Orienteringsmøde den 27.juni 2011 Noget om de mange tal bag genopretningspakken. 1
Alternativ 16 - stigning 2,25% fra 2014 BUDGET 2011 BUDGET 2012 BUDGET 2013 BUDGET 2014 BUDGET 2015 BUDGET 2016 BUDGET 2017 BUDGET 2018 BUDGET 2019 BUDGET 2020 Indtægter Boligafgifter, umoderniserede - 103 lejl. kr 10.836.720 kr 10.836.720 kr 10.836.720 kr 11.080.546 kr 11.329.858 kr 11.584.780 kr 12.122.103 kr 12.394.851 kr 12.673.735 kr 12.958.894 Boligafgift pr. m2 kr 914 kr 914 kr 914 kr 935 kr 956 kr 977 kr 1.023 kr 1.046 kr 1.069 kr 1.093 Boligafgifter, moderniserede - 24 lejl. kr 2.058.687 kr 2.058.687 kr 2.058.687 kr 2.105.007 kr 2.152.370 kr 2.200.798 kr 1.973.651 kr 2.018.058 kr 2.063.464 kr 2.109.892 Boligafgift pr. m2 kr 1.067 kr 1.067 kr 1.067 kr 1.091 kr 1.115 kr 1.140 kr 1.023 kr 1.046 kr 1.069 kr 1.093 Samlet boligafgift kr 12.895.407 kr 12.895.407 kr 12.895.407 kr 13.185.554 kr 13.482.229 kr 13.785.579 kr 14.095.754 kr 14.412.909 kr 14.737.199 kr 15.068.786 Husleje - 56 lejemål kr 2.759.036 kr 2.814.217 kr 2.870.501 kr 2.927.911 kr 2.986.469 kr 3.046.199 kr 3.107.123 kr 3.169.265 kr 3.232.650 kr 3.297.303 Erhvervsleje - 2 lejemål kr 1.841.448 kr 1.896.691 kr 1.953.592 kr 2.012.200 kr 2.072.566 kr 2.134.743 kr 2.198.785 kr 2.264.749 kr 2.332.691 kr 2.402.672 Anslået merindtægt i boligafgift ved salg kr - kr 150.000 kr 300.000 kr 450.000 kr 600.000 kr 750.000 kr 900.000 kr 1.050.000 kr 1.200.000 kr 1.350.000 Boligafgifter / huslejer i alt kr 17.495.891 kr 17.756.315 kr 18.019.500 kr 18.575.665 kr 19.141.264 kr 19.716.520 kr 20.301.662 kr 20.896.923 kr 21.502.541 kr 22.118.762 Garageleje mv. kr 397.413 kr 496.766 kr 620.958 kr 776.197 kr 970.247 kr 970.247 kr 970.247 kr 970.247 kr 970.247 kr 970.247 Indtægter øvrige kr 35.160 kr 35.863 kr 36.580 kr 37.312 kr 38.058 kr 38.819 kr 39.596 kr 40.388 kr 41.196 kr 42.019 Indtægter i alt kr 17.928.464 kr 18.288.945 kr 18.677.039 kr 19.389.174 kr 20.149.569 kr 20.725.586 kr 21.311.505 kr 21.907.557 kr 22.513.983 kr 23.131.028 Udgifter Rentetrappe lån kr 13.132.800 kr 13.132.800 kr 13.132.800 kr 13.132.800 kr 13.132.800 kr 13.852.800 kr 14.356.800 kr 14.860.800 kr 15.364.800 kr 15.868.800 F10 lån kr - kr - kr - kr - kr - kr - kr - kr - kr - kr - Nykredit Bank kr - kr - kr - kr - kr 961.625 kr 2.057.651 kr 2.047.900 kr 2.306.024 kr 2.309.926 kr 2.408.066 Nykredit realkredit kr 273.041 kr 273.041 kr 273.041 kr 273.041 kr 273.041 kr 277.727 kr 277.727 kr 277.727 kr 277.727 kr 277.727 kr 13.405.841,23 Ejendomsskatter kr 826.676 kr 843.210 kr 860.074 kr 877.275 kr 894.821 kr 912.717 kr 930.971 kr 949.591 kr 968.583 kr 987.954 Vandafgifter kr 420.000 kr 436.800 kr 454.272 kr 472.443 kr 491.341 kr 510.994 kr 531.434 kr 552.691 kr 574.799 kr 597.791 Elforbrug kr 205.000 kr 213.200 kr 221.728 kr 230.597 kr 239.821 kr 249.414 kr 259.390 kr 269.766 kr 280.557 kr 291.779 Forsikringer kr 403.000 kr 411.060 kr 225.000 kr 229.500 kr 234.090 kr 238.772 kr 243.547 kr 248.418 kr 253.387 kr 258.454 Ejendomsservice kr 156.000 kr 159.120 kr 162.302 kr 165.548 kr 168.859 kr 172.237 kr 175.681 kr 179.195 kr 182.779 kr 186.434 Renovation kr 282.057 kr 293.339 kr 305.073 kr 317.276 kr 329.967 kr 343.165 kr 356.892 kr 371.168 kr 386.014 kr 401.455 Lønninger samt div. Personaleudgifter kr 318.000 kr 324.360 kr 330.847 kr 337.464 kr 344.213 kr 351.098 kr 358.120 kr 365.282 kr 372.588 kr 380.039 Snerydning kr 24.000 kr 24.480 kr 24.970 kr 25.469 kr 25.978 kr 26.498 kr 27.028 kr 27.568 kr 28.120 kr 28.682 kr 2.634.733 Vedligeholdelse kr 1.093.000 kr 613.000 kr 588.000 kr 613.000 kr 631.000 kr 613.000 kr 650.000 kr 1.206.000 kr 944.000 kr 650.000 Hensat til lejeres vedligeholdelseskonti kr - kr - kr - kr - kr - kr - kr - kr - kr - kr - Administration kr 400.000 kr 408.000 kr 278.000 kr 283.560 kr 289.231 kr 295.016 kr 300.916 kr 306.934 kr 313.073 kr 319.335 Varmeregnskab kr 70.000 kr 71.400 kr 72.828 kr 74.285 kr 75.770 kr 77.286 kr 78.831 kr 80.408 kr 82.016 kr 83.656 Revision kr 28.000 kr 28.560 kr 29.131 kr 29.714 kr 30.308 kr 30.914 kr 31.533 kr 32.163 kr 32.806 kr 33.463 Andre udgifter (rengøring, teknisk bistand) kr - kr - kr - kr - kr - kr - kr - kr - kr - kr - Diverse kr - kr - kr - kr - kr - kr - kr - kr - kr - kr - Advokathonorar - Engangsudgifter kr - Foreningsudgifter (Telefon og møder) kr 60.000 kr 61.200 kr 62.424 kr 63.672 kr 64.946 kr 66.245 kr 67.570 kr 68.921 kr 70.300 kr 71.706 Egenfinansiering rørudskiftning kr - kr - kr - kr 2.500.000 kr - kr - kr - kr - kr - kr - kr 1.651.000 Ejendomsudgifter i alt kr 4.285.733 kr 3.887.729 kr 3.614.649 kr 6.219.803 kr 3.820.346 kr 3.887.355 kr 4.011.914 kr 4.658.106 kr 4.489.021 kr 4.290.749 Investeringsbehov i ejendommen kr - 0 Udgifter i alt kr 17.811.574 kr 17.293.570 kr 17.020.490 kr 19.625.645 kr 18.187.812 kr 20.075.533 kr 20.694.341 kr 22.102.657 kr 22.441.473 kr 22.845.342 Tomgang / tab kr 120.000 kr - kr - kr - kr - kr - kr - kr - kr - kr - Salg af andele 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Bidragsnedsættelse 2010-2014 kr - kr - kr - kr - kr - Resultat kr 116.890 kr 995.375 kr 1.656.548 kr -236.471 kr 1.961.757 kr 650.053 kr 617.164 kr -195.100 kr 72.509 kr 285.686 Akkumuleret resultat kr 1.112.264 kr 2.768.813 kr 2.532.342 kr 4.494.099 kr 5.144.152 kr 5.761.316 kr 5.566.216 kr 5.638.726 kr 5.924.412 Årlig boligafgiftsstigning 0,00% 0,00% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% Vi er naturligvis opmærksomme påat det ikke nytter at gennemgåalle tallene i regnearket, sådet jeg vil prøve er, såobjektivt som muligt at gennemgå idéen bag Nykredits genopretningspakke. 2
Forståelse: -Metode - Forudsætninger -Resultat -Med såomfattende et regneark, er det nødvendigt at forståfilosofien/metoden bag regnearket. -Det endelige resultat bliver ikke bedre end de forudsætninger eller input parametre vi lægger ind. --og hvad bliver sådet resultatet af alle beregningerne? 3
Regneark: NK budgetforslag 24.06.2011 Budget 2011: Indtægter i alt kr 17.928.464 Udgifter i alt kr 17.811.574 Tomgang / tab kr 120.000 Salg af andele 0 Bidragsnedsættelse 2010-2014 kr - Resultat kr 116.890 Akkumuleret resultat NK s regneark tager sit udgangspunkt i input omkring budget 2011: -indtægter -udgifter 4
Regneark: NK budgetforslag 24.06.2011 Budget 2011: Indtægter i alt kr 17.928.464 Udgifter i alt kr 17.811.574 Tomgang / tab kr 120.000 Salg af andele 0 Bidragsnedsættelse 2010-2014 kr - Resultat kr 116.890 Akkumuleret resultat Budgetforslag Abel & Skovgård Larsen 18.05.2011 Indtægter.. kr 17.881.735 Udgifter: kr 21.988.300 Forskel: Ydelse pålån.. kr 4.285.438 Tallene for budget 2011 har NK hentet fra det budgetforslag, somvores administrator forelagde og som generalforsamlingen forkastede, fordi det storeunderskud resulterede i en helt overvældende stigning i boligafgiften: fra 914 kr/m2 til 1213 kr/m2. Med rødt er indføjet indtægter og udgifter fra administrators budgetforslag pr. 18.05.2011. Forskellen skyldes at NK for 2011 har reduceret renter og bidragpåydelserne knyttet til foreningens gæld. 5
Metode: - Fremskrivning af indtægter Øgede boligafgifter Øgede lejeindtægter Boligleje Erhvervsleje Garager mv. På basis af budgettal for 2011 foretages en fremskrivning til 2020. Fremskrivning af indtægter: Boligafgiften: Stigningen holdes sålav som mulig under hensyntagen til øvrige indtægter og udgifter. Lejeindtægter: boligleje, erhvervsleje og garageleje. Stigningerne her vil blive omtalt senere. 6
Metode: - Fremskrivning af indtægter Øgede boligafgifter Øgede lejeindtægter Garager mv. - Fremskrivning af udgifter Kapitaludgifter, renter og afdrag Ejendomsudgifter, afgifter og drift Fremskrivning af udgifter: - kapitaludgifter - driftsudgifter. Det helt afgørende spørgsmål er: HVORLEDES DISSE FREMSKRIVNINGER INDBYGGES I REGNEARKET OG HVORDAN FREMSKRIVNINGSPROCENTER ESTIMERES. 7
Metode: - Fremskrivning af indtægter Øgede boligafgifter Øgede lejeindtægter Garager mv. - Fremskrivning af udgifter Kapitaludgifter, renter og afdrag Ejendomsudgifter, afgifter og drift -Resultat - Årlig boligafgiftsstigning i %. Resultatet beregnes nu som forskellen mellem indtægter og udgifter. Med den reduktion af renter og bidrag, som NK har tilbudt de første år skal resultatet over årene være positivt. Den årlige boligafgift beregnes herefter som den laveste procentsats som over årene sikrer et positivt resultat: I regnearket er indregnet en stigning på2,25% for årene 2014 til 2020. Skulle budgetforudsætningerne ikke kunne opfyldes vil NK låne os penge til at holde boligafgiften som aftalt i hvert tilfælde frem til genforhandlingstidspunktet. 8
Forudsætninger: Årlig lejestigning for boliglejere 2,00% Årlig lejestigning for erhvervslejere 3,00% Årlig udgiftsregulering vand, renovation og el 4,00% Årlig udgiftsregulering 2,00% Evt. stigning i erhvervsleje efter forhandling med Netto Som nævnt er det helt afgørende hvilke input parametre der indlægges. I alternativ 16 er ovenstående reguleringer for indtægter og dele af driftsudgifterne indlagt. Det er foreslået at der optages forhandlinger med Netto om stigning i lejen. 9
Forudsætninger: Driftsudgifter reduceret: Forsikring efter renovering. Vedligeholdelse efter renovering. Administration. Der er i regnearket indbygget gæt påreduktion af driftsudgifterne samt for administrationsomkostningerne et konkret bud på en reduktion. 10
Forudsætninger: Ydelsesprocent rentetrappe Bidrag F2 rentetilpasning Bidrag Driftskredit Marginal Anlægslån 1 Marginal C iborrente på underdækning Bidrag Anlægslån 2 Marginal 2020 5,260% 0,250% 2,97% 0,05% 2,25% 0,00% 1,25% 0,00% 1,55% 0,05% 4,25% 1,00% For kapitaludgifterne: renter, bidrag og evt. afdrag kender vi ydelserne for rentetrappelånet: (288 mio.) De øvrige lån er baseret på på lån med rentetilpasning: F2-realkreditlån: 9 mio. Anlægslån 1: banklån med swap-aftale, 55 mio. Anlægslån 2: banklån uden swap-aftale, rør og facade, 28 mio. Driftskredit: kassekredit p.t. ca. 20 mio. 11
Følsomhedsanalyse: Kapitaludgifterne er helt afgørende: Hæver vi f.eks. renten på de pilemærkede udgifter fra det historisk lave niveau til 4,5% falder resultatet i år 2020 fra + 286.000 til -3,2 mio. kr. Hele budgettet fra 2011 til 2020 er opbygget påbasis af de beskrevne fremskrivninger (indtægter, udgifter) og herunder de på foregående planche pilemærkede renteniveauer. De i nationaløkonomien forventede rentestigninger er IKKE indregnet og kendes af gode grunde ikke. For at undersøge hvor følsomt budgettet er for rentestigninger kunne man prøve i 2020 at regne med en rente på4,5% for alle pilemærkedelån. Det påvirker naturligvis resultatet som vist her. Det negative resultat må dækkes ind via højere indtægter (boligafgift eller lejeindtægt). En tilsvarende følsomhedsanalyse kan gennemføres for udgiftsreguleringerne: -Hæver vi den årlige udgiftsregulering fra 2% (se tidligere planche) til 4% falder resultatet i 2020 fra +286.000 til -171.000kr. -Undlader vi at reducere adm. Udgifterne som foreslået falder resultatet i 2020 fra +286.000 til +102.800 kr. 12
Gæld: Rentetrappelån kr. 288 mio. Kendt ydelse. Altanlån, F2 kr. 9 mio. Anlægslån, banklån.. kr. 55 mio. Rør, banklån kr. 10 mio. Facade, banklån.. kr. 18 mio. Kassekredit, banklån. kr. 20 mio. Variabel rente, ingen afdrag indregnet. Gæld i alt kr. 288 mio. kr. 400 mio. kr. 112 mio. I en vurdering af foreningens fremtid bør gældsforpligtelserne ogsåvurderes og her især spørgsmålet om fordelingen mellem kendte og variable renter. En opstået usikkerhed om afdragsforholdene for det store trappelån må afklares: -Er restgælden i 2037 232 mio.kr. eller er lån helt betalt tilbage? 13
Resultat: Boligafgiftsstigning Fastlagt hvor længe? I denne periode vil Nykredit stille den nødvendige finansiering til rådighed, hvis budgetforudsætningerne ikke holder Citat. Garageleje: 450 kr/md til 1098 kr/md. Reduktion af driftsudgifterne. Renovering af rør og facade Gave: 25 mio., nyt lån: 28 mio. Vi skal nå balance mellem indtægter og udgifter. Sammenfatning: De mange tal i budgettet og teksten knyttet til genopretningspakken kan sammenfattes som vist her: 14
NK sbudgetforslag (Alternativ 16) viser en stigning i boligafgifteni årene 2011 til 2020, som vist pågrafen. Igen mådet bemærkes at resultatet jo helt bestemmes af de input parametre vi lægger ind. 15