B2011.BS.11D-5427/2009 TBB2011.730 Aftalt pris for andel i andelsboligforening oversteg trods fald i ejendomsvurderingen ikke det lovlige, da foreningens opsparede midler også skulle indgå ved beregning af maksimalprisen. Boligformer 231.1. Ved aftale af 3. marts 2009 overdrog en person B sin andel af andelsboligforeningen A til køber K. Prisen for andelen ekskl. individuelle forbedringer blev i overensstemmelse med foreningens seneste årsregnskab fastsat til 622.962 kr. beregnet ud fra den offentlige ejendomsvurdering. Den 5. marts modtog bestyrelsen for A meddelelse om, at den nye offentlige ejendomsvurdering var ca. 10 % lavere end den foregående. Den 7. marts 2005 godkendte bestyrelsen den pris, der var aftalt mellem A og K. K anlagde efterfølgende sag mod såvel B som bestyrelsen for A med påstand om, at hun havde betalt en overpris for andelen, da værdien heraf skulle have været reguleret i overensstemmelse med faldet i ejendomsvurderingen. Det viste sig under sagen, at A havde opsparet midler til kommende reparationer af ejendommen, og at denne buffer var holdt udenfor ved beregningen af andelsværdien. Da størrelsen af bufferen opvejede faldet i ejendomsvurderingen, fandt byretten, at den aftalte pris for andelen ikke oversteg den, der lovligt kunne beregnes efter andelsboligforeningslovens 5, og de sagsøgte blev derfor frifundet.(1) Københavns Byrets dom af 30. august 2011 i sag BS 11D-5427/2009. Pernille Linnerup Kristensen (adv. Jesper Nørgaard, København) mod Birgitte Brixius (adv. Kristian Dreyer, København). og Bestyrelsen for Andelsboligforeningen Strandboulevarden 132-144 m.fl. (adv. Christina Steen de Klauman, København). Sagens baggrund og parternes påstande: Sagen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt sagsøgeren, Pernille Linnerup Kristensen, har betalt overpris for en andelslejlighed, som hun købte af sagsøgte 1, Birgitte Brixius, den 3. marts 2009 til en pris, der var godkendt af sagsøgte 2, Bestyrelsen for A/B Strandboulevarden 132-144 m.fl. Sagsøgeren har under denne sag nedlagt påstand om, at de sagsøgte in solidum tilpligtes at betale til sagsøger 80.613,00 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente fra sagens anlæg, til betaling sker. Birgitte Brixius har nedlagt påstand om frifindelse. Bestyrelsen for A/B Strandboulevarden 132-144 m.fl. har nedlagt påstand om frifindelse. Birgitte Brixius har endvidere over for Bestyrelsen for A/B Strandboulevarden 132-144 m.fl. nedlagt påstand om, at Bestyrelsen for A/B Strandboulevarden 132-144 m.fl. tilpligtes at friholde hende for ethvert beløb, herunder renter og omkostninger, som hun måtte blive pålagt at betale til sagsøgeren. Bestyrelsen for A/B Strandboulevarden 132-144 m.fl. har nedlagt påstand om frifindelse for Birgitte Brixius' påstand. Bestyrelsen for A/B Strandboulevarden 132-144 m.fl. har over for Birgitte Brixius nedlagt påstand om friholdelse for ethvert beløb, herunder renter og omkostninger, som Bestyrelsen for A/B Strandboulevarden 132-144 m.fl. måtte blive pålagt at betale til sagsøger. Birgitte Brixius har nedlagt påstand om frifindelse for Bestyrelsen for A/B Strandboulevarden 132-144 m.fl.'s påstand. Oplysningerne i sagen: Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens 218 a, stk. 2. Ved købsaftale underskrevet den 3. marts 2009 købte Pernille Linderup Kristensen en andelslejlighed beliggende Strandboulevarden 134, 2. tv., 2100 København Ø af Birgitte Brixius. Prisen for andelen udgjorde 659.037,00 kr., hvoraf andelsværdien beregnet efter foreningens vedtægter udgjorde 622.962,00 kr., idet andelskronen var fastsat til kr. 11.754,- pr. kvm. Værdien var ved generalforsamlingsbeslutning 2008 fastsat ud fra seneste offentlige ejendomsvurdering. Den 5. marts 2009 orienterede foreningens administrator bestyrelsen om, at den offentlige ejendomsvurdering var faldet. Meddelelse herom var modtaget hos administrator den 2. marts 2009. Den 7. marts 2009 godkendte bestyrelsen for A/B Strandboulevarden 132-144 m.fl. købsaftalen. Der er under sagen fremlagt en mail af 10. marts 2009 fra administrator til Birgitte Brixius. Mailen har følgende indhold:»jeg kan bekræfte, at den nævnte købesum kr. 622.962,- er juridisk gældende for salget den 3. marts 2009 og stemmer overens med værdiansættelsen i det senest vedtagne årsregnskab. Med venlig hilsen Boligexperten Administration A/S«. Bestyrelsen indkaldte herefter til generalforsamling, der blev afholdt den 23. april 2009. I tiden op til generalforsamlingen foretog administrator en række beregninger af, hvad den lavere offentlige vurdering ville komme til at betyde for andelskronen i andelsforeningen. Af referatet på generalforsamlingen den 23. april 2009 fremgår blandt andet følgende:»2. Forslag fra bestyrelsen til ny andelskrone. De nye offentlige vurderinger pr. 1. oktober 2008 er udsendt med den 2. marts 2009 som officiel dato. Den offentlige vurdering på ejendommen er faldet ca. 10 % fra kr. 157.000.000 i 2006 til kr. 141.000.000 i 2008. En dom fra Vestre Landsret i 1995 kræver, at andelsboligforeningen umiddelbart efter offentliggørelse af den nye offentlige vurdering tager initiativ til at indkalde til ny generalforsamling, hvor andelskronen nedsættes i overensstemmelse med den nye vurdering. Dommen vedrører kun situationer, hvor den offentlige vurdering falder. Andelsboligforeningen skal derfor vælge en ny andelskrone på baggrund af den nye offentlige vurdering. Andelskronen blev i efteråret 2008 vedtaget til kr. 11.754,- pr. kvm. med en hensættelse på kr. 14.397.512,-. Bestyrelsen foreslår ny andelskrone enten til: 1. Kr. 9.739 pr. kvm, med en hensættelse på kr. 14.397.512,- 2. Kr. 10.233 pr. kvm, med en hensættelse på kr. 10.000.000,-. Der henvises til beregning fra foreningens revisor, som er medsendt indkaldelsen. Bestyrelsen ønsker hensættelser i regnskabet, fordi ejendommen om 5-10 år må forventes at skulle have nyt tag. Et nyt tag for hele ejendommen koster omkring kr. 10-15 millioner, hvis hele taget skal laves på en gang. Forsamlingen debatterede størrelsen på andelskronen og størrelsen på hensættelserne, og specielt det forhold, at nye andelshavere vil få et større tab på andelsværdien, hvis forslag 1 vælges. Forslaget til andelskrone kr. 10.233,- pr. kvm. blev vedtaget med 24 stemmer for og 6 imod. 1 undlod at stemme.«. Forklaringer: Sagsøgeren, Pernille Linderup Kristensen, har under sagen forklaret, at hun er ansat i Danske Bank som rådgiver. Hun satte en annonce i nogle blade for at finde en lejlighed. Hun blev kontaktet af sagsøgte, Birgitte Brixius, der havde en lejlighed til salg. Hun så på lejligheden. Copyright 2011 Karnov Group Denmark A/S side 1
I slutningen af februar blev de enige om, at prisen skulle fastsættes til andelskronen. Hun kendte prisen på andelskronen og dermed prisen på lejligheden. Birgitte Brixius sagde, at prisen ikke var til forhandling. Sagsøgeren blev ikke fra administrator eller bestyrelsen gjort opmærksom på, at der kunne være ændringer, eller at der burde aftales en regulering. Hun fik aftalen til underskrift den 3. marts. Sagsøgte, Birgitte Brixius, har under sagen forklaret, at hun er lærer. Det er rigtigt, at hun ikke ville sælge under andelskronen. Prisen var ikke til forhandling. Købsaftalen, der er dateret den 24. februar 2009, er udarbejdet af administrator. Hun skulle så få underskrifter fra sagsøger og tre bestyrelsesmedlemmer. Det er rigtigt, at der gik nogle dage, fra hun modtog købeaftalen, og til hun fik underskrifterne. Hun fik underskrift fra sagsøger den 3. marts 2009. Hun vidste ikke, at der var kommet en vurdering, der kunne få betydning for prisen. Herefter underskrev bestyrelsen. Formanden eller næstformanden, Jacob, sagde, at han var usikker på, om prisen ville falde. Han mente, at der var kommet en ny vurdering, men vidste ikke, om den ville betyde noget. Han mente ikke, at en eventuel ændring ville gælde for denne handel, der allerede var indgået. Han rådede hende til at kontakte administrator. Hun kontaktede da telefonisk administrator, der oplyste, at den pris, der var handlet til, var den rigtige. Hun bad administrator bekræfte det pr. mail og modtog da mailen af 10. marts 2009. Jacob Sørensen har under sagen forklaret, at han i marts 2009 var formand for bestyrelsen i andelsforeningen A/B Strandboulevarden 132-144 m.fl. Bestyrelsesmedlemmerne blev dengang valgt for 1 eller 2 år ad gangen. Bestyrelsen består af nogle af andelshaverne. Det var administrator, der udarbejdede udkast til købeaftaler som den, der er udarbejdet i den foreliggende sag. Han mener, at bestyrelsen blev orienteret, når der var en handel på vej. Når bestyrelsen godkender købsaftalen, skal de godkende køber. Det er dog mest en formalitet. De godkender også prisen. Det er dog administrator, der udfører arbejdet vedrørende godkendelsen af prisen. Bestyrelsen underskrev i den konkrete sag den 7. marts 2009. Han mener, at Birgitte Brixius kom med aftalen personligt. Som regel kom folk på den sidste mandag i måneden, men proceduren kunne fraviges, hvis folk ønskede en hurtig handel. I forbindelse med handlen den 7. marts 2009 kontrollerede de, at prisen var i overensstemmelse med andelskronen og de forbedringer, der måtte være. Han husker ikke, om han havde modtage skrivelsen fra Boligexperten om, at den offentlige vurdering var faldet, da han skrev under på købeaftalen. Han havde dog fået mundtlig orientering om, at ejendomsvurderingen ville falde. Man vidste, at det gik den vej. Da han skrev under, vidste han godt, at der konkret var et fald. Han nævnte det for Birgitte Brixius og sagde, at det kunne være problematisk. Han henviste hende derfor til administrator. Han underskrev, selvom han var i tvivl om, hvorvidt prisen var korrekt beregnet, fordi administrator sagde, at prisen var beregnet korrekt. Han kunne ikke oplyse yderligere på det pågældende tidspunkt, fordi de stadig manglede nogle beregninger fra administrator over, hvad faldet ville betyde, når man så det i sammenhæng med de hensættelser, foreningen havde foretaget. De lod deres revisor regne på det. Han husker ikke nøjagtigt, hvornår de fik beregningerne, men det var efter den 7. marts 2009. De talte med administrator om en hurtig indkaldelse til generalforsamlingen. Administrator sagde, at de skulle gøre sælgeren, Birgitte Brixius og køberen opmærksom på, at der var et fald i vurderingen. De mødte dog aldrig køber. De henvendte sig heller ikke selv til køber. De hensættelser, der var besluttet på generalforsamlingen, var til større reparationer, især til taget. Bestyrelsen ville gerne have haft større hensættelser. Man anvendte ikke hensættelserne som»buffer«i forbindelse med udsving i den offentlige ejendomsvurdering. Preben Løth har under sagen forklaret, at han er administrerende direktør i Boligexperten. Han har beskæftiget sig med boligadministration i 23 år. I februar 2009 blev de anmodet om at udarbejde udkast til en købsaftale. De sendte det den 24. februar 2009. Den var baseret på andelskronen som vedtaget på den sidste generalforsamling. Da de fik meddelelse om faldet i den offentlige ejendomsvurdering, var det uklart, hvad det ville betyde for den sagsøgte andelsforening. Der var hensættelser til reparationer på ca. 14,5 millioner kr. og til udskudt ejendomsavancebeskatning på ca. 5 millioner kr. Det er ikke et lovkrav, at der sker hensættelser til skat. Samme dag, som de fik den offentlige ejendomsvurdering, kontaktede de foreningens revisor om beregninger af, hvad det ville betyde. På baggrund af hensættelserne var det ikke klart, om andelskronen ville falde. Man kunne have bibeholdt andelskronen. Enhver andelshaver kunne have stillet forslag herom på generalforsamlingen. Bestyrelsen fremsatte ikke forslag herom. Indtil den offentlige ejendomvurdering blev offentliggjort, kunne man have haft en væsentligt højere andelskrone. Foreningen har været forsigtig. Det var generalforsamlingens valg, at man stadig ville være forsigtig og kun gå lidt ned i hensættelser. Baggrunden for hensættelserne var, at foreningen stod overfor at skulle have lavet tag. Det var dog tillige ment som en værdiregulering. Det skyldtes, at ejendomsværdien var steget så voldsomt i 2006, og man ønskede en forsigtig politik. Bestyrelsen ønskede ikke at bruge hensættelserne til at holde andelskronen på samme højde hele tiden. De ønskede at sænke andelskronen. Alle medlemmer kunne have stillet forslag på generalforsamlingen om en anden politik. Administrator gjorde ikke noget for at gøre køberen opmærksom på disse forhold. Det var hans holdning, at den nye andelskrone først ville være gældende fra generalforsamlingen. Han mener, at andelskronen kører fra generalforsamling til generalforsamling. Der er ikke hjemmel til at standse handler i den periode, hvor man venter på nye beregninger, eller hvor man venter på den nye generalforsamling. Han mener heller ikke, at man kunne skønne en fiktiv andelskrone på basis af den nye offentlige vurdering, når man ikke vidste, hvad generalforsamlingen ville beslutte sig for. I hvert fald i denne situation, hvor hensættelserne oversteg faldet i den offentlige ejendomsvurdering, kunne man ikke skønsmæssigt have ansat en lavere andelskrone. Parternes synspunkter: Sagsøgeren har i påstandsdokument af 26. oktober 2010 gjort gældende, at sagsøger har betalt kr. 622.962,00 for andelen, som på overdragelsestidspunktet kun var kr. 542.349,00 værd, jf. andelsboligforeningslovens 5, stk. 2. Sagsøger har derved betalt overpris for andelen, og overdragelsen er sket i strid med andelsboligforeningslovens 5, at det medfører, at sagsøger kan kræve prisen nedsat og den erlagte overpris tilbagebetalt af sagsøgte, jf. andelsboligforeningslovens 16, stk. 3, at sagsøgte 2 har handlet ansvarspådragende ved på et tidspunkt, hvor sagsøgte 2 utvivlsomt var bekendt med den nedsatte ejendomsvurdering, at godkende overdragelsessummen og dermed en ulovlig overpris for andelen, at sagsøgte 2 i henhold til vedtægternes 14 skal godkende prisen i overensstemmelse hermed, og at andelens pris fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver samt størrelsen af foreningens gæld, hvorfor sagsøgte 2 burde have krævet den indgåede pris nedsat, idet overdragelsessummen oversteg, hvad der var tilladt, jf. andelsboligforeningens 6, stk. 3, idet bestemmelsen i 6, stk. 3, Copyright 2011 Karnov Group Denmark A/S side 2
forstås således, at en bestyrelse ikke kan undlade at foretage priskontrollen. Da sagsøgte 2 ikke har foretaget en sådan kontrol ved denne overdragelse, ifalder sagsøgte 2 et erstatningsansvar over for sagsøger, at de øvrige almindelige erstatningsretlige betingelser desuden er opfyldt over for sagsøgte 2, at det bestrides, at sagsøgte 1's gode eller onde tro omkring nedsættelsen af ejendomsvurderingen skulle have en betydning for sagsøgte 1's tilbagebetalingspligt, da andelsboligforeningslovens 5 og 16, stk. 3, er præceptive regler, at sagsøgte 1 og 2 som følge af ovenstående bør tilpligtes in solidum at tilbagebetale/erstatte sagsøger den erlagte overpris, at det bestrides, at sagsøger kunne have undgået at have betalt overpris ved at have indgået en reguleringsklausul, idet en sådan ville have været i strid med vedtægternes 14 og T:BB 2010.373, og at det videre bestrides, at eventuelle henlæggelser i andelsboligforeningen formindsker den erlagte overpris. Sagsøgte Birgitte Brixius har i påstandsdokument af 28. oktober 2010 gjort gældende, over for sagsøgeren: at der ikke er betalt en overpris i medfør af ABL 5, stk. 1, der kan kræves tilbagebetalt af sagsøgeren, jf. ABL 16, stk. 3. Det skyldes, at andelen blev overdraget til den værdi, som generalforsamlingen senest havde godkendt, jf. herved vedtægtens 14, litra a, (bilag A), hvorefter andelen opgøres til den pris,»som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling«, jf. hvilket blev gentaget i overdragelsesaftalens punkt 7. Andelen var på den seneste generalforsamling den 5. november 2008 fastsat til kr. 622.962,00 baseret på en offentlig ejendomsvurdering på kr. 157 mio., og det var den pris, der blev handlet til. Parterne, der indgik købsaftalen, var ikke gjort bekendt med den nye offentlige ejendomsvurdering, der viste sig at være faldet kr. 16 mio. Problemet opstår, fordi andelsboligforeningsejendomme vurderes hver andet år med skæringsdato pr. 1. oktober, jf. bekendtgørelse 814 af 26. juni 2007 1, stk. 2, men de offentliggøres først senere. For overdragelser mellem den 1. oktober og offentliggørelsen af vurderingen afhænger det af, om man skal forstå»senest ansatte ejendomsværdi«i ABL 5, stk. 2, litra c, som den»senest kendte«eller som den»seneste med skæringsdag den 1. oktober«. Det gøres i den forbindelse gældende, at der skal tages udgangspunkt i den offentlige vurdering, som parterne senest er gjort bekendt med, og som en mulig køber og sælger kan være bekendt med og tage højde for, når de indgik købsaftalen, jf. herved ligeledes U2009.2128H. I den pågældende sag nåede byretten såvel som Østre Landsret frem til dette resultat, men Højesteret tager ikke helt konkret stilling dertil, når man læser præmisserne, og det kan ikke entydigt slås fast, at Højesteret ændrer både by- og landsretsafgørelsen på dette punkt. Uanset, hvorvidt Højesterets afgørelse i U2009.2128H skal forstås på den ene eller anden måde vedrørende fortolkningen af»senest ansatte ejendomsværdi«, vedrørte retssagen i øvrigt en stigning i offentlig ejendomsværdi, og det gøres gældende, at dommen ikke tager stilling til, hvad der skal ske ved et fald i offentlig ejendomsværdi i den såkaldte mellemperiode, herunder om der i den situation opstår en overpris, indtil ny generalforsamling er afholdt, og andelsværdien er reguleret som følge heraf. Mette Neville anfører i note 4 i TBB 2009.398 til højesteretsdommen, at der i denne situation gælder et andet udgangspunkt, nemlig:» at der fortsat må lægges vægt på det tidspunkt, hvor foreningen bliver bekendt med den nye ejendomsværdi, jf. U 1995.311 V, hvor landsretten til spørgsmålet om foreningens pligt til at foretage en nedregulering af prisen ved fald i den offentlige ansatte ejendomsvurdering udtalte, at» 5, stk. 2, litra c må fortolkes således, at den maksimale pris for en andel, hvortil der er knyttet retten til en bolig, skal beregnes på grundlag af den senest foreliggende ejendomsværdi eller regulering af ejendomsværdien. Ved fald i ejendomsvurderingen følger det derfor af loven, at andelsboligforeningen snarest må tage de skridt, der efter foreningens vedtægter er fornødne for, at værdien af andele, der eventuelt overdrages, kan fastsættes i overensstemmelse hermed.«højesterets afgørelse i U2009.2128H får således ikke betydning i nærværende sag, og U 1995.311 V indebærer således ikke en pligt til at indstille andelsboligoverdragelser og medfører ej heller, at der opstår en overpris, hvis der sker en overdragelse i mellemperioden, men U1995.311 V slår fast, at man som andelsboligforening har en pligt til hurtigst muligt at få indkaldt til en ekstraordinær generalforsamling, hvor andelsværdien reguleres som følge af faldet i offentlig ejendomsværdi, og således at lovens maksimalprisprincip kan genskabes og bevares. Mette Neville erklærer sig enig heri i note 4 til TBB 2009.398. at U 1997.1221 slår fast, at når der opstår situationer undervejs i løbet af et regnskabsår, som måske bevirker et fald i nettoformuen, opstår der ikke løbende pligtregulering, hvilket administrativ er håbløst, når ikke faldet er direkte konstaterbart. Dommen står fortsat ved magt og er ikke ændret af efterfølgende afgørelser. U1995.311 V står også fortsat ved magt og er ej heller efterfølgende blevet ændret. De to afgørelser må sammen forstås således, at der - hvor der konkret og aktuelt konstateres et fald i nettoformuen, må der hurtigt indkaldes til ekstraordinær generalforsamling, hvor andelsværdien reguleres, men ikke at andelsboligoverdragelser skal indstilles, og at omsætningen af andele dermed hindres. Det har aldrig været tanken bag reglerne. at hvis man - uanset ovenstående - efterfølgende (retrospektivt) skal vurdere, hvorvidt der er sket betaling af en overpris, indeholder andelsboliglovens 5 en nøje beskrivelse af, hvad der skal indgå i maksimalprisvurderingen, og der skal ikke herved tages højde for frivillige regnskabsmæssige hensættelser og reduceret udskudt skat, der eliminerede/udlignede faldet i den offentlige ejendomsværdi. Hvis der således kan siges at være betalt en overpris, kan denne maksimalt opgøres til kr. 21.022,00. at sagsøger har tilsidesat sin egen undersøgelsespligt, og at sagsøgte 1 ikke har tilsidesat sin loyale oplysningspligt, der udtømmende er defineret i andelsboliglovens 6, som er iagttaget. Til støtte for den nedlagte påstand om omkostningsfriholdelse over for sagsøgte 2, gøres det gældende, at såfremt sagsøgeren får helt eller delvist medhold i sin påstand om, at der er betalt en overpris, har sagsøgte 2 som bestyrelse godkendt og accepteret en ulovlig pris, som bestyrelsen - i modsætning til sagsøgte 1 - var gjort bekendt med. Forstået således, at bestyrelsen var orienteret om faldet i offentlig ejendomsværdi ved administrators udsendelse af oplysningen herom til bestyrelsen, men desuagtet godkendte bestyrelsen prisen og burde selvsagt i medfør af andelsboliglovens 6, stk. 2-3, have nægtet handlens gennemførelse og gjort parterne opmærksom på en eventuel overpris og har derved definitivt tilsidesat sin kontrolforpligtelse, der er en af de vigtigste pligter for bestyrelsen i en andelsboligforening. Ved ikke at gribe ind og sætte spørgsmålstegn ved prisen og nægte gennemførelsen eller i det mindste orientere parterne om risikoen for en eventuel overprissag har man derved fra bestyrelsens side været åsag til denne retssags opståen, der kunne være undgået. Var parterne blevet informeret, var de i det mindste gået ind i handlen vel vidende, at der var risiko for et sagsanlæg, og i givet fald måtte sagsomkostningerne være selvpådragne. Men i denne sag har sagsøgte 1 ingen information modtaget, og tværtimod har sagsøgte 2 ved dennes administrator fastholdt - også efterfølgende - at prisen var lovlig og korrekt, og har dermed indtaget denne klare standpunktsrisiko. Sagsøgte 2 må derfor - uanset at sagsøgeren får helt eller delvist medhold - være nærmest til at bære risikoen for de med sagerne forbundne omkostninger, mens sagsøgte 1 i givet fald naturligvis må tilbagebetale en eventuel overpris. Sagsøgte bestyrelsen for A/B Strandboulevarden 132-144 m.fl. har i påstandsdokument af 1. november 2010 gjort gældende, Copyright 2011 Karnov Group Denmark A/S side 3
over for sagsøger at sagsøgte 2 har været berettiget til at godkende handlen, som var baseret på den dagældende værdiansættelse af andelskronen, at der blev handlet til en pris, som ikke stred imod andelsboligforeningens vedtægter og andelsboligforeningslovens 5, at en bestyrelse udelukkende er forpligtet til snarest muligt at indkalde til en generalforsamling, hvis bestyrelsen bliver bekendt med et fald i ejendomsværdien, at sagsøgte 2 har opfyldt forpligtelsen til at indkalde til generalforsamling, at sagsøgte 2 opfyldte sin pligt efter andelsboliglovens 6, stk. 3, idet hverken andelsboligforeningens vedtægter eller andelsboliglovens 5 er overtrådt, at sagsøgte 2 således ikke har pådraget sig noget erstatningsansvar, at medlemmerne i sagsøgte 2 ikke er særlig juridisk kyndige, og at det er tilfældigheder, hvem der til enhver tid bestrider hvervet som bestyrelsesmedlem, hvorfor der heller ikke af denne grund kan pålægges sagsøgte 2 noget erstatningsansvar, at det ikke skal komme sagsøgte 2 til skade, at sagsøger ikke søgte juridisk rådgivning, hvorved nærværende problemstilling kunne være undgået, at der ikke er bevist at være betalt en overpris, idet et fald i den offentlige ejendomsvurdering ikke nødvendigvis medførte fald i den tidligere fastsatte andelsværdi henset til, at andelsboligforeningen havde betydelige regnskabsmæssige hensættelser og en reduceret udskudt skat, der eliminerede/udlignede faldet i den offentlige ejendomsværdi, jf. det anførte i sagsøgte 1's svarskrift af 7. oktober 2009, side 11, som sagsøgte 2 tillige støtter, at en eventuel overpris maksimalt kan udgøre kr. 21.022,00, at et evt. krav udelukkende kan rettes mod sagsøgte 1, der derved har opnået en overpris, som skal fralægges, hvorfor der er tale om et krav, der udelukkende kan indtales over for sagsøgte 1 og ikke over for sagsøgte 2, og at det er sagsøgte 2 uvedkommende, hvis sagsøgte 1 måtte have begrænsede midler til at opfylde en eventuel tilbagebetalingspligt. Over for sagsøgte 1 at sagsøger - i tilfælde af overpris - er henvist til at få det for meget erlagte tilbage fra sagsøgte 1, der i egenskab af sælger har modtaget en berigelse, som hun pligtmæssigt må fralægge sig, at der udelukkende er tale om et krav, der kan indtales over for sagsøgte 1 og ikke over for sagsøgte 2, hvorfor sagsøgte 2 i det hele skal friholdes af sagsøgte 1 i det omfang, at sagsøger får medhold i sin påstand over for sagsøgte 2, og at det er uden betydning herfor, hvorvidt sagsøgte 1 har været i god tro om købesummens lovlighed. Rettens begrundelse og afgørelse: Sagsøgeren har gjort gældende, at der er betalt en overpris for lejligheden. Det fremgår af andelsboligforeningslovens 5, stk. 1, at prisen ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, ikke må overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstandard med rimelighed kan betinge. Spørgsmålet i denne sag vedrører, hvordan»værdien af andelen i foreningens formue«opgøres. Andelsboligforeningen Strandboulevarden 132-144 m.fl. har besluttet, at opgørelse heraf foretages efter andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, litra c. Efter denne bestemmelse opgøres værdien med udgangspunkt i den senest ansatte værdi, hvorfra fratrækkes prioritetsgælden, jf. bestemmelsens stk. 4, 2. pkt. Efter bestemmelsens ordlyd skal der ved opgørelsen af værdien ikke fratrækkes yderligere beløb. Boligretten finder på den baggrund ikke, at bestemmelsen kan fortolkes således, at opsparing skal fratrækkes ved opgørelsen af værdien. Dette må efter boligrettens opfattelse også gælde i en situation som den foreliggende, hvor opsparingen ved generalforsamlingsbeslutning er tænkt anvendt til f.eks. kommende reparationer i ejendommen - også selvom bestyrelsen ikke havde til hensigt på den kommende generalforsamling at stille forslag om en udligning af faldet med de hensatte midler. Dette svarer til, at sagsøger ved erhvervelsen af andelen også opnår del i de opsparede midler og indflydelse på, hvad disse skal bruges til. Prisen er således fastsat i overensstemmelse med andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, litra c, jf. stk. 4, 2. pkt. Endvidere er prisen fastsat i overensstemmelse med vedtægternes 14. Retten finder derfor i den foreliggende situation, hvor hensættelserne oversteg det fald i den offentlige ejendomsvurdering, som blev offentliggjort i dagene omkring handlen, at andelskronen kunne opgøres som sket af sagsøgte 1 og sagsøgte 2. På den baggrund finder retten ikke, at sagsøger betalte»overpris«for andelslejligheden i lovens forstand, og sagsøgte 1 skal dermed ikke tilbagebetale noget beløb til sagsøger efter andelsboligforeningslovens 16, stk. 3. Sagsøger har gjort gældende, at almindelige erstatningsretlige betingelser er opfyldt i forhold til sagsøgte 2. Retten har som ovenfor nævnt lagt til grund, at der ikke var tale om»overpris«i lovens forstand. På den baggrund finder retten ikke, at der er dokumenteret et tab for sagsøger. Retten finder på den baggrund ikke, at betingelserne for, at bestyrelsen kan ifalde erstatningsansvar efter de almindelige erstatningsretlige regler, er opfyldt. De sagsøgte frifindes herefter for sagsøgerens påstand. I sagsomkostninger finder retten, at sagsøgeren til hver af de sagsøgte skal betale sagens omkostninger med 20.000 kr. + moms til dækning af advokatomkostninger. Retten har herved lagt vægt på, at de sagsøgte er blevet frifundet, samt på sagens omfang. Sagsøgeren bærer egne omkostninger, herunder retsafgift. Thi kendes for ret: De sagsøgte Birgitte Brixius og Bestyrelsen for A/B Strandboulevarden 132-144 m.fl. frifindes. Inden 14 dage betaler sagsøgeren, Pernille Linnerup Kristensen, til sagsøgte Birgitte Brixius 25.000 kr. i sagsomkostninger og til Bestyrelsen for A/B Strandboulevarden 132-144 m.fl. 25.000 kr. i sagsomkostninger. Copyright 2011 Karnov Group Denmark A/S side 4
(1) T:BB 2010.373 Ø, U 2009.2128 H, U 1997.1221 Ø, U 1995.311 V, Finn Träff og Rasmus Juul-Nyholm: A/B Andelsboliger (2011), s. 281 og 412-414, Mette Neville i T:BB 2009.398 ved note 4, samme i Andelsboligforeningsloven med kommentarer, 3. udg. (2006), s. 127-130 og 141-145. Copyright 2011 Karnov Group Denmark A/S side 5