at gå bedre. Kommunen har den 20 højeste liggetid for ejerboliger i f.h.t. andre kommuner mod den 10 højeste i 2013. Den gennemsnitlige liggetid er på 461 dage mod 491 i 2013. I Auning er der en relativ positiv udvikling i ejerboligmarkedet, hvilket afspejler sig i et jævnt udbud af boliger over perioden og med et pænt antal gennemførte handler. Der er 60 ejerboliger til salg og antallet har været nogenlunde konstant siden 2010. Liggetiderne i Auning er lavere end i kommunen som helhed og er på 432 dage. Der handles og i 2015 er i alt 63 ejerboliger solgt i Auning. Prisfaldet er som for kommunen som helhed, d.v.s. på 5 %. 3

De almene familieboliger er i en positiv situation. Der er pt. ingen betydende ledighed for almene familieboliger i Auning og der er heller ikke indikationer på, at der vil opstå ledighed. Ventetiderne for en familiebolig er høj, 2 år eller mere og især er der efterspørgsel efter 3-rums og større boliger centralt i Auning. Huslejeniveauet for de almene boliger i kommunen er fornuftigt også i sammenligning med niveauet i Region Midtjylland. Det konkluderes det, at stigningen i befolkningstallet i Auning og udlejningssituationen for de almene boliger peger på, at der vil være behov for nye boliger i de kommende år. Dertil kommer at ændringerne i familiemønstrene også fremover vil få boligforbruget til at stige. Den positive udvikling i Auning viser sig også i den relativt positive udvikling på ejerboligmarkedet, men det kan ikke forventes at der på ejerboligområdet vil være en udvikling, der tilgodeser de kommende års efterspørgsel efter nye boliger. En vækst for ejerboligerne vil således stort set udelukkende være i form af parcelhuse. Befolkningsprognosen viser, at det især er +55 gruppen, men også i et vist omfang børnefamilier, man skal fokusere på, når der skal ses på boligbehovet. Bl.a. er der et boligbehov fra ældre, der sælger hus og som har brug for en mindre og mindre vedligeholdelseskrævende bolig. Her kan almene familieboliger dække behovet. Boligsammensætningen og udlejningssituationen for de almene boliger i Auning, samt boligorganisationernes besvarelser peger på, at der er en underforsyning af 3-rums og større boliger centralt i Auning. For at dække de kommende års efterspørgsel bør der derfor fokuseres på familieboliger i denne størrelse og centralt i Auning. Det anbefales derfor, at kommunen fortsat fokuserer på en stabil og kontrolleret tilgang af nye almene boliger, således at en nytilgangen af boliger ikke resulterer i en tomgang. Tilgangen bør så vidt muligt ske i sammenhænge med en reel merefterspørgsel på almene boliger. Set i lyset af udviklingen i Auning vurderes det, at der vil være et behov for at nyopføre 20-30 centralt beliggende almene familieboliger inden for de nærmest kommende år og at der bør prioriteres at være 3 rums og større boliger.. 4

2. Udviklingstendenser i Norddjurs med fokus på Auning Der er indledningsvis set på overordnede udviklingstendenser i 8963 Auningm som kan være medvirkende til vurderingen af det fremtidige behov for almene familie- og ungdomsboliger i området. 2.1 Befolkningsprognosen for Norddjurs Kommune Overordnet viser befolkningsprognosen for Norddjurs Kommune som helhed et forventet fald i befolkningstallet på 0,9% fra 37.898 i 2015 til 37.539 i 2024. Antallet af borgere i alderen 43-64 samt skolebørn og unge mellem 7-25 er faldende medens der er en stigning af borgere i alderen 26-42 år og en mindre stigning i aldergruppen 0-6 år. Gennemsnitsalderen stiger fra 43,5 år i 2015 til 44,8 år i 2024. Nedenstående figur 2.1.1, der er fra befolkningsprognosen, viser hvorledes befolkningssammensætningen ændrer sig aldersmæssigt fra 2015 2024. Fig. 2.1.1 Befolkningssammensætningen 2015 og 2024 Kilde: Befolkningsprognose 2013 2022, Norddjurs Kommune Det ses tydeligt, at der fortsat sker en forskydning i alderssammensætningen i opadgående retning befolkningen i kommunen bliver ældre og at medianen for befolkningen i kommunen flytter sig betydeligt opad aldersmæssigt. Generelt viser befolkningsprognosen en tendens til, at befolkningen flytter fra landdistrikterne og ind til de større byområder, d.v.s. Grenaa og Auning. Dertil kommer, at der bliver generelt færre børn i skolealderen og unge, ligesom antallet af personer i den erhvervsaktive alder (7-64 årige) falder, medens der bliver flere ældre over 65 år. 5

2.2 Befolkningsprognosen for Auning Auning skoledistrikts befolkningsudvikling adskiller sig efter befolkningsprognosen forskelligt fra den generelle udvikling i kommunen ved at have en forventet stigning i befolkningstallet i perioden på 2,9%. Prognosen viser således en stigning fra 4.356 i 2025 til 4.482 i 2024. Fig. 2.2.1 Befolkningsudviklingen i Aunings skoledistrikt 2015-2024 Som det ses er der en mindre stigning i aldersgruppen 0-16 år, medens aldersgruppen 47-59 udvikler sig jævnt i perioden. Til gengæld stiger aldersgruppen 60-99 markant i perioden Der er for Auning en positiv udvikling i befolkningstallet i perioden og især er der er en stigning i aldersgruppen 7-16 år og især for aldersgruppen i den sidste del og efter den erhvervsaktive alder. 2.3 Befolkningsprognosen og boligbehovet 2.3.1 Norddjurs Kommune I kommunens befolkningsprognose vurderes det, at selvom befolkningstallet falder stiger boligbehovet, således at der i perioden 2015-2024 forventes et behov i kommunen for 547 nye boliger. I langt overvejende grad er der tale om behov for parcelhuse og tæt-lav, bortset fra Grenå hvor der kan være behov for en andel etageboliger, herunder ungdomsboliger. At boligbehovet stiger på trods af faldet i befolkningstallet skal ses i lyset af at der generelt i Danmark er forbruges mere bolig. Generelt er den gennemsnitlige boligstørrelse i Danmark i perioden 1980 2009 steget fra 106 til 111 m 2 og det gennemsnitlige boligareal pr. person er i samme periode steget fra 42 m 2 52 m 2. En væsentlig årsag hertil er et fald i den gennemsnitlige husstandsstørrelse. Dertil kommer, at ændringen i den demografiske sammensætning med flere ældre også påvirker boligbehovet, ligesom vandringen fra land til by også påvirker boligforbruget. Endelig kan også boligsammensætningen påvirke behovet for nye boliger. 6

I kommunens befolkningsprognose 2013 2022 viste udviklingen fra 2009 til 2013 et fald i den gennemsnitlige husstandsstørrelse fra 2,115 til 2,079 og man forventede frem til 2022 yderligere et fald til 1,951. 2.3.2 Auning For Auning gælder som nævnt, at befolkningstallet stiger, hvilket påvirker boligbehovet ud over det stigende boligforbrug. Det indebærer, at man i befolkningsprognosen vurderer, at der i perioden er behov for 64 parcelhuse og 30 boliger i tæt-lav. Især behovet for sidstnævnte ligger i den første halvdel af prognoseperioden. Auning tegner sig for 19% af behovet for nye boliger hvilket skal sættes overfor at Auning tegner sig 11,5 12 af befolkningen i kommunen. Med udviklingen i den demografiske udvikling i kommunen må man antage at flytningen fra land til by vil fortsætte og at befolkningstallet i Auning vil stige også efter prognoseperiode. Det vil fortsat være gruppen i den sidste del og efter den erhvervsaktive alder, der vil stige. Det vil medføre et behov for flere flerrumsfamilieboliger også i årene efter 2024. 2.4 Almene boliger i Norddjurs Kommune Andelen af almene boliger for Danmark som helhed var i 2015 på 19,7 % og andelen af ejerboliger var på 54,3 %. De resterende 26 % er især private udlejningsboliger og offentlige boliger. Siden 2007 er andelen af almene boliger steget med 0,3% medens andelen af ejerboliger er faldet med 0,8%. I Norddjurs Kommune er andelen af almene boliger på 12,5 % i 2015 og dermed noget under gennemsnittet. Til gengæld en noget større andel af ejerboliger end gennemsnittet på landsplan og også Region Midtjylland 58,4 % i 2015. Over perioden fra 2007 er andelen af almene boliger stort set uændret den er kun steget med 0,1%. Andelen af ejerboliger er til gengæld faldet med 3,1 %. Sammenligner vi kommunen med Region Midtjylland ligger andelen af almene boliger under gennemsnittet, som er på 13,6 %. Norddjurs Kommune placerer sig her i midterfeltet, hvilket formentlig er meget naturligt set i lyset af kommunens sammensætning af by- og landområder. I kommunen er der i alt 2.028 almene familieboliger og 227 almene ungdomsboliger. Ungdomsboligerne er hovedsageligt lokaliseret i Grenå bortset fra 8 i Auning. 2.4.1 Fordelingen mellem etage og tæt-lav M.h.t. fordelingen mellem tæt-lav og etagebyggeri er de 2/3 af de almene boliger i kommunen opført som tæt-lav. 1/3 er således opført som etagebyggeri, som næsten udelukkende er placeret i Grenå, altså i bymæssig bebyggelse. 7

2.4.2 Fordelingen på boligstørrelse I figur 2.4.2 er vist fordelingen af almene familieboligerne i kommunen efter størrelse. Fig. 2.4.2 Den relative fordeling af almene familieboliger i kommunen efter antal rum og geografisk placering 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Grenå Auning Allingåbro Glesborg Landområder i øvrigt Anholt Kommunen i alt Familieboliger, antal rum 5 Familieboliger, antal rum 4 Familieboliger, antal rum 3 Familieboliger, antal rum 2 Familieboliger, antal rum 1 Kilde: Boliganalyse 2013 og opdaterede spørgeskemaer til boligorganisationerne med boliger i Auning 2.5 Udbuddet af almene familieboliger i Auning. Der er i alt 293 almene familieboliger i Auning. Den nyeste afdeling er ibrugtaget den 1. september 2013. Boligerne er fordelt på boligorganisationer som det fremgår af fig. 2.5.1: Fig. 2.5.1 Almene familie- og ungdomsboliger i Auning fordelt på boligorganisationer Boligorganisation Antal familieboliger Antal afdelinger Boligselskabet af 2014/Randersegnens Boligforening *) 228 1 djursbo 39 2 I alt 267 46 Kilde: Landsbyggefonden/boligorganisationerne *) Alle boligorganisationens 228 boliger i Auning er samlet i en afdeling og udelukkende/langt overvejende placeret i Auning-området. Udover familieboligerne har boligorganisationen 8 ungdomsboliger i Auning. 2.5.1 Sammensætningen de af almene boliger i Auning Alle de almene boliger i Auning er opført som tæt-lav. Af figur 2.4.2 ovenfor ses det, at Auning adskiller sig fra det generelle billede i kommunen ved i helt overvejende grad at have 2- og 3-rums boliger og har kun i meget begrænset omfang større boliger. Auning har en klar overvægt i 2-rums boliger i f.h.t. det generelle billede i kommunen og har også relativt færre 4- og 5-rums boliger end kommunen som 8

helhed. Generelt er der i kommunen en rimelig jævn fordeling mellem de forskellige boligstørrelser medens Auning er underforsynet hvad gælder større boliger og for så vidt også 1-værelses. 2.5.2 Huslejeniveau for almene familieboliger i Auning Huslejeniveauet i 2016 for Boligselskabet af 2014 s boliger i Auning er på gennemsnitligt 669 kr./m 2 /år. For djursbo s afdeling afdeling 041 er huslejen på 667 kr./m 2 /år idet de 20 af afdelingens 27 boliger har fået gennemført moderniseringer ved kollektiv råderet hvorefter huslejen er på 711 kr./m 2 /år. For djursbo s nyeste afdeling, der er ibrugtaget den 1. september 2013, er huslejen på 843 kr./m 2 /år. Huslejeniveauet svarer til niveauet i Region Midtjylland i øvrigt. 2.5.3 Vedligeholdelsesniveau/kvalitet i boligerne Denne del af analysen er baseret på de vurderinger, som boligorganisationerne har givet i spørgeskemaundersøgelsen. Generelt vurderes boligerne som gode eller tilfredsstillende. 2.5.3.1 Boligselskabet af 2014 Boligselskabet har oplyst, at p.g.a. tidligere års (før 2012) dårlig administration er der manglende henlæggelser til planlagt vedligeholdelse. Der har herefter været en årrække, hvor kun strengt nødvendige arbejder er gennemført. Der arbejdes for tiden på en større genopretningsplan med støtte fra Landsbyggefonden. Standarden af boligerne tilfredsstillen men kunne dog være bedre. Boligorganisationen har ved boliganalysen i 2013 peget på, at der er stor forskel på vedligeholdelsesniveauet for klimaskærm m.m. for de forskellige ejendomme. 2.5.3.2 djursbo For afdeling 41 nævner boligorganisationen, at afdelingen trænger til renoveringer af klimaskærm, tage, installationer. Afdelingen kendetegnes ved at være et 70'er byggeri, hvor der løbende er foretaget diverse udskiftninger, men endnu ikke gennemført - eller ansøgt om - en egentlig helhedsplans renovering. Boligerne er delvist moderniserede, men der er en del der trænger til udskiftning af køkken og bad mv. Afdelingen er generelt vedligeholdt efter den 10 årige vedligeholdelsesplan, med de muligheder og begrænsninger, der ligger i denne. For afdeling 42, som er ibrugtaget i 2013 peger man på, at på trods af manglende finish af udearealer mv. er afdelingen er sluppet for egentlige byggeskader eller besparelser af betydning i byggefasen. Indretningen af boligerne er god, og beliggenheden er meget central i Auning. 9

2.5.4 Den boligsociale situation Generelt er afdelingerne socialt velfungerende. Det er indtrykket at boligorganisationerne generelt er opmærksomme på at forebygge problemer. 2.5.4 Udlejningssituationen I f.h.t. udlejningssituationen ses der på tre forhold: 1. Lejeledighed, d.v.s. hvor mange boliger der på et givet tidspunkt ikke er udlejet og hvor lang tid de har været ledige 2. Fraflytningsprocenten, d.v.s. hvor stor en andel der flytter fra en afdeling i løbet af et år 3. Ventetiden, som er udtryk for hvor lang tid man skal forvente der går inden man får tilbudt en given bolig. I den sammenhæng er det også relevant at se på, hvor mange boligsøgende der skal sendes tilbud ud til før en bolig er udlejet. 2.5.4.1 Lejeledighed Boligorganisationerne indberetter hver måned ledige boliger, på afdelingsniveau, til Landsbyggefonden og på fondens hjemmeside kan man finde statistikken. I fig. 2.5.4.1 er vist lejeledigheden for alle kommunens almene familie- og ungdomsboliger fordelt på varigheden. Fig. 2.5.4.1 Lejeledighed for almene familie- og ungdomsboliger i Auning fordelt Ledighed pr. 1. maj, antal boliger Varighed i mdr. 2012 2013 2014 2015 < ½ 0 1 0 0 ½ - 1 ½ 5 2 1 0 2-2 ½ 3 0 1 0 3 eller mere 8 16 17 3 I alt 16 19 19 3 Kilde: Landsbyggefornden I figuren er lejeledigheden vist samlet for de almene familieboliger i Auning og den viser en relativ lav lejeledighed, som i 2015 er faldet til 3 boliger. Det hænger formentlig sammen med nedlæggelse af et mindre antal boliger. Ledigheden er alene i Boligselskabet af 2014, medens der ingen ledighed er i djursbo s afdelinger. 2.5.4.2 Fraflytningsprocenter I fig. 2.5.4.2 er vist de gennemsnitlige fraflytningsprocenter i kommunen for årene 2010-2013. For det sidste år er fraflytningerne omregnet til hele året på baggrund af de første 8 måneder. 10

Fig. 2.5.4.2 Fraflytningsprocent for almene familieboliger i Auning Fraflytnings % 2012 2013 2014 2015 Boligselskabet af 2014 12,7 13,2 10,5 10,2 djursbo, afd. 41 3,6 3,6 1,4 2,9 djursbo, afd. 42-10,8 12,3 3,1 Gennemsnit 8,2 9,2 8,1 5,4 Kilde: Spørgeskemaundersøgelsen Den gennemsnitlige fraflytningsprocent er opgjort som et gennemsnit af afdelingernes fraflytningsprocenter. Der er derfor ikke taget højde for afdelingernes forskellige størrelser, men det skønnes ikke at have afgørende betydning i f.h.t. at belyse den overordnede tendens. Generelt ser det ud til at fraflytningsfrekvensen er faldende. At fraflytningsfrekvensen er højere for Boligselskabet af 2014 hænger formentlig sammen med spredningen af boligerne. djursbo s boliger er alle centralt placeret i Auning og for afd. 42 hænger den relativt høje fraflytningsfrekvens i 2013 og 2014 formentlig sammen med at fraflytningerne i en afdelings første år efter ibrugtagning er relativt høj 2.5.4.3 Ventetider For djursbo s boliger er ventetiden på 24 mdr. medens den for boligerne i Boligselskabet af 2014 er på 24 måneder og op til 20 år. 2.5.4.4 Konklusion for udlejningssituationen Udlejningssituationen er god i Auning. Der er pæne ventetider og ikke kritisk tomgang. Fraflytningsfrekvenserne giver ikke anledning til bekymring. Boligorganisationerne peger begge på, at der er stor efterspørgsel på boliger centralt i Auning med lange ventetider til følge. Dog peger djursbo på, at boliger med under 3 rum kan tage lidt længere tid at genudleje og at der efter ventelisterne i høj grad er stor søgning på 3-værelses boligerne. Det indikerer et behov for mindre familieboliger, samt seniorboliger til par, der har solgt hus. 2.6 Udviklingen på ejerboligmarkedet og andelsboligområdet 2.6.1 Ejerboliger, Norddjurs Kommune Ejerboligerne i kommunen er stort set alle parcelhuse o.lign. Der er efter Danmarks Statistik ca. 11.500 parcelhuse o.lign i kommunen i 2016. Udviklingen på ejerboligmarkedet i Norddjurs Kommune har udviklet sig positivt i de seneste år. Liggetiderne for alle ejerboliger til salg i kommunen var pr. 11. september 2013 jf. Boliga.dk på 491 dage og var den 11

10 længste for samtlige kommuner i landet. Den 26. april 2016 var Norddjurs rykket ned som nr. 20 på listen over kommuner med længst liggetid og den gennemsnitlige liggetid var faldet til 461dage. Der var i alt 893 ejerboliger til salg i kommunen. Der er i april et gennemsnitligt prisfald på 5 % og kommunen ligger nr. 9 på listen over kommuner med størst prisfald. Både på landsplan og for kommunen er prisfaldet reduceret siden 2013 og er den 1. maj 2016 i gennemsnit på 5 %. Handelspriserne på ejerboligerne ligger i gennemsnit på ca. 10.660 kr./m 2. 2.6.2 Ejerboliger, Auning Ejerboligerne er i Auning for 86 % vedkommende parcelhuse og 10 % er rækkehuse. Der er pt. 60 ejerboliger til salg og antallet har været nogenlunde konstant omkring de 60 siden 2010. Liggetiderne i Auning er lavere end i kommunen som helhed og er på 432 dage. Det afspejler sig også i, at der handles og i 2015 er i alt 63 ejerboliger solgt i Auning. Prisfaldet er som for kommunen som helhed, d.v.s. på 5 %. Der ser således ud til at være en relativ positiv udvikling iejerboligmarkedet i Auning, hvilket afspejler sig et jævnt udbud af boliger over perioden og med et i forhold hertil pænt antal gennemførte handler. 2.6.3 Andelsboliger og private udlejningsboliger i Auning For Auning har såvel andelsboliger som private udlejningsboliger ingen betydning. For så vidt gælder privat udlejning kan det næsten udelukkende registreres som udlejning som alternativ til salg. Det vil ikke relevant at indtænke private udlejningsboliger som en mulighed i Auning. Nyopførte private udlejningsboliger vil næppe kunne konkurrere med almene boliger og der vil formentlig ikke være investorer der finder markedet i Auning attraktivt. 3. Konklusion behovet for nye almene familieboliger i Auning Analysen viser, at der vil væreen vækst i befolkningstallet i Auning i de kommende år og at det især er gruppen i den sidste del af og efter den erhvervsaktive alder, der vokser i Auning. Stigningen i befolkningstallet og udlejningssituationen for de almene boliger tyder på, at der vil være behov for nye boliger i de kommende år. Dertil kommer at ændringerne i familiemønstrene også vil få boligforbruget til at stige. Udviklingen i Auning viser også en relativt positiv udvikling på ejerboligmarkedet, men det kan ikke forventes at der på ejerboligområdet vil være en udvikling, der tilgodeser de kommende års efterspørgsel efter nye boliger. En vækst for ejerboligerne vil formentlig stort set udelukkende være i form af parcelhuse. 12

Befolkningsprognosen viser således, at det især er +55 gruppen, men også børnefamilier man skal fokusere på når der skal ses på boligbehovet. Som der peges på fra boligorganisationerne er der bl.a. et boligbehov fra ældre, der sælger hus og som har brug for en mindre, mindre vedligeholdelseskrævende bolig. Almene familieboliger vil være den boligform der kan dække behovet. Det vil i øvrigt næppe være realistisk at forvente opførelse af nye private udlejningsboliger af betydning. Boligsammensætningen og udlejningssituationen for de almene boliger i Auning, samt boligorganisationernes besvarelser peger på, at det ikke er 1-2 rums boliger der er behov men, at der er en underforsyning af 3-rums og større boliger centralt i Auning. For at dække de kommende års efterspørgsel bør der derfor fokuseres på familieboliger i denne størrelse og centralt i Auning. I SPJrådgivnings boliganalyse fra 2013 blev der peget på, at for kommunen som helhed ville der over perioden 2013-2022 vil være et skønne behov for en nettotilgang af familieboliger på 650 750 boliger primært i Grenaa og evt. Auning. Dette skøn er der næppe anledning til at ændre på. Det blev anbefalet, at der, såfremt vurderingerne i boliganalysen fortsat var gældende fra 2016/17 og frem, skulle prioriteres grundkapital til 20 40 familieboliger årligt. Det blev dog samtidigt anbefalet at man inddrog erfaringerne med ibrugtagningen af nye familieboliger i Grenå og Auning i prioriteringen. Anbefaling Set i lyset af udviklingen i Auning vurderes det, at der vil være et behov for at nyopføre 20-30 centralt beliggende almene familieboliger inden for de nærmest kommende år og at der bør prioriteres at være 3 rums og større boliger. 13