Klagerne. J.nr UL/aq. København, den 31. maj 2018 KENDELSE. mod

Transkript

1 1 København, den 31. maj 2018 KENDELSE Klagerne mod Boye Gade og Ejendomsmægler MDE Frederik Terndrup Amager Landevej 90A 2770 Kastrup Nævnet har modtaget klagen den 17. juli Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt de indklagede har krav på betaling for annoncering, hvorvidt de indklagede har udført et mangelfuldt arbejde efter handlens indgåelse, og hvorvidt de indklagede har handlet i strid med lovgivningen ved i formidlingsaftalen at anføre indklagede 1, der ikke er ejendomsmægler, som ansvarlig ejendomsmægler for klagernes salg. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede i 2016 at sælge deres ejendom. De indklagede var indehavere af mæglerfirmaet på dette tidspunkt. Indklagede 1 var ikke ejendomsmægler, men

2 2 indklagede 2 var ejendomsmægler indtil januar Den 4. juli 2016 indgik klager og det mæglerfirma, som de indklagede er indehavere af, en formidlingsaftale for 6 måneder. Af formidlingsaftalen fremgik bl.a.: [ ]

3 3 Af aftalens punkt 10 fremgik bl.a.: Af salgsprovenuberegning af 2. august 2016 fremgik bl.a.:

4 4 I salgsopstilling dateret samme dag var det bl.a. anført: Ansvarlig ejendomsmægler: [Indklagede 2]. Ved købsaftale underskrevet af køber den 3. august 2016 og af klagerne den 4. august 2016 blev ejendommen solgt til overtagelse den 15. september 2016 for kr. Af købsaftalen fremgår: Sælger bekræfter ved sin underskrift at have modtaget salgsprovenuberegning på handelsvilkårene. De indklagede sendte faktura af 9. august 2016 til klagerne: Den 5. september 2016 skrev klagerne til de indklagede med oplysning om, at skødet nu var underskrevet af alle parter. Den 6. september 2016 skrev de indklagede til klagerne bl.a.: Jeg har været inde og se på hvor mange annoncer der var bestilt, og der var bestilt 7 stk., som har en lang deadline. Men til gengæld, så var det årsagen til at kunderne købte til prisen, da vi have et andet hold som ville byde væsentligt lavere en det ejendommen var udbudt til, og de andre viste hvilke

5 5 tiltag der lå, så der er ingen tvivl om at det var et stor faktor for at vi kunne fast holde prisen. [ ] Vi skal nok sørge for overdragelsen, og indberetning af forbrugsmålere. Ligeledes gennemgå refusionsopgørelse når den fremkommer. Den 27. september 2016 rykkede klagernes advokat købers advokat for frigivelse af købesummen. Samme dag frigav købers advokat købesummen, men tilbageholdt kr., indtil der var udarbejdet refusionsopgørelse. Den 10. oktober 2016 rykkede klagernes advokat købers advokat for refusionsopgørelse, således at restkøbesummen kunne frigives. Samme dag rykkede købers advokat de indklagede for fremsendelse af bilag til brug for refusionsopgørelsen. De indklagede sendte samme dag diverse kvitteringer vedrørende ejendomsskat og grundejerforeningskontingent til brug for udarbejdelse af refusionsopgørelse. Samme dag sendte købers advokat udkast til refusionsopgørelse med bilag til klagernes godkendelse og underskrift til de indklagede og klagernes advokat. Den 13. oktober 2016 bad klagernes advokat de indklagede om at sende kopi af ejerskifteforsikringstilbud. De indklagede sendte det samme dag. Den 14. oktober 2016 skrev klagernes advokat til købers advokat med sine bemærkninger til refusionsopgørelsen. Det fremgår af sagen, at refusionsopgørelsen herefter blev rettet og godkendt af klagerne samme dag, og at klagernes advokat rykkede købers advokat for godkendelse den 19. oktober Den 24. oktober 2016 frigav købers advokat de sidste kr. af købesummen. Den 25. oktober 2016 skrev klagerne til de indklagede og rykkede for status på sælgeransvarsforsikringen. Klagerne bad endvidere om en opgørelse fra de indklagede. De indklagede svarede, at de ville rykke forsikringsselskabet.

6 6 Af de indklagedes kontoudtog af 1. november 2016 fremgår bl.a.: Den 1. november 2016 bad klagerne de indklagede om udspecificering af punkterne mæglersalær og markedsføring. Klagerne bad endvidere om at få udleveret kopi af de to fakturaer nævnt i kontoudtoget. Samme dag sendte de indklagede salgsprovenu og faktura til klagerne. De indklagede anførte, at der skulle tillægges dokumentationsomkostninger. Den 2. november 2016 skrev klagerne til de indklagede bl.a.: Den 10. november 2016 svarede de indklagede bl.a.:

7 7 Klagerne har bl.a. anført: De indklagede har ikke krav på betaling for markedsføring med kr., idet dette arbejde ikke er udført. De indklagede har heller ikke krav på betaling for eftersagsbehandling med kr., idet dette arbejde har været væsentligt mangelfuldt. De indklagede har ikke markedsført ejendommen, selvom der var indgået aftale herom. De indklagede havde nemlig allerede en køber til klagernes ejendom. Klagerne har bedt indklagede dokumentere markedsføringen, men dette har de indklagede ikke gjort. De indklagede har alene oplyst, at der er annonceret 2 weekender i træk, men denne oplysning er ikke korrekt. Klagerne er ikke afskåret fra at klage over de indklagedes manglende markedsføring, selvom klagerne har set og underskrevet provenuberegningen. Der er ikke aftalt solgt eller gratis, men skulle det alligevel have været tilfældet, var klagerne heller ikke af denne grund afskåret fra at klage over de indklagedes manglende markedsføring. De indklagede har hverken fremmet købesummens frigivelse, underrettet klagerne, da købesummen blev frigivet, eller fremsendt de fornødne oplysninger til brug for udarbejdelse af udkast til refusionsopgørelse. De indklagede har endvidere forsømt at indhente tilbud på sælgeransvarsforsikring, hvorfor dette først forelå med flere måneders forsinkelse. I formidlingsaftalen er det anført, at det er indklagede 1, der er ansvarlig ejendomsmægler for formidlingsopdraget. Indklagede 1 er imidlertid ikke ejendomsmægler og må derfor ikke være ansvarlig ejendomsmægler for klagernes salg. Der har derfor ikke været en ansvarlig registreret ejendomsmægler på salget af klagernes ejendom, og klagerne har derfor ikke fået den professionelle og faglige

8 8 ydelse, som den beskyttede titel ejendomsmægler står for. Klagerne har tillige klaget over de indklagede til Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere. De indklagede har til Disciplinærnævnet oplyst, at indklagede 1 har ageret på fuldmagt fra indklagede 2, som var registreret ejendomsmægler. Indklagede 1 har imidlertid ikke fulgt ordlyden i fuldmagten, idet indklagede 2 skulle have stået som ansvarlig ejendomsmægler i formidlingsaftalen. Klagerne antager på den baggrund, at indklagede 1 har vildledt klagerne til at tro, at indklagede 1 var ansvarlig ejendomsmægler. Indklagede 2 har ikke været involveret i klagernes salg og efterfølgende klage. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede fastholder at have krav på betaling for markedsføring og vederlag for eftersagsbehandling. Af formidlingsaftalen fremgår, at vederlag og betaling bl.a. omfatter markedsføringspakke - solgt eller gratis med kr., basismarkedsføring med kr. og fotopakke med kr., i alt kr. Endvidere fremgår det af aftalen, at der ved salg skal betales for samtlige ydelser, i alt ,63 kr. Af aftalens punkt 10 fremgår, at solgt eller gratis kun gælder, hvis aftalen udløber efter 6 måneder. Klagerne har modtaget provenuberegning af 2. august 2016, hvori er medregnet udgiften til markedsføringsbeløbene på samlet kr. De indklagede udleverede købsaftale og salgsprovenuberegning den 3. august 2016 på klagernes adresse til klagernes søn, som er advokat. Klagernes søn oplyste, at klagerne ikke kunne underskrive dokumenterne uden at have læst dem igennem. Den 4. august 2016 blev dokumenterne returneret i underskrevet stand til de indklagede. Der blev indgået aftale om 7 annoncer i lokalavisen. Ejendommen annonceredes 2 weekender, men ikke yderligere, idet der allerede havde vist sig en interesseret køber, der ville købe til udbudsprisen. Fra ejendommen blev annonceret første gang, til der blev indgået en endelig handel, gik der kun 27 dage. Det er ikke muligt at udspecificere, hvad annonceudgifterne for klagernes ejendom har været, idet indklagede alene modtager en samlet faktura for alle indklagedes annoncer fra lokalavisen. De indklagede har heller ikke kopi af annoncerne, idet sagen er mere end 1,5 år gammel. De indklagede har af Dansk Ejendomsmæglerforening fået oplyst, at de indklagede ikke skal dokumentere annonceringen, hvilket de indklagede har oplyst til klagerne.

9 9 De indklagedes vederlag for eftersagsbehandling dækker bl.a. forhandling med køber, refusionsopgørelse, frigivelse, aflæsning og indrapportering, berigtigelse og eventuel reguleringsopgørelse. Skødet var signeret af alle parter den 5. september Endelig frigivelse skete den 24. oktober Endeligt udkast til refusionsopgørelse blev modtaget fra købers advokat samme dag. De indklagede har rykket for forsikringspolice den 26. oktober og den 1. november Det bestrides, at de indklagede har begået fejl i denne forbindelse. Nævnet udtaler: I formidlingsaftalen er det aftalt, at de indklagede ved salg har krav på betaling af ,63 kr., svarende til det fulde aftalte beløb til vederlag, markedsføring og udlæg. Det er således aftalt, at uanset om de indklagede har nået at udføre alle dele af det aftalte arbejde før salget, har de indklagede krav på det fulde aftalte beløb. Selvom ejendommen blev solgt meget hurtigt, har de indklagede således krav på betaling af fuld markedsføring. Det forhold, at de indklagede ikke har dokumenteret at have annonceret i lokalavisen i den korte periode før salget, kan ikke føre til andet resultat. Som sagen foreligger oplyst for nævnet, finder nævnet ikke grundlag for at fastslå, at der kan bebrejdes de indklagede noget i forbindelse med de indklagedes eftersagsbehandling. Af 28 i lov om formidling af fast ejendom m.v. fremgår: Der skal for hvert formidlingsopdrag udpeges en ejendomsmægler, som er ansvarlig for de opgaver, der udføres i forbindelse med formidlingsopdraget. Stk. 2. Stk. 1 er ikke til hinder for, at andre personer i ejendomsformidlingsvirksomheden kan udføre formidlingsopgaver i forbindelse med opdraget under tilsyn af den ansvarlige ejendomsmægler. Af forarbejderne til lovens 28, jf. lovforslag l 137 af 26. februar 2014, de specielle bemærkninger, fremgår det: Med den foreslåede bestemmelse i forhold til den gældende lov introduceres et nyt krav om en ansvarlig ejendomsmægler for hvert formidlingsopdrag. Dette træder i stedet for 8, stk. 1 og 5, i den gældende lov, hvorefter kun ejendomsmæglere og advokater kan udøve ejendomsformidling. Det er efter den gældende lovs 8, stk. 5, endvidere et krav, at hvert forretningssted skal have en daglig leder, som enten er

10 10 ejendomsmægler eller advokat. Dette krav videreføres ikke med lovforslaget, jf. nærmere ovenfor i pkt i de almindelige bemærkninger. Ejendomsmæglerne har i dag ikke et selvstændigt ansvar for medhjælperes opgaver, og forbrugerne kan ikke klage over handlinger fra en ejendomsmæglers medhjælpere til disciplinærnævnet, idet nævnet kun behandler klager over ejendomsmæglere eller virksomheder. Det foreslås derfor at indføre krav om, at der skal være en ansvarlig ejendomsmægler for hvert formidlingsopdrag, jf. stk. 1. På den måde er forbrugeren altid sikret, at der er en ejendomsmægler, som kan stilles til ansvar for handlinger og undladelser i forbindelse med varetagelsen af de opgaver, som indgår i formidlingsopdraget, ikke blot erstatningsmæssigt men også disciplinært. Advokater, jf. 14, og personer, der har anmeldt til Erhvervsstyrelsen, at de midlertidigt eller lejlighedsvis vil levere ejendomsmæglerydelser her i landet, jf. 13 og 17, kan også være ansvarlige for et formidlingsopdrag. Hvis den ansvarlige ejendomsmægler undervejs i formidlingsaftalen er fraværende i længere tid, f.eks. pga. barselsorlov, langtidssygemelding eller skifter job, er det ejendomsformidlingsvirksomhedens ansvar, at meddele sælgerne, hvem der er ansvarlig ejendomsmægler for fremtiden. Det er i disse situationer ejendomsformidlingsvirksomheden, som har bevisbyrden for, at der er iværksat de fornødne tiltag for at sikre en fortsat efterlevelse af reglerne om ansvarlig ejendomsmægler. Den ansvarlige ejendomsmægler har ansvaret for de opgaver, som udføres i forbindelse med formidlingsopdraget. Dette sikrer, at ingen forbrugere er i tvivl om, hvem der er ansvarlig ejendomsmægler, uanset om handlinger eller undladelser er foretaget af andre i virksomheden (medhjælpere). Den ansvarlige ejendomsmægler er dog ikke ansvarlig for andre registrerede ejendomsmægleres handlinger i forbindelse med formidlingsopdraget, hverken erstatningsmæssigt eller disciplinært, jf. også bemærkningerne til 52. Dette skyldes, at en ejendomsmægler altid må tage det personlige ansvar for sine handlinger, uanset om denne er udpeget som ansvarlig ejendomsmægler eller ej, og man må som udgangspunkt kunne betro en kollega, godkendt som ejendomsmægler, at denne optræder i overensstemmelse med reglerne og god ejendomsmæglerskik. Af stk. 2 fremgår det, at opgaverne kan uddelegeres til andre i formidlingsvirksomheden, hvis det sker under tilsyn fra den ansvarlige ejendomsmægler. Det er intentionen, at den ansvarlige ejendomsmægler får en naturlig interesse i at følge de sager tæt, som den pågældende har ansvaret for. Det

11 11 må formodes, at den ansvarlige ejendomsmægler også vil være kritisk i sin stillingtagen til, hvem der kan bistå med håndtering af de centrale formidlingsopgaver. Der er ingen fast øvre grænse for, hvor mange sager en ansvarlig ejendomsmægler kan have ansvaret for. Det er således primært den ansvarlige ejendomsmæglers eget ansvar ikke at påtage sig mere, end den pågældende kan håndtere. Samtidig vil den ansvarlige ejendomsmæglers tilsynspligt også betyde, at ejendomsmægleren reelt bør kunne følge med i de opdrag, som ejendomsmægleren har ansvaret for. I særlige tilfælde vil man også kunne se på virksomhedens ansvar for, om fordelingen af ressourcerne mellem ansvarlige ejendomsmæglere og medhjælpere i sig selv medfører, at arbejdsbyrden for den ansvarlige ejendomsmægler bliver urimelig stor. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til 52. Det er ikke nærmere afgrænset, hvilken personalegruppe, der kan bistå den ansvarlige ejendomsmægler som medhjælper. En medhjælper kan derfor både være en af virksomhedens ejere eller ledelse, ansatte, eller andre personer med tilsvarende tilknytning til virksomheden. Der skal således ikke nødvendigvis være et ansættelsesretligt forhold mellem ejendomsformidlingsvirksomheden og den ansvarlige ejendomsmægler, eller mellem ejendomsmæglervirksomheden og de medhjælpere, som assisterer med formidlingsopgaverne. Det må samtidig være både den ansvarlige ejendomsmæglers og ejendomsformidlingsvirksomhedens ansvar at håndtere, at den ansvarlige ejendomsmægler har kontakt til de medhjælpere, som den ansvarlige ejendomsmægler uddelegerer opgaver til. Tilsynet med medhjælperne må forudsætte en vis kontakt mellem den ansvarlige ejendomsmægler og medhjælperne. Den ansvarlige ejendomsmægler er tilknyttet de enkelte formidlingsopdrag og kan således arbejde på et eller flere forretningssteder. Der er ikke krav om, at der for hvert forretningssted skal være tilknyttet en særlig ansvarlig mægler. Der skal blot udpeges en ansvarlig ejendomsmægler for hvert enkelt formidlingsopdrag, som et forretningssted håndterer. I formidlingsaftalen af 4. juli 2016 er det anført, at den ansvarlige ejendomsmægler for klagers salg er indklagede 1. Indklagede 1 er imidlertid ikke ejendomsmægler, og det er derfor i strid med bestemmelsen i 28, at indklagede 1 er anført som ansvarlig ejendomsmægler i formidlingsaftalen. Det kan ikke i forhold til klagerne føre til et andet resultat, at det i salgsopstilling af 2. august 2016 er anført, at det er indklagede 2, som på dette tidspunkt var ejendomsmægler, der er ansvarlig ejendomsmægler for salget. Det fremgår af 34 i lov om formidling af fast ejendom m.v., at hvis der foreligger en ikke ubetydelig pligtforsømmelse fra ejendomsmæglerens side, kan sælgeren kræve, at

12 12 vederlaget nedsættes eller bortfalder. Nævnet finder, at de indklagede som følge af den manglende overholdelse af lovreglen om, at der skal udpeges en ejendomsmægler for hvert formidlingsopdrag, skal tåle en vederlagsreduktion, der passende kan fastsættes til kr. Konklusion: Klagen over de indklagedes krav på betaling for markedsføring og mangelfulde eftersagsbehandling tages ikke til følge. Klagen over den ulovlige angivelse af indklagede 1 som ansvarlig ejendomsmægler i formidlingsaftalen tages til følge. De indklagede skal herefter betale kr. til klagerne. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 8 %. Forrentningen skal ske fra den 17. juli 2017, til betaling finder sted. Betalingen skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Klagerne har fået medhold i en del af klagen, hvorfor nævnet tilbagebetaler klagegebyret på 250 kr. til klagerne, jf. nævnets vedtægter 26, stk. 2. Kendelsen offentliggøres, og forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 32, punkt 13. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand