ÅHAVEVEJ 2A, SILKEBORG Sag nr. 20120936 Odense, den 25.10.2012 BESIGTIGELSESRAPPORT ÅHAVEVEJ 2A, 8600 SILKEBORG OBH-Rådg. Ingeniører A/S Region Fyn Agerhatten 25 5220 Odense SØ Tlf. 70 21 72 40 www.obh-gruppen.dk
TIDSPUNKT Bygningsgennemgangen er udført af Ole Danielsen fra og er gennemført torsdag d. 11.10.2012. BESIGTIGELSENS FORMÅL Silkeborg kommune ved ingeniør Thomas Kjems Lyngvad har anmodet OBH Rådg. Ingeniører A/S om et uvildigt bygningssyn af ejendommen beliggende på. Besigtigelsen har til formål at belyse de enkelte bygningers tilstand, med fokus på de primære bygningsdele, hvilket i denne rapport er klimaskærmen. Som afslutning på besigtigelsen, er det aftalt med ovennævnte, at udfærdiger en besigtigelsesrapport, i form af foto med kommentarer. Besigtigelse sker generelt fra terrænniveau, med mindre det sker ved anvendelse af lovlig adgang eller hjælpemiddel. MODTAGNE OPLYSNINGER Plan-, snit- og facadetegninger modtaget pr. mail d. 10.10.2012 BYGNINGSOPLYSNINGER BBR-Meddelelse nr. 740-17215 matr.nr. 3bt, Silkeborg Bygrunde Bygningerne er jf. BBR-meddelelsen opført anno 1920. Bygningen er i 2 plan med delvis kælder og krybekælder. Bygningen er opført år ca. 1920 og er på 370 m2 (opvarmet etageareal) AFGRÆNSNING Destruktivt indgreb er ikke indeholdt i denne rådgiverydelse. Gennemgangen beror alene på en overordnet visuel gennemgang af de primære bygningsdele og evt. særlige produkter. Ligeledes vil der i denne rapport ikke blive taget stilling til evt. energimæssige forhold, da disse tiltag typisk behandles i energimærket, samt alm. vedligehold i form af indvendig overfaldebehandling og slid/striber på gulve og lignende. ØVIRGE BETRAGTNINGER I kommentarer til nogle af billederne vil der blive henvist til facadeorientering samt etage. Der er vedlagt bilag for kælder, stue, 1 sal samt facader. (vejl. oversigtstegninger). Side 2
Besigtigelse af klimaskærme Bygninger (udvendig): 1.0 Tagopbygning og afgrænsninger Tagbeklædning i vest facade ses udført med teglsten og grater og rygning v. kip er udført med mørtelpude. Generelt er tag understrøget med mørtel. Grater og rygning v. kip ses enkelte steder med mørteludfald samt revner. Der ses aftegninger på tag fra tidligere reparationsarbejder. Restlevetid på tag ca. 10 år v. løbende vedligehold. Tag/udhæng på facade mod nordvest ses mellem stue og 1.sal med manglende rygningssten samt udfaldet rygningskit. Rygning samt kit skal hurtigst muligt reetableres for at undgå vandskader/- følgeskader. Tagrende mod vest ca. midt ses med utæthed som ses v. fugtaftegninger på underliggende murværk, sokkel mv. Tagrende bør tætnes således der ikke sker fugtskader/afskallinger på facader. Skorsten ses med begyndende algebegroning som er af kosmetisk betydning på dette stade. Inddækning mod tag ses intakt ligeledes fra tagrum. Tagflader ses med varierende algebegroning og ses værst mod nord. I facade mod øst ses der flere tagsten som er revnet/ødelagt hvorved der er risiko for vandskader. Der anbefales tageftersyn fra lift for udskiftning af ødelagte tagsten. Side 3
1.0 Tagopbygning og afgrænsninger (fortsat): Billede fra tagflade mod øst under skorsten hvor der er område med flere ødelagte tagsten. Smedejernsvinduer i facaden mod øst ses udført med 1 lags glas og fremstår med kraftige rustaftegninger. Smedejernsvinduer er udtjent og bør udskiftes i forbindelse med fremtidig tagrenovering. Beplantning i gavl mod syd gror ind under tagsten samt tagrende hvorved tagsten løftes med efterfølgende risiko for vandskader. Beplantning bør tilskæres el. fjernes. Enkelte steder ses der mørtel samt teglsten i tagrender som har revet sig løs. Stern ses udført med træbeklædning som fremstår malerbehandlet ingen bemærkninger. Side 4
2.0 Facader og udhæng: Pudset teglstensvæg ses i facade mod vest ved indgang med afskallinger i puds mod trappe/betonplade som skyldes opfugtning samt frostskader. Der ses lokalt områder med enkelte overfladerevner i puds som er af kosmetisk betydning. Udvendig trappe i facade mod vest ses med kraftig rust på smedejernsgelænder. Bindingsværk på 1.sal ses vind- og vejrbidt med mindre og større revner i træværk. I facader og specielt mod syd ses der begyndende trænedbrydning og åbent træværk. Facader på 1.sal som består af bindingsværk/- murværk ses med enkelte afskallinger i puds samt områder med pudsreparationer. Der må forventes løbende vedligehold heraf. Sålbænk under vinduer i stueetage ses udført med et minimum af fremspring og med manglende overgang v. sidefalse. Forholdet bevirker at overfladevand fra vinduer opfugter murværk unødigt. Side 5
2.0 Facader og udhæng fortsat: Lampe over dør i facade mod vest ses med kraftige rustaftegninger og interimistisk EL forsyning. Bagdør fra trappe i facade mod nord er ej tætsluttende i bundkarm/stykke. (der ses lys indvendig fra) Karmtræ ses stødende mod terræn hvorved der er begyndende trænedbrydning. Under vinduer i stueetage ses der flere reparationsudbedringer i pudset facader med enkelte overfladerevner. Se bemærkning omkring sålbænke under vinduer. Murkroneafdækninger samt puds mod terræn ses i facade mod øst med større og mindre revner samt afskallinger pga. fugt- og frostskader. Der må forventes løbende vedligehold heraf. Dilatationsfuger mellem sammenbygninger revner generelt hvorved der er risiko for indtrængen af vand med efterfølgende skader. Side 6
2.0 Facader og udhæng fortsat: Murkrone/støttemur i facade mod øst ses med afskallinger mod betonplade pga. fugt- og frostskader. Der må forventes løbende vedligehold heraf. Der er revner i pudset murværk i facade mod øst mod betonplade pga. fugt- og frostskader. Terrassedøre mod betonplade ses med begyndende malingsafskallinger i træværk mod bund samt v. hårdtræsbundstykke. Der må forventes snarlig vedligehold heraf for opretholdelse af restlevetid. Der er lavet opkant med fald væk fra bygningen ved indgang i facade mod øst. Ses v. betonarbejder omkring rundel. Enkelte revner i puds mod beton som er generelt. Bindingsværk mod syd som ses med trænedbrydning. Der må forventes udskiftning af bindingsværk inden for en kortere årrække. Side 7
2.0 Facader og udhæng (fortsat): Beplantning mod syd skader facade samt tag ved overgang mellem stue og 1.sal. Det anbefales at fjerne beplantning i områder og med efterfølgende løbende vedligehold. Rumventilator i facade mod vest mangler afdækningskappe. (vurdering) Gavl mod syd ses med pudsafskallinger samt med begyndende trænedbrydning i bindingsværk på 1.sal. Pudsafskallinger er generelt for ejendommen og der må forventes løbende vedligehold heraf. Side 8
3.0 Vinduer og Yderdøre: Vest facade: Trævinduer i kælder og stueetage er kittede trævinduer med 1 lags glas som er af ældre dato. Vinduer fremstår intakte og pæne og enkelte skævheder/utætheder som skyldes alder. Indvendig er der de fleste steder monteret forsatsrammer for minimering af varmetab. Malerbehandling ses intakt med enkelte rustaftegninger på hængsler ingen bemærkninger. Trævinduer på 1.sal er udført som dannebrogsvinduer med termoruder som er af nyere dato. Ingen bemærkninger. Hoveddør i træ ses præget af alder og egetræsbundstykke ses nedslidt. Nord gavl: Bagdør i træ gaber kraftigt mod bundstykke hvorved der er risiko for indtrængen af vand mv. Ligeledes ses karmtræ udvendig i tæt kontakt med belægning hvorved der er begyndende trænedbrydning. Dør anbefales udskiftet. Vinduer i kælder, stue og 1. sal se under vest facade. Øst facade: Trævinduer samt terrassedøre ses udført i dannebrogsstil med termoruder som er af nyere dato. Terrassedøre i stueetage ses med begyndende malingsafskallinger mod bund samt bundstykke som mangler maling. Trædør samt ved kældertrappe under repo ses af ældre dato og er udført med kittet 1 lags glas. Ingen bemærkninger. Syd gavl: Se under vest facade. Generelt til vinduer: Ældre kittet vinduer og døre ses med revner i fuger mellem pudset sidefals og vinduer. Fuger bør udskiftes og erstattes af elastiske gummifuger. Side 9
4.0 Sokler, fundamenter & terrændæk: Pudset murstenssokkel ses med kraftige afskallinger samt løs puds i større og mindre områder som er delvist udbedret. Forholdet skyldes opstigende grundfugt samt belægninger som medfører frostsprængninger. Der må forventes løbende vedligehold heraf. Pudset murstenssokkel ved trappe mod vest ses med afskallinger i større og mindre grad med enkelte reparationer. Se ovenfor. Betontrappe mod vest ses med større og mindre afskallinger i overfladen på trin og overflader. Flere steder er forkanter ødelagt i puds på trin og vanger i granit el. kampsten ses med udfaldet mørtelfuger. Renovering af overflader inkl. fuge er påkrævet således der ikke sker en accelereret nedbrydning. Billede af vange hvor mørtelfuger vandret og lodret ses udfaldet. Udbedring skal udføres snarest idet nedbrydning accelereres ved vandpåvirkning med efterfølgende frost. Det anbefales afhugning af løse mørtelfuger med efterfølgende genpudsning. Evt. suppleret af dilatationsfuge mellem betontrin og vanger/afgrænsende vægge/vanger. Side 10
4.0 Sokler, fundamenter & terrændæk fortsat: Pudset kælderydervæg/sokkel ses med afskallinger i puds som er udbedret i områder. Se tidligere bemærkninger omkring sokkel. Betonplade mod terrasse i facade mod øst ses på underside med blotlagt armering i områder samt betonafskallinger. Misfarvninger på loft samt vægge i kælderskakt skyldes udefrakommende fugtpåvirkning idet vægge/loft ikke er vandtæt. Forholdet er normalt for denne type konstruktion samt løsning og der må forventes løbende vedligehold heraf. Betongulv i kælderskakt ses med enkelte overfladerevner i overfladen. Trappe til kælderskakt er udført i beton/puds og ses algebegroet og med mindre afslået kanter med fugtpåvirkning/frostsprængninger. Vanger ses med løst samt afskallinger i puds grundet fugtpåvirkning løbende vedligehold må forventes. Trappe til repos i facade mod øst ses med afskallinger i trin/stødtrin samt ved vange. Betonrepos ses med mindre svindrevner i overfladen. Side 11
4.0 Sokler, fundamenter & terrændæk fortsat: Trin/stødtrin ses med pudsafskallinger samt revner i facade mod øst. Der er lokalt revner i overgang mellem pudset teglstensydervæg og betonrepos i facade mod øst. Forholdet skyldes fugtpåvirkning af facade med efterfølgende frostsprængning. Der må forventes løbende vedligehold heraf. Karnap i facade mod syd ses med større områder med løst puds samt afskallinger. Terrazzogulv i karnap indvendig har afløb ført igennem sokkel som ses uden funktion. Afskallinger i puds se ovenfor. Side 12
Besigtigelse af indv. bygningsdele og installationer 5.0 Bagmure/lofter: Kælder: Kælderydervægge ses generelt uden misfarvninger fra opstigende grundfugt mv. Enkelte steder er der mindre pudsafskallinger. Indvendige vægge samt søjler udført i tegl ses med fugtaftegninger samt afskallinger som skyldes manglende vandtætning mellem terræn og konstruktioner. Forholdet er normalt for bygning af denne karakter og der må forventes mindre vedligehold af puds suppleret af god ventilation. Betongulve i kælder ses skæve og med enkelte afskallinger i epoxybelægninger. Under vinder i facader ses der flere steder afskallinger som skyldes kuldebroer samt fugtpåvirkning. Krybekælder ses med fugtaftegninger enkelte steder på vægge men ses generelt tør. Etageadskillelse mod stue i træ ses udført uden underliggende isolering. Installationer i kælder ses af ældre og nyere dato hvor der på ældre installationer ses mindre rustaftegninger på rør. Rør som er skiftet ses udført uden rørisolering som medfører et mindre varmetab på rør men giver et positiv bidrag til opvarmning i kælder. EL i kælder ses udført med kabelbakker med enkelte løse ledninger. Side 13
5.0 Inventar/overflader/installationer generelt: Ventilationsanlæg i kælder ses af nyere dato. Der var generelt et godt indeklima i kælder, stue og 1.sal ingen bemærkning. Note: Ventilationsanlæg var tildækket med opmagasinering mv. som bør fjernes for vedligehold mv. af anlæg. Områder var fyldt med opmagasinering og er ej besigtiget. Installationer med cirkulationspumpe og manglende rørisolering. Ingen bemærkninger. Varmekilde i kælder ses udført med radiatorvarme. Radiatorer er ældre smedejernsradiatorer som fremstår intakte. Toilet i kælder ses meget interimistisk (nedslidt) og er af ældre dato. Toilet ses brugt til opmagasinering. Mindre afskallinger/fugtaftegninger på ydervægge omkring trapperum v. kælder/stue. Trappe ses slidt med hvor der enkelte steder er udskiftes fodlister. Side 14
5.0 Inventar/overflader/installationer generelt fortsat: EL installation stue: Der mangler dækkappe på kabelbakke og skab til telefoni/edb ses delvist demonteret. Køkken i stueetage ses med nedsænket profilbræddeloft i træ og med lyskasse mod facade. Køkken ses intakt men brugt. I køkken er der væg med større område med pudsafskallinger på væg. (kosmetisk) Note: Enkelte sted er ses dørplader til kontorer mv. demonteret. Radiatorer i stueetage bag radiatorskjulere ses værende smedejernsradiatorer. Radiatorer fremstår med rust i større og mindre grad. Side 15
5.0 Inventar/overflader/installationer generelt fortsat: I karnap mod syd i stueetage ses der terrazzogulv med afløb til det fri. Afløb har ingen funktion. Loft i karnap ses med afskallinger som kan skyldes lækage i udv. tagbeklædning fra beplantning. Ved inddækket kanal mod loft ses der flere revner. Flere steder ses EL installationer udført med manglende afslutninger. Det anbefales at der udføres EL eftersyn v. aut. EL installatør for registrering af fejl/mangler generelt i ejendommen. Enkelte steder ses der ved smedejernsfaldstammer samt kraver begyndende rustdannelse pga. alder. Side 16
5.0 Inventar/overflader/installationer generelt fortsat: Der er ingen rumaftræk fra toilet på 1.sal. Der er rustaftegninger på faldstamme. Generelt er klinker på gulve skrukke i områder med manglende vedhæftning. Sanitet samt installationer er af ældre dato. Side 17
6.0 Tagrum: Tagrum ses som et stort åbent rum hvor der ses fugtaftegninger på gulvbrædder. Tagsten ses understrøget generelt og med partielt enkelte steder med mørteludfald specielt i gavl mod syd. Hanebåndsspær ses i god stand og med enkelte fugtaftegninger/misfarvninger på lægter grundet alder. Udluftet faldstamme i tagrum ses med rustaftegninger - men ses intakt. Isolering i tagfod mod ydervæg/1.sal ses begrænset. Generelt vurderes det at bygningen i tagrum er begrænset isolereret hvilket ligeledes er dokumenteret i energimærkning. Der anbefales generelt efterisolering af ejendommen. Skorstenspibe i tagrum ses med løbesod fra fugt/utætheder. Inddækninger ses intakte og det vurderes at løbesod er fra gl. skade. Side 18
7.0 Generelt til ejendommen: Ejendommen som anvendes til erhverv ses i middel stand i betragtning af bygningens stand. Der må forventes nogle reparationer og en del vedligehold som korfattet jf. besigtigelse i hovedpunkter vedrører følgende emner/bygningsdele: 1) Udbedring af tagrende mod vest samt fjernelse af beplantning mod syd. 2) Udskiftning af ødelagte tagsten samt rep. af grater/rygninger. 3) Reparationer på puds v. sokkel, kælderydervægge, facader og murkroner. Note: reparationer af pudset facader kan evt. opgraderes til et renoveringsprojekt som omhandler ilægning af netarmering i puds. Dette vil medføre at de fremtidige reparationsarbejder på puds bliver væsentligt minimeret. 4) Sålbænke under ældre vinduer ses med minimal udkravning i forhold til facade og bør udskiftes/forlænges. Renovering/udskiftning af fuger omkring vinduer samt v. murværk. 5) Bindingsværk mod syd på 1.sal med trænedbrydning udskiftes. 6) Lampe i facade mod vest renoveres el. udskiftes inkl. forsyning. 7) Etablering af dækkappe på udvendig rumventilator i vestfacade. 8) Renovering af hoveddør samt bundstykke mod vest. Udskiftning af dør til trapperum mod nord. 9) Renovering af betonrepoer samt trapper generelt inkl. tilstødende vanger/gelænder. 10) Renovering af kælderskakt på overflader inkl. fugtsikring. 11) Afhugning af mindre områder med løst puds på indvendige vægge i kælder samt trapperum med efterfølgende pudsreparation og malerbehandling. (diffusionsåben maling). 12) Renovering af toiletrum generelt inkl. sanitet i kælder samt bad/toilet på 1.sal. 13) Udskiftning af rustangrebet smedejernsradiatorer i ejendommen. 14) EL tjek på EL installationer i ejendommen. Der er ikke sat økonomi på skader, fejl og mangler på ejendommen som tilbydes udført særskilt såfremt det har interesse. Supplerende billeder som dokumentation af skader mv. kan fremsendes på CD rom efter aftale. Odense den 25.10.2012 Ole Danielsen Faggruppeleder/Projektleder Side 19
Bilag