Den 15. juni 2016 blev der i sag 322 2015-9432 AA mod Ejendomsmægler Per Husballe [Adresse] [By] og Ejendomsmæglervirksomhed BB [Adresse] [By] afsagt sålydende Kendelse Ved brev af 12. august 2015 har AA indbragt ejendomsmægler Per Husballe og ejendomsmæglervirksomheden BB for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, jf. lov om formidling af fast ejendom m.v., 52, stk. 1. Klagen drejer sig om, hvorvidt indklagede har handlet i strid med lov om formidling af fast ejendom m.v., 24 og 25, bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom (formidlingsbekendtgørelsen) 2 og god ejendomsmæglerskik ved at sende en faktura for udførte formidlingsopgaver, selvom der ikke var en underskrevet formidlingsaftale, samt ved at begå fejl i salgsprovenuberegningen. Sagens omstændigheder: Klager ønskede at sælge sin lejlighed beliggende [adresse], i [by]. Klager havde en lejer, der boede i lejligheden sammen med sin kæreste. Klager og indklagede ringede og mailede sammen i en periode i december 2014, inden de i mail af den 30. december 2014 blev enige om, at de havde en aftale om, at indklagede skulle formidle ejendommen. Disse mails vedrørte især salær, fotografering, samt at visse dokumenter var nødvendige for salget, herunder seneste årsopgørelse over kreditforeningslån. Indklagede havde i denne forbindelse oplyst, at hans kampagnepris var 29.500 kr. 1
I maj viste køber 1 interesse for ejendommen og fik fremvist ejendommen tre gange. Den 17. maj 2015 efter en længere mailveksling blev klager og køber 1 enige om diverse vilkår for en købsaftale. Indklagede havde under denne forhandling accepteret et nedslag i salær på 7.500 kr. Den 18. maj 2015 udarbejdede indklagede et salgsprovenu. Af dette fremgik det, at det budgetterede salgsprovenu var -5.822,00 kr. Indklagede havde ikke skrevet nogle beløb vedrørende indfrielse af eksisterende lån. Den 20. maj 2015 blev købsaftalen udarbejdet. Aftalen var betinget af en skriftlig opsigelse fra lejerne om fraflytning senest 1. september 2015, samt at overtagelsesdagen var 15. september 2015. Den 21. maj 2015 var købsaftalen underskrevet af klager og køber 1. Den 28. maj 2015 sendte klagers bank oplysninger om klagers lån i ejendommen til indklagede. Den 28. maj 2015 udarbejdede indklagede herefter et nyt salgsprovenu, hvoraf indgik udgifter til indfrielse lån. Det budgetterede salgsprovenu var herefter -29.134,91 kr. Efter at klager havde modtaget den nye beregning, kontaktede han samme dag sin bankrådgiver. Bankrådgiveren gennemgik beregningen og oplyste, at indklagede havde begået flere fejl til 23.312 kr. Klager kontaktede telefonisk indklagede vedrørende dette spørgsmål. Der er uenighed mellem parterne om ordlyden af denne samtale. Den 28. maj 2015 skrev lejeren af ejendommen, at hun ikke indvilligede i at flytte og gav derfor ikke en skriftlig bekræftelse på sin fraflytning. Den 29. maj 2015 meddelte klager dette til indklagede. Den 2. juni 2015 skrev køber 1 s rådgiver, at hun ikke kunne godkende handlen, da sælger ikke kunne opfylde kravet om skriftlig dokumentation for lejernes opsigelse, og rådgiveren opsagde aftalen på vegne af køber 1. Den 1. juli 2015 skrev indklagede på ny til klager, da en køber 2 havde vist interesse for ejendommen og havde bestilt en fremvisning. Indklagede bad klager kontakte lejeren om fremvisningen. Den 3. juli 2015 svarede klager, at han ikke kunne sælge uden længerevarende lejerbinding og opsagde på den baggrund formidlingssamarbejdet. 2
Samme dag sendte indklagede en faktura på 22.625 kr. samt en formidlingsaftale til klager på mail. I følgemailen henviste indklagede til lov om formidling af fast ejendom m.v., 32, samt formidlingsaftalens pkt. 5 for at dokumentere, at indklagede havde krav på salær, når klager havde modarbejdet handlens gennemførelse. Formidlingsaftalen var ikke underskrevet, og hverken ejendommens kontantpris eller udbudspris var angivet. Udskriftdatoen var 3. juli 2015. Af aftalens pkt. 5 fremgik følgende: 5. Formidlingsaftalens varighed, herunder opsigelse og misligholdelse Varighed Formidlingsaftalen er gældende fra aftalens indgåelse og indtil salg af ejendommen, medmindre aftalen forinden opsiges af en af parterne. Opsigelse Aftalen kan opsiges af begge parter uden varsel. Opsiges formidlingsaftalen af sælger som følge af en ikke ubetydelig pligtforsømmelse fra ejendomsmæglerens side, kan det medføre bortfald eller nedsættelse af vederlag. Sælgers misligholdelse Såfremt sælger mod forventning modarbejder eller hindrer ejendomsmæglerens salgsbestræbelser ved til eksempel at besværliggøre eller nægte mulighed for fremvisning af ejendommen, ved at forsinke bestilling af aftalt byggeteknisk gennemgang eller ved at udleje ejendommen i formidlingsperioden uden forudgående aftale herom, betragtes formidlingsaftalen som misligholdt af sælger, og der betales til ejendomsmæglervirksomheden. Undlader sælger at underskrive et købstilbud på basis af de aftalte udbudsvilkår, betragtes formidlingsaftalen som misligholdt af sælger, og der betales til ejendomsmæglervirksomheden. Vedrørende betaling af salær fremgik det af aftalen, pkt. 6 Vederlag og betaling: 6.1. Vederlag, markedsføring og udlæg Vederlag Ekskl. Moms Inkl. moms Værdiansætte ejendommen og aftale den kontantpris kr. 3.500,00 kr. 4.375,00 Med sælger, som ejendommen skal udbydes til. Beregne salgsbudget/provenu kr. 5.000,00 kr. 6.250,00 Udarbejde en salgsopstilling med de oplysninger om kr. 8.500,00 kr. 10.625,00 ejendommen, som er nødvendige foren købsbeslutning. Udarbejde udkast til købsaftale kr. 6.600,00 kr. 8.250,00 I alt vederlag kr. 23.600,00 kr. 29.500,00 Af pkt. 10 Individuelle vilkår fremgik følgende: 3
[.] Der er aftalt et fast salær på kr. 29.500,00 inkl. moms for lovpligtige og obligatoriske ydelser jfr. salgsbudgettet. Det er aftalt at ejendomsmægler fremviser ejendommen. Ved formidlingsaftalens ophør, enten ved udløb eller opsigelse fra sælgers side, uden at der er fundet en køber, skal beløbet på kr. 29.500,00 inkl. moms ikke erlægges. I denne situation, skal dokumentationsomkostninger heller ikke erlægges. [.] Parternes bemærkninger: Klager: Klagerne har bl.a. anført, at det først var efter, at klager havde opsagt samarbejdet, at indklagede sendte sin faktura og formidlingsaftale og henviste til formidlingsaftalen og indholdet af denne. Det er ikke korrekt, at indklagede havde sendt den med almindelig post. Indklagede har heller ikke i sin mails bedt om en underskrift eller tilbagemelding på denne. Under en telefonsamtale i juli 2015 har indklagede henvist til, at efter den 1. januar 2015 kunne aftaler om formidling indgås blot via mail. Indklagede havde bedt om visse dokumenter flere gange, men det var ikke vedrørende låneoplysninger, men ejendomsskattebillet og spildevandsbilag. Indklagede har ligeledes henvist til, at der i købsaftalen stod, at et beløb var estimeret, fordi klager ikke havde givet låneoplysningerne. Indklagede burde selv have indhentet låneoplysningerne, således at provenuberegningen blev korrekt. Indklagede har heller ikke oplyst, at det ville koste 300 kr., hver gang han skulle trække låneoplysninger. Indklagede havde oplyst om de problemer, der kunne være med at opsige en lejer før lejeaftalens udløb. Men klager troede, at lejeaftalens betingelser om 3 måneders gensidig opsigelse var tilstrækkelige til, at lejeren kunne opsiges ved et salg. Men lejeren fastholdt, at aftalen skulle løbe til 1. april 2016. Da dette gik op for klager, stoppede han formidlingen af ejendommen. Indklagede: Indklagede har bl.a. anført, at han havde sendt formidlingsaftalen med almindelig post til klagers underskrift, men klager havde aldrig returneret den. Indklagede har ikke en kvittering af afsendelsen. 4
Indklagede havde bedt klager om låneoplysningerne flere gange, men da han ikke fik dem, måtte provenuberegningen foretages som et estimat. Køber 1 spurgte under fremvisningerne til lejerens fraflytning og fik oplyst af denne og dennes kæreste, at de ville flytte, hvis ejendommen blev solgt. Indklagede havde oplyst klager om de problemer, der kunne være med at opsige en lejer før lejeaftalens udløb. Efterfølgende har indklagede fået oplyst af en kollega til lejeren, at klager havde bedt lejeren om at nægte at skrive en opsigelse. Disciplinærnævnets begrundelse og resultat: Disciplinærnævnet bemærker indledningsvist, at foranstående sagsfremstilling er et resumé af parternes oplysninger til nævnet. Ved nævnets vurdering af sagen, har nævnsmedlemmerne været bekendt med samtlige breve og bilag, som parterne har indsendt i sagen. Parterne indgik aftale den 30. december 2014, og resten af handlingsforløbet har fundet sted efter denne dato. Der forligger intet skriftligt fra denne dato, og da sagen er indbragt for nævnet 12. august 2015, afgøres den efter lov om formidling af fast ejendom m.v. Nævnet kan ikke tage stilling til spørgsmål om størrelsen af ejendomsmægleres salær, jf. lov om formidling af fast ejendom m.v., 52, stk. 1, 2. pkt., men nævnet mener sig kompetent til at tage stilling til, om der i det hele taget kan tages et salær, herunder om den omstændighed, at mægleren har beregnet sig et salær, er i overensstemmelse med god ejendomsmæglerskik. Ifølge lov om formidling af fast ejendom m.v., 24, stk. 1, skal en ejendomsmægler udføre sit opdrag omsorgsfuldt og iagttage god ejendomsmæglerskik, herunder virke for, at der bliver handlet, og at handelen bliver gennemført inden for en periode, til en pris og på vilkår, som er nærmere aftalt med sælgeren. Efter 24, stk. 2, skal ejendomsmægleren rådgive sælgeren og varetage sælgerens behov og interesser. Ifølge lovens 25 skal ejendomsmægleren give både sælger og køber de oplysninger, som er af betydning for handelen og dens gennemførelse. Efter lovens 29, stk. 1, skal en aftale om et formidlingsopdrag være skriftlig og underskrevet af parterne. Selvom det fremgår af lovens forarbejder, at formkravene til formidlingsaftalen er lempede i forhold til den tidligere lov, ændrer det ikke på, at indklagede, som den professionelle part, skal sikre, at forbrugeren tidligt i samarbejdet har de fulde og nødvendige oplysninger om, hvad deres aftale indebærer af rettigheder og pligter. Det sikres bedst ved udarbejdelsen og underskrivelsen af en formidlingsaftale. 5
En underskreven aftale er samtidig dokumentation og dermed en sikring af indklagedes ret til salær i tilfælde af ophør eller opsigelse af aftalen. Ud over skriftlighedskravet stilles der visse minimumskrav til en formidlingsaftale, som følger af formidlingsbekendtgørelsen 2 og 3. Mailkorrespondancen mellem parterne er sparsom for så vidt angår indhold og vilkår af parternes aftale. Indklagede har ikke i mailkorrespondancen bedt klager returnere en formidlingsaftale i underskrevet stand eller på anden måde henvist til den, før klager opsagde samarbejdet. Indklagede har ikke godtgjort at have sendt klager en formidlingsaftale tidligt i deres samarbejdsforløb eller på anden måde underrettet klager om aftalevilkår samt fået klagers accept af disse på skrift. Nævnet lægger derfor til grund, at indklagede ikke har sendt eller udleveret en formidlingsaftale til klager før den 3. juli 2015. Der er derfor ikke indgået en skriftlig og underskrevet formidlingsaftale mellem parterne i lovens forstand, jf. 29 og formidlingsbekendtgørelsen 2 og 3. Der er alene indgået en aftale om salg af klagers ejendom til fast salær. Det fremgår imidlertid klart af parternes skriftveksling og dispositioner, at begge har troet, at der var indgået en formidlingsaftale. Da indklagede ikke har sørget for en formidlingsaftale, jf. 29, stk. 1, har han ikke varetaget sælgerens behov og interesser, og indklagede har derfor ligeledes overtrådt 24, stk. 2. Da indklagede har forsømt at give sælger de oplysninger, som er af betydning for handelen og dens gennemførelse, har indklagede ligeledes overtrådt 25. Ifølge lovens 38, stk. 1, skal ejendomsmægleren umiddelbart efter formidlingsaftalens indgåelse foretage en særskilt beregning af salgsprovenu i form af et salgsbudget beregnet ud fra den kontantpris, som ejendommen udbydes til. Der er i sagen to provenuberegninger, der begge er udarbejdet i maj 2015, dvs. sent i forløbet og den ene først efter købsaftalens indgåelse. Eftersom indklagede ikke har foretaget en provenuberegning tidligt formidlingsforløbet, har indklagede tillige overtrådt 38, stk.1. Som sagen er oplyst for nævnet, har indklagede ikke anmodet klager om andre oplysninger om lån til brug for provenuberegningen end seneste årsopgørelse over kreditforeningslån. 6
Indklagede havde i den første version af beregningen af den 18. maj 2015 ikke skrevet noget beløb vedrørende indfrielse af eksisterende lån. Det var først efter, at indklagede havde haft kontakt til klagers bankrådgiver, at et beløb blev indføjet. Det fremgår imidlertid af mail til klager af den 28. maj 2015 fra samme bankrådgiver, at indklagede havde begået flere fejl i forbindelse med den anden version af beregningen af den 28. maj 2015, som betød en difference på 23.312 kr. Indklagede foretog herefter ikke en ny beregning af provenu. Da indklagede ikke foretog sig yderligere i denne forbindelse, har han også af den grund overtrådt lovens 24. Nævnet finder, at klager som følge af problemerne med bl.a. lejeaftalen var berettiget til at opsige samarbejdet med indklagede. Indklagede har indgået en aftale om salg af klagers ejendom uden på forhånd at have sikret sig, at lejeren frivilligt fraflyttede. Der er ikke indgået en skriftlig formidlingsaftale i overensstemmelse med 29, og indklagede har ikke opfyldt sin oplysningspligt i forbindelse med indgåelsen af deres samarbejde. Dette har medført, at klager ikke fra begyndelsen af samarbejdet har været bekendt med vilkårene for formidlingen og ejendomshandlen. Indklagedes arbejde i forbindelse med provenuberegningerne var endvidere mangelfuldt. Navnlig har indklagede været unødigt længe om at udarbejde en provenuberegning, som tillige var fejlbehæftet. Nævnet finder herefter, at indklagedes arbejde har været så mangelfuldt, at han ikke burde tillægge sig salær. Indklagede har overtrådt nævnte bestemmelser og har dermed handlet i strid med god ejendomsmæglerskik. Som følge af dette pålægges indklagede ejendomsmægler, Per Husballe, en bøde på 25.000 kr. Nævnet finder ikke, at der er et ansvarsgrundlag for indklagede ejendomsmæglervirksomhed. Thi bestemmes 7
Indklagede ejendomsmægler, Per Husballe, pålægges en bøde på 25.000 kr., jf. lov om formidling af fast ejendom m.v., 53, stk. 1. Indklagede ejendomsmæglervirksomhed, BB, frifindes. Kendelsen offentliggøres, jf. lov om formidling af fast ejendom m.v., 53, stk. 6. Med henvisning til lov om formidling af fast ejendom m.v., 63, stk. 2, gøres opmærksom på, at afgørelsen ikke kan indbringes for anden administrativ myndighed, men nævnets afgørelse kan indbringes for domstolene efter de almindelige regler herfor. Mikael Sjöberg 8