Erhvervsejendomsmarkedet tendenser og prognoser Erhvervsforum og Privat Boligforum Præsentation ved Peter Winther, Sadolin & Albæk
2 Intet er som før finanskrisen. eller ser vi ind i den næste boble?
3 En boble er, når prisstigninger ikke kan forklares med fundamentale investeringsanalyser, men skyldes irrationel adfærd
4 Bobler kan forklares med the Greater Fool Theory DOING SOMETHING STUPID HOPING SOMEONE ELSE IS DUMBER
5
6 Investorer før finanskrisen Danske og islandske private investorer. Typisk finansieret med minimum 90 % fremmedkapital. Gennemsnitligt direkte afkast 200 300 bp under finansieringsrenten.
7 Investorer i dag Institutionelle investorer, UHNWIs, eller fonde, bakket op af institutionelle investorer, sovereign wealth funds, university endowments og UHNWIs. Typisk minimum 40 % egenfinansiering. Gennemsnitligt direkte afkast 200 300 bp over finansieringsrenten
8 Det har været godt at være ejendomsinvestor i de senere år Nominelle værdier Deflaterede værdier 400 350 300 250 200 150 100 50 0 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
9 Det har i det hele taget været godt at være investor i de senere år 600 Erhvervsejendomme, Storkøbenhavn Nordea benchmark 7-årig obligation Aktier, MSCI Danmark MSCI Danmark 500 400 300 200 100 0 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
10 Totalafkastet på ejendomme var i 2015 næsten 13 % 30% Totalafkast Direkte afkast Værditilvækst 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
11 Transaktionsvolumen steg 50 % fra 2014 til 2015 70 Danmark Storkøbenhavn 60 50 40 30 20 10 0 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 E15
12 Der er aldrig tidligere placeret så meget egenkapital i investeringsejendomme på et år som i 2015 Transaktionsvolumen i Danmark toppede i 2006 med næsten kr. 70 mia. i 2016 var det kr. 48 mia. I Storkøbenhavn var transaktionsvolumen i 2016 kr. 36 mia. samme niveau som den hidtidige rekord i 2006. Men egenkapitalandelen var i 2016 gennemsnitlig 65 % eller ca. kr. 24 mia. i 2006 var den kun godt det halve.
13 Udenlandske investorers andel af totalmarkedet er steget kraftigt 2014 2015 31% 31% Danske 35% 48% Internationale 52% 48% 52% Dansk 69% International 65%
14 Stærk stigning i value-add og opportunistiske investeringer 2014 2015 2% 10% 19% 19% 60% 79% Core 30% Value-add Opportunistisk Core Value-add Opportunistisk
15 Priserne stiger Omsætningen stiger Risikovilligheden stiger
16 Er investeringsmarkedet ude af trit med de fundamentale økonomiske faktorer?
17 Med det nuværende renteniveau er investeringsejendomme (generelt) ikke for dyrt prisfastsatte 6% Nettostartafkast på boligejendommme Rente på 10 årig statsobligation 5% 4% 3% 2% 1% 0% 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
18 Det risikojusterede afkast på ejendomsinvesteringer er attraktivt 2015 1990-2015 Afkast Afkast Risiko Aktier, MSCI Denmark 38,9% 14,6% 25,3% Nordea benchmark, 7-årig obligation 0,1% 8,1% 9,0% Erhvervsejendomme, Storkøbenhavn 12,8% 8,8% 7,8%
19 Risiciene forekommer ikke alarmerende Udlejningsmarkedet vil fortsat være anæmisk. men et fortsat meget lave renteniveau understøtter ejendomsinvesteringsmarkedet. en inflationært drevet rentestigning er ikke den største risiko for investeringsmarkedet. Inflation vil være forårsaget af en gunstig økonomisk udvikling med stigende beskæftigelse og privatforbrug, hvilket gavner både tomgang og lejepriser. selv prisfald på investeringsejendomme på 20 % vil ikke forårsage hverken tvangssalg eller nævneværdige tab i den finansielle sektor.
20 Hvad kan vi vente os af markedet i 2016? Fortsat høj transaktionsaktivitet. Stabile til svagt stigende priser. Internationale investorer vil dominere inden for samtlige segmenter, også kontorsegmentet. Danske institutionelle investorer ændrer fokus fra core til value-add.
21 2016 bliver (endnu) et godt år for investeringsejendomme. Men prisfastsættelsen bliver fortsat mere aggressiv, og risiciene er stigende.
22 Globalt er næsten kr. 20.000 mia. placeret i obligationer med negativ rente. Derfor sker en massiv reallokering mod alternative investeringer.
23 [Fed policy has] created artificially high current returns at the expense of future returns - David Malpass, september 2014
24 Peter Winther Partner, adm. direktør, MRICS E: pw@sadolin-albaek.dk T: 70 11 66 55 M: 28 19 66 76 Besøg os på vores hjemmeside: sadolin-albaek.dk