Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Sociale Forhold og Beskæftigelse Den 24. april 2013. Opførelse af almene boliger i Elev. Aarhus Kommune Sociale Forhold og Beskæftigelse Anlægsbevilling til opførelse af 36 almene boliger med tilknyttet serviceareal samt fælleshus til aktiviteter og inklusionsformål for voksne med udviklingshæmning i Elev. 1. Resume I budgetforliget 2013-2016 er der afsat anlægsmidler til gennemførelse af 7 større anlægsprojekter i årene 2013 2015 inden for voksenhandicapområdet. Byrådet traf i den forbindelse beslutning om, at ventelisten til en bolig inden for denne målgruppe skulle afvikles inden udgangen af 2015. Statsforvaltningen Midtjylland har efterfølgende indskærpet, at Aarhus Kommune med den fremlagte plan for afvikling af ventelisten ikke lever op til forsyningsforpligtelsen på området. Aarhus Kommune har på byrådsmøde den 17. april 2013 taget dette til efterretning og anerkender dermed, at alle visiterede borgere, som i dag står uden et tilstrækkeligt botilbud (og som fremadrettet måtte blive visiteret til et botilbud) skal have et konkret tilbud i umiddelbar forlængelse af visitationen. De økonomiske konsekvenser af denne praksisændring vil blive forelagt Byrådet særskilt og har ikke relevans for denne indstilling. Rådhuset 8100 Aarhus C Sagsnummer Sagsbehandler Jens Boye Nørgaard Telefon 8940 2000 Direkte telefon Telefax 8940 3899 E-post oekonomibygninger@msb.aarhus.dk E-post direkte jenoi@aarhus.dk www.aarhuskommune.dk Lixtal 39 Byggeriet i Elev er det 4. af i alt 7 byggerier til afvikling af den oprindelige venteliste på området. Med realisering af dette projekt er der opført 114 nye boliger af de i alt 191, som byrådet har afsat økonomiske midler til. Byggeriet sker i henhold til Lov om Almene Boliger. Der opføres 36 boliger, der placeres på grunden i 4 mindre boligenheder. Hertil kommer serviceareal samt et fælleshus til aktiviteter og inklusionsformål. En tredjedel af fælleshuset opføres som fælleslokale. Der vil blive lagt vægt på at byggeriets udformning understøtter inklusionstankegangen. Den samlede anskaffelsessum for boliger og fælleslokale bliver Opførelse af almene boliger i Elev.
59.600.000 kr. inkl. moms og anlægsudgiften for servicearealer og aktivitetslokaler vil beløbe sig til 8.591.000 kr. ekskl. moms. Efter tidsplanen vil byggeriet kunne gå i gang i foråret 2014 med forventet ibrugtagning i efteråret 2015. 2. Beslutningspunkter At 1) opførelsen af 36 almene boliger med en samlet anskaffelsessum på 59.600.000 kr. inkl. moms samt servicearealer og aktivitetslokaler i forbindelse med boliger og fælleshus med en anlægsudgift på 8.591.000 kr. ekskl. moms godkendes, samt at der gives tilsagn om støtte til projektet på statens vegne i henhold til Lov om Almene boliger m.v., og herunder godkendelse af skema A. At 2) Magistratsafdelingen for Sociale Forhold og Beskæftigelse bemyndiges til at godkende skema B, når dette foreligger, under forudsætning af, at den samlede anskaffelsessum ikke overstiger summen i skema A. At 3) der meddeles en anlægsbevilling på 59.600.000 kr. inkl. moms til boliger og en anlægsbevilling på 8.591.000 kr. ekskl. moms til servicearealer og aktivitetslokaler i forbindelse med boliger og fælleshus, samt at der meddeles en anlægsindtægtsbevilling på 1.440.000 kr. i statsligt servicearealtilskud. At 4) der til finansiering af anlægsbevillingerne afsættes rådighedsbeløb i faste priser som vist i tabel 1. At 5) Aarhus Kommunes nettoudgift på 12.769.000 kr. i forbindelse med projektet finansieres via rådighedsbeløbet på 59,4 mio. kr., som i forbindelse med Budgetforliget 2013 er afsat til anlægsprojekter indenfor Voksenhandicap området, jvf. tabel 4. At 6) der optages lån i KommuneKredit på 88 % af anskaffelsessummen på 59.600.000 kr. for de 36 boliger andragende 52.448.000 kr. inkl. moms. 3. Baggrund I budgetforliget 2013-2016 er der afsat anlægsmidler på 59,4 mio. kr. til etablering af i alt 191 pladser fordelt på 7 større anlægsprojekter i årene 2013 2015 inden for voksenhandicapområdet. Byggeriet i Elev er det 4. byggeri, der fremlægges til politisk godkendelse og gennemførelse (de 3 første byggerier var 6 boliger på Snåstrup Vestergård, 36 Side 2 af 9
boliger i Havkærparken i Tilst og 36 boliger på Vintervej). Med byggeriet i Elev vil der være realiseret 114 af de 191 boliger. Afsættelsen af midler til opførelse af nye boliger skal ses i sammenhæng med byrådets beslutning om (og Statsforvaltningens efterfølgende præcisering af), at der ikke må være venteliste til boliger efter Almenboligloven og Servicelovens 108, jf. kommunernes forsyningsforpligtelse efter Serviceloven. Anlægsprojekterne i budgetforliget skal udover en afvikling af ventelisten også medvirke til en større selvforsyning med tilbud i Aarhus Kommune, tilvejebringelse af erstatningspladser for bl.a. utidssvarende boliger og imødekomme behov som følge af befolkningsudviklingen. 4. Den forventede effekt De nye boliger i Elev vil medvirke til at nedbringe antallet af personer på venteliste til en bolig indenfor voksenhandicapområdet i overensstemmelse med byrådets beslutning. På samme vis vil de nye boliger imødekomme behovet som følge af den demografiske udvikling. Samtidig vil muligheden for fremadrettet at tilbyde borgere med handicap en bolig indenfor Aarhus Kommune (frem for at blive henvist til et tilbud udenfor kommunen) blive styrket. De nye boliger er samtidigt med til at øge valgmulighederne for personer, der har behov for en særlig bolig. Endelig vil der ved byggeriets udformning blive lagt vægt på inklusionstankegangen, således at det nye byggeri understøtter inklusionsmulighederne i lokalområdet. 5. De planlagte ydelser Byggeriet planlægges opført på en kommunalt ejet storparcel nr. 4 ved Engelstoft i Elev. Grunden er omfattet af lokalplan nr. 402, der giver mulighed for at opføre 7.145 etagem2 på den i alt 24.318 m2 store grund. Magistratsafdelingen for Teknik og Miljø (MTM) har bekræftet, at lokalplanen giver mulighed for det planlagte byggeri, samt at der er mulighed for opførelse af et aktivitetstilbud. I forbindelse med MSB s nærmere fysiske planlægning af byggeriet gennemføres en opdeling af storparcellen i to mindre parceller ligesom Side 3 af 9
den endelige vejføring fastlægges. Opdelingen og vejføring gennemføres således, at restparcellen udgør et salgbart areal, der kan sælges på det private marked eller anvendes til andre kommunale projekter. Udstykningen er forbundet med udgifter og MSB s boligdel bærer i den forbindelse sin forholdsmæssige andel. Det overordnede mål med den nye bebyggelse er at skabe rammerne for et velfungerende bosted og hjem for udviklingshæmmede med forskellige funktionsniveauer. Det er derudover målet, at boligerne inkluderes i nærområdet og både bidrager til at opfylde kommunens målsætning om mangfoldighed i boligområder og understøtter inklusionen af beboerne med handicap. 28 af boligerne indrettes i levegrupper på hver 7 boenheder. Disse boliger henvender sig til 3 målgrupper: 7 skærmede boliger. Her ønskes en fleksibel løsning, der indebærer mulighed sektionsafskærmning helt ned til 1-2 boliger og med fleksible adgangsforhold. Boliger til 7 multihandicappede. Her er der behov for boliger, der er indrettet med hjælpemidler og velfærdsteknologiske løsninger / fleksible muligheder for installering af hjælpemidler. Disse boliger planægges til 75 m2 14 udviklingshæmmede. Disse boliger kræver ikke speciel indretning. Boligerne til de tre målgrupper placeres på grunden som selvstændige boligenheder. De sidste 8 boliger tænkes udformet som mere selvstændige boliger og i sammenhæng med de øvrige boliger og bebyggelser i området. Der skal etableres fællesarealer for hver levegruppe. Ligeledes etableres servicearealer i tilknytning til boligenhederne. Som et nyt element foreslås etableret et fælleshus. Formålet med huset er dobbelt, dels at understøtte inklusionen i området og dels at tilvejebringe aktivitetsmuligheder for beboere, der ikke har et eksternt dagtilbud. I dagtimerne kan en række af husets lokaler anvendes af beboerne til aktiviteter og udenfor for dagtimerne kan huset åbnes op for lokalområdet. Huset skal udformes således, at det kan være et aktiv for både beboere og lokalområdet, og således at det binder den nye bebyggelse sammen med de eksisterende bebyggelser i området. Bebyggelsens storkøkken kommer til at blive en del af dette fælles- Side 4 af 9
hus. En tredjedel af huset eller ca. 100 m2 opføres som fælleslokale, hvor beboerne råder over anvendelsen, medens den resterende del på 200 m2 vil have karakter af serviceareal. I alt opføres 21 individuelle 2 rums boliger a 65 m 2, og 7 individuelle 2 rums boliger af 75 m 2 inklusive fællesarealer samt 8 mere selvstændige boliger, der opføres som individuelle 2 rums boliger a 65 m 2 inklusive fællesareal. Hertil kommer 100 m2 fælleslokale, som opføres som en del af fælleshuset. Det samlede boligareal incl. fælleslokale bliver på i alt 2510 m2. Servicearealet i tilknytning til boligerne er afsat i form af et økonomisk rammebeløb svarende til 12 % af anskaffelsessummen for boligerne. Indenfor den afsatte ramme skal der også afholdes udgifter til velfærdsteknologi og inventar. Der afsættes midler til kunstnerisk udsmykning i projektet for den andel der omfatter serviceareal og fælleshus. 6. Organisering af indsatsen Efter udbud og valg af bygherrerådgiver vil der blive udarbejdet et nærmere byggeprogram og udbudsmateriale til en totalentreprisekonkurrence. Aarhus Kommunes krav til bl.a. sociale klausuler vil indgå i udbudsmaterialet. Byggeriet vil efter tidsplanen ifølge tidsplanen kunne gå i gang i foråret 2014 med forventet ibrugtagning i efteråret 2015. Der er blevet afholdt en naboorientering for de nærmeste naboer til byggeriet, og referatet herfra er vedlagt indstillingen som bilag 3. Der var et stort fremmøde til orienteringsmødet. Mødet var præget af en positiv dialog og der var en god stemning. Man bød de nye naboer velkomne og var parate til at inddrage dem i lokalsamfundet og på den måde bidrage til større mangfoldighed i byen. Fælleshuset blev fremhævet som et kommende knudepunkt for inklusionsprocessen. Der var i øvrigt en række mere konkrete bemærkninger til projektet, som fremgår af referatet. Nærværende indstilling har også været forelagt Handicaprådet og Det Sociale Forbrugerråd i Aarhus Kommune. Høringssvarene er vedlagt som bilag 4, og MSB s kommentarer hertil er vedlagt som bilag 5. Side 5 af 9
7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Anlægsudgifter og indtægter Den samlede anskaffelsessum i forbindelse med opførelse af boligerne beløber sig til 59.600.000 kr. inkl. moms. Anskaffelsessummen er baseret på opførelse af i alt 2.510 m2 (incl. 100 m2 fælleslokale) samt et rammebeløb på 23.745 kr. pr. m2, hvoraf grundprisen udgør 1.951 kr. pr. byggerets m2. I rammebeløbet indgår endvidere MBS s andel af udgifterne til opdeling af storparcellen. Sociale Forhold og Beskæftigelse og Borgmesterens Afdeling har siden vedtagelsen af anlægsplanen i samarbejde analyseret udgifterne til de planlagte byggerier af pleje- og handicapboliger nærmere. På baggrund af de seneste års byggeudgifter for pleje- og handicapboligbyggeri i kommunerne i Region Midtjylland har Borgmesterens Afdeling i den forbindelse foreslået, at byggeudgifterne reduceres i forhold til udgangspunktet i anlægsplanen. Baggrunden herfor er blandt andet konjunktursituationens indvirkning på byggeomkostningerne. Sociale Forhold og Beskæftigelse er enige i en sådan tilpasning af byggeudgifterne, idet det samtidigt foreslås at de herved sparede midler reserveres til en yderligere udbygning af handicapboliger i Aarhus Kommune til imødegåelse af fremtidig vækst i behovet for sådanne boliger. Udgifterne til servicearealer i forbindelse med boligerne vil beløbe sig til 5.591.000 kr. ekskl. moms, svarende til 12 % af boligernes anskaffelsessum. I udgiften er indeholdt udgifter til velfærdsteknologi og inventar. Hertil kommer udgiften til 200 m2 aktivitetslokaler og servicearealer i fælleshuset som vil beløbe sig til 3.000.000 kr. excl. moms. I forbindelse med projektet vil der endvidere være indtægter i form af statsligt tilskud til servicearealer på 1.440.000 kr. 7.2 Anlægsbevillinger På grundlag af ovenstående anlægsudgifter og indtægter foreslås meddelt en samlet anlægsbevilling på 59.600.000 kr. inkl. moms i løbende priser til opførelse af 36 almene boliger og fælleslokale samt en anlægsbevilling på 8.591.000 kr. ekskl. moms. i løbende priser til opførelse af serviceareal og aktivitetslokaler i forbindelse med boliger og fælleshus. Ligeledes foreslås meddelt en anlægsindtægtsbevilling på 1.440.000 kr. svarende til servicearealtilskud fra staten. Side 6 af 9
7.3 Afsættelse af rådighedsbeløb Svarende til ovenstående bevillinger i løbende priser og på grundlag af tidsplanen for byggeriet foreslås afsat følgende rådighedsbeløb i faste priser jf. tabel 1: Tabel 1: Oversigt over foreslåede rådighedsbeløb I 1.000 kr. og i faste priser (2013 priser)* 2013 2014 2015 I alt Rådighedsbeløb til opførelse af 36 boliger og fælleslokale 1.000 25.540 31.457 57.998 Rådighedsbeløb til serviceareal og aktivitetslokaler 3.929 4.430 8.359 ifm. boliger og fælleshus Rådighedsbeløb fra tilskud til servicearealer -1.390-1.390 *Den del af bevillingen, som falder i 2014 er nedskrevet med 1,8 %, og den del af bevillingen der falder i 2015 er nedskrevet med yderligere 1,8 %, da rådighedsbeløb ifm. budgetlægningen for 2014 og 2015 automatisk fremskrives med 1,8 %, således at rådighedsbeløb og bevilling bliver identiske. 7.4 Finansiering Tilvejebringelse og finansiering af de afsatte rådighedsbeløb for henholdsvis boligdel og servicearealdel m.v.: Tabel 2: Finansiering af rådighedsbeløb til boligdel. I 1.000 kr. og faste priser (2013 priser) 2013 2014 2015 I alt Finansieringsbehov ifm. opførelse af 36 boliger 1.000 25.540 31.457 57.998 Finansiering: 88 % optagelse af lån i Kommunekredit 2 % beboerindskud 10 % Kommunal grundkapital -51.012-1.160-5.797-51.038-1.160-5.800 Finansiering i alt -57.969-57.998 Nettoudgift for Aarhus Kommune 5.800 Som det fremgår af tabel 2 vil udgiften for Aarhus Kommune i forbindelse med opførelsen af de 36 boliger beløbe sig til 5.800.000 kr. svarende til den kommunale grundkapital på 10 %. Tabel 3: Finansiering af rådighedsbeløb til servicearealer m.v. I 1.000 kr. og faste priser (2013 priser) 2013 2014 2015 I alt Rådighedsbeløb til serviceareal og aktivitetslokaler 3.929 4.430 8.359 ifm. boliger og fællleshus Finansiering: Tilskud til servicearealer fra staten -1.390-1.390 Finansiering i alt -1.390-1.390 Nettoudgift for Aarhus Kommune 6.969 Side 7 af 9
Som det fremgår af tabel 3 vil udgiften for Aarhus Kommune i forbindelse med opførelse af servicearealer og aktivitetslokaler i forbindelse boliger og fælleshus beløbe sig til i alt 6.969.000 kr. Forslag til finansiering af Aarhus Kommunes samlede udgift til boliger og servicearealer m.v.: Tabel 4: Finansiering af Aarhus Kommunes udgifter ifm. byggeriet. I 1.000 kr. og faste priser (2013 priser) Aarhus Kommunes udgift ifm. boligdel og fælleslokale(jf. tabel 2) Aarhus Kommunes udg. ifm. servicearealer, aktivitetslokaler m.v.(jf. tabel 3) I alt 5.800 6.969 Aarhus Kommunes udgifter i alt 12.769 Finansiering: Afsatte rådighedsbeløb ifm. budgetforlig for 2013-12.769 Finansiering i alt -12.769 Aarhus Kommunes udgift i forbindelse med realisering af projektet foreslås finansieret via de rådighedsbeløb som Byråd afsat i forbindelse med budgetforliget for 2013. I forbindelse med budgetforliget for 2013 afsatte Byrådet et rådighedsbeløb på i alt netto 59,4 mio. kr. til realisering af 7 større anlægsprojekter indenfor voksenhandicap-området. Det foreslås at Aarhus Kommunes nettoudgift på 12.769.000 kr. i forbindelse med byggeriet i Elev finansieres via det i forbindelse med budgetforliget afsatte rådighedsbeløb på 59,4 mio. kr. I vedlagte bilag 6 er der givet en status vedr. anlægsudgifter og driftsudgifter i forbindelse med realisering af budgetforligets anlægsprojekter. I byggeperioden optages en byggekredit i KommuneKredit, således at Aarhus Kommunes likviditet ikke påvirkes. 7.5. Husleje For en bolig på 65 m² andrager den foreløbige beregnede bruttohusleje ca. 6.400 kr. pr. måned og for en bolig på 75 m² andrager den beregnede bruttohusleje ca. 7.200 kr. pr. måned. Den forventede boligsikring for en 65 m² bolig andrager 2.785 kr. og for en 75 m² bolig 3.601 kr. pr. måned, (hvor beboeren er stærkt bevægelseshæmmet). Dette huslejeniveau vurderes at ligge inden for denne beboergruppes betalingsevne. En tværgående arbejdsgruppe med deltagelse af Borgmesterens Afdeling vil efterfølgende generelt analysere på hen- Side 8 af 9
holdsvis huslejeniveau og rådighedsbeløb for kommende beboere i almene plejeboliger. 7.6. Driftsudgifter Der forventes et årligt samlet driftsbudget på 18 mio. kr. for de 36 pladser i Elev I. Byggeriets driftsmæssige finansiering indgår som en del af Byrådets 2013 budgetforligs strategi til afvikling af ventelisten til botilbud for voksne med handicap 7.7. Miljømæssige konsekvenser Planlægningen af projektet og gennemførelse af byggeriet foretages som miljørigtig projektering, hvor materialevalg og byggemetoder gennemføres ud fra Byrådets bestemmelser herom. Byggeriet opføres til lavenergiklasse 2015, som er en energiklasse bedre end Bygningsreglementets gældende krav. Hans Halvorsen / Erik Kaastrup-Hansen Bilag Bilag 1: Sagsnr. T-13-105-003 Bilag 2: Bevillingsstyringsprog.: AB-13-105-005 samt AB-13-105-006 Bilag 3: Referat af naboorientering afholdt den 6. marts 2013. Bilag 4: Høringssvar fra Handicaprådet, Det Sociale Forbrugerråd, Ældreråd og MSO. Bilag 5: MSB s bemærkninger til høringssvar. Bilag 6: Status for anlæg og drift ifm. realisering af budgetforligets anlægsprojekter. Tidligere beslutninger Budgetforliget vedr. 2013 2016. Side 9 af 9