Dagsorden Tilstede 20. marts 2014 Kl. 19.30 Generalforsamling med følgende dagsorden: 1. Valg af dirigent. 2. Bestyrelsens beretning. 3. Forelæggelse af årsregnskab og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsregnskabet. 4. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudgettet til godkendelse. 5. Forslag til vedtægtsændring, bilag vedlagt. Øvrige forslag skal være formanden i hænde senest 8 dage før generalforsamlingen. 6. Valg: Formand for 2 år, Kurt Brovil modtager genvalg. for 2 år, Anne-Marie Kristensen modtager genvalg. Suppleant for 1 år. 7. Valg af revisor. 8. Havedag. 8. Eventuelt. Kurt 54B, Majbrit og Hermann 54C, Kirsten 54F, Inga 54G, John 54M, Søren og Anne-Marie 54N, Else 54M, Lene 54 H. 1. Valg af referent Formanden bød velkommen til Elmegårdens 9. generalforsamling. Kurt foreslog John Frederiksen valgt som dirigent. Dette blev vedtaget. Dirigenten konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indkaldt med 14 dags varsel. 2. Bestyrelsens beretning Denne måned er det 10 år siden, der blev holdt stiftende generalforsamling i Elmegården. Af de 12 første andelshavere, er der 4 tilbage; Lene, Kirsten, Kurt og John. I perioden på 10 år, har der boet 50 mennesker i foreningen. Der er i 2013 udskiftet vand- og varmemålere med radioaflæsning. Så for fremtiden undgår vi personlig aflæsning fra ISTA. Bestyrelsen har erfaret, at der er usikkerhed om hvad vedligeholdelse indebærer. Hovedreglen er, er alt udendørs vedligeholdelse påhviler foreningen og alt indendørs vedligeholdelse påhviler andelshaveren. Med de undtagelser, at foreningen har en Glas- og kummeforsikring, som dækker uheld/skader for alle andelshaverne, samt rensning af kloakafløb, hvor det ikke er muligt selv at afhjælpe det. Som aftalt på sidste års generalforsamling, har vi købt for 150.000 kr obligationer. Foreningens likvide beholdning kan i et vist omfang udjævne en større rentestigning og giver indtil da en renteindtægt.. I anledning af jubilæet inviterer bestyrelsen til julefrokost, når den tid kommer. Lene spurgte: hvem der dækker reparation af emhætte/udsugning og andre lignende skader, som foreninger tidligere har dækket. Svaret er, at de fortsat bliver dækket. 3. Forelæggelse af årsregnskab mv. Der blev udleveret nyt regnskab, pga. en fejl i det udsendte eksemplar. Kirsten gennemgik regnskabet. Første sider påpeger revisorens opgave og hvordan han udfører den jf. regnskabslovgivningen. Elmegården Anne-Marie Kristensen 9 1 af 5
Resultatopgørelsen s.7: Viser hvad vi har brugt og hvad det er i forhold til budgettet og 2012. Øvrige indtægter på 2.000 kr. er foreningens gebyr for papirarbejde i forbindelse med salg af andelsbolig. Det er normal praksis i andelsforeninger at opkræve et gebyr. Vores gebyr er i den lave ende, så det kan overvejes at justere det. Sælger betaler gebyret. Renholdelse (bl.a. snerydning). Revisoren skiller det ud i en selvstændig post i regnskabet, men i budgettet er renholdelse indholdt i posten drift. Den aktuelle aftale med snerydderen er væsentlig billigere end tidligere. Bestyrelsen er i gang med at undersøge om moms er inkluderet. Han skal have sit eget cvr-registrerede firma, for at vi kan bruge ham. Løbende vedligeholdelse: det er fx teknik- rum, der skal eftertjekkes, udbedringer på mur- og træværk. Administrationsomkostninger: Opkrævning af boligafgift, revisor og anden administration. Øvrige foreningsomkostninger: ABF Kontingent og Generalforsamling. Finansielle indtægter: Renteindtægter. Finansielle omkostninger: Betaling af lån. 2014 adskiller sig fra regnskabsåret 2013, idet vi nu betaler afdrag på begge lån. Balance pr. 31. december s. 8 Tilgodehavende: Mht. Varmeregnskab er der en forskydning i opgørelsen mellem budgettering og faktisk betaling, idet fjernvarmeværket har et regnskabsår, der løber fra 1. maj til 30. april. Lene spurgte, hvorfor anlægsaktiver, er steget. Kirsten svarede, det skyldes, at det er en sammenlægning med værdipapirerne, som er steget. (s.9) Reserveret til vedligeholdelse: Posten indgår i driftsregnskabet. Gældsforpligtelser: påbegyndt afdrag på lån fra i år med knap ½ mill. Kr. F1 og F4 rigtig god forretning for os, idet de lave renter giver os muligheden for at spare op uden at det påvirker boligafgiften. Boligafgiften har været den samme siden 2011, og hvis/når renten stiger, er der således plads i budgettet til at udflade en stigning i boligafgiften. Else spørger, om det er de lån bankerne, anbefaler man omlægger til fast forrentning Hermann svarer: Ja, det er disse lån, vi har, men vi betaler afdrag på begge lån.men denne løsning har altid været en god forretning for os, og der er aktuelt ingen grund til at omlægge dem. Kirsten supplerede med, at der er vedtaget en ny lov, der skal sikre, af denne type lån kan forlænges i 30 år og fastforrentes, hvis renten stiger meget. Så skal banken/kreditforeningen tilbyde et fast rente lån i 30 år, så man ikke går konkurs, men selvfølgelig vil sådan et lån være dyrere, idet renterne vil være højere. Øvrig gæld: Udgift til revisor. Noter til årsrapporten, s.11. Varmeregnskab pkt.2. Udgift på 10.000 skyldes målerfejl. Den oplagte fejl er dækket af foreningen som en almindelig driftudgift. Fejlen medførte som bekendt en målerudskiftning, der er en stor post i driftsomkostningerne. Nøgletalsoplysninger, s. 18 Fra side 18 og frem er nyt. Det skyldes en ny lov fra boligministeriet, for at alle andelshavere skal være klar over foreningens værdier og gæld, hvad den er Elmegården Anne-Marie Kristensen 9 2 af 5
værd og gennemsigtighed i økonomien i almindelighed. Det skema vil være her fremover. Revisor har udfyldt det. Karen: Efterspørger en vejledning til at læse tallene, så man bedre kan forstå betydningen af tallene. Kurt har som aftalt, efter generalforsamlingen spurgt revisoren, hvordan posten Reserver i procent af ejendomsværdi på 0,56 pct. på s. 19 skal forstås Revisoren har svaret, at reserverne er foreningens henlæggelse til vedligeholdelse. Vi har hensat 100.000 kr. Beløbet tages i pct. af ejendomsværdien. 100.000 divideret med 17.743.300 ganget med 100 = 0,56 pct. Jo højere tallet er, jo mere har man garderet sig mod større vedligeholdelser og reparationer, men det forudsætter at pengene også er på bankkontoen eller som værdipapirer, der hurtigt kan blive til likvider, hvis det er nødvendigt. Bilag 1 til årsrapporten udleveret: I regnskabet er andelsværdien beregnet med udgangspunkt i anskaffelsessummen. Denne metode har foreningen brugt fra starten. Bilaget viser hvordan det ser ud, hvis beregningen tager udgangspunkt i den offentlige vurdering. Fremover skal der beregnes andelsværdi på begge måder. Begge beregninger er lige gode, men vi bibeholder at tage udgangspunkt i anskaffelsessummen, som vi altid har gjort. Kirsten vurderer, at vi har en fornuftig økonomi. Regnskabet blev godkendt. 4. Forelæggelse af drift- og likviditetsbudget Kirsten gennemgik budgettet. Indtægter: Boligafgift foreslås uændret. Renteindtægter: reelt forventes beløbet at blive lidt større end budgettallet Fælles el: Udendørs belysning Renholdelse: 10.000 kr. er sat som ca. beløb, idet snerydning som bekendt er ustyrlig. Diverse: Beløbet udgør ca. gennemsnittet af tidligere års forbrug. De fleste beløb er nogenlunde faste. Driftsudgifter: I 2013 har beløbet været højere pga. udskiftning af målere, men vi forventer ikke, at en tilsvarende begivenhed indtræffer i 2014. DLR lån 60: F4 lånet, som nu afdrages. Lån 61: F1 lånet, som er afdraget fra lånets optagelse. Bestyrelsen indstillede, at årets resultat investeres i værdipapirer. Om 1,5 år kan vi overveje, om det kan betale sig at omlægge lånene til et fastforrentet. Det kan evt. spare lidt på administrationsgebyr m.v. men giver samtidig en højere renteudgift. John spurgte: Vedligeholdelsesposten, om der måske skal hensættes mere. Kirsten svarede: Hvis der kommer udgifter for mere, bliver årets resultat bare det tilsvarende beløb mindre. Vi foreslår dette niveau, fordi vi ikke forventer større poster, men der er rigeligt råd til at afholde evt. større udgifter inden for det samlede budget. Karen spurgte: Planen for tidligere idé med overdækning af terrasserne. Bestyrelsen svarede: Ikke et opgivet projekt, men det skal undersøges og projekteres grundigt, når der skal hæftes noget på de bærende elementer på altanerne. Bestyrelsen har pt ikke sat undersøgelser i gang. Lene orienterede: Foreningen bør fortsat være opmærksom på, at vandet stadig bliver modtages og sendt med samme temperatur hos Lene. Foreningen har fået undersøgt problemet flere gangen, men ingen fagfolk har hidtil kunnet løse problemet. Budgettet blev godkendt. Elmegården Anne-Marie Kristensen 9 3 af 5
5. Forslag Forslag 1: Ændring af standardvedtægter. Kirsten orienterede: Vi bruger ABF-standardvedtægten. Denne vedtægt bliver opdateret løbende, og det er den opdaterede, der til enhver tid gælder, men der er visse punkter, der er rettet til i forhold til vores forening specifikt. 7.2 siger, at en andel ikke må benyttes til erhverv, men kun beboelse. Det er i dag mere almindeligt, at man har virksomhed over nettet. Bestyrelsen synes derfor, det er relevant at definere, hvad vi forstår ved erhverv. Det er drøftet tidligere. Hvis der etableres en egentlig erhvervsvirksomhed inden for foreningens område, risikerer vi en forhøjelse af ejendomsværdien (og ejendomsskatten). Rent faktisk ved vi, at kommunen betragter grunden som hørende til centerområdet. Forslaget 7.3 er tænkt som en uddybning af 7.2. Ingen enighed om forslaget kunne vedtages. Rent praktisk betyder 7.2, at et firmanavn ikke må være tilknyttet Elmegårdens adresse på Krak m.v., ligesom det ikke må stå på postkassen. Forslag 2: Husordenen blev ændret sådan, at der på foreningens område ikke må værekrybdyr og hunde, der er eller bliver trænet som kamphunde. 6. Valg Formand for 2 år, Kurt. Kurt blev genvalgt. for 2 år, Anne-Marie. Anne-Marie blev genvalgt. Suppleant for 1 år, John stiller op. John blev valgt. 7. Valg af revisor 8. Havedage Valg af revisor. Per Kristiansen blev genvalgt. Dato fastsat til lørdag 30. august 2014. Der bliver hængt liste op, som man kan skrive sig på. Kan man ikke komme på dagen, må man udføre en opgave på et andet tidspunkt. Der bliver klippet hæk i juli. Beplantning ved lille bed ved cykelstativ er ikke ukrudt. Det er plantet af Hermann. 9. Eventuelt Lene spurgte: Skal der ikke være ulige antal personer i bestyrelsen. Kurt svarede: I tilfælde af stemmelighed er formandens stemme udslaggivende. Dette er en almindelig foreningsregel.. Lene spurgte: Hun fik i sommer tilbud fra firma på skraldespandsrensning og vil høre, hvad status er. Kurt svarede: Klorin kan hældes ned. Bestyrelsen indhenter et egentligt tilbud inden sommer. Det blev foreslået, at vi evt. kan slå os sammen med nogen andre i nærområdet. Kirsten har til orientering udleveret beskrivelse af en reguleringsklausul, som mange foreninger har i deres vedtægt. Det kan engang i fremtiden blive aktuelt, når priserne på andelsboliger igen stiger. En reguleringsklausul skal vedtages på en generalforsamling. Lene spurgte: Om det kun er gældende ved salg til fuld værdi. Kirsten svarede: Ja, det er korrekt og det er op til den enkelte andel om man vil benytte den i et salg, men det kan kun lade sig gøre, hvis foreningen generelt har klausulen skrevet ind i vedtægten. Elmegården Anne-Marie Kristensen 9 4 af 5
Kurt Brovil Formand Herman Hansen Kirsten Johansen Anne-Marie Kristensen John Frederiksen Dirigent Elmegården Anne-Marie Kristensen 9 5 af 5