fsbboligårsberetning

fsbboligårsberetning

Indhold årsberetning 2007 Fællesskab fra starten 04 Fællesskabet skranter 06 Svært at få beboerne med 08 Nye former for fællesskaber 12 Miljøberetning 15 Regnskab 16 02 Udgivet af FSBbolig Rådhuspladsen 59 1550 København V 33 13 21 44 www.fsb.dk Tekst og layout FSB Kommunikation FOTO Arkiv fsbbolig FSBbolig er en almen boligorganisation, som ledes af beboerne. Vi administrerer cirka 15.000 almene boliger samt en række kollegier i København og Gladsaxe. Vi lægger vægt på at skabe moderne boliger og boligmiljøer af høj kvalitet. Respekt, troværdighed og rummelighed er centrale værdier i udførelsen af vores opgaver. Vi er miljøcertificeret efter EMAS-standarden. Se mere på www.fsb.dk.

En ny virkelighed Individualismens indtog i den almene sektor Fællesskab er positivt og svært at leve uden. Det kan de fleste blive enige om. Men måske hører enigheden op, når det skal defineres, hvad fællesskab er for dig, os eller andre. Det fællesskab, du ønsker i dit liv, er måske anderledes end det, andre ønsker. For nogle giver det mening at være aktiv i en forening. Andre vil hellere dyrke fællesskabet i familiens skød eller sammen med vennerne nede på pubben, hvor de kan se fodbold. Det passer bedst ind i deres liv og prioriteringer. I vores verden er der dem, som gerne vil gøre en indsats, der hvor de bor, fx være med til at ændre gården, så flere har lyst til at opholde sig i den. Men der er også dem, som gerne bare vil bo! I denne årsberetning er netop disse forskelle sat i spil. Temaet er individualitet kontra fællesskab. Det er et tema, som i den grad optager den almene sektor i disse år. For som overskriften siger, er det en ny virkelighed i vores sektor, at individualisme udfordrer hele den almene grundpille - fællesskabet. Fællesskabet har altid været en vigtig del af mange almene beboeres identitet og er det stadig. Men samtidig er den individualitet, som præger det omkringliggende samfund, ikke gået vores boligområder ram forbi. Det viser de interview, vi har lavet i denne årsberetning. Vi har talt med nogle af vores beboere, og taget temperaturen på fællesskabet i afdelingerne før og nu. Vi har også talt med en række forskere, som blandt andet fortæller om betydningen af individualismens indtog i vores sektor i forhold til fællesskabstraditionen. Interessant læsning, lover vi. Særligt bemærkelsesværdigt er det, at de alle fremhæver, at fællesskab er nødvendigt for trivslen i boligområderne. Så er vi tilbage ved starten. Fællesskab er ikke bare fællesskab. Nogle vil være fælles på én måde, andre på en anden. Det bliver en af fremtidens udfordringer for FSB og for vores afdelinger. Men hvordan gør vi så det? De forskerne, vi har interviewet, kommer med deres bud i årsberetningen. Og vi følger trop med vores holdninger og forslag til fornyelse. God læselyst. Birthe Qasem Formand Søren Peter Jensen Adm. direktør 03 HVAD ER DET MED DE DYR? I FSB er det afgørende for os, at lave en interessant og vedkommende årsberetning, omhandlende et tema, som er oppe i tiden. Det gælder det skrevne ord såvel som den grafiske udformning og billedvalg. I år har vi derfor valgt at illustrere temaet individualitet kontra fællesskab med hjælp fra dyrenes verden. Hver dyreart har sin form for fællesskab. Nogle dyr er meget sociale. Det gælder fx gorillaerne, som lever i små samfund, herakisk opbygget med det sociale samvær i højsædet. Så er der elefanterne, hvor familien er i højsædet - næsten. For det gælder kun hunnerne og ungerne. Hannerne lever det meste af deres voksenliv alene. Andre fællesskab i dyreverdenen tager udgangspunkt i, at fællesskabet sikrer overlevelse. Se bare pingvinerne på Sydpolen. De lever tæt sammen. Det har den fordel, at de kan skiftes til at værne de øvrige mod den iskolde vind. Og endelig er der de dyr, som lever det meste af deres liv alene, med udtagelse af den kontakt, der er nødvendig for at sikre artens videreførelse. Et eksempel er the lonely rider - leoparden. Lige som mennesker vælger dyrene netop det fællesskab, der passer til dem.

Fællesskab fra starten 04 Vi havde et kanon fællesskab.

05 FSB blev dannet i 1933 på baggrund af bolignøden i kølvandet på første verdenskrig. Og formålet var klart - at skaffe billige boliger til den mindre bemidlede del af befolkningen. Sådan formulerede vi det dengang. Men det har aldrig bare handlet om at bygge og administrere boliger. Beboerne og rammerne for deres liv i FSB var i centrum lige fra starten. Boligernes indretning og arkitektur skulle være tidssvarende, og rammerne skulle støtte sociale aktiviteter og fællesskab. Vil have indflydelse Kernen i fællesskabet - beboerdemokratiet - har sin egen historie. Fra begyndelsen havde beboerne ingen indflydelse i FSB, men med tiden blev der etableret lejerforeninger og beboerforeninger mange steder. I 1953 blev så Fællesorganisationen af beboerforeninger i FSB (FO) oprettet. FO var beboernes talerør og gav FSB - både bestyrelsen og administrationen - kamp til stregen. I 1985 kom det store gennembrud i kampen for beboernes ret til selv at bestemme. Beboerne fik flertal i FSBs bestyrelse. Og i 1997 gav lov om almene boliger så officielt beboerne den afgørende indflydelse i organisationerne. Beboerdemokratiet blev, som vi kender det i dag. FSBs bestyrelse, som er den politiske ledelse, består af beboere og to repræsentanter valgt af medarbejdere. Beboerne i boligafdelingerne har stor indflydelse på egne forhold, og repræsentanter fra boligafdelingerne er FSBs øverste myndighed. Trygge rammer I dag er beboerdemokratiet, det boligsociale arbejde og fællesskabet i og mellem boligafdelingerne stadig højt prioriteret i FSB. Beboerdemokratiet kan få hjælp fra både bestyrelsen og FSBs ansatte, og i samarbejde med afdelingsbestyrelserne har FSB gennemført mange vellykkede boligsociale projekter. Der er fx ansat beboerrådgivere og gårdpædagoger til at hjælpe med at skabe trygge rammer for beboerne. Samtidig støtter FSB så vidt muligt de aktiviteter, der sættes i gang lokalt. Det kan være en lektiecafe, hvor børnene får hjælp til lektierne, en kvindeklub, hvor kvinder af alle nationaliteter kan knytte bånd eller noget helt andet. Per Sørensen Kantorparken Per Sørensen var fra 1975-1991 formand for afdelingsbestyrelsen i Kantorparken på Bispebjerg (542 boliger). Han fortæller om fællesskabet dengang såvel som nu: - Jeg er født i Kantorparken og har boet på Rosmarinvej stort set hele mit liv. 63 år er det blevet til. I midten af 80erne var jeg med til at starte en række populære beboerklubber. Vi var over 100 medlemmer, som spillede billard, badminton og svømmede, og vi arrangerede en masse fester og aktiviteter. Jeg husker særligt den årlige cykeltur Sjælsø Rundt. Når vi kom hjem, havde de andre arrangeret grillfest for os trætte cyklister. Så festede vi hele aftenen. Beboerklubberne eksisterede indtil midten af 90erne. Så var det tid til et generationsskifte. - Vi, der startede klubberne, var blevet ældre, men der var ikke rigtig nogle unge til at overtage. Så gassen gik af ballonen. I dag arrangerer afdelingsbestyrelsen julefest, fastelavnsfest, kræmmermarked og nogen gange høstfest. Men der sker slet ikke så meget som tidligere. Man kan tydeligt mærke, at de unge ikke har så meget tid til foreningsarbejde. De virker ikke så interesseret i fællesskabet, som os gamle var og er. Per og hans kone Ann-Britt og andre fra den gamle garde er dog stadig aktive. De mødes i pensionistklubben og spiser sammen hver anden onsdag. - Vi havde et specielt sammenhold, og det har vi forsat. Det er rigtig hyggeligt herude. Vi kunne ikke tænke os at flytte.

FællesskabET SKRANTER 06 Man gør jo ikke en forskel ved at sidde i sofaen.

I dag er fællesskabet stadig en del af kulturen og dermed normerne og værdierne i den almene sektor, i FSB og i vores boligafdelinger. Beboerdemokratiet er i sig selv indbegrebet af fællesskab. I dette formelle demokrati er beboerne fælles om at beslutte, hvordan de fysiske forhold og det sociale liv i boligafdelingen skal være. Dertil kommer afdelingernes egne traditioner for fællesskab blandt beboerne gennem ungdomsklubber, pensionistklubber, julefester, fastelavnsfester, bankospil, oprydningsdage, plantedage osv. Det har vi ofte skrevet om. Gennem de mange gode eksempler fra vores boligafdelinger har vi hyldet det positive i at bo alment. Men vi må også indrømme, at en del steder kniber det med at få beboerne op af sofaen. Beboerdemokratiet fungerer mange steder kun på grund af indsatsen fra Tordenskjolds soldater. Det er svært at rekruttere nye medlemmer til afdelingsbestyrelserne. Og beboeraktiviteterne bliver færre i takt med at færre ønsker at deltage. Det er en offentlig hemmelighed i FSB. For få er interesserede I FSBs bestyrelse hører vi ofte, at det er svært at få folk til at møde op til beboereller afdelingsmøder. Så på FSBs repræsentantskabsmøde i november 2007 bad vi derfor deltagerne - ved elektronisk afstemning - at give deres mening til kende om en række emner. Et af dem var: Deltog mere end en tredjedel af husstandene i jeres afdeling i det seneste afdelingsmøde? Spørgsmålet fik forsamlingen til at grine. Sikkert fordi kun 13,3 procent svarede ja. Svaret var ikke overraskende, men alligevel undrer vi os. Hvorfor fravælger folk muligheden for at få indflydelse på fremtiden i den boligafdeling, de bor i? Supermarkedsdemokrati En højere grad af individualisme, det vil sige fokus på sig selv og egne behov, er medvirkende til, at beboerne ikke gider eller har tid til at deltage i de fælles aktiviteter i afdelingerne. Heller ikke i beboerdemokratiet. Det forklarer seniorforsker Hans Skifter Andersen fra Statens Byggeforskningsinstitut. - I dag er det mange steder svært at få beboerdemokratiet til at fungere. Beboerne dukker mest op til møder, hvor emnerne på dagsordenen vedrører dem og deres behov direkte. For eksempel møder børnefamilierne op, når legepladsen er på dagsordenen, siger han og peger på, at beboerdemokratiet bliver et supermarkedsdemokrati, hvor folk tager det på hylderne, der passer dem i deres nuværende livssituation. Resten lader de være. For beboerne er det et naturligt valg. 07 KATIA HANSEN MUNKEVANGEN Katia Hansen er 28 år. Hun er formand for afdelingsbestyrelsen i Munkevangen på Bispebjerg (400 boliger). Hun fortæller om vigtigheden i at gøre noget for fællesskabet: - Jeg læser til sygeplejerske og har to små børn, så min hverdag kan være ret presset. Alligevel afser jeg tid til at gøre noget for fællesskabet ved at være formand for afdelingsbestyrelsen. Det er jo oplagt, at når man har mulighed for at præge en udvikling, så gør man det. Man gør jo ikke en forskel ved at sidde i sofaen, siger hun og udfordrer dermed flertallet af beboerne i Munkevangen. - Når vi har afdelingsmøder, er kun mellem 60 og 70 lejemål repræsenteret. Og det er stort set de samme lejemål hver gang. Det er lidt trist. Og da vi for et halvt år siden skulle vælge en helt ny bestyrelse, var det svært at finde fem, der havde lyst til at gå ind i arbejdet. Det lykkedes heldigvis, og tre af bestyrelsesmedlemmerne er under 30 år. Når vi er til sektionsmøder (i FSB er der fire sektioner, hvor afdelinger i et specifikt geografisk område mødes og udveksler erfaringer, red.), kan jeg se, at vi er lidt af en minoritet. De fleste andre er over 50 år. I min generation er der ikke så mange, der gider gå ind i bestyrelsesarbejdet.

SVÆRT AT FÅ BEBOERNE MED 08 Hvis vi lærer hinanden bedre at kende, så bliver afdelingen et bedre sted at bo.

09 Individualisme blandt beboerne sætter det formelle beboerdemokrati under pres. Det samme gælder beboeraktiviteterne i afdelingerne. Det er ofte afdelingsbestyrelserne - enkelte steder grupper af beboere - som holder traditionerne i hævd: Fællesskabet skal dyrkes, og i den ånd arrangerer de aktiviteter for beboerne. De gør et stort arbejde og forventer selvfølgelig, at de øvrige beboere i afdelingen bakker dem op og har lyst til at lege med. Det har de som nævnt ikke altid. Vi har talt med formændene i Birkebo, Hermodsgård og Nørrebrogade 9. De slås alle med, at det er svært at få beboerne til at deltage i aktiviteter. Samtidig er de enige om, at fællesskab i en afdeling er vigtigt - det gør afdelingen til et bedre sted at bo. Læs interviewene i boksene her på siden og på side 10 og 13. De er alle inde på, at alder har betydning for det manglende engagement i beboerdemokratiet, og når det gælder om at holde fællesskab og traditioner i hævd. De unge beboere har gang i mange ting og prioriterer ikke fællesskabet med naboerne. Det gør de ældre til gengæld. Som Brian Nielsen siger: I takt med de ældre forsvinder fra afdelingen, deltager færre i både de formelle møder - fx afdelingsmødet - og de mere sociale arrangementer. Er de gamle dage gode? En anden forklaring kommer fra Thorkild Ærø, forskningschef på Statens Byggeforskningsinstitut. Men først advarer han mod at romantisere de gode gamle dage for meget: - Jo sværere det er at opretholde et fællesskab blandt beboerne, des større er tendensen til, at minderne fremstår bedre, end fortiden egentlig berettiger. Man har en tendens til at romantisere, hvordan tingene reelt var, siger han og kommer med et eksempel: - I nybyggeri er der ofte en særlig pionerånd blandt beboerne skabt fordi alle, der flytter ind, ligner hinanden. Mange mennesker trives nemlig bedst, hvis de bor sammen med nogen, der ligner dem. Efterhånden som beboerne bliver udskiftet, forsvinder ånden fra dengang. Det konstaterer fx unge, der flytter tilbage til det sted, de er vokset op. Kulturen og normerne er ikke længere de samme. Ikke for mange nye naboer Forskningschefens forklaring tager udgangspunkt i, at kulturen i et boligområde udvikles og tilpasses over tid. Og i nogle områder bliver den eksisterende kultur udfordret af fx stor udskiftning blandt beboerne og en meget varieret beboersammensætning. Sådan er det i mange almene boligområder. - Stor udskiftning blandt beboerne i en afdeling betyder, at man hele tiden skal forholde sig til en ny nabo, genbo osv. Det er ok de første gange, men da det kan have følelsesmæssige omkostninger at involvere sig, holder mange efterhånden op med at engagere sig i naboen. Det er ærgerligt, for det er vigtigt at tage godt i mod nye beboere, siger Thorkild Ærø. Han peger også på, at der i alle boligområder findes et mere eller mindre formaliseret sæt af BRIAN NIELSEN BIRKEBO Brian Nielsen er formand for afdelingsbestyrelsen i Birkebo på Bispebjerg (60 boliger). Han fortæller, at et godt fællesskab forebygger konflikter: - Vi har bankospil hver måned og en aktivitetsklub, som mødes hver torsdag. Vi holder også fastelavnsfest sammen med den kommunale ungdomsklub, som holder til i afdelingen. Vi oplever, at interessen for vores klubber og arrangementer falder i takt med, at de ældre af den ene eller anden grund forsvinder fra afdelingen. Der er stort set ikke nogle af de nytilkomne unge beboere, som møder op. Enten gider de ikke, eller også har de ikke tid. Fællesskabet i fx klubben er vigtigt for mange af de ældre beboere, som ellers ville sidde alene i deres lejlighed. Men vi skal også have de nye beboere med. Hvis vi lærer hinanden bedre at kende, så bliver afdelingen et bedre sted at bo. For eksempel kan vi undgå, at konflikter mellem naboer optrappes. Hvis beboerne mødes kan de tale om og måske løse problemerne.

10 normer og værdier, som beboerne må fungere inden for. Sagt på en anden måde er der de skrevne regler - husordenen - og de uskrevne regler - I vores afdeling gør vi ikke sådan og sådan. Det kan nogle beboere - herunder dem der lige er flyttet til - have svært ved at leve op til. Måske kender de ikke alle reglerne. Slet ikke de uskrevne. Det kan skabe konflikter og betyde dårlig integration af nye beboere. At nye beboere bliver integreret, og at man kender hinanden, er afgørende for et velfungerende fællesskab. Og fællesskabet er afgørende for en velfungerende boligafdeling, understreger Thorkild Ærø og fortsætter: - Et eksempel er konflikter mellem unge og ældre beboere. De unge hænger ud og larmer måske lidt. De ældre bliver utrygge. Hvis de lærer hinanden at kende, kan der skabes en bedre forståelse mellem dem. Der bør være måder, hvorpå de unge kan have det sjovt, uden at det generer de ældre. Mentale ligusterhække Ph.d.-studerende og hjemlighedsekspert Mette Mechlenborg har en helt anden forklaring på beboernes manglende engagement. Hun spørger indledningsvist: - Kender du det, at når du går forbi en lav stuelejlighed eller en af de nye lejligheder med store vinduesfacader, så har du lyst til at kigge ind. Men hvis der så er en, der kigger tilbage, så bliver du flov og kigger væk? Dette fænomen kalder Mette Mechlenborg for vores mentale ligusterhække. Der er en tendens til, at folk, som bor i byen, passer sig selv. De opbygger mentale ligusterhække og kender ikke dem, de bor dør om dør med. - Jo tættere vi bor på hinanden, des mere distanceret er vi psykologisk. Det er en overlevelsesmekanisme, fordi vi ved alt for meget om naboen, når vi bor i en lejlighed. Vi kan høre, når han går på toilettet, vi kan høre, når han skændes med konen, og når han ser foldboldkamp for fuld udblæsning. Det er intime detaljer, som er grænseoverskridende for os at vide. Derfor konfronterer vi ham heller ikke med det. At få tilgang til andres intime liv gør, at vi høfligt træder et skridt tilbage, forklarer Mette Mechlenborg. Hej-daw-kvarterer også i byen Men der er ændringer på vej. Parcelhuskvarter-mentaliteten er på vej ind i byen. Det, der blandt andet karakteriserer parcelhuskvarteret, er, at man gerne vil lære hinanden at kende og hilser på hinanden. Hej-daw-kvarterer kalder Mette Mechlenborg det. Byen har indtil for nylig været præget af unge, som flyttede ud af byen, når de var færdige med uddannelse og begyndte at stifte familie. Men nu bliver de boende, og der opstår samme stemning som i parcelhuskvartererne. Når folk bor længere tid det samme sted, vil de gerne engagere sig. Folk vil gerne kende naboen, hilse på grønthandleren og i det hele taget engagere sig i lokalsamfundet. Så folk i byen begynder at ville fællesskabet. De hjemliggør deres lokalområde. Men de vil have mulighed for at vælge til og fra. Det kan være, at de engagerer sig i beboerdemokratiet eller i børnenes BENT KLYSNER NIELSEN HERMODSGÅRD Bent Klysner Nielsen er formand for afdelingsbestyrelsen i Hermodsgård på Nørrebro (243 boliger). Han fortæller om livet i afdelingen før og nu: - Vi har juletræsfest og loppemarked hvert år. Før i tiden holdt vi også bankospil, havde pensionistklub og onsdagsklub. Det har vi desværre ikke mere. Til sidst var der kun cirka fem fra afdelingen, der mødte op til fx bankospil. Det var for lidt. Der er i de senere år flyttet mange unge ind - vi har mange toværelses lejligheder - og ikke mange af dem deltager i aktiviteterne. Det er vigtigt, at der er fælles arrangementer for beboerne i en afdeling. Det er rart, at man kan hygge sig sammen og lære hinanden bedre at kende, som vi fx gør det, når vi holder juletræsfest. Det er der ofte ikke tid til i en travl hverdag.

fodboldklub eller i... Og det er ikke sikkert, de ønsker at lære naboen at kende. Det er helt individuelt, hvad vores nabo betyder for os. For nogle betyder det alt i verden at kende sin nabo, for andre det modsatte. Mette Mechlenborgs betragtninger fører os tilbage til udgangspunktet for denne årsberetning, nemlig forholdet mellem fællesskab og individualisme. - Alle sociologer er enige om, at samfundet i dag bliver mere og mere præget af individets behov, siger Hans Kristensen, leder af Center for Bolig og Velfærd. På boligmarkedet, fortæller han, kan trenden tydeligst aflæses på det private område, hvor der i disse år bygges om som aldrig før. Parcelhusejerne vil have boliger, der passer til deres behov. Men det vil beboerne i lejeboliger også. Hvorfor skulle deres behov og ønsker være anderledes end ejernes? Vil have ejernes muligheder Ønsket om at få lov til at renovere sin lejlighed og sætte sit personlige præg på den - det har alle. Men lejere har bare ikke altid haft mulighederne. - Kravet fra lejerne om at få lov til at istandsætte deres lejlighed er blevet mere markant gennem årerne, siger Hans Kristensen og peger på, at boligen er blevet en markør for, om vi har succes i vores liv eller ej. Derfor vil vi gerne sætte så stort et personligt præg på den som muligt. Og der er muligheder. Siden 1993 har beboerne i almene boliger kunnet benytte den individuelle råderet til at foretage alle former for forbedringer i deres bolig, så længe de forøger boligens værdi. Beboerne betaler selv for materialer og håndværkere. Og siden juli 2005 har beboerne haft ret til at benytte den kollektive råderet, hvor boligafdelingen optager lån til at finansiere forbedringerne. Lånet og renterne tilbagebetales ved hjælp af en stigning i huslejen hos den beboer, som forbedrer sin bolig. Afdelingsmødet fastsætter et maksimumsbeløb for, hvad en forbedring må koste. I FSB har 14 afdelinger indtil nu vedtaget at bruge den kollektive råderet - de fleste til nye køkkener. Ni afdelinger er gået i gang, og to har vedtaget, det kun gælder for flyttelejligheder. Flere med på A-holdet - Råderetten - særligt den kollektive råderet - medvirker til, at de almene boliger bliver mere attraktive, fordi beboerne har større mulighed for selv at sætte deres præg på boligen, og ad den vej hævde deres individualitet, mener Hans Kristensen, som dog ser en fare i, at der kan opstå et A- og et B-hold af beboere. A-holdet bliver dem, der både kan sætte sig ind i reglerne, og som har råd til en huslejestigning. B-holdet bliver alle de andre. På den anden side betyder den kollektive råderet, at flere får mulighed for at være med. Før var der kun den individuelle råderet, som kræver, at man enten har penge på kistebunden eller kan låne i banken. Med den kollektive råderet er det ikke kun de beboere, som kan stille sikkerhed i banken, der kan få et nyt køkken. Endnu flere kommer derfor med på A-holdet. Nye former for fællesskaber Både beboere og forskere bekræfter altså, at individualisme er en del af kulturen også i de almene boligområder. Samtidig kommer de med mange forklaringer på, hvorfor fællesskabet skranter. Konklusionen må være, at der er behov for handling. Thorkild Ærø peger på, at der er behov for nye former for fællesskaber, og udfordrer os ved at spørge, om vi overhovedet kan se skoven for bare træer. Han mener, at den almene sektor overser eksisterende fællesskaber, som kan udvikles, også selvom de er anderledes. Uden at vide det bakker han Anne Mette Olesen fra Nørrebrogade 9 (se boks side 13) op, og siger: - Tænk på, at stram styring af fællesskaberne, fx gennem lørdag kl. 15-arrangementer, vil holde nogle beboere uden for. I stedet skal man tænke på at styrke fællesskabet og kendskabet til hinanden, uden at man nødvendigvis behøver at mødes i etablerede fora. I mange almene boligområder eksisterer rammerne for denne type fællesskab allerede fx de grønne områder. 11

nye FORMER FOR FÆLLESSKABER 12 Fællesskabet skal være spontant.

Det er ikke urimeligt at konkludere, at fællesskabstanken er under pres - også i den almene sektor. Trenden i samfundet er klar. Beboernes individuelle behov skal opfyldes, også der hvor de bor, og tiden til fællesskab er begrænset. Derfor vil mange prioritere hårdt og kun involvere sig, når det direkte har noget med dem selv at gøre. Om det bliver fællesskabets død, ved ingen. Men det er næppe sandsynligt. Måske har Mette Melchenborg ret, når hun siger, at trenden er ved at vende. At også byområder, hvor man bor tæt, bliver til hej-daw-kvarterer. Det må vi håbe. Fællesskabet er en vigtig del af en boligafdelings identitet - også i 2007, og det er med til at gøre afdelingen til et bedre sted at bo. At man kender sine naboer kan skabe tryghed, og konflikter kan undgås, fordi man kan tale om og løse eventuelle problemer i fællesskab. Det mener både de forskere og de beboere, vi har talt med. Fællesskab på nye måder Til gengæld er tiden inde til at overveje fællesskabets form i fremtiden. Er tiden løbet fra klubber og bankospil? Vil en bordfodbold-turnering eller en fodboldklub kunne lokke de unge til, eller er vejen frem, det Anne Mette Olesen taler om - det spontane fællesskab. En interessant tanke, som kræver accept af, at man kun er fælles med dem, man har et eller andet til fælles med. Børnefamilier eksempelvis - de finder sammen med andre børnefamilier, fordi deres børn leger sammen. Måske skal FSB og de aktive beboere i afdelingerne ikke være så fokuserede på at skabe selve fællesskabet, men mere på at skabe rammerne for fællesskab. Ved nybyggeri, renoveringer og andre projekter i afdelinger skal der skabes steder, hvor beboerne har lyst til at opholde sig og møde deres naboer. Det kunne være legepladser og græsplæner, hvor man kan grille, slikke sol eller noget helt andet uden for mange begrænsninger. Ja, græsset må godt betrædes. Alt for mange steder er der dejlige områder, som indbyder til at blive brugt, men som ikke bliver det - fx boldbaner, hvor der ikke må spilles bold, fordi det larmer. Og vælger folk udefra at gøre det alligevel, er de ofte ikke velkommen. Det er VORES. Ærgerligt, for er det ikke bedre, at fællesområderne bliver brugt. Og måske kunne nye fællesskaber opstå - også med dem som ikke bor hos os. Der skal også være plads til, at fællesskab kan opstå spontant, uden at man skal møde op lørdag kl. 15 og i øvrigt overholde alle mulige andre regler. Hvad der er brug for og lyst til, må man finde ud af ved at lytte til beboerne. Rummelige boligområder FSB og beboerne skal være åbne for at støtte og udvikle de fællesskaber, som allerede findes, også selvom de er anderledes end dem, vi kender. Der skal tages hensyn til, at ikke alle beboere i en afdeling nødvendigvis kender og accepterer de eksisterende normer og værdier. En fremtidig udfordring bliver at sikre, at der er rummelighed i afdelingerne, så der er plads til alle dem, som gerne vil fællesskabet, enten som det vi kender eller på deres egen måde. Det skal være muligt at involvere sig i det, man har lyst til, alt efter 13 ANNE METTE OLESEN NØRREBROGADE 9 Anne Mette Olesen er formand for afdelingsbestyrelsen i Nørrebrogade 9 på Nørrebro (38 ungdomsboliger). Hun slår et slag for det spontane fællesskab: - Vi har fælles beboeraktiviteter cirka to gange om året, og vi prøver altid at kombinere det praktiske med det festlige. I sommer satte vi gårdtoilettet i stand og havde grillfest bagefter. Og vi har lige ryddet op på loftet efterfulgt af pizza og øl. Desværre er det ofte kun bestyrelsen, som deltager i arrangementerne. Personligt synes jeg, at det er sjovt at mødes på tværs af studier osv. og egentlig kun have det til fælles, at vi bor sammen. Men jeg ved også, at som ung og studerende har man gang i så mange relationer, at det er svært at prioritere og få tid til at involvere sig med naboerne. Afdelingen er bare et sted, man bor, og har man fx lyst til at gå i gården og grille, så gør man det. Fællesskabet skal være spontant - måske falder man i snak med naboen, som også har valgt at grille den dag. Det skal ikke være arrangeret flere måneder i forvejen.

14 hvor man er i sit liv - det vil sige at shoppe i supermarkedsdemokratiet, som Hans Skifter Andersen udtrykker det. Men det skal være helt klart, hvad man vælger fra. Fællesskab og beboerdemokrati er et godt tilbud, men ikke et krav. Der skal også være plads til dem, der ikke vil være med. Udfordringen bliver at få det bedste ud af udviklingen og skabe de rammer for fællesskabet, som passer bedst til det specifikke boligområde. Kender beboerne deres muligheder? I forhold til beboerdemokratiet er det tankevækkende, at vi gang på gang må konstatere, at kun omkring 10 procent af beboerne deltager i afdelingsmøderne. Så selv samme beboere, som gerne vil bestemme over deres bolig og gøre den til et statussymbol, frasiger sig på samme tid retten til at få indflydelse på det boligområde, de bor i. Det giver stof til eftertanke, og det nærliggende spørgsmål er: Er beboerne overhovedet klar over, hvilke muligheder for indflydelse de har? Hvis svaret på det spørgsmål er nej, er opgaven for FSB og de nuværende afdelingsbestyrelser til at få øje på. Fremover skal vi blive endnu bedre til at sikre, at eksisterende såvel som nye beboere kender deres muligheder. Det kan der være mange modeller for, men det er vigtigt, at beboerdemokratiet ikke begrænses til at være et årligt møde, hvor den valgte bestyrelse må stå for skud for det, der er sket eller ikke sket i året, der gik. Vedkommende for den enkelte På repræsentantskabsmødet i november 2007 blev deltagerne ved den elektroniske afstemning også spurgt, om der på deres afdelingsmøde har været nedsat beboergrupper i de seneste fem år. Det svarede over halvdelen ja til. Men hvad der måske er mere interessant er, at 86 procent syntes, det er en god ide at lade afdelingsmødet nedsætte beboergrupper. For nutidens beboere er det helt naturligt at involvere sig i ting, som opfylder deres egne behov. Så hvorfor ikke udnytte det i afdelingen. Det er jo oplagt, at det er børnefamilierne og ikke pensionisterne, som laver legeplads. Det er også oplagt at dele opgaverne, så de bliver vedkommende for den enkelte, og så der bliver tid til at løse dem i en travl hverdag. Med vores viden fra dagligdagen i afdelingerne suppleret med svarene fra repræsentantskabsmødet kan vi glæde os over, at vi i FSB er gode til at omstille os og udnytte de muligheder, som loven giver. Mange muligheder i lejeboliger Ud over muligheden for indflydelse i afdelingen skal beboerne - og også gerne potentielle beboere - kende retten til at råde, det vil sige tilpasse deres bolig efter egne behov. Nu må vi snart få manet fordommen i jorden om, at i lejeboliger må man ingenting, og hvis man gør noget, mister man sit indskud og mere til. Men vi må også lytte til, hvad beboerne siger. De nye muligheder med råderetten har fået nogle af FSBs beboere op af stolene. Det har føget med argumenter for og imod. Interview i FSB Beboeren nummer 4, 2007 med Anette Willumsen, formand for afdelingsbestyrelsen i Dommerparken på Bispebjerg (234 boliger) og Annette Hellmann, kasserer i bestyrelsen i Rymarksvænget på Østerbro (433 boliger) anskueliggør diskussionerne: - Det er en meget egoistisk ordning, at en afdeling skal optage et lån, fordi to eller tre beboere vil have nyt køkken, siger Anette Willumsen. Hun mener, at ordningen kan gå ud over nye lejere, der ikke har så mange penge. De kan blive nødt til at sige nej til en bolig, fordi den forrige beboer har finansieret et nyt køkken ved hjælp af den kollektive råderet, og huslejen er derfor steget. En af de største farer ved den kollektive råderet er, at boligafdelingerne risikerer, at beboere, som har forbedret deres bolig via den kollektive råderet, måske vil stemme nej til kollektive forbedringer fx nye vinduer i hele afdelingen, fordi de allerede har fået en huslejestigning. Til det siger Annette Hellmann: - Det er kun rimeligt, at man som beboer har lov til at sætte et personligt præg på sin lejlighed. Nogle siger, at det er forkasteligt, at en ny lejer skal betale en højere husleje, fordi den tidligere har fået nyt køkken. Men vi lever i et frit land, så folk har da ret til at sige nej, hvis de ikke er interesserede. Jeg mener, at det er i orden med forskellige huslejer i de enkelte lejemål, så længe forbedringerne fortsat giver ret til støtte til de svage beboere fx boligstøtte. Det er vigtigt for at sikre mangfoldigheden i beboersammensætningen, og at alle har råd til at bo i FSB. Fremtidens udfordringer Bekymringen mange steder er, at lysten til at ændre sin bolig med fx nyt køkken og badeværelse betyder, at FSBs lejligheder bliver til luksuslejligheder, som ingen har råd til at bo i. På den anden side er der enighed om, at mange af FSBs lejligheder ikke er så moderne og attraktive, som man kunne ønske i forhold til størrelse, fordeling af rum osv. Små to-treværelses lejligheder egner sig ikke som familieboliger længere - heller ikke selvom køkkenet er nyt. Derfor skal det afklares: Hvor langt skal vi gå i jagten på moderne og attraktive boliger og boligmiljøer? Der er ingen tvivl om, at rigtig mange af FSBs beboere gerne vil bruge råderetten. Og de vil have lov til at dyrke fællesskabet, som det passer dem, og når det passer dem. Det er en illusion at tro, at vi kan overhøre kravet om individualitet, hvis vi vil være et attraktivt alternativ på boligmarkedet. Men en del af FSBs fundament er også fællesskab og socialt ansvar, og sådan skal det fortsat være. Derfor står FSB over for en række udfordringer i fremtiden. Vi skal finde ud af, hvordan fællesskab og individualitet kan gå hånd i hånd.

MILJØBERETNING Miljøet har en høj prioritet i FSB. Administrationen blev i 2007 for fjerde gang certificeret efter den europæiske miljøstandard EMAS og ISO-standarden ISO14001. Og rundt om i boligafdelingerne er der gang i mange forskellige miljø- og energiprojekter. Eksempelvis har energisparevinduer, efterisolering og udskiftning af automatik i varmecentralen nedsat energiforbruget på Rasmus Nielsen Kollegiet, som derved sparer penge. I Kollegiet Solbakken vil man bruge såkaldt sekundavand til toiletskyl og vaskeri. Sekundavand er regnvand og grundvand, som ikke har drikkevandskvalitet. Flere afdelinger (Nordhavnsgården, Møllelængen, Rebslagerhus, Stakhaven, Kantorparken, Bispeparken og Rymarksvænget) vil blive introduceret til mulighederne for at etablere sekundavandsanlæg som pilotprojekt i 2008. FSB har i 2007 desuden aktivt forsøgt at forebygge og afhjælpe skimmelsvamp, som er et stort problem for indeklimaet i en del boliger. Derudover blev der i 2007 gennemført en stor affaldsundersøgelse. Den viste, at FSBs afdelinger er blevet bedre til at sortere deres affald, så det kan bortskaffes uden omkostninger for afdelingen. Men der kan stadig gøres en del for at sortere affaldet endnu bedre. Forbruget af el og vand er faldende Forbruget af el er faldende i afdelingerne. For el registreres kun det fælles forbrug, det vil sige den el, som bruges på fællesarealer, i vaskerier, tekniske anlæg m.m. Forbruget af vand er faldende både i afdelingerne og administrationen. Forbruget faldt i 2007 til lidt under det niveau, vi havde som målsætning for året. Niveauet ligger dog stadig over det gennemsnitlige forbrug i København. FSB har vedtaget en ny målsætning for vand, der betyder, at forbruget i 2012 skal være 12 procent lavere end forbruget i 2006. Faldet i forbrug af vand og el skyldes ikke mindst kampagner og energistyring, hvor alt forbrug registreres og holdes under opsyn. Varmeforbruget stiger Varmeforbruget i afdelingerne er generelt stigende, og vi ligger over gennemsnittet for København (2005). Skal varmeforbruget for alvor sænkes, skal der iværksættes omfattende efterisoleringsarbejder af bygningerne, etableres ventilation med varmegenvinding og suppleres med kampagner rettet mod den enkelte beboer. 15 el-, vand- og varmeforbrug i fsbs afdelinger 2003-2007 Fælles elforbrug (Total GWh) Vandforbrug (l/pers/døgn) Målsætning KBH 2010 Målsætning FSB 2012 Målsætning FSB 2007 Varmeforbrug (kwh/m² korrigeret for graddage) Gennemsnit i København 2005 2003 18,51 150,50 145,18 2004 17,62 144,78 146,41 2005 16,81 143,05 153,04 2006 16,91 139,48 154,62 2007 16,70 138,20 155,89

REGNSKAB LEDELSESBERETNING Årets resultat udviser et overskud på 0,7 mio. kr. Overskuddet resultatudloddes til afdelingerne med 0,6 mio. kr. og 0,1 mio. kr. som henlægges til arbejdskapitalen. I overskuddet er der indeholdt ikkebudgetterede renteindtægter på ca. 2,1 mio. kr., fra forrentning af byggesager og ca. 0,8 mio. kr. fra afdelinger med negativ mellemregning. På udgiftsiden er der derimod ca. 1,5 mio. kr. mere i renteudgift til afdelinger med positiv mellemregning og medregnet ca. 1,9 mio. kr. i urealiseret kurstab på obligationer. Egenkapitalen udgør ved årets udgang 178 mio. kr. mod 174 mio. kr. ved udgangen af 2006. Den samlede balance er steget med 26 mio. kr. til 498 mio. kr. i 2007. Den frie likviditet, opgjort som forskellen mellem omsætningsaktiver og kortfristet gæld, udgør ultimo 2007 78 mio. kr. mod 81 mio. kr. ved udgangen af 2006. Bruttoadministrationshonoraret pr. lejemålsenhed udgør i 2007 2.957 kr. mod 2.899 kr. i 2006. Tilskud til afdelinger er i 2007 200 kr. pr. lejemålsenhed, som det også var i 2006. Ovenstående medfører en stigning i nettoadministrationshonoraret på 58 kr. fra 2006 til 2007. Boligorganisationens økonomiske udvikling de seneste tre år samt budget for 2008 fremgår af hoved- og nøgletalsoversigten side 17. Bestyrelsen betragter årets resultat som tilfredsstillende. Resultatdisponering Boligorganisationen har i 2003 besluttet at reducere det faste tilskud gradvist til dets afdelinger fra 784 kr. til at det fra 2005 udgør 200 kr. pr. lejemålsenhed. Reduktionen i tilskud er erstattet af resultatudlodning til afdelingerne, baseret på boligorganisationens samlede kapitalafkast. Resultatudlodningen fordeles i forhold til den enkelte afdelings indestående i boligorganisationen og udbetales til afdelingerne i det efterfølgende regnskabsår. Begivenheder efter regnskabsårets udløb Der er efter regnskabsårets udløb ikke indtruffet væsentlige begivenheder, der påvirker boligorganisationens økonomiske stilling. Medarbejderforhold Boligorganisationen beskæftiger ved årets udgang 97 fuldtidsansatte i administrationen. I boligorganisationens afdelinger samt administrerede foretagenders afdelinger var der ultimo 2007 ca. 174 fuldtidsansatte beskæftiget, hvoraf hovedparten er ejendomsfunktionærer og gartnere. Ledelsens påtegning Efter vor opfattelse er årsregnskabet aflagt i overensstemmelse med lovgivningens og vedtægternes krav til regnskabsaflæggelsen og giver et retvisende billede af boligorganisationens aktiver, passiver, økonomiske stilling samt resultat. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Bestyrelsen har behandlet årsregnskabet for 2007 som indstilles til repræsentantskabets godkendelse. København, den 20. maj 2008 16 I BESTYRELSEN REGNSKAB Birthe Qasem, formand Ib Sørensen, næstformand Jan Albrecht Anita Heisterberg Jens Gunslev Henrik Duusgaard Dorthe Raltters Sørensen Hanne Sjuneson Anne Lærke Hobolt Larsen Valgt af medarbejderne Laila Jølving Svend Erik Munck

17 I 1.000 KR. Administrationsbidrag, egne afdelinger Administrationsbidrag, eksterne Sideaktivitetsafdelinger Byggesagshonorarer Gebyrer og andre indtægter Administrationsindtægter m.v. i alt Administrationsudgifter m.v. Dækning for udgifter i % Resultat før renter Renteindtægter - renteudgifter, netto Tilskud til afdelinger Ekstraordinære poster, netto ÅRETS RESULTAT Antal lejemålsenheder (ultimo året) Egne afdelinger Administrerede Selvejende ungdomsboliger og kollegier Antal lejemålsenheder i alt Nøgletal pr. lejemålsenhed Administrationsbidrag (omkostningsægte) Tilskud Nettoadministrationsbidrag Nettoadministrationsudgift, egne afdelinger 2005 37.943 4.004 7.722 4.324 5.835 59.828 59.570 100-1.516 9.949-3.530 107 5.010 13.001 1.228 1.091 15.320 2.899 200 2.699 2.647 Regnskaber 2006 37.885 4.269 8.110 2.017 6.856 59.137 61.344 96-3.723 3.971-3.496 244-3.004 13.109 1.246 1.091 15.446 2.899 200 2.699 2.623 2007 38.448 4.428 8.829 3.737 7.519 62.961 64.703 97-1.742 5.857-3.442 0 673 13.109 1.381 1.091 15.581 2.957 200 2.757 2.670 Budget 2008 39.149 4.572 7.384 5.397 7.895 64.397 67.483 95-3.086 7.866-3.457 0 1.323 13.109 1.390 1.091 15.590 3.016 200 2.816 2.723 HOVED- OG NØGLETAL REGNSKAB FORDELING AF INDTÆGTER, ADMINISTRATION M.V. 2007 Administrationsbidrag Sideaktivitetsafdelinger Gebyrer og særlige ydelser Byggesagshonorar 68% 14% 12% 6%

For tiden 1. januar til 31. december 2007 INDTÆGTER - i 1.000 kr. Administrationsbidrag Sideaktivitetsafdelinger Gebyrer og særlige ydelser Byggesagshonorar Andre & ekstraordinære indtægter Indtægter, administration m.v. Tilskud til afdelinger Nettoindtægter, administration m.v. 2007 42.876 8.829 7.259 3.737 260 62.961-3.442 59.519 2006 42.154 8.110 6.275 2.017 825 59.381-3.496 55.885 RESULTATOPGØRELSE UDGIFTER - i 1.000 kr. Bestyrelseshonorar Personaleomkostninger Møde- og kursusudgifter m.v. Kontorholdsudgifter Kontorlokaleudgifter Afskrivninger Andre driftsudgifter Udgifter i alt Resultat før finansielle poster Finansielle poster Finansielle indtægter Finansielle udgifter Finansielle poster, netto ÅRETS RESULTAT 476 44.517 3.167 5.555 5.766 2.194 3.028 64.703-5.184 18.283-12.426 5.857 673 459 43.059 4.272 4.962 5.294 1.812 3.002 62.860-6.975 14.880-10.909 3.971-3.004 18 FORDELING AF UDGIFTER 2007 REGNSKAB Bestyrelseshonorar Personaleomkostninger Møde- og kursusudgifter m.v. Kontorholdsudgifter Kontorlokaleudgifter Afskrivninger Andre driftsudgifter 1% 69% 5% 8% 9% 3% 5%

Pr. 31. december 2007 AKTIVER - i 1.000 kr. Anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver Finansielle anlægsaktiver: Udlån fra dispositionsfonden Andre finansielle anlægsaktiver Finansielle anlægsaktiver i alt Anlægsaktiver i alt 2007 48.971 55.466 230 55.696 104.667 2006 48.164 49.241 272 49.513 97.677 19 Omsætningsaktiver Mellemregning med afdelinger m.v. Andre tilgodehavender m.v. Obligationsbeholdning Likvide beholdninger Omsætningsaktiver i alt AKTIVER I ALT PASSIVER - i 1.000 kr. Egenkapital Dispositionsfond Opskrivningshenlæggelse Arbejdskapital Egenkapital i alt Langfristet gæld Prioritetsgæld Anden langfristet gæld Langfristet gæld i alt Kortfristet gæld Mellemregning med afdelinger m.v. Bankgæld Afsætninger Anden gæld Kortfristet gæld i alt Gæld i alt PASSIVER I ALT 34.822 66.133 270.280 22.166 393.401 498.068 131.576 28.155 18.685 178.416 4.425 69 4.494 275.194 17.373 400 22.191 315.158 319.652 498.068 15.693 57.774 281.029 20.151 374.647 472.324 125.224 27.828 20.905 173.957 4.521 267 4.788 257.427 22.778 400 12.974 293.579 298.367 472.324 SELSKABETS BALANCE REGNSKAB BEVÆGELSER I EGENKAPITALEN DE SIDSTE FEM ÅR Dispositionsfond Opskrivningshenlæggelse Arbejdskapital 2003 2004 2005 2006 2007 137.977 155.987 162.787 173.957 178.416

FSBbolig Rådhuspladsen 59 1550 København V 33 13 21 44 www.fsb.dk MAJ 2008