OVERORDNET TILSTANDSRAPPORT AB GLINKAS RUBIN OKTOBER 2011
Indhold: Side: 1.0 INDLEDNING. 1 2.0 KORT BESKRIVELSE AF EJENDOMMEN. 2 3.0 OVERORDNET KONKLUSION. 3 4.0 EJENDOMSOPLYSNINGER. 4 4.1 KOMMUNALE OPLYSNINGER. 4 4.2 FORSIKRING. 4 5.0 VURDERING AF BYGNINGSDELENES STAND. 5 5.01 TAGVÆRK. 5 5.02 KÆLDER OG FUNDERING. 7 5.03 FACADER / SOKKEL. 9 5.04 VINDUER. 12 5.05 UDVENDIGE DØRE. 16 5.06 TRAPPER. 17 5.07 PORTE / GENNEMGANGE. 18 5.08 ETAGEADSKILLELSER. 18 5.09 WC / BAD. 20 5.10 KØKKEN. 21 5.11 VARMEANLÆG. 21 5.12 AFLØB. 24 5.13 KLOAK. 25 5.14 VANDINSTALLATION. 26 5.15 GASINSTALLATION. 27 5.16 VENTILATION. 28 5.17 EL / SVAGSTRØM. 29 5.18 ØVRIGE BYGNINGSDELE. 30 5.19 PRIVATE FRIAREALER. 30 5.20 BYGGEPLADS/ STILLADS. 31 6.0 DIVERSE UFORUDSETE UDGIFTER. 32 7.0 TEKNISK RÅDGIVNING. 32 8.0 VEDLIGEHOLDELSESPLAN. 33
Indledning 1.0 INDLEDNING. Denne overordnede tilstandsrapport beskriver kort den byggetekniske stand af ejendommen AB Glinkas Rubin. Formålet med rapporten er at give en overordnet vurdering af ejendommens tilstand således at boligforeningen dels får et overblik over ejendommens byggetekniske tilstand og dels et redskab til at gennemføre anbefalede byggearbejder i en prioriteret rækkefølge set ud fra et byggeteknisk synspunkt. Rapporten berører derfor ikke nødvendigvis samtlige bygningsdele på ejendommen. Bilag til nærværende rapport er en vedligeholdelsesplan over de foreslåede arbejder i de kommende år. - 1 -
Kort beskrivelse af ejendommen 2.0 KORT BESKRIVELSE AF EJENDOMMEN. Ejendommen ligger i Københavns Kommune. Ejendommen er ifølge BBR-ejermeddelelse af den 26/8, 2011 bygget i 1941 og består af 2 selvstændige blokke med hver 10 opgange og 4 etager samt kælder. I ejendommen er der i alt 154 beboelseslejligheder og med 2 erhvervsenheder på tilsammen 113m 2, der anvendes til vaskeri og bestyrelseslokale. Lejlighederne varierer i størrelse, hvoraf størstedelen er på ca. 40 65m 2 og enkelte er større på op til 135m2. Nogle lejligheder er sammenlagte. Alle lejligheder har eget køkken og wc-/ baderum. Kælderen bruges til pulterrum for beboerne, cykelrum, varmecentral etc. Taget er et sadeltag med nyere stålpladebeklædning. Ejendommens facader fremstår i blankt murværk i gule sten. Vinduerne er overvejende nyere trævinduer med termoglas. Der ses dog stadig de oprindelige trævinduer i ejendommen. Der er indlagt fjernvarme i ejendommen som producerer varme til lejlighedernes radiatoranlæg og til varmt brugsvand. Faldstammer og vandrør i ejendommen er nyere hhv. støbejernsrør og rustfri stålrør. Ejendommen har sit eget gård-/ haveanlæg. - 2 -
Overordnet konklusion 3.0 OVERORDNET KONKLUSION. Ejendommen er generelt i overvejende god stand, når der fokuseres på de primære bygningsdele, som er de bærende fundamenter, ydervægge, hovedskillerum, etageadskillelser, trapper m.v. Ligeledes er de sekundære bygningsdele i overvejende god stand. Tagbeklædningen er udskiftet til nyt inden for de sidste ca. 5 år og er i god stand. Fundamenter og kælderydervægge er i overvejende god stand. Enkelte steder ses dog tegn på fugtopstigning/ fugtindtrængning i konstruktionerne. Facader og gavle er i god stand. En stor del af ejendommens vinduer er udskiftet for ca. 10 år siden og er i god stand. Vinduer og altandøre er ældre og der ses nedbrydninger i et omfang. Særligt på vinduer og altandøre i tagetagen ses større nedbrydninger, som følge af at disse er særligt udsatte for klimatiske påvirkninger. Overfladerne på hovedtrapperne i rimelig stand, dog ses normalt forekommende nedslidninger. De tekniske installationer er godt vedligeholdte og fungerer umiddelbart tilfredsstillende. Det kan overordnet konkluderes, at ejendommens byggetekniske tilstand er tilfredsstillende. - 3 -
4.0 EJENDOMSOPLYSNINGER. 4.1 KOMMUNALE OPLYSNINGER. BBR-ejermeddelelse af d. 26/8-2011: Opførelsestidspunkt 1941 Ejendomsnummer 471160 Matrikelnummer 328,334,335 og 336 K.E.K Bebygget areal for bygningerne 2.198 m² Samlet bygningsareal 6.594 m² Samlet boligareal 8.408 m² Antal beboelseslejligheder 154 Samlet erhvervsareal 113 m² Antal erhvervslejemål 2 Oplysninger fra Kulturarvsstyrelsen: Bevaringsværdi *) Ingen *) Bevaringsværdi 1-3 er høj, 4-6 er middel og 7-9 er lav. 4.2 FORSIKRING. Ejendommens forsikring er tegnet i ALKA forsikring d. 1/10-2006. Forsikringspolicenummeret er 10089980. Policen er behæftet med følgende forbehold vedr. svampe- og insektskader: Forsikringen dækker ikke svampe- og insektskader, der opstår i eller hidrører fra træskillevægge og/ eller døre i kælderen. - 4 -
5.0 VURDERING AF BYGNINGSDELENES STAND. De vigtigste af bygningsdelene er kort beskrevet. Facaderne og vinduer er registreret fra terræn og altaner. Taget er registreret fra altaner i tagetagen. Vi har besigtiget et antal tilfældigt udvalgte lejligheder under registreringen for at bedømme tilstanden af de bygningsdele, som foreningen skal stå for at vedligeholde. Der er ikke taget huller i konstruktionsdele, installationer, overfladebeklædninger etc. Alle priser er angivet i ultimo 2011. Priserne er håndværkerudgifter ekskl. moms. 5.01 TAGVÆRK. Tagbeklædningen på begge blokke er nyere og udskiftet inden for ca. 5 år. Tagbeklædningen er en stålpladebeklædning af DECRA-typen oplagt på lægteunderlag. Konstruktionen er forsynet med et undertag af banevare. Tagbeklædningen er i overvejende god stand, dog oplyses det at der enkelte steder er konstateret utætheder omkring inddækninger etc. Tagbeklædning i god stand I tagkonstruktionen er der kviste. Kviste er beklædt med zink på tag og flunkesider. Zinkbeklædninger er dels nyere og dels beklædninger af ældre dato. Overvejende synes zinkbeklædningerne at dog være i god stand. - 5 -
Efter oplysning er der på flere kviste konstateret utætheder i kvistenes tagkonstruktion, muligvis som følge af fejlkonstruktion. Reparationer er udført løbende. Det har ikke været muligt at fortage inspektion af kvisttagene. Det anbefales at kvisttagene undersøges nærmere og handlingsplan for udbedring defineres. Kvistkonstruktion beklædt med zink. Øvrige kompletteringer i tagfladen, herunder taghætter, udluftninger, tagvinduer etc. er nyere og i god stand. Tagrender og tagnedløb er i zink og fornyet i forbindelse med udskiftning af tagbeklædningen. Spidsloftet over beboelseslejlighederne på 3. sal er uudnyttet. Der er udlagt isolering på spidsloftet i form af ca. 200mm mineraluldsgranulat. Ved besigtigelsen er det konstateret at der mellem undertag og isolering ikke er ventileret i det isoleringen er udlagt helt til underside af tagdugen. Manglende ventilation mellem tagdug og isolering. Tagdugen er sandsynligvis diffusionsåben, men normalt regnes dette dog ikke som værende tilstrækkeligt. - 6 -
Ved besigtigelsen synes miljøet på spidsloftet ikke at være fugtigt og der var ikke umiddelbart tegn på skimmelsvampeangreb eller lignende. Det må dog anbefales at konstruktionerne, som udgangspunkt kontrolleres med jævne mellemrum og såfremt, der konstateres stor luftfugtighed eller angreb af skimmelsvamp eller lignende foretages tiltag til afhjælpning. Energibesparelser. Det vil være muligt at øge isoleringstykkelsen på spidsloftet. Dette bør overvejes, såfremt det viser sig nødvendigt at foretage tiltag til etablering af en bedre udluftning af spidsloftet. Ingen udgifter for andelsboligforeningen ud over udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse. 0 5.02 KÆLDER OG FUNDERING. Kældergulve, fundamenter og kælderydervægge er støbt i beton. Indvendige bærende hovedskillerum er murede. Der ses områder med fugtgennemtrængning/ fugtopstigning i kælderydervægge og murede hovedskillerum, i form af nedbrudte teglsten samt afskallet puds og maling. Nedbrydninger skyldes sandsynligvis dels indtrængende overfladevand fra det omkringliggende terræn og/ eller defekter i kloaksystemet. Ligeledes kan der være tale om opstigende grundfugt, hvis fundamenter ligger tæt på den eksisterende grundvandskote. - 7 -
Nedbrudte overflader på kælderydervægge og hovedskillerum. Kælderydervægge er udført uden armering, og der er derfor ikke væsentlig risiko for følgeskader som følge af mindre fugtindtrængen. Hvor der ses nedbrydninger i murede hovedskillerum bør disse ligeledes renoveres i nødvendigt omfang. Renovering af kælderydervægge og murede hovedskillerum udføres i forbindelse med den almindelige løbende vedligeholdelse af ejendommen. Kældergulvet er som nævnt støbt i beton og sandsynligvis direkte på det underliggende jordlag. Der ses revner i betonkonstruktionen i et omfang. Disse vurderes dog at være uden betydning. Pulterrum i kælderen er opført som trækonstruktioner. Enkelte steder ses kraftige nedbrydninger af træværket, som følge af fugt. Disse konstruktioner bør udskiftes, forsikringsklausuler in mente. Træskillevæg i kælder med kraftig nedbrydning. De udvendige kældertrapper og tilhørende vanger er generelt i meget ringe stand og der ses større nedbrydninger på alle trapperne og det omkringliggende jordtryk får vangerne til at kæntre. Der bør planlægges med en udskiftning af de udvendige kældertrapper. - 8 -
Udvendige kældertrappenedgange i dårlig stand. Energibesparelser. Såfremt der på et tidspunkt overvejes at etablere fugtsikring af fundamenter og kælderydervægge er det oplagt samtidig at isolere på den udvendige side af konstruktionerne. Indvendig efterisolering af kælderydervæggene kan ikke anbefales, da det er forbundet med risiko for skimmelsvamp etc. Udskiftning af 4 stk. udvendige kældertrappekonstruktioner inkl. nye galvaniserede værn etc. 300.000 5.03 FACADER / SOKKEL. Blokkenes facader og gavle fremstår i blankt murværk i gule sten. Teglsten og fuger er i overvejende god stand. Der ses ikke sætningsrevner af betydning i konstruktionerne. Fuger synes generelt at være i god stand. - 9 -
Facader og gavle i god stand. Sålbænke er støbt i beton. Sålbænkene er repareret og overfladebehandlet i forbindelse med en tidligere renovering. Der ses i sålbænkene i et omfang revner som følge af bevægelser i konstruktionerne. Det anbefales i forbindelse med f.eks. maling af vinduer at foretage en reparation af sålbænke generelt. Revner i støbte sålbænke. Over samtlige gadedøre er et støbt betonudhæng som udgør det for et halvtag over dørene. Der ses på en række af udhængene betonafskalninger og blotlagte armeringsjern i større eller mindre grad. Det anbefales at der iværksættes reparation af udhængene generelt afsluttet med en egnet overfladebehandling for fremtidig beskyttelse af konstruktionerne. - 10 -
Betonudhæng med skader og tærede armeringsjern. På den nederste del af facader og gavle er sokkelkonstruktion. Sokler fremstår pudsede og malede. Sokler vurderes at være i rimelig god stand og vedligeholdt løbende, dog ses malingsafskalninger i områder. Bygningerne er opført med altaner af beton udstøbt mellem bærejern i murværk og etagebjælkelag. Altanerne er sandsynligvis ejendommens oprindelige og synes at være gennemgribende renoveret inden for ca. 20 år, samt forsynet med alternative brystningsplader i stål. Der ses på nogle af altanpladerne fine netrevnedannelser i betonoverfladerne, som dog ikke vurderes at have nedbrydende effekt på konstruktionerne. Betonaltanoverflade med fine netrevner. Energibesparelser. Facader og gavle udgør en stor overflade, og står for en stor del af bygningens samlede varmetab. Den korrekte måde at efterisolere en muret facade, er ved udvendig isolering afsluttet med eksempelvis puds, skærmtegl eller andet. Det vil dog forandre bygningens udseende væsentligt, og erfaringsmæssigt giver kommunen ikke tilladelse til dette. - 11 -
Det ses at gavle sandsynligvis er hulmursisoleret i det facadesten har været udtaget og genindmuret i et tilrettelagt mønster. Reparation af sålbænke i forbindelse med andet stilladskrævende arbejde på ejendommen. 275.000 Reparation og overfladebehandling af betonudhæng over gadedøre 100.000 Afsat beløb til mindre reparationer på facader og gavle i forbindelse med andet stilladskrævende arbejde 100.000 5.04 VINDUER. Ejendommens vinduer er primært nyere trævinduer med termoglas udskiftet i 1999. Der ses dog stadig de oprindelige vinduer af træ i bygningerne i stueetageniveau under altanerne. De oprindelige vinduer er på et tidspunkt forsynet med termoglas. Vindues- og altandørspartier er ligeledes udført i træ med termoglas. Disse er ældre og etableret i 1981. På vinduerne fra 1999 ses begyndende mathed i malingsoverfladerne og mindre revnedannelser nederst ved karmstykkernes tapsamlinger, hvilket tyder på at det bør overvejes at foretage en malerbehandling af elementerne. Nyere vindueparti med revnedannelse over tapsamling. - 12 -
Vindues- og altandørspartierne fra 1981 er i varierende stand i det der kan konstateres størst nedbrydning på de elementer, der er monteret i kvistene på de øverste altaner, mens elementer på de nedre altaner, der typisk ikke er lige så udsatte er i bedre stand. Vindues- og altandørsparti i kvist med store nedbrydninger. De oprindelige vinduespartier under altanerne i stueetagen vurderes at være i rimelig god stand, dog skal disse vedligeholdes løbende med passende intervaller ligesom de nye vinduer. Oprindeligt vindue i stueetagen. Fuger omkring samtlige vindueselementer er plastoelastiske bygningsfuger. Omkring de nyeste vinduer fra 1999 er fugerne i god stand, mens fugerne omkring de ældre elementer er udtjente. - 13 -
Nye og gamle fuger. Det anbefales normalt at male vinduerne 8-10 år efter at de er monteret, og derefter ca. hvert 6.-8. år. Vinduer fra 1999 bør behandles ved: Eftergang og smøring af hængsler og beslag. Udvendig afslibning og maling. Oprindelige vinduer bør behandles ved: Lettere afhøvling af rammer så de går let og så der er plads til mere maling. Eftergang og smøring af hængsler og beslag. Eftergang og evt. udskiftning af defekte tætningslister. Testning og udskiftning af punkterede termoglas. Udvendig afslibning og maling af alle vinduer samt på kant og i fals. Udskiftning af plastoelastiske fuger omkring elementer. Vindues og altandørspartier fra 1981 bør behandles ved: Lettere afhøvling af rammer så de går let og så der er plads til mere maling. Eftergang og smøring af hængsler og beslag. Eftergang og evt. udskiftning af defekte tætningslister. Testning og udskiftning af punkterede termoglas. Udskiftning af defekte trædele, især sideglaslister. Udvendig afslibning og maling af alle vinduer samt på kant og i fals. Udskiftning af plastoelastiske fuger omkring elementer. Det er dog vores vurdering at ejendommen på længere sigt er bedre tjent med at udskifte vindues- og altandørspartierne fra 1981. Det bør i den forbindelse overvejes at udskifte partierne i kvistene til træ/alu elementer da disse er særligt udsatte for vejrliget. Disse er samtidig i princippet vedligeholdelsesfri. - 14 -
I bygningerne er ligeledes kældervinduer. Kældervinduer er ejendommens oprindelige og synes at være stålrammekonstruktioner indmuret i sokkelkonstruktionen. Kældervinduerne opfylder deres formål. Kældervinduer. Energibesparelser. I 1981 var der ikke særlige minimumskrav til vinduers U-værdi. i 90,erne var kravet typisk en U-værdi på 2,9 og kun få ejendomme efterspurgte bedre isolering. U-værdien fortæller hvor meget varme der strømmer ud gennem en kvadratmeter af vindueselementet. Jo højere U-værdi jo højere varmetab og dermed energiforbrug. Minimumskravet er i dag er et U-værdigennemsnit på 1,4, som typisk opnås blandt andet ved at selve termoglassets midte har en U-værdi på ca. 1,0. Ved en udskiftning af vindues- og altandørspartierne fra 1981 vil der kunne opnås en energibesparelse på ca. 50-75 kr./ årligt pr. m2 vinduesareal. Malerbehandling af samtlige nyere vindueselementer fra 1999 275.000 Snedker- og malerbehandling af oprindelige vinduer 40.000 Snedker- og malerbehandling af vindues- og altandørspartier på etager fra 1981 190.000-15 -
Udskiftning af plastoelastiske bygningsfuger omkring oprindelige vinduer 20.000 Udskiftning af plastoelastiske bygningsfuger omkring vindues- og altandørspartier på etager fra 1981 100.000 Afsat beløb til miljøkontrol af gamle plastoelastiske fuger 5.000 Udskiftning af vindues- og altandørspartier i kviste til nye elementer i træ/ alu. 700.000 Udskiftning af vindues- og altandørspartier på etager til nye elementer i træ. 1.200.000 5.05 UDVENDIGE DØRE. Ejendommen har udvendige døre fra terræn til trapperum og kælder samt fra kældertrappehalse til kælder. Gade- og kælderøre fra terrænniveau er ejendommens oprindelige døre af træ med glasfyldninger samt beslåning og sparkeplader i rustfrit stål. Døre til hhv. trapperum og kælder. Døre er i god vedligeholdelsesstand og tjener deres formål. Døre fra kælderskakte til kælder er ejendommens oprindelige døre af træ med træfyldninger. Dørene bære generelt præg af nedslidning, men tjener deres formål. Det vurderes at det ikke giver mening at gennemføre en gennemgribende renovering af kælderdørene og udskifte dem til nye inden for en kortere årrække. - 16 -
Afsat beløb til udskiftning af 1 stk. kælderdør til ny dør af træ i lighed med eksisterende. 12.000 5.06 TRAPPER. Trapper er armerede betonkonstruktioner afsluttet med terrazzooverflade. Trappeværn er malerbehandlet stål afsluttet med en håndliste af lakeret træ. Væggene i trapperummene er pudsede murstensvægge. Væggene er malede. Trapperummene bærer præg af den daglige brug men er i rimelig god vedligeholdelsesstand. Slidtage og nedbrydning vurderes alene at være af kosmetisk art. Trapperum. Entrédøre ind til lejlighederne er trædøre, sandsynligvis massive og forsynet med beslåning i rustfrit stål. Entrédøre er ældre, men vurderes ikke at være ejendommens oprindelige. Døre ses ikke at være brand- og lydklassificerede. Omkring døre er indfatninger og lysninger i malerbehandlet træværk. Dørene synes generelt at være i rimelig god vedligeholdelsesstand. - 17 -
Entrédøre. På længere sigt bør der planlægges med en generel istandsættelse og maling af overfladerne i trapperummene. Eventuelt kan det i forbindelse med en istandsættelse overvejes at udskifte entrédørene til nye døre, der opfylder nugældende regler til brand og lyd. Istandsættelse og maling af overflader i hovedtrapperum, herunder vægge, lofter, undersider af reposer og løb samt træværk etc. 900.000 Udskiftning af entrédøre til ny døre der opfylder nugældende krav til brand og lyd 1.300.000 5.07 PORTE / GENNEMGANGE. Bygningsdelen er ikke aktuel. 5.08 ETAGEADSKILLELSER. Etageadskillelserne fra stue til tagetagen er generelt opbygget som træbjælkelag med indskudsbrædder og indskudsler. Træbjælkelaget er beklædt med gulvbrædder på oversiden og med forskalling og puds på undersiden. - 18 -
Etageadskillelse beklædt med fyrretræsbrædder. Etageadskillelsen mellem kælder og stueetage er dels beton og dels et træbjælkelag. Etageadskillelsen i wc-/baderum er beton med terrazzobelægning. I en stor del af de besigtigede lejligheder er dækkonstruktioner efterfølgende belagt med klinker. Der var ikke i de besigtigede wc-/ baderum synlige tegn på defekter i dækkonstruktionerne. Etageadskillelse i wc-/ baderum m. terrazzobelægning. Indgangspartiet foran gadedørene er ligeledes støbt dæk i beton med overflade i terrazzo. Der ses mindre nedbrydninger og revnedannelser i terrazzooverfladerne, som følge af naturligt ælde og klimaets påvirkninger. Disse vurderes ikke at have nedbrydende effekt på konstruktionerne. Det er dog vigtigt at være opmærksom på at skader ikke tiltager og således er medvirkende til at nedbryde de bærende elementer i konstruktionerne. - 19 -
Energibesparelser. Der ses at være foretaget isolering af etageadskillelsen mellem kælder og stueetage, hvorfor yderligere optimering ikke synes relevant. Ingen udgifter for andelsboligforeningen ud over udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse. 0 5.09 WC / BAD. Ejendommens badeværelser er forskellige med hensyn til alder og udførelse. Badeværelser etableres eller renoveres normalt som et individuelt arbejde af den enkelte beboer. Eksempel på individuel modernisering af wc-/ baderum. Der er ikke i denne rapport taget stilling til den tekniske udførelse eller lovligheden af de etablerede badeværelser. Ansvaret for overfladernes beskaffenhed og tæthed påhviler normalt den enkelte lejlighed, men eventuelle skader fra utætte vægge og gulve kan medføre skader på bygningen, som man eventuelt ikke vil kunne få dækket af beboeren, dennes forsikring eller ejendommens forsikring. Boligforeningen bør derfor i et omfang interessere sig for, at disse konstruktioner er i god stand. - 20 -
Der opstår erfaringsmæssigt af og til tvister vedrørende renoverede badeværelser i forbindelse med køb/salg af lejligheder, hvorfor det også er i den enkelte beboers interesse at konstruktionerne er i orden. Vi anbefaler at ejendommen gør beboerne opmærksomme på, at de skal søge information om hvordan en tidssvarende badeværelseskonstruktion opbygges, når de renoverer deres baderum. Ressourcebesparelser. For besparelser på vand henvises til afs. 5.14 Ingen udgifter for andelsboligforeningen. 0 5.10 KØKKEN. Alle lejligheder er forsynet med køkken, som i mange lejligheder er fornyet siden opførelsen. Renovering af køkkener sker løbende som individuel forbedring af den enkelte beboer. Ressourcebesparelser. For besparelser på vand henvises til afs. 5.14 Ingen udgifter for andelsboligforeningen. 0 5.11 VARMEANLÆG. Ejendommen har centralvarmeanlæg, forsynet fra to nyere vandbaserede fjernvarmecentraler med rørvarmevekslere. Varmecentralerne ligger i kælderen under ejendommen, i hver sin bygning. - 21 -
Varmecentralerne er tidssvarende og i god stand Varmecentralerne forsyner desuden ejendommen med varmt brugsvand fra varmtvandsbeholdere. Varmtvandssystemet er forsynet med elektrolyseanlæg, hvis formål er at beskytte varmtvandsbeholder og varmtvandsrør mod korrosion. Reguleringen af fremløbstemperaturen fra varmecentralerne til radiatorerne reguleres af automatikanlæg, med motorstyrede reguleringsventiler, som åbnes og lukkes automatisk efter målinger af udetemperaturen. Varmecentralen fremstår velholdt og tidssvarende. Dog er cirkulationspumperne til det varme brugsvand ikke energisparepumper. I forbindelse med de voldsomme regnskyl, der har været i sommeren 2011, har varmecentralerne været oversvømmet. Isoleringsmaterialet på varmtvandsbeholderne er derfor opfugtet. Når dette er udtørret - 22 -
eller udskiftet, bør varmtvandsbeholderne males af hensyn til isoleringens holdbarhed. Radiatoranlæggene er nyere 2-strengede anlæg med nedre fordeling. Der er tidssvarende strengreguleringsventiler i kælderen til alle stigstrenge. Varmerør i kældre har strengreguleringsventiler Stigstrengene og radiatorerne er generelt placeret ved facaderne hhv. under vinduerne. Alle radiatorer er forsynet med termostatventiler. Radiatoranlægget er forsynet med individuelle elektroniske varmefordelingsmålere, og opfylder derfor lovkrav pr. den 1/1-1999 om individuel fordeling af varmeudgifterne. Radiatoranlægget er i god stand - 23 -
Energibesparelser. Vi har ingen forslag til energibesparende foranstaltninger på varmeanlægget. For overvejelser vedrørende solvarme henvises til afsnit 5.01 Udskiftning af 2 stk. cirkulationspumper til varmt brugsvand til energibesparende pumper 12.000 Maling af varmtvandsbeholdere i varmecentraler 6.000 5.12 AFLØB. Faldstammerne i ejendommen er udskiftet til nye støbejernsfaldstammer. Faldstammerne vurderes at være i god stand, og der forventes ikke væsentlige udgifter til vedligeholdelse af disse i de kommende år. Faldstammerne er nyere og i god stand - 24 -
Ingen udgifter for andelsboligforeningen ud over udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse. 0 5.13 KLOAK. Kloakledninger findes i form af afløbsledninger fra køkken og toilet, tagvand fra tagrender og nedløbsrør, og overfladevand fra gården. Det er ikke muligt at beskrive konstruktion og tilstand af kloakledningerne, idet disse er begravet langt under jorden. Det er nødvendigt at foretage en kloak-tv undersøgelse for at få kendskab til kloakledningerne. Der bør foretages tv-inspektion af kloakkerne Hvis ejendommens kloaksystem ikke er fornyet, bør dette gøres inden eller senest i forbindelse med en evt. gårdsanering eller fugtsikring af ejendommen. Ressourcebesparende tiltag. Ejendommen har mulighed for at etablere et anlæg for nedsivning af alt regnvand på egen grund (faskiner). Herved er ejendommen med til at mindske belastningen på kommunens kloakker og rensningsanlæg, ligesom det nedsivende vand på lang sigt ender som drikkevand. Der kan opnås en tilbagebetaling af tilslutningsafgift på ca. 22.785 inkl. moms pr. lejlighed, hvis alt regnvand på ejendommen bliver ledt til faskiner. Hvis kloakkerne er ældre og i mindre god stand, anbefales det at udskifte kloakkerne i forbindelse med etablering af faskiner, da der ellers er forhøjet risiko for tilstopninger af kloakledningerne, når regnvandet ikke længere er med til at gennemskylle kloakkerne. - 25 -
I forbindelse med opsamling af regnvandet, kan en del af vandet anvendes til tøjvask i ejendommens vaskeri. Der kan opnås et tilskud på 50% af udgiften til etablering af regnvandsgenbrug. Tilskuddet beregnes dog kun for den del af udgiften som ikke i forvejen dækkes af den tilbagebetalte tilslutningsafgift. Tv-inspektion af samtlige kloakker, inkl. spuling af kloakkerne 40.000 Udskiftning af samtlige kloakker, inkl. retableringsarbejder 1.200.000 5.14 VANDINSTALLATION. Ejendommens brugsvandsinstallationer er udskiftet til nye af rustfrit stål i nyere tid. Der er ikke monteret individuelle vandmålere på det kolde og varme brugsvand, hvilket heller ikke er noget lovkrav. Der er monteret afspærringsventiler ved alle afgreninger på brugsvandsinstallationen, herunder CirCon strengreguleringsventiler på cirkulationen af det varme brugsvand. - 26 -
Vandrørene er nyere og i god stand Der forventes ikke at skulle afholdes væsentlige udgifter til vedligeholdelse af brugsvandsinstallationerne i de kommende år. Ressourcebesparelser. Ved etablering af vandmålere falder det samlede forbrug typisk med 10-15 % som følge af individuel afregning. Der er dog en tilhørende udgift til aflæsning og udarbejdelse af regnskab, ligesom målerne har en vis levetid som skal fordeles på hvert år. Ingen udgifter for andelsboligforeningen ud over udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse. 0 5.15 GASINSTALLATION. Der er indlagt gas i ejendommen, som indføres og fordeles i kælderen. Der kan forekomme mindre overfladetæringer på gasledningerne i kælderen, dog ikke de besigtigede steder. Der skal løbende holdes øje med dette, men risikoen for gennemtæringer er lille, da godstykkelsen på rørene er stor, og tæringerne alene sker udefra. - 27 -
Gasinstallationerne er i god stand Lejlighederne er en del steder forsynet med gaskomfur. Gasnettet ser ved visuel bedømmelse ud til at være i rimelig god stand. Der forventes ikke udgifter i forbindelse med gasinstallationerne udover almindelig løbende vedligeholdelse. Ingen udgifter for andelsboligforeningen ud over udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse. 0 5.16 VENTILATION. Ejendommen har kanaler til naturlig ventilation i køkkener og badeværelser, der afsluttes i udluftningshætter i tagfladen. Nogle beboere har tilsluttet egen mekanisk udsugning til disse kanaler, hvilket ikke er lovligt, da det kan give lugtgener hos naboerne. Mekaniske ventilatorer kan give lugtgener hos naboer - 28 -
Kanalerne kan være tilstoppede af skidt fra årenes løb, så effekten af kanalerne kan være væsentligt nedsat. Udluftningskanalerne bør løbende eftergås og renses så deres funktion igen bliver tæt på det optimale. Rensningen er en specielopgave, som kun bør udføres af firmaer med stor erfaring på området, idet snavset i kanalerne ellers kan tilsmudse bygningsdele og inventar, hvis det ikke opsuges direkte i forbindelse med rensningen. En effektiv rensning kræver, at der er fri adgang til alle kanalernes udmunding i lofterne, hvilket indebærer, at eventuelle nedhængte lofter skal delvist nedtages. Rensning af udluftningskanaler, inkl. mindre reparationsarbejder 80.000 5.17 EL / SVAGSTRØM. Ejendommen er el-forsynet fra Dong Energy. Ejendommen oplyser at der inden for de senere år er foretaget udskiftning af hovedledninger samt etableret nye måler- og gruppetavler i samtlige lejligheder. Ny måler- og gruppetavle. Ejendommens fællesinstallationer i trapperum og kælder fungerer tilfredsstillende med tilstrækkelige afbrydere og lampearmaturer til at man kan opretholde en tilfredsstillende belysning i områderne. For adgang til ejendommen er dørtelefonanlæg. - 29 -
Energibesparelser. Størsteparten af ejendommens el-forbrug aftages af de enkelte andelshavere, og er ikke synligt for andelsboligforeningen. Andelsboligforeningen kan således primært begrænse el-forbruget ved at sikre at belysning løbende sker med de optimale lyskilder i forhold til funktion og el-forbrug. Ingen udgifter for andelsboligforeningen ud over udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse. 0 5.18 ØVRIGE BYGNINGSDELE. De indvendige bærende skillevægge og lejlighedsskel er opført som pudset murværk. De ikke bærende vægge er bræddeskillevægge med rør og puds på begge sider. I de besigtigede lejligheder er der ikke konstateret nogen former for nedbrydning eller sætninger i de indvendige vægge. Lofterne i lejlighederne er som en del af etageadskillelsen afsluttet med puds på rør og forskalling. Gulvene i lejlighederne er traditionelle plankegulve af fyr eller paketgulve i bøg/ eg udlagt på etagebjælkelaget. Modernisering af indvendige overflader i lejlighederne udføres af de enkelte beboere. Ingen udgifter for andelsboligforeningen 0 5.19 PRIVATE FRIAREALER. Friarealerne omkring bygningerne er dels grønne arealer med buske, træer og græs og dels befæstede arealer med flisebelægninger og asfalt. - 30 -
Arealer omkring bygningerne. På de grønne arealer mellem bygningerne er etableret pavilloner, der anvendes til cykelparkering. Generelt ses der behov for renovering af de asfaltbefæstede arealer. Det oplyses fra ejendommen at der er planlagt med en generel renovering af de private friarealer og at der i den forbindelse er ansøgt om offentligt tilskud til denne proces. Renovering af friarealer afventer offentlig støtte med efterfølgende handlingsplan 0 5.20 BYGGEPLADS/ STILLADS. Når man sætter større byggearbejder i gang skal der afsættes et beløb til byggepladsindretning til opstilling af skure, materiale- og affaldscontainere, byggestrøm, vand og afløb etc., hvilket erfaringsmæssigt andrager ca. 5 % af håndværkerudgifterne. Når der skal udføres byggearbejder på ejendommens tag, facader og vinduer er det nødvendigt at opstille stillads. Nødvendigt stillads for snedker- og malerarbejder på vinduer samt istandsættelse af sålbænke og mindre facadereparationer etc. 450.000-31 -
Uforudsete udgifter/teknisk rådgivning 6.0 DIVERSE UFORUDSETE UDGIFTER. Når der gennemføres byggearbejder på en ældre ejendom, er det ofte er vanskeligt at forudsige hvad der gemmer sig i de gamle konstruktioner. Der bør derfor erfaringsmæssigt afsættes ca. 10 % til diverse uforudsete udgifter. Det er også vigtigt med en buffer i budgetrammen, der kan anvendes til eventuelle naturlige mindre tillægsarbejder som boligforeningen måtte ønske udført under byggeriet. 7.0 TEKNISK RÅDGIVNING. Ved gennemførelse af større arbejder på ejendommen bør ejendommen søge byggeteknisk rådgivning. Byggeteknisk rådgivning omfatter: Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov, Udarbejdelse af beslutningsgrundlag, Myndighedsbehandling, Udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale, Indhentning af tilbud fra håndværkere/ entreprenører Vurdering af tilbud, Byggestyring og koordinering af håndværkere/ entreprenører, Tilsyn med arbejdets udførelse, Afholdelse af byggemøder, Byggeregnskab, attestering af fakturaer etc., Afslutning og mangelgennemgang. Diverse forhandlinger med myndigheder. Ved at bruge en teknisk rådgiver, opnår ejendommen langt større sikkerhed for at projektet er fornuftigt sammensat i forhold til ejendommens behov, at der indhentes gode tilbud, at arbejdet udføres i en god kvalitet og at ejendommen har solid hjælp til at træffe gode beslutninger undervejs i byggeriet. Vi har i vedligeholdelsesplanen foreløbigt afsat 15 % af de samlede håndværkerudgifter til teknisk rådgivning, således at der er et råderum for boligforeningen. Udgiften til teknisk rådgivning afhænger af det konkrete projekt som skal gennemføres. Når det konkrete projekt er fastlagt, kan vi oplyse den nøjagtige udgift. - 32 -
Uforudsete udgifter/teknisk rådgivning 8.0 VEDLIGEHOLDELSESPLAN. I den bilagte vedligeholdelsesplan er alle overslagspriserne i tilstandsrapporten samlet for samtlige de foreslåede arbejder. De nødvendige og ønskelige foreslåede arbejder er planlagt udført inden for en 10 års periode ud fra en vurdering af, hvornår de teknisk set bedst udføres. Vi foreslår, at den endelige prioritering foretages i nøje samarbejde mellem a4 arkitekter og ingeniører a/s, foreningens bestyrelse og foreningens administrator. Vedligeholdelsesplanen kan således blive foreningens grundlag for en løbende prioritering af de arbejder, der skal udføres nu og de arbejder, der skal udføres i fremtiden. Rapporten anbefales opdateret ca. hvert 3.-5. år så den hele tiden holdes á jour med hensyn til priser og tidspunkter for planlægning af gennemførelse af arbejderne. a4 arkitekter og ingeniører a/s Peter Tordgaard/ Søren Larsen Oktober 2011-33 -