Hjemmeopgave 2 Hjemmeopgave 2 består af i alt fem tidligere eksamensopgaver, der skal afleveres: Opgave 1 DV 2013, opgave 2 DV 2013 og opgave 3 DV 2013 (Investeringsteori på Diplom i Valuar) samt opgave 2 EOF 2011 og opgave 4 EOF 2011 (Ejendomsinvestering og finansiering). Aflever til følgende e-mail: opgaver@ejendomsforeningen.dk Afleveringsfristen ses på opgaveoversigten. For sent afleverede opgaver rettes ikke. Opgavesættet skal afleveres i én samlet mail og i emnefeltet angives hold. Enten: 1) EOF Jylland, 2) EOF København eller 3) EOF DEAS. Skriv tydelig navn, opgavenavn, dato, og fag (EOF) på alle hjemmeopgavens sider og sørg for, at hjemmeopgaven afleveres i udskriftvenlig form. Benyt eventuelt den udleverede Excel skabelon ( eof_opg_skabelon ). Der må gerne afleveres én fil i word og én fil i excel. Hvis der er opgaver, du ikke kan løse, skal du aflevere så meget af opgaven som muligt. En tilfredsstillende del af hjemmeopgaven skal være rigtig, før den godkendes.
Opgave 1 DV 2013 (Diplom i Valuar, investeringsteori, 25 %) En energikonsulent har foreslået tre mulige projekter til en boligudlejningsejendom. Investering I) og II) har en levetid på 5 år, mens investering III) har en levetid på 3 år. Ejendomsselskabet, der ejer ejendommen, bruger en kalkulationsrente på 7 procent. Pengestrømmene (cash flow) kan opstilles således for de tre investeringer: År 0 År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 Investering I) -900.000 500.000 150.000 150.000 150.000 150.000 Investering II) -50.000 0 20.000 20.000 20.000 20.000 Investering III) -500.000 10.000 250.000 250.000 - - A) Beregn den interne rente for de tre mulige investeringer. Hvilke investeringer bør gennemføres, hvis investeringerne er uafhængige af hinanden? B) Beregn nutidsværdi for de tre mulige investeringer. Hvilke investeringer bør gennemføres, hvis investeringerne er uafhængige af hinanden? C) Beregn tilbagebetalingstiden (både udiskonteret og diskonteret) for de tre mulige investeringer. Du får nu at vide, at ejendomsselskabet normalt gennemfører investeringer, der har en tilbagebetalingstid på 3 år eller kortere ved den udiskonterede payback periode. Hvilke investeringer bør gennemføres, hvis investeringerne er uafhængige af hinanden? D) Hvis kun én af investeringerne kan gennemføres. Hvilken investering bør nu gennemføres? E) Antag nu, at det er muligt at gennemføre de investeringer, man ønsker. Investeringerne er uafhængige af hinanden. Det oplyses nu, at hvis alle de tre investeringer gennemføres, betyder det, at boligudlejningsejendommen kan få et energimærke D i stedet for et energimærke E. Det vil betyde en ekstra indtægt i år 0 på kr. 50.000. Hvilke investeringer bør nu gennemføres og hvilket energimærke medfører det, at ejendommen så vil have? (Begrund dit svar).
Opgave 2 DV 2013 (Diplom i Valuar, investeringsteori, 15 %) Ejendomsselskabet, Garden Commercial, ejer en domicilejendom, hvor et større firma er eneste lejer. Lejer har spurgt Garden Commercial, om man vil være interesseret i at investere i et større klimaanlæg mod, at lejen bliver forhøjet i klimaanlæggets økonomiske levetid. Leverandøren af klimaanlægget har indvilliget i at nedtage klimaanlægget uden omkostninger. Leverandøren vil også betale scrapværdien på klimaanlægget, når det tages ned. Garden Commercial skal betale for investeringen og også betale de løbende driftsomkostninger og vedligeholdelsesomkostninger. Den tekniske levetid på klimaanlægget er 8 år, hvilket svarer til den resterende længde af lejekontrakten på ejendommen. Ejendomsselskabet anvender en kalkulationsrente på 7 procent om året, og anser det for muligt at finde alternative investeringsmuligheder, der vil give et afkast på 7 procent. Der er følgende oplysninger om investeringen Anskaffelsespris klimaanlæg: 3.750.000 kr. Kalkulationsrente: 7 procent Afskrivning: 30 procent af scrapværdien per år Driftsomkostninger : 40.000 kr. Vedligeholdelsesomkostninger: 120.000 kr. i år 1 stiger med 40 procent om året fremover Ekstra lejeindtægt per år: 1.100.000 kr. A) Hvilke overvejelser kan indgå i fastsættelsen af kalkulationsrenten? B) Skal ejendomsselskabet investere i klimaanlægget? Hvis ejendomsselskabet vælger at investere i klimaanlægget, hvor lang er så den økonomiske levetid? C) Det oplyses nu, at den ekstra lejeindtægt i år 8 er til forhandling. Lejer ønsker at have klimaanlægget i hele den resterende lejeperiode på 8 år. Hvor meget skal lejer tilbyde ejendomsselskabet i ekstra lejeindtægt i år 8 for at investeringen får en økonomisk levetid på 8 år?
Opgave 3 DV 2013 (Diplom i Valuar, investeringsteori, 20 procent) En ejendomsvirksomhed Mauti overvejer at købe en ejendom. Hvis de skal købe ejendommen kræver det, at de låner 80 millioner kroner. Ejendomsvirksomheden har indhentet to lånetilbud. Nettoprovenuet er 80 mio. kr. på de to lånetilbud, og de har begge en løbetid på 10 år. Det ene tilbud er et annuitetslån på følgende vilkår: Optagelsesomkostninger: Lånesagsgebyr: 40.000 kr. Stempelomkostninger: 1,5 % af hovedstol Øvrige lånebetingelser: Optagelseskurs: 95 Nominel rente: Kvartalsvise terminer med en kvartalsvis rente på 1 % Det andet tilbud er et serielån på følgende vilkår: Optagelsesomkostninger: Lånesagsgebyr: 10.000 kr. Stempelomkostninger: 1,5 % af hovedstol Øvrige lånebetingelser: Optagelseskurs: 99 Nominel rente: 5 % p.a. med årlige terminer og årlig rentetilskrivning A) Hvad er hovedstolen på de to lån? B) Hvad er ydelserne på de to lån? C) Hvad er den årlige effektive rente på de to lån? D) På baggrund af ovenstående oplysninger, hvilket af de to lån skal ejendomsvirksomheden vælge? (Begrund dit svar).
Opgave 2 EOF 2011 (Ejendomsinvestering og finansiering, 15 procent) Ejendommen Luck er en velbeliggende kontorejendom med et større antal kontorlejemål. I stueetagen ligger et butikslejemål. Ejendommen Luck blev købt d. 1. januar 2010 for markedsværdien 300 mio. kr. I 2010 er nettoindtægterne i alt 15 mio. kr. Ejendommen bliver vurderet d. 1. januar 2011 til 320 mio. kr. A) Beregn totalt afkast, direkte afkast og værditilvækst ved Time-Weighted Return, der beregnes for hver måned i 2010. Antag, at der er lige store nettoindtægter i hver måned. Antag yderligere, at kapitalværdien ændres med samme beløb i hver måned. B) Hvad bliver det totale afkast for 4. kvartal 2010? C) Antag nu, at der i hver måned hele året igennem er foretaget en investering på 1 mio. kr., det vil sige i alt 12 mio. kr. i samlede investeringer for hele året. Hvad bliver totalt afkast, direkte afkast og værditilvækst nu?
Opgave 4 EOF 2011 (Ejendomsinvestering og finansiering, 25 procent) Kontorejendommen Elway ligger i det centrale København. I ejendommen Elway er der flere lejere fordelt på forskellige etager. I alt er der 25.000 kvadratmeter i ejendommen, og markedslejen vurderes til 1.800 kr. per kvadratmeter. Markedslejen svarer til den aktuelle leje. Lejen reguleres årligt med inflationen, som er på 2 procent, hvilket svarer til den Europæiske Centralbanks langsigtede inflationsmål. Alle lejere har betalt 6 måneders depositum af den aktuelle leje. Den risikofrie rente ved en statsobligation med en løbetid svarende til den gennemsnitlige uopsigelighed på ejendommens lejekontrakter antages at være på 3 procent. Der er foretaget særindretning for en af lejerne, og det er aftalt at lejeren betaler 10.000 t.kr. (10 mio. kr.) i 2011, 10.200 t.kr. i år 2012, 10.404 t.kr. i år 2013 og 10.612 t.kr. i år 2014. Herefter skal lejeren ikke betale mere for særindretningen. Der betales ikke deposita af særindretningen. Det antages, at der har været tale om en særlig aftale, der ikke kommer til at gentage sig fremover. I årlig vedligeholdelse af ejendommen afsættes 60 kr. per kvadratmeter. Driftsudgifter (udvendig vedligeholdelse) er på 6.500 t.kr. Det antages, at der i hvert år er 5 procent tomgang. 10 procent af udgiften til tomgang skal yderligere afsættes til at betale varme og fællesudgifter. Der er ikke planlagt vedligeholdelse af ejendommen. Der er budgetteret med 20.000 t.kr. i 2012 og 50.000 t.kr. i investeringer i 2018, og der budgetteres med 7.000 t.kr. i terminalåret. Diskonteringsrenten er på 7 procent. Forudsætninger: Beløb er angivet i tusinde kroner (t.kr.) Inflation og renter Driftsudgifter i 2011 6.500 Inflation 2,0 % Diskonteringsrente 7,0 % Løbende vedligeholdelse Antal kvm. 25.000 Deposita af årsleje kontor Løbende vedligeholdelse pr. kvm. (DKK) 60 Forrentning af deposita 3,0 % Måneders deposita 6 mdr. Planlagt vedligeholdelse: År 2011-2020 0 Leje og administration Årlig leje 2011 per kvm. (DKK) 1.800 Herefter et gennemsnit over de seneste 10 år 0 Administration i forhold til årsleje kontor 4,0 % Investeringer: År 2012 20.000 Forventet tomgang af årsleje kontor: År 2018 50.000 År 2011-2020 5 % Forventede gennemsnitlige investeringer herefter 7.000 Forventet gennemsnitlig tomgang efter 10 år 5 % Ejers andel af omkostninger ved tomgang = 10 % af tomgang Der er foretaget en særindretning til en lejer, som indbringer: 10.000 t.kr. i 2011, 10.200 t.kr. i år 2012, 10.404 t.kr. i år 2013 og 10.612 t.kr. i år 2014. Besvar følgende: A) Beregn værdien af ejendommen ved hjælp af både den afkastbaserede model og DCFmodellen. Beløbene skrives i tusinde kroner (t.kr.). Bliver værdien den samme ved de to metoder? B) Hvor meget af værdien skyldes særindretningen?
C) Hvor meget af værdien skyldes den løbende vedligeholdelse i år 2012 alene? D) Det oplyses nu, at der også skal betales administration af særindretningen til administrator. Beregn den nye værdi af ejendommen ved hjælp af både den afkastbaserede model og DCFmodellen. Bliver den nye ejendomsværdi den samme ved de to metoder? E) Bør værdien af ejendommen være den samme ved den afkastbaserede model og DCFmodellen? Forklar kort hvorfor.