Lokalplan nr. 124 for et boligområde ved Hold-an Vej 152 I henhold til Planloven (Lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område på Buevangen i Ballerup. 1. LOKALPLANENS FORMÅL. Det er lokalplanens formål at at muliggøre, at området anvendes til boligformål i form af fritliggende parcelhuse. området udbygges ud fra principper om klimatilpasning mht. regnvandshåndtering. 2. OMRÅDE- OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1. Den omfatter matr.nr. 14 pn og 14 a, begge af Ballerup by, Pederstrup, samt alle vejarealer og parceller der udstykkes af arealet efter lokalplanens vedtagelse. 2.2 Området har byzonestatus. 3. OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Området må kun anvendes til boligformål. Bebyggelsen skal bestå af fritliggende parcelhuse med sædvanligt tilhørende udhuse og lign. 3.2 På hver ejendom må kun opføres eller indrettes én bolig for én husstand. 3.3 På ejendommene må der drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i en privatbolig under forudsætning af, at virksomheden udøves af den, der bebor den pågældende ejendom, at virksomheden udøves på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (ved skiltning eller lignende), og at områdets karakter af boligområde ikke brydes, at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende, at virksomheden ikke medfører behov for parkering, som ikke kan dækkes på den pågældende ejendom. Herudover må boligerne ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed. 3.4 Inden for lokalplanens område kan der opføres de tekniske anlæg, som er nødvendige for at sikre kvarterets forsyning. Deres ydre skal afstemmes efter den omliggende bebyggelse. 1
4. UDSTYKNING 4.1 Grunde skal udstykkes med en mindste størrelse på 600 m2 til fritliggende parcelhuse, i princippet som vist på kortbilag 1. 4.2 Langs Hold-an Vej udlægges et areal i en bredde af 1 m fra vejskel som vist på kortbilag 1, der skal rumme støjskærm samt supplerende beplantning, jf. 9.2 og 9.3. 5. VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD. VEJ 5.1 Der udlægges et nyt vejareal i forlængelse af vejen Bueparken til betjening af alle lokalplanområdets boligparceller, i princippet som vist på kortbilag 1. Note: vejen udlægges som privat fællesvej. 5.2 Vejen udlægges i en bredde på 10-12 m uden cykelsti eller fortov og med ensartet belægning. Der etableres to bump, i princippet med en placering som vist på bilag 2. Note: vejbumpene skal bidrag til at tilbageholde regnvand ved store regnhændelser. Langs vejen anlægges regnbede, i princippet som vist på kortbilag 1. Overkørsler fra vejen til de enkelte ejendomme skal placeres i overensstemmelse med principperne vist på kortbilag 1. Note: Hensigten med regnbedene er at aflede regnvand fra parcellerne, således at det forsinkes eller fordamper inden afledning til kloak, for at undgå skader ved voldsom regn, jf. 6. Fastlæggelsen af indkørslernes placering skal muliggøre anlæg af regnbede mellem indkørslerne. Vejbelysning skal etableres i overensstemmelse med gældende Belysningsplan for Ballerup Kommune. 5.3 Vejen anlægges let forsænket, med ramper ved alle tilkørsler. Note: Formålet er at vejen skal kunne fungere som et kar, der kan bidrage til at tilbageholde og forsinke regnvand ved særligt kraftige regnhændelser. 5.4 Der må ikke etableres direkte vejadgang fra Hold-an Vej. 5.5 Eksisterende vejbyggelinje langs Hold-an Vej 23,5 m fra vejmidte må ikke overskrides, jf. kortbilag 1. 5.6. Der må ikke etableres direkte stiadgange fra parcellerne til de omliggende offentlige stier. 2
PARKERING 5.7 Der skal på hver ejendom udlægges areal til parkering af 2 biler. Der skal være anlagt mindst en parkeringsplads, før enfamiliehuset tages i brug. Kommunalbestyrelsen kan til enhver tid forlange udlagte parkeringsarealer anlagt. Note: Regnbedene og indkørslerne til de enkelte ejendomme vil betyde, at der vil være meget begrænset mulighed for at parkere på vejen. 5.8 Parkering af campingvogne, lastbiler, trailere etc. og oplag af lystbåde mv. må ikke finde sted udendørs. 5.9 Udendørs parkering af ikke indregistrerede motorkøretøjer må ikke finde sted. 6. LEDNINGSANLÆG, ENERGI OG FORSYNING REGNVANDSHÅNDTERING 6.1 Regnvand fra vejen skal ledes til regnbede, jf. bilag 2. 6.2 Overfladevand fra haver skal via faskine ledes til regnbede i vejen, jf. illustration på bilag 2. Der skal etableres en faskine på hver grund. Note: Faskiner skal etableres med kapacitet og placering i henhold til Bygningsreglementet og Dansk Standards afløbsnormer. Faskiner dimensioneres med et afløb på 5 liter pr. sekund. På grund af et højt indhold af ler i jorden er nedsivning af regnvand på egen grund ikke mulig i denne udstykning. 6.3 Regnvand fra tagflader skal via sandfangsbrønd opsamles og anvendes til toiletskyl og tøjvask. Der skal etableres en regnvandstank med måler på hver grund, enten i kælder eller under terræn i haven. Regnsvandstanke dimensioneres til 5 m3 pr. parcel. Overløb fra regnvandstanke skal ske til regnbed i vejen. Note: Anlæg til brug af tagvand skal overholde Teknologisk Instituts Rørcenteranvisninger 003 og 015 om tilbagestrømningssikring af vandforsyningssystemer. 6.4. Der etableres en regnvandsgrøft til opsamling af overskydende vejvand i områdets sydvestlige skel, jf. 9.6. ENERGI 6.5 Boliger skal opføres efter bedste (laveste) energiramme for lavenergibebyggelse i det til enhver tid gældende bygningsreglements. Note: for at opnå den krævede energiklasse kan der fx etableres solceller på sydvendte tagflader. Solceller vil også kunne bidrage til at dække elforbruget for pumpen i regnvandstanken, jf. 6.3. VARMEFORSYNING 6.6 Ny bebyggelse skal være tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsnet efter kommunens anvisninger. 3
TELEKOMMUNIKATION 6.7 Der må ikke på ejendommen opsættes individuelle, udendørs antenner til TV- og radiomodtagning eller til radioamatørvirksomhed. Dog kan satellitantenner (paraboler) placeres direkte på terræn. 7. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom fastlægges til 25. Derudover kan der kun opføres carport og skur/småbygninger på tilsammen max 35 m2 på hver grund. 7.2 Beboelsesbygninger skal placeres inden for de på bilag 1 viste byggefelter. Husene skal i princippet opføres som længehuse med gavle mod øst og vest, evt. med mindre vinkeleller tilbygninger. Note: husenes placering med længderetning øst-vest fastlægges for at sikre en tilstrækkelig stor sydvendt tagflade til opsætning af solceller. Eventuelle småbygninger som udhuse, carporte, drivhuse og lign. kan opføres uden for byggefelter under overholdelse af bygningsreglementets bestemmelser. 7.3 Bebyggelse på de to parceller, der støder op til Hold-an Vej, kan opføres i 1 plan og med hel eller delvis kælder. Bygninger på øvrige fem parceller kan opføres i 1-1½ plan, dvs. med udnyttet tagetage, og med hel eller delvis kælder. Note: Bygninger mod Hold-an Vej må kun opføres i 1 plan, fordi støjgrænserne på dermed kan overholdes med en støjskærm på 2 meters højde. En halv etage defineres som tagetage med en trimpelhøjde (skæring mellem ydermurs yderside og tagets overside) på mindre end 1 m regnet fra overside af gulv. 7.4 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m målt fra eksisterende terræn eller et af kommunalbestyrelsen fastsat terræn. 7.5 Terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m må kun foretages med kommunalbestyrelsens godkendelse. 8. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 8.1 Bebyggelsen skal fremstå med facader i murværk. Dog kan småbygninger som udhuse, carporte etc. opføres i andre materialer. 8.2 Tage på boliger skal udføres som sadeltage med en taghældning på 30-45 grader. Note: den optimale hældning for solcelletage er 40 grader, vendt mod syd. Ved større eller mindre hældning mindskes effekten af solcellerne. Tagbeklædningen på boliger skal være mat og sort, fx eternit, skifer eller sorte teglsten (ikke glaserede eller engoberede). Der må ikke anvendes tagpap eller andre bitumenholdige tagmaterialer. Det samme gælder småbygninger med sadeltag (her kan tagpap også anvendes), mens flade tage kan udføres i andre materialer. Note: kravet om sort tag er begrundet i ønsket om en farvemæssig tilpasning til eventuelle solcelleanlæg. 4
På grund af indholdet af bitumen kan tagpap ikke anvendes, når tagvandet skal opsamles og anvendes til toiletskyl og tøjvask. 8.3 Skiltning, ud over nødvendig vejskiltning, og reklamering må ikke finde sted inden for lokalplanområdet, jf. 3.3. 9. UBEBYGGEDE AREALER 9.1 På hver grund må der maksimalt etableres 50 m2 fast belægning til terrasse, indkørsel, p-plads etc. Note: formålet med at begrænse faste belægninger er at muliggøre størst mulig forsinkelse af regnvand græs tilbageholder vand, det gør belægninger ikke. Bemærk at græsarmering (sten eller plader) ikke regnes som 100 % belægning, men medregnes under hensyntagen til hvor meget græs, der kan gro igennem produktet (for sten fx mellem 36 og 75% græs). 9.2 Mod Hold-an Vej og 25 meter ind langs sydskel i områdets sydøstlige hjørne skal der opføres en støjskærm i min. 2 meters højde, jf. bilag 1. Trafikstøj på områdets facader og udendørs opholdsarealer må ikke overstige det tilladte niveau, som fremgår af de til enhver tid gældende vejledende støjgrænser fra Miljøstyrelsen. 9.3 På den side, der vender mod Hold-an Vej og offentlig sti skal støjskærmen holdes bevokset med klatreplanter (fx efeu). Note: Kravet om en grøn støjskærm har til formål at sikre, at skærmen falder ind i den eksisterende sammenhæng med grønne hække langs Hold-an Vej. 9.4 De eksisterende træer, som er vist på bilag 2, skal bevares eller, hvis fældning er nødvendig, erstattes af anden tilsvarende beplantning. 9.5 Regnbede langs ankomstvejen beplantes med fugttålende planter (græsser og urter), jf. bilag 2. 9.6 I områdets vestlige side, mellem ny adgangsvej og eksisterende sti syd for lokalplanområdet, etableres regnvandsgrøft, i princippet med en placering som vist på bilag 2. Note: Grøften skal opsamle/forsinke regnvand fra vejen. 9.7 Hegning skal udføres som levende hegn/hæk, både mod vej og i naboskel. Mod adgangsvejen skal hække holdes i en højde af max 1,50 m. Note: bestemmelsen om maksimal højde på hæk fastsættes af kriminalpræventive hensyn og har til formål at sikre gode oversigtsforhold og dermed tryghed i området. 9.8 Levende hegn/hække kan suppleres med trådhegn i en højde på max 1,20 m, som placeres bag hækken på egen grund, så det ikke er synligt udefra. 9.9 Ubebyggede arealer skal gives et ordentligt udseende. Oplagring må ikke finde sted. 5
10. GRUNDEJERFORENING 10.1 Grundejerne inden for lokalplanområdet skal være medlemmer af en grundejerforening. De skal desuden i fællesskab stå for pleje og vedligeholdelse af lokalplanområdets fælles arealer og anlæg såsom adgangsvej, støjskærm, grøft, regnbede og vejbelysning. Note: Grundejerne inden for lokalplanområdet skal skal etablere et spildevandslaug vedr. regnvand. Ovennævnte vil ikke være i strid med eller til hinder for et medlemskab af den store grundejerforening Birkegården. 11. FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE 11.1 Anlæg til regnvandsopsamling skal være etableret, inden bebyggelse kan tages i brug. 11.2 Støjskærm og grøft samt regnbede og vejanlæg med bump skal være etableret, før bebyggelsen kan tages i brug. 12. OPHÆVELSE AF BYPLANVEDTÆGT 12.1 Byplanvedtægt nr. 26 for Birke-Brøndgården aflyses for så vidt angår de matrikelnumre, som er omfattet af nærværende lokalplan. 13. LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER. 13.1 Foreløbig retsvirkning I perioden fra lokalplanforslagets offentliggørelse og indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter Planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning af bebyggelse og ændring af anvendelse. Den nuværende, lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil. 13.2 Permanente retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. 13.3 For forhold, der ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bygningsregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. Lokalplanforslaget således endeligt vedtaget af Ballerup Kommunalbestyrelse den 29. april 2013 sign. Jesper Würtzen / sign. Lone Schock 6