Varbergparken 2012 Beboersammensætning i perspektiv I dette dokument redegøres for beboersammensætningen i Varbergparken fra de sociokulturelle og økonomiske perspektiver, der affødes af en skæv og overdimensioneret gruppering af svage resurser i en bestemt omgivelse. Der er flere indikatorer for en problematisk beboersammensætning: Andelen af børn og unge Andelen af indvandrere Andelen af beboere på overførselsindkomst Uddannelsesniveau Enlige med børn Andelen af pensionister Antallet af tomme lejligheder Huslejeniveau Konsekvenserne af en problematisk beboersammensætning er et højt kriminalitetsniveau, et højt hærværksniveau, generel nedslidning af bygninger og område og uhensigtsmæssig anvendelse af område og bygninger. Alt medvirker til at give boligområderne dårlig økonomi og dårligt omdømme, hvilket forværrer de allerede negative tendenser. Byggeforskningsinstituttet finder i en undersøgelse af sammenhængen mellem boligområdets fysiske forhold og sociale problemer at Særligt andelen af børn og unge slår klart igennem, hvor tendensen er, at jo større andelen af børn og unge er, jo dårligere formodes de fysiske forhold at være. Det kan være et udtryk for at, at jo flere børn og unge der hænger ud i bebyggelsen, jo større nedslidning sker der af bebyggelsen. Samme tendens om end mindre tydelig gør sig gældende i forhold til beboere på overførselsindkomster, mens der ikke er nogen målbar tendens med hensyn til andelen af flygtninge og indvandrere, hvor der tilsyneladende først opstår problemer, hvis der ikke sker en rimelig integration. På baggrund af byggeforskningsinstituttets indikatorer for en problematisk
sammensætning vil Varbergparkens beboersammensætning blive beskrevet nedenfor i forhold til alder, statsborgerskab og indkomst. Indledningsvis vil der være en beskrivelse af udviklingen i det samlede antal beboere. Alt statistisk materiale bygger på tal fra Danmarks Statistik som er udarbejdet efter KÅS-systemet. Beboerantal Antallet af beboere i Varbergparken har været konstant gennem en årrække. I 2007 boede der 882 mennesker i Varbergparken, mens tallet i 2011 var 894 personer. Udviklingen i antallet af beboere skal naturligvis sammenholdes med reducering af antallet af lejligheder (ved konvertering af tre blokke til Center for Senil demente og Sundhedscenter), samt den for nuværende vanskelige udlejningssituation. Per d. 1/1 2012 var der 56 tomme lejligheder i Varbergparken. Som det fremgår, er antallet af beboere øget udover den øgning der følger af fuld udlejning. I 1994 boede der 1,8 personer pr lejlighed. I 2002 der var 2,1 personer pr lejlighed. I 2012 er tallet steget til 2,4 personer pr lejlighed. Det er rimeligt at antage, at en så stor beboertilvækst i nogen grad vil medføre et øget slid på området og lejlighederne. Alder Aldersmæssigt fordeler Varbergparkens beboere sig markant skævt, hvis man bruger Byggeforskningsinstituttets konklusion om konsekvenser af antallet af børn og unge. Der er 38,1 % af børn og unge under 24 år i Varbergparken og 20 % af beboere over 65 år. Konfigurationen af beboersammensætning alene er en kilde til konflikter. Børn & unge kan næsten aldrig enes med de ældre, de er som hund og kat. De ældre har tendens til at have en lavere støj tolerance end resten af befolkningen, børn & unge er en støjende væsner. Det er en af de grunde, hvorfor de ældre i Varberg fortrækker at bo i afdeling 26 (højhuset), hvor der næsten kun er ældre. Konsekvensen af forskellen i aldersgrupper mellem afdelingerne er en skæv fordeling af udgifter. Afdeling 27, 29 og 24 skal bruge forholdsvis mange penge på legepladser og samtidig påvirkes
vedligeholdsudgifterne, da børnefamilier slider mere på lejlighederne og området end ældre beboere i mindre husstande som afdeling 26 hvor der bor ca. 99 % ældre uden børn eller unge. I Varbergparken er der 437 hustande i alt. 65,5 % hustande uden børn. 26,8 % hustande med børn. 7,8 % øvrige hustande. Af de 117 hustande med børn 30.1 % er enlige forsørgere. 68.7 % er to forsørgere. Dvs. 259 børn under 17 år eller 28,9 % af beboerne er koncentreret i 117 hustande. Ud af de 437 hustande er 57,7 % bestående af personer af dansk oprindelse og kun 41 % er af indvandrer oprindelse. Det er meget interessant, når man husker på at 63,9 % af 894 er beboere af anden etnisk baggrund. Den skævhed giver anledning til en problematisk repræsentation i beboerdemokratiet. Hvor de mindretal af beboerne med dansk oprindelse, 36,1 % af beboere, råder over 2,5 gange flere lejligheder end flertallet af beboerne og dermed er deres stemme afgørende i den demokratiske valgproces. Det giver ofte problemer, når flertallet ønsker at blokere af mindretallet. Statsborgerskab Varbergparken har en forholdsvis stor andel af indvandrere og efterkommere fra forskellige lande, kulturer og religioner. Ud af de 571 personer med anden etnisk baggrund, der er: 54.8 % fra Asien, Statsløse samt uoplyst 26.8 % fra øvrige Europa 14.2 % fra Afrika 3.9 % fra EU-land
De tal afspejler det tydelige flertal af Palæstinensere og Libanesere i Varbergparken, der repræsenterer et vigtigt fællesskab sammen med Irakere, Afghanere og andre Mellemøsten personer i området. Den næststørste indvandrer gruppe, kommer fra Bosnien, Serbien, Rumænien og Kroatien. Mens Afrikanerne hovedsagligt omfatter personer fra Somalia, Eritrea og Congo. Den etniske diversificerede beboersammensætning kræver bestemt sociologisk og etnologisk indsigt og forståelse for at kunne færdes blandt så mange kulturer og kommunikere på tværs uden at der opstår etniske konflikter eller intriger. Der er tit spændinger, men heldigvis kun mindre disharmoni imellem grupperne. Det faktum, at der bor mange udenlandske statsborgere og etniske minoriteter betyder, at Boligforeningen har sværere ved at informere beboerne om regler, rettigheder og pligter i et boligselskab, hvilket medfører øget sagsbehandlingstid. Der har tillige været eksempler på, at mangelfuld kommunikation har medført misforståelser, der har været udgiftskrævende både for afdelinger og enkelte beboere. Kommunikationsproblemer kan have ret alvorlige konsekvenser både for beboere og ansatte, men årsagen til Varbergparkens problemer skal i meget høj grad findes i beboernes uddannelsesniveau og økonomiske situation, som er beskrevet nedenfor. Uddannelse & Økonomi En af de afslørende parametre og indikator for den fremherskende økonomiske situation, er uddannelsesniveauet blandt personer over 15 år, hvor 65,4 % af 671 beboere har kun grundskole niveau. 46,3 % af 671 er pensionister 27.3 % af 671 er øvrige udenfor erhverv De tal betyder faktisk, at der er en arbejdsstyrke, på kun 177 personer. Hvor 7,3 % af dem er arbejdsløse. Ser man på antallet af økonomisk inaktive personer så er tallet utroligt stort. 507 ud af 671 personer dvs. 75,5 %, tilføjer man de 7,3 % arbejdsløse til tallet, når vi til det astronomiske tal på 82,8 % af økonomisk passive personer og dermed socioøkonomiske svage resurser.
I forhold til indkomst er det mærkværdig at notere sig, at 79,3 % af beboerne har en indtægt på mindre end 199.000 kr. per år før skat. Kun 15 % har en brutto indtægt mellem kr. 200.000 og kr. 299.000 per år. Det er tydeligt, at andelen af borgere med lav indkomst og overførsels indkomst er højere i Varbergparken end andre steder i Haderslev Kommune. Det diskriminerende huslejeniveau Folk med de laveste indtægter betaler de højeste husleje. Varbergparken har et eksklusivt højt huslejeniveau i sammenligning med andre almennyttige boliger og det gør området mindre attraktivt. Det er afgørende at kigge på dette aspekt, som ikke er tilgængeligt i KÅS statistik, for at forstå hvorfor der er så mange tomme lejligheder og dermed de resulterende negative konsekvenser især i afdeling 27, hvor der er de fleste tomme lejligheder. I analysen af husleje og forbrugsniveau har vi gennemarbejdet tabellerne fra HABs hjemmeside for at få et detaljeret indblik i hvad beboerne betaler. Vi kigger på: Husleje pr.m 2, Forbrug pr.m 2 og Areal i de fire afdelinger i Varbergparken og sammenligner vi lejligheder og afdelinger med hinanden og med Dalgade afdeling, der ligger ca. 500 meter fra Varberg og som har en tilsvarende blanding af enlige og familie hustande. Afd.24 i Varberg har 77 lejemål 42 lejligheder samt 35 rækkehuse. Afd.26 i Varberg har 99 lejemål Afd.27 i Varberg har 129 lejemål Afd.29 i Varberg har 109 lejemål Vi sammenligner kun lejligheder i blokkerne.
Se nedstående Tabeller Konstatering fra den nedstående tabeller, viser at det er dyrere at bo i en 3 værelses - på 97m 2 end at bo i en 5 værelses lejlighed på 124,2 m 2 i afdeling 24. Forbrugspriserne på el, vand og varme er højere i 97m 2 end den er i 124,2 m 2 Det koster kr.16,35 mere i husleje plus forbrug at bo i en 3 værelses end i en 5 værelseslejlighed! Kigger man igennem de andre afdelinger i forhold til m 2 pris og areal finder man hurtigt, at der ingen logik er, der kan forklare hvorfor en 1 værelses lejlighed kvadrat meter pris koster mere end en 4 værelses m 2 pris i afdeling 27. Det samme gælder afdeling 29, når man sammenligner 2 værelses lejligheder med 4 værelses lejligheder. Det er som om man gerne vil tiltrække lejere til de store lejligheder ved at sætte kvadrat meter prisen ned! Man kan heller ikke forstå, hvorfor forbrugspriserne er højere, hvis man har en mindre lejlighed! De billigste lejligheder man kan få i Varbergparken er dem med 5 værelser i afdeling 24. De dyreste lejligheder man kan få i Varbergparken er dem med 1 værelse i afdeling 27. Afdeling 27 er generelt den dyreste afdeling i Varbergparken i pris på forbrug. Prisen på forbrug er helt oppe på 19 kroner per kvadrat meter i en lejlighed på 50 m 2. Det skal lige noteres, at der er flere store børnefamilier i afdeling 24 end der er i afdeling 27 og 29 på grund af lejlighedernes størrelse. Gennemsnit af husleje + forbrug m 2 per afdeling Afdeling 29 koster 66,05 kr. Afdeling 27 koster 74,17 kr.
Afdeling 26 koster 67,74 kr. Afdeling 24 koster 65,70 kr. Sammenligner vi hvad det koster at bo i Varbergparken i forhold til Dalgade afdeling 16, får vi et helt andet huslejeniveau. Dalgade koster 36,07 kr. i gennemsnit. Det er det halve af hvad man betaler i det så kaldt udsat bolig område. Forskellen på husleje prisniveau kan delvis forklares ved Varbergparkens størrelse der er over 100.000m 2 af grønne områder. Det skal der selvfølgelig betales for af beboerne alene, selvom de er åbne for alle i kommunen. I den almene boligsektor hæfter man solidarisk, så det er beboerne i afdelingen, der betaler for de tomme lejligheder. Jo flere der står tomme, des dyrere bliver huslejen. Jo mere hærværk i afdelingen des dyrere bliver huslejen. Man kan argumentere for at prisen på forbrug pr.m 2 er højere i Afd.27 fordi afdelingen ikke er velisoleret, Ventilationssystemet er defekt, m.m. Problemet er hvordan forklarer man til en beboer på minimum indtægt og boende alene i et værelse at hans forbrug pr. m 2 er sat højere end forbruget af en familie i en 5 værelses lejlighed? Hvordan giver det mening at 1 værelse lejlighed koster 89,92 kr. i m 2 pris + forbrug pr.m 2 og en 4 værelses i samme afdeling koster 64,75 kr. for de samme udgifter? En forskel på 25,17 kr. (husleje m 2 pris + forbrug pr.m 2 pris)!! Hvordan forklarer man beboerne i Varbergparken med en indtægt på mindre end kr. 150 000 årligt før skat, at det er etisk og moralsk OK, at de betaler dobbelt så meget som hvad man betaler i Dalgade afdeling 16? Beboersammensætningen i Varbergparken er problematisk på alle fronter i forvejen og det overdrevne huslejeniveau gør det endnu vanskeligere for beboerne, der bor i nedslidte lejligheder, vandaliserede opgange og kælderrum at føle ejerskab over deres afdeling eller at de får en fair behandling af HAB.
Folk er fanget i en meget tragisk økonomisk situation. De har ikke råd til at betale et indskud, hvis de ønsker at flytte fra den dyre husleje. Det fortolkes som en pris-diskrimination under en monopolistisk tilstand, hvor man ikke har nogen valgmuligheder for at flytte fra Varberg og dermed er nødt til at acceptere en meget høj pris for et ringere produkt og service. Der annonceres blandt andet, om en 4 værelses på 94,3 m 2 som koster 16.073,00 kr. i indskud, og som har en månedlig husleje på 7.115,89 kr. men man skal flytte ud i 2014. Det kan være i starten eller i slutningen af 2014. Det vil sige, at det kan være om 1½ år eller 2½ år, men man bliver bolig søgende om ikke så længe! Spørgsmålet er hvem vil bo midlertidigt i den dyreste og mest nedslidte afdeling? Annoncen, prisen og tilstanden af lejligheden og afdelingen, er med at holde potentielt stærke resurser væk fra området. I konklusionen understrejes at de fysiske kvaliteter og prisniveau i Varbergparken er med at holde liv i den negative spiral af tomme lejligheder, der giver højere husleje og straffer fattigere beboere som medfører utilfredshed og hærværk og dyrere husleje og desperation, mens vi venter på en renovering, der burde have startet i 2005. Varbergparken har i de sidste flere år oplevet et kolossalt fald i kriminalitetsniveau, som er funderet i beskæftigelses projekter bl.a. Job-Cop, Social klausul, Spice Catering, Det Grønne sjak og Opsynsmand. Derfor må det antages, at det er disse initiativer og den koordinering af den boligsociale indsats som Bydelssekretariat står for, der har givet de midlertidige positive resultater. Mohammed Téta.
AFDELING 24 Antal rum Areal Husleje Forbrug Husleje pr. m2 Forbrug pr. m2 Husleje+Forbrug pr. m2 3 97 6620,64 750 68,25 7,73 75,99 3 100,8 5774,67 820 57,29 8,13 65,42 4 110,7 6136,85 700 55,44 6,32 61,76 5 124,2 6631,79 775 53,40 6,24 59,64 AFDELING 26 Antal rum Areal Husleje Forbrug Husleje pr. m2 Forbrug pr. m2 Husleje+Forbrug pr. m2 2 68,3 4328,17 650 63,37 9,52 72,89 2 77,6 4750,04 500 61,21 6,44 67,66 2 81,9 4924,32 400 60,13 4,88 65,01 3 92,4 5345,64 700 57,85 7,58 65,43 AFDELING 27 Antal rum Areal Husleje Forbrug Husleje pr. m2 Forbrug pr. m2 Husleje+Forbrug pr. m2 1 40,9 2547,16 630 62,28 15,40 77,68 1 74,6 6208,09 500 83,22 6,70 89,92 2 34,8 2033,21 650 58,43 18,68 77,10 2 50 3306,85 950 66,14 19,00 85,14 2 54,9 3483,03 802 63,44 14,61 78,05 3 85,1 4923,89 1022 57,86 12,01 69,87 3 92,8 4870,47 1220 52,48 13,15 65,63 3 97,7 5048,89 1375 51,68 14,07 65,75 4 94,3 4823,89 1282 51,15 13,59 64,75 4 108 5427,27 1900 50,25 17,59 67,85 AFDELING 29 Antal rum Areal Husleje Forbrug Husleje pr. m2 Forbrug pr. m2 Husleje+Forbrug pr. m2 2 65,5 3841,86 775 58,65 11,83 70,49 2 66,9 3895,11 700 58,22 10,46 68,69 3 78,8 4333,96 725 55,00 9,20 64,20 3 80,2 4384,91 950 54,67 11,85 66,52 4 94,9 4930,26 800 51,95 8,43 60,38
Dalgade AFDELING 16 Antal rum Areal Husleje Forbrug Husleje pr. m2 Forbrug pr. m2 Husleje+Forbrug pr. m2 2 66,7 1955,29 450 29,31 6,75 36,06 3 77,3 2245,41 700 29,05 9,06 38,10 3 84,1 2439,45 850 29,01 10,11 39,11 3 102,8 2958,21 800 28,78 7,78 36,56 4 98,3 2835,46 500 28,84 5,09 33,93 4 102,8 2958,21 900 28,78 8,75 37,53 5 108,8 3127,74 390 28,75 3,58 32,33 5 112,2 3225,87 700 28,75 6,24 34,99