Den 15. juni 2016 blev der i sag 216 2014-3053 AA og BB mod Ejendomsmægler CC afsagt sålydende Kendelse Ved brev af 15. marts 2013 har AA og BB indbragt ejendomsmægler CC for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, jf. lov om omsætning af fast ejendom, 29 a, stk. 3. Klagen drejer sig om, hvorvidt indklagede har handlet i strid med lov om omsætning af fast ejendom og god ejendomsmæglerskik ved ikke at have foretaget diverse formidlingsydelser, herunder tilbudt klagerne en skriftlig formidlingsaftale, ved at tage mere end 200.000 kr. i depot samt ved at true klagerne (med anmeldelse til danske og italienske skattemyndigheder samt med retssag for domstolene). Sagens omstændigheder: I 2009 satte klagerne deres fritidsbolig i Italien til salg. Indklagede skulle formidle salget. Ejendommen blev vist i tv-serien xxxx i dansk tv og blev markedsført via indklagedes hjemmeside. Der blev ikke skrevet en formidlingsaftale. Der var mundtligt aftalt en pris for formidlingen af ejendommen på 250.000 kr. inkl. moms. Der skete ikke noget i forhold til salget førend i 2011, hvor afsnittet fra xxxx blev genudsendt i svensk TV. Herefter henvendte der sig en svensk køber et svensk selskab, DD Prisen for ejendommen var 9.500.000 kr., og køber deponerede 250.000 kr. hos indklagede. Indklagede skrev en meget kortfattet købsaftale, og herefter overtog købers advokat, EE, det videre forløb mht. berigtigelse mm. 1
Der viste sig at være problemer i forhold til afslutning af handlen, fordi de ombygninger, som klagerne havde foretaget ved ejendommen, ikke var godkendt af de italienske myndigheder. Indklagede beholdt det deponerede beløb på 250.000 kr., som svarede til hans salær. Herefter indgav klagerne en klage til Klagenævnet for Ejendomsformidling. Denne klage angik spørgsmålet om, hvorvidt indklagede havde udført et mangelfuldt mæglerarbejde og dermed skulle tåle en salærreduktion, samt om indklagede havde krav på betaling af vederlag, når der ikke mellem parterne var indgået en skriftlig formidlingsaftale. Sagen angik videre spørgsmålet om, hvorvidt indklagede havde opfyldt bestemmelserne i lov om omsætning af fast ejendom og formidlingsbekendtgørelsen vedrørende kravene til bl.a. salgsopdraget og købsaftalen, samt om indklagede havde overtrådt deponeringsbekendtgørelsens bestemmelse om, at indklagede maksimalt måtte have 200.000 kr. deponeret hos sig. Klageren har ligeledes anført, at indklagede har truet dem med at angive dem til SKAT. Af kendelsen fra Klagenævnet for Ejendomsformidling fremgår: Nævnet finder ikke, at det er i strid med god ejendomsmæglerskik at anføre, at der vil blive anlagt retssag, hvis en udstedt faktura ikke betales. Nævnet kan ikke på det foreliggende grundlag afgøre, om indklagede har truet klagerne og klagernes advokat med at anmelde klagerne til de danske og italienske skattemyndigheder, hvis klagerne ikke betalte indklagedes faktura, og dermed heller ikke tage stilling til, om det er indklagede, der har kontaktet SKAT om klagernes køb og salg af fritidshuset. Nævnet har ikke herved taget stilling til klagernes dispositioner i forbindelse med oplysning om salgsprisen for ejendommen. Nævnet kan ikke på det foreliggende grundlag afgøre, om det kan bebrejdes indklagede, at køber ikke i forbindelse med handlen blev gjort opmærksom på, at om- og tilbygning af ejendommen ikke var godkendt af de italienske myndigheder. Nævnet finder, at det ikke henhører til indklagedes pligter som formidler at sørge for, at ejendommen blev godkendt, hvorfor nævnet ikke kan pålægge indklagede at erstatte klagernes udgifter til advokat i den forbindelse. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 14 i bekendtgørelse om ansvar, garantistillere og behandling af deponerede midler mv. ved omsætning af fast ejendom, at en ejendomsmægler højest må modtage et beløb svarende til 7 % af købesummen dog mindst 35.000 kr. og højest 200.000 kr. Beløb, som vedkommende herudover modtager, skal indsættes på en særskilt konto i et pengeinstitut. Kontoen skal være oprettet i forbrugerens navn, og beløbet skal indsættes senest førstkommende bankdag efter modtagelsen. 2
Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke har overholdt denne bestemmelse, idet indklagede har haft 250.000 kr. deponeret hos sig. Indklagede burde straks have videredeponeret 50.000 kr. Nævnet lægger herefter til grund, at indklagede ikke har udarbejdet disse dokumenter. Indklagedes købsaftale opfylder ikke de krav, loven stiller hertil. Nævnet skal herefter udtale sin alvorligste kritik af indklagedes manglende overholdelse af de nævnte bestemmelser og af indklagedes alvorligt mangelfulde mæglerarbejde. Klagen tages til følge og indklagede skal herefter betale 250.000 kr. til klagerne, dvs. tilbagebetale det deponerede beløb. Herefter stævnede indklagede klagerne. Af stævningen fremgik, at indklagede ikke mente, at klagerne var forbrugere, at der var tale om erhvervshandel, og at han havde ret til salær. Københavns Byret har i sin begrundelse i stadfæstelsen af Klagenævnets kendelse anført følgende: Det er uomtvistet, at der ikke er indgået en skriftlig formidlingsaftale. Som også anført af Klagenævnet for Ejendomsformidling har CC derfor ikke kunnet gøre krav på vederlag. Herefter tages de sagsøgtes påstande til følge. Disciplinærnævnet satte sagen i bero den 30. januar 2015, efter at nævnet modtog oplysning om behandlingen ved Københavns Byret. Parternes bemærkninger: Klager: Klagerne har bl.a. anført, at CC ikke var berettiget til et salær på 250.000 kr. for sit arbejde, eftersom han ikke havde ydet en tilstrækkelig indsats. Klagerne modtog hverken en formidlingsaftale til underskrivelse, salgsopstilling eller provenuberegning. Indklagede havde taget mere end 200.000 kr. i depot. Klagerne mener, at indklagede har været usynlig, efter at købsaftalen var indgået, hvor de havde brugt hans hjælp. Indklagede har forsømt sin undersøgelsespligt for så vidt angår regler mv. i Italien, hvilket har medført yderligere omkostninger. Indklagede har truet dem med en retssag og med at melde dem til skattemyndighederne. 3
Indklagede: Indklagede har bl.a. anført, at klagerne ikke var forbrugere, når ejendommen havde været udlejet og skulle udlejes af køberen, som er et selskab. Indklagede var en personlig ven af klagerne, og der blev derfor ikke lavet en skriftlig formidlingsaftale. Indklagede har videre anført, at klagernes ombygninger af ejendommen ikke var godkendte af de italienske myndigheder. Klagerne måtte derfor have deres advokat til at løse problemerne hermed. Det var indklagedes opgave at finde en køber. Berigtigelsen var ikke blandt hans opgaver. Disciplinærnævnets begrundelse og resultat: Nævnet kan ikke tage stilling til spørgsmål om størrelsen af ejendomsmægleres salær, jf. lov om formidling af fast ejendom m.v., 52, stk. 1, 2. pkt., men nævnet mener sig kompetent til at tage stilling til, om der i det hele taget kan tages et salær, herunder om den omstændighed, at mægleren har beregnet sig et salær, er i overensstemmelse med god ejendomsmæglerskik Spørgsmål om salær har været behandlet både i Klagenævnet for ejendomsformidling og i Københavns Byret. Begge har fundet, at indklagede ikke havde ret til salær. Disciplinærnævnet foretager sig herefter ikke videre i dette spørgsmål. Klagenævnet har endvidere taget stilling til, at det ikke henhører til ejendomsmæglers pligter at sørge for, at en ejendom bliver godkendt af myndighederne. Klagenævnet har ligeledes behandlet spørgsmål om størrelsen af depositum samt manglende udarbejdelse af diverse dokumenter. Disciplinærnævnet kan tilslutte sig Klagenævnets begrundelse og afgørelse og foretager sig ikke videre vedrørende disse spørgsmål. Nævnet finder herefter ikke, at der resterer et grundlag for en disciplinær behandling af klagen. I afgørelsen indgår tillige, at indklagede er afgået ved døden. Klagen afvises derfor fra nævnsbehandling, jf. bekendtgørelse om Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, 8, stk. 1. Thi bestemmes Klagen afvises. 4
Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, 13, stk. 4. Mikael Sjöberg 5