SIDE 1 FORSLAG TIL LOKALPLAN NR. 10. nr. 124 Lokalplan. for et areal ved Hold-an Vej 152

Transkript

1 SIDE 1 FORSLAG TIL LOKALPLAN NR. 10 nr. 124 Lokalplan for et areal ved Hold-an Vej 152 Ballerup Kommune,april 2013

2 Lokalplan/Forslag Hvad er en lokalplan Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og Kommunalbestyrelsen mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger Kommunalbestyrelsen bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Plansystemet (efter kommunalreformen i 2007): Lokalplanen består af: Redegørelsen som beskriver baggrunden for og formålet med lokalplanen og fortæller om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, samt om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning. Planbestemmelserne som er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne. Diverse kortbilag og illustrationer der viser afgrænsningen af området i forhold til skel samt kort og illustrationer, der uddyber lokalplanens bestemmelser.

3 Vejledning Hvornår laves en lokalplan? Planloven bestemmer, at Kommunalbestyrelsen har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Kommunalbestyrelsen har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når Kommunalbestyrelsen har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut, vurderer Kommunalbestyrelsen i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis Kommunalbestyrelsen, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når Kommunalbestyrelsen har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentlig gjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen.

4 Bueparken Lokalplanområde Hold an Vej Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af Kommunalbestyrelsens ønske om at udnytte det hidtil ubebyggede areal ved Hold-an Vej 152 til boligbebyggelse. Arealet kan med fordel udstykkes til parcelhuse, i tråd med den omgivende bebyggelse. Samtidig var der ønske om, at den kommende bebyggelse bliver et pilotprojekt mht. klimatilpasning og bæredygtighed. Derfor stilles der i lokalplanen skærpede krav med hensyn til regnvandshåndteringen i området, ligesom der stilles krav om at bebyggelse skal være i lavenergiklasse. I den forbindelse vil det være ønskeligt, om de kommende bygherrer vælger at dække el-forbruget helt eller delvist ved solceller på tagene. Der er i bebyggelsesplanen lagt vægt på at give gode muligheder for etablering af solcelleanlæg på de enkelte huse. Lokalplanområdet Lokalplanområdet består af et areal (matr.nr. 14 pn og 14 a) på ca m2. Lokalplanområdets omgivelser /eksisterende forhold Lokalplanområdet afgrænses af Hold-an Vej langs hele østsiden. Støj fra trafikken her betyder, at der skal etableres støjafskærmning for den kommende boligbebyggelse. Langs hele sydsiden samt halvdelen af vestsiden er lokalplanområdet afgrænset af en offentlig sti. Fra vest fører en gren af Bueparken frem til lokalplanområdet det er denne vej, der vil blive den fremtidige adgangsvej til området. Mod nord og mod vest støder lokalplanområdet op til en række eksisterende villaparceller.

5 Villaområdet ved Bueparken Mod nord, vest og syd er lokalplanområdet omgivet af det store parcelhusområde Birke-/Brøndgården. Lige syd for lokalplanområdet findes en institution og et parkeringsareal. Hedeparken Mod øst, på den modsatte side af Hold-an Vej ligger Hedegårdens højhus med butikscenter i stueplan. Nord for butikscentret ligger Hedegårdsskolen, syd for centret ligger to store etagebebyggelser Hedeparken og Magleparken. Lokalplanens indhold Lokalplan 124 har til formål at danne grundlag for en kommende boligbebyggelse bestående af 7 parcelhuse. Boligområdet udlægges som et pilotprojekt for klimatilpasning og ressourcebesparelser i villaområder. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Kommuneplan 2009 Området er omfattet af kommuneplanens rammer for område 4B.12: Haveboligområde ved Birke- og Brøndgården. Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser. Partiel byplanvedtægt nr. 26 Lokalplanområdet har hidtil været omfattet af bestemmelserne i Partiel Byplan Vedtægt nr. 26 for Birke-Brøndgården, vedtaget i Denne byplanvedtægt udlægger arealet til offentlige formål, og derfor er der behov for den foreliggende lokalplan, som muliggør boligbebyggelse. Bestemmelserne i den nye lokalplan adskiller sig i øvrigt ikke meget fra de oprindelige i PBV 26 mht. byggelinjer, bygningshøjde etc. Dog er kravet om et 6 meter bredt beplantningsbælte mod Hold-an Vej ikke videreført i den nye lokalplan. Sektorplanlægning Trafikale forhold Trafik til og fra de syv parceller i den kommende udstykning skal ske ad en blind forgrening af Bueparken, der i dag alene betjener to enfamiliehuse. Cyklister og gående kan desuden benytte den offentlige sti, som løber syd og vest for lokalplanområdet. Miljøforhold Der stilles krav om, at den kommende bebyggelse opføres med en høj grad af klimatilpasning. Det vil i dette tilfælde især sige lokal håndtering af regnvand (LAR). Det handler om måder at forsinke, fordampe og benytte regnvandet på for ikke at

6 overbelaste det eksisterende kloaksystem. Nedsivning af regnvand på egen grund er ikke mulig på grund af jordbundsforholdene. I lokalplanen stilles krav om følgende: Princippet for regnvandshåndteringen inden for lokalplanområdet er som følger: Tagvand opsamles og anvendes til toiletskyl og tøjvask Overløb fra regnvandstank sker til faskine i vejbed Overfladevand fra haver opsamles i faskiner og føres til regnbede langs vejen Vejvand opsamles i regnbede langs vejen Vand fra regnbedene ledes til eksisterende kloak Ved store regnmængder ledes vand fra vejen til grøft i områdets sydvestlige hjørne Adgangsvejen udformes som et kar med vejbump, der kan bidrage til at tilbageholde regn i tilfælde af store uvejrshændelser Byggefelterne er orienteret på en sådan måde, at husene får en stor sydvendt tagflade. Dette muliggør etablering af solcelleanlæg til hel eller delvis dækning af husstandens elforbrug. Lokalplanen foreskriver brug af sorte tagmaterialer med henblik på at sikre en god arkitektonisk sammenhæng ved etablering af solcelleanlæg. For at skærme området mod trafikstøj fra Hold-an Vej skal der etableres en støjskærm mod vest og delvist mod syd. Opvarmning Opvarmning af boliger inden for lokalplanområdet skal ske iht. den til enhver tid gældende varmeforsyningsplan for Ballerup Kommune. Vandforsyning Lokalplanområdet er omfattet af Ballerup Kommunes Vandforsyningsplan, og forsyningen varetages af Forsyning Ballerup. Kloakering / afløbsforhold Lokalplanområdet er omfattet af Ballerup Kommunes Spildevandsplan og driften varetages for så vidt angår spildevandsledninger af Forsyning Ballerup. Regnvandshåndtering sorterer under grundejerforeningen/spildevandslauget inden for lokalplanområdet. Lov om miljøvurdering Ballerup Kommune har foretaget en screening i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 936 af ) og vurderet, at planforslaget ikke er omfattet af lovens krav om, at der skal foretages en miljøvurdering. Dette begrundes med: At planen omfatter et mindre område At planen ikke antages at få væsentlig indvirkning på miljøet. At planen ikke omfatter projekter, som nævnt i lovens bilag 3 og 4. Miljøscreeningen foreligger i et separat skema og kan rekvireres ved henvendelse til Ballerup Kommune.

7 Offentlig høring og endelig vedtagelse Forslaget til lokalplan nr. 124 var udsendt i offentlig høring i perioden fra den 5. juni til den 28. august Der blev afholdt borgermøde om planforslaget Tirsdag den 19. juni på Hedegårdskolen. Ved indsigelsesfristens udløb var der indkommet seks indsigelser og kommentarer til planen. De handlede om hegning og om bebyggelsens højde, samt om forskelligt som ikke direkte vedrører lokalplanens bestemmelser. I den endelige udgave af lokalplanen er ordlyden i lokalplanens paragraffer vedr. byggemulighed ( 7.1) og vedr. grundejerforeningsforhold ( 10.1) justeret i forhold til lokalplanforslaget. Kommunalbestyrelsen vedtog Lokalplan nr. 124 endeligt den 29. april 2013.

8 Lokalplan nr. 124 for et boligområde ved Hold-an Vej 152 I henhold til Planloven (Lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område på Buevangen i Ballerup. 1. LOKALPLANENS FORMÅL. Det er lokalplanens formål at at muliggøre, at området anvendes til boligformål i form af fritliggende parcelhuse. området udbygges ud fra principper om klimatilpasning mht. regnvandshåndtering. 2. OMRÅDE- OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1. Den omfatter matr.nr. 14 pn og 14 a, begge af Ballerup by, Pederstrup, samt alle vejarealer og parceller der udstykkes af arealet efter lokalplanens vedtagelse. 2.2 Området har byzonestatus. 3. OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Området må kun anvendes til boligformål. Bebyggelsen skal bestå af fritliggende parcelhuse med sædvanligt tilhørende udhuse og lign. 3.2 På hver ejendom må kun opføres eller indrettes én bolig for én husstand. 3.3 På ejendommene må der drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i en privatbolig under forudsætning af, at virksomheden udøves af den, der bebor den pågældende ejendom, at virksomheden udøves på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (ved skiltning eller lignende), og at områdets karakter af boligområde ikke brydes, at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende, at virksomheden ikke medfører behov for parkering, som ikke kan dækkes på den pågældende ejendom. Herudover må boligerne ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed. 3.4 Inden for lokalplanens område kan der opføres de tekniske anlæg, som er nødvendige for at sikre kvarterets forsyning. Deres ydre skal afstemmes efter den omliggende bebyggelse. 1

9 4. UDSTYKNING 4.1 Grunde skal udstykkes med en mindste størrelse på 600 m2 til fritliggende parcelhuse, i princippet som vist på kortbilag Langs Hold-an Vej udlægges et areal i en bredde af 1 m fra vejskel som vist på kortbilag 1, der skal rumme støjskærm samt supplerende beplantning, jf. 9.2 og VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD. VEJ 5.1 Der udlægges et nyt vejareal i forlængelse af vejen Bueparken til betjening af alle lokalplanområdets boligparceller, i princippet som vist på kortbilag 1. Note: vejen udlægges som privat fællesvej. 5.2 Vejen udlægges i en bredde på m uden cykelsti eller fortov og med ensartet belægning. Der etableres to bump, i princippet med en placering som vist på bilag 2. Note: vejbumpene skal bidrag til at tilbageholde regnvand ved store regnhændelser. Langs vejen anlægges regnbede, i princippet som vist på kortbilag 1. Overkørsler fra vejen til de enkelte ejendomme skal placeres i overensstemmelse med principperne vist på kortbilag 1. Note: Hensigten med regnbedene er at aflede regnvand fra parcellerne, således at det forsinkes eller fordamper inden afledning til kloak, for at undgå skader ved voldsom regn, jf. 6. Fastlæggelsen af indkørslernes placering skal muliggøre anlæg af regnbede mellem indkørslerne. Vejbelysning skal etableres i overensstemmelse med gældende Belysningsplan for Ballerup Kommune. 5.3 Vejen anlægges let forsænket, med ramper ved alle tilkørsler. Note: Formålet er at vejen skal kunne fungere som et kar, der kan bidrage til at tilbageholde og forsinke regnvand ved særligt kraftige regnhændelser. 5.4 Der må ikke etableres direkte vejadgang fra Hold-an Vej. 5.5 Eksisterende vejbyggelinje langs Hold-an Vej 23,5 m fra vejmidte må ikke overskrides, jf. kortbilag Der må ikke etableres direkte stiadgange fra parcellerne til de omliggende offentlige stier. 2

10 PARKERING 5.7 Der skal på hver ejendom udlægges areal til parkering af 2 biler. Der skal være anlagt mindst en parkeringsplads, før enfamiliehuset tages i brug. Kommunalbestyrelsen kan til enhver tid forlange udlagte parkeringsarealer anlagt. Note: Regnbedene og indkørslerne til de enkelte ejendomme vil betyde, at der vil være meget begrænset mulighed for at parkere på vejen. 5.8 Parkering af campingvogne, lastbiler, trailere etc. og oplag af lystbåde mv. må ikke finde sted udendørs. 5.9 Udendørs parkering af ikke indregistrerede motorkøretøjer må ikke finde sted. 6. LEDNINGSANLÆG, ENERGI OG FORSYNING REGNVANDSHÅNDTERING 6.1 Regnvand fra vejen skal ledes til regnbede, jf. bilag Overfladevand fra haver skal via faskine ledes til regnbede i vejen, jf. illustration på bilag 2. Der skal etableres en faskine på hver grund. Note: Faskiner skal etableres med kapacitet og placering i henhold til Bygningsreglementet og Dansk Standards afløbsnormer. Faskiner dimensioneres med et afløb på 5 liter pr. sekund. På grund af et højt indhold af ler i jorden er nedsivning af regnvand på egen grund ikke mulig i denne udstykning. 6.3 Regnvand fra tagflader skal via sandfangsbrønd opsamles og anvendes til toiletskyl og tøjvask. Der skal etableres en regnvandstank med måler på hver grund, enten i kælder eller under terræn i haven. Regnsvandstanke dimensioneres til 5 m3 pr. parcel. Overløb fra regnvandstanke skal ske til regnbed i vejen. Note: Anlæg til brug af tagvand skal overholde Teknologisk Instituts Rørcenteranvisninger 003 og 015 om tilbagestrømningssikring af vandforsyningssystemer Der etableres en regnvandsgrøft til opsamling af overskydende vejvand i områdets sydvestlige skel, jf ENERGI 6.5 Boliger skal opføres efter bedste (laveste) energiramme for lavenergibebyggelse i det til enhver tid gældende bygningsreglements. Note: for at opnå den krævede energiklasse kan der fx etableres solceller på sydvendte tagflader. Solceller vil også kunne bidrage til at dække elforbruget for pumpen i regnvandstanken, jf VARMEFORSYNING 6.6 Ny bebyggelse skal være tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsnet efter kommunens anvisninger. 3

11 TELEKOMMUNIKATION 6.7 Der må ikke på ejendommen opsættes individuelle, udendørs antenner til TV- og radiomodtagning eller til radioamatørvirksomhed. Dog kan satellitantenner (paraboler) placeres direkte på terræn. 7. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom fastlægges til 25. Derudover kan der kun opføres carport og skur/småbygninger på tilsammen max 35 m2 på hver grund. 7.2 Beboelsesbygninger skal placeres inden for de på bilag 1 viste byggefelter. Husene skal i princippet opføres som længehuse med gavle mod øst og vest, evt. med mindre vinkeleller tilbygninger. Note: husenes placering med længderetning øst-vest fastlægges for at sikre en tilstrækkelig stor sydvendt tagflade til opsætning af solceller. Eventuelle småbygninger som udhuse, carporte, drivhuse og lign. kan opføres uden for byggefelter under overholdelse af bygningsreglementets bestemmelser. 7.3 Bebyggelse på de to parceller, der støder op til Hold-an Vej, kan opføres i 1 plan og med hel eller delvis kælder. Bygninger på øvrige fem parceller kan opføres i 1-1½ plan, dvs. med udnyttet tagetage, og med hel eller delvis kælder. Note: Bygninger mod Hold-an Vej må kun opføres i 1 plan, fordi støjgrænserne på dermed kan overholdes med en støjskærm på 2 meters højde. En halv etage defineres som tagetage med en trimpelhøjde (skæring mellem ydermurs yderside og tagets overside) på mindre end 1 m regnet fra overside af gulv. 7.4 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m målt fra eksisterende terræn eller et af kommunalbestyrelsen fastsat terræn. 7.5 Terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m må kun foretages med kommunalbestyrelsens godkendelse. 8. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 8.1 Bebyggelsen skal fremstå med facader i murværk. Dog kan småbygninger som udhuse, carporte etc. opføres i andre materialer. 8.2 Tage på boliger skal udføres som sadeltage med en taghældning på grader. Note: den optimale hældning for solcelletage er 40 grader, vendt mod syd. Ved større eller mindre hældning mindskes effekten af solcellerne. Tagbeklædningen på boliger skal være mat og sort, fx eternit, skifer eller sorte teglsten (ikke glaserede eller engoberede). Der må ikke anvendes tagpap eller andre bitumenholdige tagmaterialer. Det samme gælder småbygninger med sadeltag (her kan tagpap også anvendes), mens flade tage kan udføres i andre materialer. Note: kravet om sort tag er begrundet i ønsket om en farvemæssig tilpasning til eventuelle solcelleanlæg. 4

12 På grund af indholdet af bitumen kan tagpap ikke anvendes, når tagvandet skal opsamles og anvendes til toiletskyl og tøjvask. 8.3 Skiltning, ud over nødvendig vejskiltning, og reklamering må ikke finde sted inden for lokalplanområdet, jf UBEBYGGEDE AREALER 9.1 På hver grund må der maksimalt etableres 50 m2 fast belægning til terrasse, indkørsel, p-plads etc. Note: formålet med at begrænse faste belægninger er at muliggøre størst mulig forsinkelse af regnvand græs tilbageholder vand, det gør belægninger ikke. Bemærk at græsarmering (sten eller plader) ikke regnes som 100 % belægning, men medregnes under hensyntagen til hvor meget græs, der kan gro igennem produktet (for sten fx mellem 36 og 75% græs). 9.2 Mod Hold-an Vej og 25 meter ind langs sydskel i områdets sydøstlige hjørne skal der opføres en støjskærm i min. 2 meters højde, jf. bilag 1. Trafikstøj på områdets facader og udendørs opholdsarealer må ikke overstige det tilladte niveau, som fremgår af de til enhver tid gældende vejledende støjgrænser fra Miljøstyrelsen. 9.3 På den side, der vender mod Hold-an Vej og offentlig sti skal støjskærmen holdes bevokset med klatreplanter (fx efeu). Note: Kravet om en grøn støjskærm har til formål at sikre, at skærmen falder ind i den eksisterende sammenhæng med grønne hække langs Hold-an Vej. 9.4 De eksisterende træer, som er vist på bilag 2, skal bevares eller, hvis fældning er nødvendig, erstattes af anden tilsvarende beplantning. 9.5 Regnbede langs ankomstvejen beplantes med fugttålende planter (græsser og urter), jf. bilag I områdets vestlige side, mellem ny adgangsvej og eksisterende sti syd for lokalplanområdet, etableres regnvandsgrøft, i princippet med en placering som vist på bilag 2. Note: Grøften skal opsamle/forsinke regnvand fra vejen. 9.7 Hegning skal udføres som levende hegn/hæk, både mod vej og i naboskel. Mod adgangsvejen skal hække holdes i en højde af max 1,50 m. Note: bestemmelsen om maksimal højde på hæk fastsættes af kriminalpræventive hensyn og har til formål at sikre gode oversigtsforhold og dermed tryghed i området. 9.8 Levende hegn/hække kan suppleres med trådhegn i en højde på max 1,20 m, som placeres bag hækken på egen grund, så det ikke er synligt udefra. 9.9 Ubebyggede arealer skal gives et ordentligt udseende. Oplagring må ikke finde sted. 5

13 10. GRUNDEJERFORENING 10.1 Grundejerne inden for lokalplanområdet skal være medlemmer af en grundejerforening. De skal desuden i fællesskab stå for pleje og vedligeholdelse af lokalplanområdets fælles arealer og anlæg såsom adgangsvej, støjskærm, grøft, regnbede og vejbelysning. Note: Grundejerne inden for lokalplanområdet skal skal etablere et spildevandslaug vedr. regnvand. Ovennævnte vil ikke være i strid med eller til hinder for et medlemskab af den store grundejerforening Birkegården. 11. FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE 11.1 Anlæg til regnvandsopsamling skal være etableret, inden bebyggelse kan tages i brug Støjskærm og grøft samt regnbede og vejanlæg med bump skal være etableret, før bebyggelsen kan tages i brug. 12. OPHÆVELSE AF BYPLANVEDTÆGT 12.1 Byplanvedtægt nr. 26 for Birke-Brøndgården aflyses for så vidt angår de matrikelnumre, som er omfattet af nærværende lokalplan. 13. LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Foreløbig retsvirkning I perioden fra lokalplanforslagets offentliggørelse og indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter Planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning af bebyggelse og ændring af anvendelse. Den nuværende, lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil Permanente retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser For forhold, der ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bygningsregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. Lokalplanforslaget således endeligt vedtaget af Ballerup Kommunalbestyrelse den 29. april 2013 sign. Jesper Würtzen / sign. Lone Schock 6

14

15

16 Vedtaget af Ballerup kommunalbestyrelse d. 29. april 2013, offentliggjort d. 14. maj 2013 Center for By, Kultur og Erhverv Ballerup Kommune Hold-an vej 7 Tlf: Ballerup SIDE 1 FORSLAG TIL LOKALPLAN NR. 10