Boligmarkedet er stadigvæk varmt Boligpriserne bevæger sig stadig op på tværs af hele landet. Efter et vinterhalvår med moderat udvikling er der igen en vis fart på priserne til trods for, at der handles færre boliger. Med de lave renter, stigende indkomster og flere i beskæftigelse tyder alt på, at fremgangen på boligmarkedet fortsætter med at brede sig. Priserne kan dog hurtigt komme til at hoppe op og ned med et nyt vurderingssystem og regeringens forslag om at ændre boligbeskatningen fra 2021 og frem til 2025. For hele landet steg huspriserne på årsbasis med 3,4 pct. i 2. kvartal 2016, mens priserne på ejerlejligheder gik op med 8,1 pct. Det sker efter mere moderate prisstigninger de forgående tre kvartaler. Den højere fart i boligpriserne i 2. kvartal skyldes især faldende renter før og efter Storbritanniens nej til EU. Lavere forventning til væksten i Europa og globalt har dermed sendt boligrenterne et nøk ned, hvilket har været med til at understøtte prisudviklingen på det danske boligmarked. Boligpriserne er kommet op på et højt niveau. For lejligheder ligger boligpriserne nu højere end på toppen i 2006, mens priserne på huse nærmer sig toppen, jf. figur 1. Det i sig selv giver naturligvis anledning til at spørge, om boligpriserne er kommet for højt op. Det mener vi ikke er tilfældet. De høje priser kan forklares af fundamentale forhold som stigende indkomster og lavere boligrenter. Derfor er der intet, der tyder på, at priserne for nuværende er ude af trit med virkeligheden. For huse ligger priserne fortsat på et underdrejet niveau, når man bevæger sig ud af de største byområder. Figur 1. Boligpriserne har løftet sig (1.kvt.2009=100) Boligpriserne kan dog stadigvæk godt gå hen og falde, for risikoen er til stede. Eksempelvis kan pludselige stigninger i boligrenterne få priserne til at vende. Derudover kan det nye ejendomsvurderingssystem og regeringens forslag om en ny boligbeskatning fra 2021 til 2025 betyde faldende priser. Risikoen gælder især for hovedstadsområdet og de nordsjællandske kommuner, hvor boligpriserne er steget meget over de senere år.
Hovedstaden trækker fortsat boligmarkedet Fremgangen på boligmarkedet har spredt sig til flere dele af landet. Det går dog fortsat stærkest på boligmarkedet i Region Hovedstaden, hvor København og mange af de store danske bykommuner ligger, jf. figur 2. Det ændrer dog ikke på, at boligmarkedet har det bedre og bedre i flere landsdele. På årsbasis steg huspriserne i 2. kvartal 2016 eksempelvis i 69 ud af 94 kommuner (De fire små ø-kommuner er udelukket på grund af for få solgte boliger). Antallet af kommuner med prisstigninger er generelt øget siden bunden for fem år siden, hvor priserne på årsbasis i 2. kvartal kun steg i 13 kommuner. Den geografisk bredere fremgang på boligmarkedet skyldes ikke kun, at priserne spreder sig som ringe i vandet. Det skyldes i høj grad også den økonomiske udvikling med jævnt stigende vækst og beskæftigelse. Det smitter positivt af på boligmarkedet - og omvendt. Figur 2. Huspriser for regioner (1.kvt.2009=100) I visse dele af landet er det dog stadigvæk svært at komme af med sin bolig. Det gælder især i yderområderne, hvor beskæftigelsen og væksten halter mest i forhold til resten af landet. Dette forværres yderligere af, at disse områder er ramt af, at flere foretrækker at bo i eller omkring byer af en vis størrelse. Her sker tilpasningen i høj grad gennem en reducering af antallet af boliger bl.a. i form af nedrivning, hvilket typisk sker over en længere periode. Der handles færre boliger, men niveauet har løftet sig pænt Antallet af handlede boliger er faldet henover det seneste år, når der tages højde for sæsonudsving. Der blev handlet knap 10.000 huse i 2. kvartal 2016. Det er godt 4 pct. færre end samme kvartal for et år siden. På markedet for lejligheder blev der handlet godt 4.000 lejligheder i 2. kvartal. Det er 5 pct. færre end for et år siden. Den mere afdæmpede handelsaktivitet skal ses i lyset af de markante fald i boligrenterne i starten af 2015, som for en periode fyrede ekstra op under boligmarkedet. Selvom handelsaktiviteten over en bred kam er gået ned i gear, ligger den dog fortsat på et pænt niveau mange steder i landet. Det viser, at boligmarkedet under et er kommet langt bedre med over de seneste år og er på vej mod et mere
naturligt niveau for handler. I hovedstadsområdet handles der faktisk flere boliger nu, end op til krisen. Det kan i høj grad forklares af et demografisk pres, hvor flere og flere ønsker at bosætte sig i eller tæt på hovedstaden. Figur 3. Salg af huse bøjer af (1.kvt.2009=100) Note: Tallene er korrigeret for sæsonudsving Udbuddet huse ligger dog fortsat højt i flere landsdele Løftet i handelsaktiviteten de senere år viser sig i antallet af boliger sat til salg, som over de senere år er faldet på tværs af alle regioner. Faldet har været størst i hovedstaden og på resten af Sjælland. I Nordjylland, Midtjylland og Syddanmark har faldet været svagt, og der er dermed fortsat markant flere boliger til salg her end op til krisen, jf. figur 4. I disse områder har boligmarkedet længere vej igen. Figur 4. Huse til salg ligger stadigvæk højt Note: Tallene er korrigeret for sæsonudsving
For hele landet er der i dag omtrent 40.000 huse sat til salg. I hovedstaden og på det resterende Sjælland er der henholdsvis 6.000 og 7.000 huse med til salg skilt på. I Nordjylland, Midtjylland og Syddanmark er der henholdsvis 6.000, 10.000 og 11.000 huse til salg. Markant faldende liggetider i hovedstaden Antallet af huse til salg tegner også et billede af, at boligmarkedet er i bedring med et stykke vej igen udenfor hovedstadsområdet. Det tager 204 dage at sælge et hus for hele landet. Der er dog stor forskel fra region til region. I hovedstaden går det rigtig hurtigt med en salgstid på 123 dage. I De øvrige regioner tager det noget længere tid. På Sjælland er salgstiden 210 dage, i Midtjylland 213 dage, i Nordjylland 230 dage og i Syddanmark tager det hele 240 dage at skille sig af med et hus, jf. figur 5. Figur 5. Lange liggetider for huse på nær i hovedstaden Note: Tallene er korrigeret for sæsonudsving Boligrenterne fortsætter med at være lave Boligrenterne har med Storbritanniens beslutning om at forlade EU fået et ekstra skub nedad og ligger tæt på de lave niveauer fra starten af 2015. Skubbet nedad skyldes, at udsigterne til vækst og inflation er blevet længere med Storbritanniens nej til EU. Faldet i den lange rente og indsnævringen af forskellen til den korte rente sidste år resulterede i en rekordstor konverteringsbølge, hvor rigtig mange danske boligejere valgte at gå mere i retning af lån med fast rente og rentetilpasningslån med længere tid mellem refinansiering. Derfor er grobunden for konverteringer ved det seneste rentefald i forbindelse med BREXIT noget mindre.
Figur 6. Faldende boligrenter over flere år Boligejerne går mere mod fast rente og afdrag Der er igennem flere år sket et skred væk fra lån med variabel rente, men også væk fra lån med afdragsfrihed. Andelen af lån med variabel rente er faldet til 60 pct., mens andelen af afdragsfrie lån er faldet til 51 pct., jf. figur 7. Faldet i andelen af afdragsfrie lån vil formentlig falde yderligere i takt med, at afdragsfriheden udløber for stadig flere boligejere i de kommende år. Det skyldes naturligvis, at de skal til at afdrage, medmindre de lægger lånene om til afdragsfrihed på ny. Derudover indebærer reguleringsmæssige tiltag, at de afdragsfrie lån og rentetilpasningslån er blevet noget mindre attraktive. Figur 7. Andel af udestående realkreditlån til ejerboliger og fritidshuse Kilde: Nationalbanken Lejlighedsmarkedet ned i gear, men stadig brandvarmt Boligmarkedet er længst fremme i de store byer, hvor indkomsterne er steget mest, og tilflytningen er størst. Størstedelen af de danske ejerlejligheder befinder sig her. Huse er derimod spredt ud over det ganske land, hvor
bedringen på boligmarkedet nogle steder er langt bagud. Der er dermed ikke noget at sige til, at prisen på ejerlejligheder har mere fart på end på huse, jf. figur 1. Den årlige prisstigningstakst for ejerlejligheder i København er aftaget, men fortsat meget høj. Til trods for de store prisstigninger på ejerlejligheder de senere år forventer vi ikke, at en boligboble er på vej ind over det københavnske boligmarked, og det er vores vurdering, at det nuværende prisniveau i København by fortsat er holdbart. Selvom priserne på ejerlejligheder i København er steget markant de seneste år og nu ligger på nogenlunde samme niveau som på toppen (2006-2008), er priserne således fortsat på et forsvarligt niveau. Det skal bl.a. ses i lyset af en lønfremgang på over 20 pct., siden boligmarkedet toppede og markant lavere boligrenter end dengang. Men fortsætter de store prisstigninger kan en boligboble før eller siden vise sig. Vi forventer dog, at prisen på ejerlejligheder bøjer mere og mere af. De meget lave renter og fremgangen på arbejdsmarkedet har allerede løftet prisen på ejerlejligheder betragteligt. Desuden er de nye regler for kreditgivningen på boliglån i vækstområder med til at holde igen på boligpriserne i de store byer, hvor de fleste ejerlejligheder ligger. Derudover er der med det ejendomsvurderingssystem, som vurderer grundværdierne for lejligheder noget højere end nu, lagt op til højere boligskatter på lejligheder fra 2021. Boligmarkedet fremadrettet - ny boligbeskatning vil påvirke boligpriserne Regeringen er netop kommet med forslag om at ophæve det nuværende skattestop mod bl.a. at indføre lavere skattesatser for grundsyld og ejendomsværdiskat fra 2021 til 2025. Derudover vil der komme nye ejendomsvurderinger i 2019, som er lavet på baggrund af et nyt vurderingssystem. De nye vurderinger skal erstatte de noget forældede vurderinger fra 2011. Med forslaget aflyses de meget kraftige stigninger i grundskylden, som boligejerne ellers har udsigt til med de nye vurderinger og nuværende regler. Derudover gives en skatterabat, som sikrer, at ingen boligejere, der har købt eller køber deres bolig inden 2021, skal betale en højere samlet boligskat ved overgangen til de nye skatteregler i 2021. Endelig er et væsentligt element, at boligbeskatningen kommer til at følge prisen på boligen både op og ned fra 2021. Det vil være med til at stabilisere priserne på boligmarkedet. Med regeringens forslag er der lagt op til en blødere overgang til det nye skattesystem på boligområdet. Forslaget indebærer dermed ikke en kæmpe-regning til boligejerne, selvom der kommer nye og højere ejendomsvurderinger for langt de fleste boligejere. Det skyldes primært skatterabatten. Til trods for, at boligejerne kan ånde lettet op, vil udspillet ligge en dæmper på priserne efter 2021. Det skyldes primært, at skatterabatten falder bort efter 2021. Uden skatterabatten bliver det mange steder dyrere at eje en bolig. Kommende boligejere vil derfor også betale mindre for en ny bolig, hvilket vil påvirke boligpriserne nedad. Virkningen vil være allerstørst i hovedstaden og de nordsjællandske kommuner, hvor priserne er steget meget de senere år. Vi forventer fortsat fremgang på det danske boligmarked - også til trods for ændring af boligskatten. Renten har stadigvæk udsigt til at være historisk lav, og opsvinget i dansk økonomi med fremgang på arbejdsmarkedet er sat ind. Det vil støtte op omkring fremgangen på boligmarkedet. Vi forventer, at huspriserne vil stige med ca. 4 pct. i 2016 og 2017 på landsplan.