Målsætningsprogram for BO-VEST 2009 til 2014 Efter en udfordrende og spændende etablering af det nye administrationsfællesskab i BO-VEST er det nu tid til at udstikke en fælles kurs for det fremtidige samarbejde. En ambitiøs kurs, men også en kurs der kan følges af fællesskabets 3 boligorganisationer, 36 boligafdelinger, antenneforeninger, 3 boligsociale områdesekretariater, 10.000 boliger, ca. 200 beboerdemokrater, mere end 20.000 beboere og 250 ansatte. Fra de første spæde ideer om BO-VEST tog form har det været et mål at skabe en effektiv organisation. En organisation, der bevarer og fastholder det værdifulde fra de tre boligorganisationer, men som også formår at sikre en vedvarende fornyelse. En organisation, hvor beboerservice og kvalitet er i højsædet. Det har derfor været et centralt udgangspunkt, at vi i BO-VEST skulle fastholde vores gode beboerservice samt sikre et konstant fokus på at styrke servicefunktionerne. Med fysiske helhedsplaner for kr. 3,5 mia. og administration af boligsociale projekter i 24 boligafdelinger har det ligeledes været en ambition, at BO-VEST skal være et ansvarligt og udviklingsorienteret selskab. Vi ønsker at tage hånd om de problemer, der opstår, både i boligafdelingerne, i beboerdemokratiet og blandt personalet. Vi ønsker at sikre, at beboerdemokratiet fungerer, at boligbebyggelserne danner en god ramme om livet for beboerne og BO-VEST er en god arbejdsplads for de ansatte. Derfor har det også været et centralt udgangspunkt, at BO-VEST på alle niveauer skal have et solidt og tæt samarbejde mellem den beboerdemokratiske ledelse og administrationen. Samtidig har der været et politisk ønske om også at skabe et beboerdemokratisk fællesskab på tværs af de tre boligorganisationer. For medarbejderne har det været vigtigt at udvikle en fælles virksomhedskultur. Tankerne bag og udgangspunktet for BO-VEST samt de mange nye ideer, vi har fået de første to år, er på de følgende sider formuleret i en mission, en vision og overordnede målsætninger for BO-VEST. Dermed er det vores håb og forventning, at BO-VEST vil udvikle sig til at være og blive anerkendt for at være den organisation, som vi beskriver på de følgende sider. Vinie Hansen Formand BO-VEST Danny Andersen Direktør BO-VEST
Missionen for BO-VEST: Samarbejdet mellem de tre boligorganisationer. BO-VEST er sat i verden for at administrere og vedligeholde boliger af høj kvalitet samt udvikle rammerne for, at beboerne kan trives godt i boligområderne. Det sker på grundlag af en dialog mellem beboerdemokratiet og administrationen. Udvikling af BO-VEST Der kan forventes store forandringer i den kommende tid. Det gælder lovgivningen, hvor der er lagt op til en mindre lovregulering af den almene sektor. I stedet for lovgivningen et udbygget samarbejde mellem boligorganisationerne og kommunerne, bl.a. om fælles mål for den bypolitiske og boligsociale udvikling. Det kan forventes, at der bliver større fokus på miljø- og energipolitik. Den økonomiske udvikling tegner mindre optimistisk, hvilket kan udfordre den boligsociale indsats. Til gengæld kan der komme konjunkturpolitiske tiltag, der kan fremme renovering og nybyggeri. Der kan også forventes en fortsat udbygning af det administrative samarbejde mellem boligorganisationer, så disse kan løse nye opgaver. Herved kommer der færre, men større administrationer For at sikre, at BO-VEST kan udnytte kapaciteten til at løse nye opgaver til beboernes og beboerdemokratiets tilfredshed, er det vigtigt, at beføjelser mellem afdelinger, og organisationerne og administrationen er afklarede. For at ruste BO-VEST til fremtidens udfordringer har bestyrelsen udarbejdet et værdigrundlag for BO-VEST. Det bygger på Robusthed: Vi skal være robuste og kunne håndtere det uventede. Kvalitet: Vi skal udvikle og kvalitetssikre vores tilbud og løsninger. Service: Vi skal give beboerne valgmuligheder og fleksible løsninger. Effektivitet: Vi skal arbejde struktureret og effektivt. Slagkraft: Vi skal bruge vores gennemslagkraft i det kommunale samarbejde i forhandlinger med eksterne parter og i den boligpolitiske debat. Almene boliger til fremtidens beboere Beboerdemokratiet Beboerdemokratiet er nerven i den almene boligbevægelse, i den enkelte boligorganisation og i den enkelte boligafdeling. Indenfor lovgivningens rammer er det beboerne, der bestemmer. Boligorganisationerne kan også gennem deres boligpolitiske virke, bl.a. igennem BL, opnå indflydelse på de boligpolitiske rammevilkår i den enkelte kommune og på landsplan. 2
Derfor er et velfungerende beboerdemokrati en hjørnesten både for at sikre beboernes indflydelse på deres boligområde og for at sikre en velfungerende almen boligsektor og dermed på sigt velfungerende og attraktive boligområder. Den almene sektor er i dag under pres. Staten beslaglægger en del af beboernes penge i Landsbyggefonden, og regeringen har gjort det muligt at sælge almene boliger som ejerlejligheder samtidig med, at nybyggeriet af almene boliger i øjeblikket befinder sig på et minimum. Der er et stort renoveringsbehov, men Landsbyggefondens støttemuligheder er begrænsede. Derfor er det vigtigt for den almene sektor at etablere nye alliancepartnere. Det kan f.eks. ske gennem et tæt samarbejde med kommuner og med andre aktører, der på konkrete områder som f.eks. fremtidssikret, miljørigtig renovering og nybyggeri, har fælles interesser med den almene sektor. Derfor er det en målsætning for BO-VEST at skabe mulighed for, at alle beboere kan deltage aktivt i beboerdemokratiet at beboerne er med til at udvikle en visionær boligpolitisk dagsorden, hvor også andre parter blandt andet kommunerne påtager sig et medansvar for udviklingen af den almene sektor. Beboersammensætningen Den almene sektor er et tilbud til alle befolkningsgrupper, hvilket skaber grundlag for en bred beboersammensætning, hvor forskelligheden giver dynamik i boligområdernes sociale liv. Igennem de sidste 30 40 år har den manglende politiske styring betydet, at der er sket en betydelig social udstødning. Samtidig er der gennem udstykning af privat udlejningsbyggeri i ejerlejligheder, sket en betydelig reduktion af det samlede antal lejeboliger. Kombinationen af disse to forhold har ført til en koncentration af socialt og økonomisk dårligt stillede beboere i den almene sektor. Med et varieret udbud af boligtyper har BO-VEST i princippet gode muligheder for at opnå en bred beboersammensætning. Det er derfor et mål for BO-VEST at sikre, at boligerne og boligområderne er attraktive for alle grupper i samfundet, at skabe en god balance i boligområderne og bidrage til at udvikle en alsidig beboersammensætning. At skabe mulighed for tryghed og livskvalitet for alle beboere i alle boligafdelinger 3
Boligerne og boligmarkedet Den almene boligsektor er en central og nødvendig aktør på boligmarkedet, idet den almene sektor er et tilbud til alle befolkningsgrupper. For at leve op til dette er det nødvendigt, at boligerne og boligområderne er attraktive. Det forudsætter en kompetent og effektiv administration, der fungerer i et samspil med et engageret beboerdemokrati. Men det forudsætter også, at rammevilkårene for den almene sektor er i orden, og at der er en balance i statens direkte og indirekte støtte til de forskellige boligformer, så det bliver muligt for den almene sektor at fungere som et attraktivt tilbud til alle befolkningsgrupper uanset deres indkomst. Derfor er det en målsætning for BO-VEST at vedligeholde og forny boliger og boligområder, så de er attraktive og konkurrencedygtige i forhold til andre boligformer at huslejeniveauet er tilpasset den brede del af befolkningens betalingsevne. Omstilling til bæredygtig renovering Der er en stigende samfundsmæssig erkendelse af behovet for en bæredygtig udvikling, hvor boligområderne spiller en central rolle. Nybyggeri og renoveringer kan give et væsentligt bidrag til en bæredygtig udvikling, hvis de rigtige rammer er til stede. Det er derfor en målsætning for BO-VEST at gennemføre fremtidssikrede energi- og miljøløsninger både med hensyn til boligerne og administrationens lokaliteter at der udarbejdes årlige grønne handleplaner og rullende 5-årsplaner at der etableres grønne regnskaber for BO-VESTs administrationslokaler med flg. elementer: el, varme, papir, vand, affald og CO 2 regnskab. Visionære boligorganisationer en dynamisk administration BO-VESTs administration og drift Mange boligorganisationer indleder i disse år et administrativt samarbejde for at kunne løse de mange opgaver, der fortsat vil blive stillet til den almene sektor. BO-VEST er i dag i stand til at løse en række opgaver, som den enkelte boligorganisation ikke tidligere havde ressourcer til. 4
Det er BO-VESTs vision at skabe de bedste rammer for vores beboere gennem fremtidssikrede løsninger inden for byggeri, administration, miljø og energi, boligsocialt arbejde og kommunikation. Derfor er det BO-VESTs overordnede målsætning at prioritere udvikling og opbygning af viden om miljø- og energiløsninger, kommunikation og boligsociale processer at være med til at sætte dagsordenen og være nytænkende i det kommende udvidede kommunale samarbejde at sikre sammenhængen mellem kvalitet og pris, hvor kvalitet også indebærer, at leverandører og samarbejdspartnere lever op til et etisk forsvarligt grundlag for deres virksomhed at personalepolitikken er i stand til at rekruttere og fastholde dygtige medarbejdere og sikre en kvalificeret organisations- og personaleudvikling, hvor BO-VEST brandes som en god og attraktiv arbejdsplads, og at medarbejderne har et højt fagligt niveau og engagement, hvor alle ansatte er ambassadører for deres faglige område Det er BO-VESTs konkrete målsætning at præcisere klare kompetenceforhold mellem på den ene side de tre boligorganisationers bestyrelser og på den anden side BO-VESTs bestyrelse samt klare kompetenceforhold for afdelingsbestyrelserne i forhold til driften at afklare boligorganisationernes forventninger til administrationen, hvilket skal ske med afsæt i boligorganisationernes egen kultur, så der kan etableres klare procedurer at opgaverne er veldefinerede både ift. beboerdemokratiets forventninger og internt i administrationen, hvilket er en forudsætning for en kvalificeret løsning af opgaverne at ydelseskataloget er konkurrencedygtigt og attraktivt, hvilket også bringer BO-VEST i stand til at tiltrække andre boligorganisationer at alle relevante sager miljøvurderes. 5
Kommunikation og information BO-VEST arbejder på at skabe en åben, dynamisk og løbende dialog med beboere, samarbejdspartnere og omverden, hvilket er en afgørende forudsætning for, at beslutningerne er gennemsigtige og forståelige. Det er derfor BO-VESTs målsætning at sikre en åben og løbende kommunikation om BO-VESTs mål, strategier og udfordringer, hvor BO-VEST bliver synliggjort, og hvor der hersker åbenhed og ærlighed omkring problemer og deres løsninger at sikre et positivt image som troværdig organisation, hvor vi i alle sammenhænge tegner et positivt billede af BO-VEST at der opnås en høj grad af beboer- og medarbejdertilfredshed, hvor beboerne og medarbejderne er bærere af positive budskaber. Realiseringen af Målsætningsprogrammet De kommende fem år skal vi arbejde på at sikre, at målsætningerne for BO-VEST gennemføres og afspejles i alle vores handlinger, løsninger og beslutninger. Beboere, beboerdemokrater, medarbejdere og samarbejdspartnere skal kende BO-VEST for at være netop dét, som vi ønsker. Bestyrelsen og ledelsen vil lægge en overordnet strategi, som fortæller, hvordan vi vil indfri målsætningerne. Men målsætningerne skal også løbende konkretiseres og omsættes til håndterbare milepæle. Derfor udarbejder bestyrelsen hvert år til repræsentantskabet et handlingsprogram, som beskriver, hvilke aktiviteter og handlinger, der skal igangsættes i den kommende periode. Samtidig vil ledelsen i BO-VEST omsætte målsætningsprogrammet til mål- og handleplaner i administrationen og driften, idet forretningsgange, politikker etc. løbende afstemmes med målsætnings- og handlingsprogrammerne. Afdelingsbestyrelserne opfordres til aktivt at bidrage til realisering af målsætningsprogrammet gennem udarbejdelse af mål- og handlingsplaner for boligafdelingerne i samarbejde med driftsleder og medarbejdere. Juni 2009 6