1 København, den 8. marts 2011 KENDELSE Klager ctr. Ejendomsmægleraktieselskabet Poul Erik Bech v/ Chartis Europe S.A. Kalvebod Brygge 45 1560 København V Nævnet har modtaget klagen den 6. maj 2010. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning til klagerne i forbindelse med salget af klagernes ejendom og derfor skal betale godtgørelse til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende:
2 Klagerne ønskede at sælge deres ejendom og indgik derfor en formidlingsaftale med indklagede. Det fremgår af formidlingsaftalen, at aftalen var gældende i 6 måneder, og udbudsprisen var aftalt til 3.500.000 kr. Indklagedes salær m.v. var aftalt således: Det fremgår af sagen, at klagerne den 7. august 2009 sendte en e-mail til indklagede indeholdende årsopgørelse for henholdsvis banklån og realkreditlån. Af salgsbudget af 11. august 2009, der hørte til formidlingsaftalen, fremgik bl.a.:
3 [ ] Den 2. oktober 2009 underskrev klagerne købsaftale om salg af ejendommen for en kontantpris på 3.375.000 kr. Overtagelsesdagen var aftalt til den 1. december 2009. I salgsprovenuberegningen af 30. september 2009 var klagers indfrielse af realkreditlån anslået til 2.670.000, og indfrielsen af boliglånet var oplyst til 730.000. Disse beløb var medtaget under diverse omkostninger. Den 7. oktober 2009 skrev indklagede en e-mail til klagerne og bad om at få tilsendt seneste restgældskvittering vedrørende lån og om at få oplyst, hvem der var klagernes pengeinstitut. Den 9. oktober 2009 sendte klagerne restgældskvitteringen til indklagede. Den 4. november 2009 sendte indklagede sin faktura til klagerne: Klagernes realkreditinstitut har oplyst til nævnet, at indfrielsesbeløbet pr. 1. oktober 2010 vedrørende realkreditlånet var 2.747.285,92 kr. inkl. kurtage og indfrielsesgebyr. Klagernes pengeinstitut har oplyst, at indfrielsesbeløbet på klagernes boliglån var 770.509,16.
4 Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har udarbejdet et fejlagtigt salgsbudget og skal derfor betale godtgørelse til klagerne. Både for så vidt angår klagernes realkreditlån og deres boliglån er der indregnet for lave indfrielsesbeløb, og beregningen er derfor misvisende. Klagernes underskud er blevet betydelig større end forventet, og klagerne ville ikke have solgt ejendommen, hvis de havde vidst, at salget ville give så stort et underskud. Samlet set har indklagede oplyst et indfrielsesbeløb, der er 118.363 kr. for lavt, og indklagede skal under henvisning til 24, stk. 2, i lov om omsætning af fast ejendom, godtgøre klagerne dette beløb. Klagerne har ikke kunnet gennemskue, at der var beregnet et for lavt beløb, og indklagede har heller ikke oplyst klagerne om, at salgsprovenuberegningen var behæftet med usikkerhed. Det er mægleren, der forestår beregningen, og det er bl.a. det, klagerne har betalt ham for at gøre. Efter nævnets henvendelse har klagerne ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af dokumentationsmateriale som krævet. Indklagedes ansvarsforsikringsselskab har bl.a. anført: Klagerne var ikke i god tro om indfrielserne, og det bestrides derfor, at indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne. Indklagede bad klagerne om at aflevere låneoplysninger til indklagede, men klagerne efterkom ikke den anmodning, selvom indklagede rykkede for oplysningerne og oplyste klagerne om, at korrekt beregning ikke ville kunne udarbejdes uden disse oplysninger. Indfrielsen på klagernes realkreditlån er medtaget i salgsprovenuberegningen med et anslået beløb. Klagerne kan derfor ikke have haft en berettiget forventning om, at de kunne regne med det anførte beløb. Indklagede er indstillet på at forlige sagen ved betaling af 37.898 kr., svarende til differencen vedrørende boliglånet. Indklagede fastholder, at klagerne var i ond tro, men erkender, at det burde have været anført i salgsprovenuberegningen, at indfrielsesbeløbet var anslået. Nævnet udtaler:
5 Indklagede anførte i salgsprovenuberegningen af 30. september 2009, at klagernes realkreditlån kunne indfries med et anslået beløb på 2.670.000 kr. Nævnet har fra realkreditinstituttet og klagernes pengeinstitut fået oplyst, at det korrekte indfrielsesbeløb på provenuberegningstidspunktet var 2.747.285,92 kr. inkl. kurtage og indfrielsesgebyr. Indklagede har endvidere i salgsprovenuberegningen medregnet indfrielse af klagernes boliglån med 730.000 kr. Det korrekte indfrielsesbeløb er oplyst til 770.509,16 kr. Indklagede har dermed udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning til klagerne, hvilket nævnet finder kritisabelt. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Nævnet finder det ikke godtgjort, at klagerne ikke var i god tro om provenuberegningens rigtighed. Som følge af det fejlagtige salgsbudget skal indklagede herefter godtgøre klagerne kr. 77.285,92 kr. + 40.509,16 kr. = 117.795,08 kr., svarende til differencen mellem de af indklagede skønnede beløb og de indfrielsesbeløb, indklagede burde have anført i beregningen. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klagerne eller disses repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagernes opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klagerne ønsker deres påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at indklagede i sin faktura har opkrævet udgift til dokumentationsmateriale med 1.686,75 kr. Indklagede har imidlertid alene dokumenteret at have afholdt udgifter for 875 kr. hertil, hvilket beløb nævnet kan godkende. Indklagede skal derfor betale 811,75 kr. til klagerne. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Konklusion: Indklagede skal herefter betale 118.606,83 kr. til klagerne. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra den 10. juni 2010, til betaling finder sted.
6 Indklagede skal endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand