DOK. AF 21. SEPTEMBER 2016 SAGS NR.: 16/11550 SAMMENFATNING OG OPLÆG TIL BEHANDLING AF HØRINGSSVAR TIL RAMMELOKALPLAN 3.1-9 Der er modtaget 5 høringssvar, som er refereret og kommenteret i dette notat sammen med forslag til behandling af høringssvarene. Ud over inddragelsen gennem den offentlige høring af forslaget til rammelokalplan forudsættes lokale samarbejdspartnere, investorer, entreprenører, ejendomsejere og virksomheder i første halvår 2017 at deltage i et interessentforum, som mødes 3-4 gange med henblik på at etablere en dialog om områdets udvikling, behov og proces. Indhold Ove Jakobsen, Ahornvænget 1. Tommerup st. 1 Bjarne og Ivan D Larsen, Ejere af Smedevej 4 1 Administrationens kommentar...2 Tommeruppernes Lokalråd 2 Administrationens kommentarer...3 Tommerup Elektronik A/S 4 Administrationens kommentarer...4 VSM Contractor A/S, Smedevej 12 5 Administrationens kommentarer...5 Tilpasning af rammelokalplan 3.1-9 til kommuneplanramme 3.1.B.11 og 3.1.BE.3. 7 Ove Jakobsen, Ahornvænget 1. Tommerup st. Ove Jakobsen tilkendegiver, at han synes projektet er i orden, samt at det gerne må gå stærkt, da det ifølge ham absolut er en fordel for al handel i Tommerup området, samt at det vil være med til at øge befolkningstilvæksten i Assens Kommune. Bjarne og Ivan D Larsen, Ejere af Smedevej 4 Ejerne af Smedevej 4 syntes det er en dårlig ide at udbygge den sidevej til Smedevej, som fører forbi deres hus, til adgangsvej til området.
Figur 1, Ejendommen Smedevej 4 De vurderer, at det vil give en del trafik til stationen fra Teglbakken og Lilleskovvej samt fra skolebørn fra de nye boliger til skolen. I stedet foreslår de, at den i lokalplanen kortbilag 3 viste fortsættelse af Buchwaldsvej til Smedevej prioriteres. De foreslår, at de overtager den vej, der er der i dag og lukker den ned ved deres værksted. Administrationens kommentar Administrationen vurderer, at af hensyn til mulighederne for at bebygge området vil det være hensigtsmæssigt at lukke sidevejen til Smedevej, og i stedet fortsætte Buchwaldsvej til Smedevej, som der er taget højde for i rammelokalplanen. På nuværende tidspunkt er det dog for tidligt at tage stilling til en lukning af sidevejen, da der ikke er fastlagt en overordnet bebyggelsesstruktur for området. En beslutning om lukning af sidevejen forslås derfor at afvente en supplerende lokalplanlægning. Tommeruppernes Lokalråd Tommeruppernes Lokalråd er generelt positiv overfor lokalplanens hensigt og formål og mener, at den vil have en positiv effekt på udvikling i lokalområdet. 2
Lokalrådet mener, at det er vigtigt, at udbuddet af boliger i rammelokalplan 3.1-9 og kommuneplantillæg nr. 20 i sin forskelligartethed/mangfoldighed vil være attraktive for et bredest muligt udsnit af befolkningen. Det være sig: Unge (ex. Studiebolig eller første egen bolig) Ældre Familier (børn i alle aldre) Enlige Lejeboliger Ejerboliger Med mere. Desuden opfordrer de til generel bæredygtighed, både i forhold til økonomi, miljø og mennesker. Boligerne skal være økonomisk attraktive, gerne klimavenlige og udemiljøet bør være et samlingssted for områdets beboere og besøgende. Her tænkes der på åbne og dynamiske stisystemer i grønne områder med legeplads, borde og bænke, således at alle i alle aldre kan have gavn og nytte af udemiljøet. Desuden opfordrer de til, at boligerne er af god byggekvalitet samt ordentligt indrettet. Lidt færre boliger med god indretning og albuerum er at foretrække frem for flere men sammenklemte boliger. Tommeruppernes Lokalråd savner en uddybning af tanker og planer omkring parkering i området. Administrationens kommentarer Området har en god beliggenhed i forhold til bymidte, skole og station som kan være attraktivt for pendlere og børnefamilier. Rammelokalplanen lægger op til relativt høje udnyttelsesgrader for at fremme en økonomisk realiserbar byudvikling, og for at tilbyde andre/supplerende boligformer i forhold til det eksisterende boligudbud i Tommerup st. Parkeringsforhold forudsættes fastlagt gennem den supplerende lokalplanlægning. Vurdering af det lokale boligmarked Som en del af byomdannelsen foreslås en robust planlægning, en kommercielt realiserbar byomdannelse og boligudbygningen fremmet ud fra en analyse af efterspørgsel efter boligtyper forventet afsætningshorisont og potentielle investorer, beregning af byggeretsværdier og optimering af byggefeltsstørrelser samt eventuelle etapeopdelinger. Strukturplanplanlægning Området forudsættes med udgangspunkt i det lokale boligmarked og investeringspotentialet udbygget som blandet byområde ved forskellige boligtyper eventuelt sammen med erhverv i miljøklasse 1-2 i mindre omfang. 3
Blandt andet med udgangspunkt i rammelokalplan 3.1-9, dialogen med interessenter og lokalrådet og de forskellige redegørelser, der udarbejdes, beskrives og illustreres mulige bebyggelsesstrukturer, etapedelinger, placering af friarealer og arealer til lokal afledning af regnvand. Tommerup Elektronik A/S Figur 2, Tommerup Elektronik A/S ejendom Tommerup Elektronik A/S har adresse på Gyvelvænget 4 i Tommerup St. og har som industrivirksomhed stor interesse i: Gode tilkørselsforhold for medarbejdere, leverandører, kunder mm Bedst muligt forhold til naboer, forståelse for hinandens virke Udvidelses muligheder, bygninger samt parkering I det tilfælde, at arealet på virksomhedens nord-side ændrer karakter fra brakmark til beboelse, ønsker virksomheden, at der tænkes en vis "bufferzone" ind, således at der f.eks. planlægges med et grønt område mellem fabrikenbygninger og kommende boligenheder. Administrationens kommentarer Administrationen indstiller, at der udlægges en 201 meter bred bufferzone i forhold til Tommerup Elektroniks A/S ejendom matr. nr. 1gg, som det er markeret med grøn skravering på Figur 3. 20 meter er den anbefalede afstand mellem elektronikvirksomheder og boliger i henhold til Håndbog om Miljø og Planlægning, Miljøministeriet 2004, side 51. 1 4
Figur 3, Skraveret Bufferareal ift. Tommerup Elektronik A/S Der indføjes bestemmelse under rammelokalplanens 7 Ubebyggede arealer, som fastlægger, at Det 20 meter brede skraverede areal i forhold til matr. nr. 1gg og 1hb fungerer som bufferareal i forhold til erhvervsejendommen Gyvelvænget 4, og må ikke bebygges men kan anvendes som grønt friareal. VSM Contractor A/S, Smedevej 12 VSM Contractors A/S er ejer af en væsentlig del af lokalplanområdet (2,1 ha) og driver industrivirksomhed herfra. Virksomheden fremkomme med følgende ændringsforslag, indsigelser og bemærkninger til det de fremlagte forslag: 1. Som også beskrevet i forslaget til rammelokalplan. Der er en række åbenlyse udfordringer ved, at der anlægges et boligområde op til eksisterende industri. Det gør omfattende afbødende foranstaltninger til en bydende nødvendighed henset til de betydelige miljøgener i forhold til fremtidige boliger, som industridriften vil indebære. 2. Der bør ud over støjgener også inddrages og tages hensyn til og iværksættes afbødende foranstaltninger i relation til andre mulige gener for fremtidige boliger, som bl.a. lys, vibrationer samt lugt og emission fra de malerprodukter, som anvendes i produktionen. 3. Ligeledes bør der inddrages og tages omfattende hensyn til mulighederne for fremtidig udnyttelse af industrigrunden, herunder muligheden for udvidelse af bygningsmasse og produktion inden for de hidtidigt gældende rammer. Administrationens kommentarer Erhvervs- og Beskæftigelsesudvalget besluttede den 12. september 2016, at aflyse lokalplan nr. 65 og delvist lokalplan nr. 46, som muliggjorde, at området kunne udnyttes til industriformål. 5
Efter ophævelsen af den lokalplanlægning vil det være kommuneplanens rammebestemmelser, de bygningsregulerende bestemmelser i bygningsreglementet, samt rammelokalplan 3.1-9, der vil gælde i området. Eksisterende lovlige anvendelse og aktiviteter i området kan bibeholdes uændret, selvom lokalplan nr. 65 og delvist nr. 46 er blevet ophævet. Konkret betyder, det at på ejendommen ejet af VSM Contractor A/S (matr. nr. 1gæ) kan eksisterende lovlige industriaktiviteter fortsætte, men der kan ikke etableres ny industri. Det vil altså ikke være muligt at udvide bygningsmassen til industriformål eller at etablere nye industrielle produktioner eller at foretage væsentlige udvidelser af den eksisterende produktion. Figur 4, Delområder i rammelokalplan 3.1-9 Rammelokalplan 3.1-9 tillader, at der inden for området kan etableres nye anvendelser, som ikke medfører væsentlige miljøgener på omgivelserne. Men lokalplanen hindrer, at der kan etableres nye anvendelser herunder håndværksprægede anvendelser, der kan medfører miljøgener samt fabrikker, overfladebehandlende virksomheder, industri, slagterier, støberier, lager- eller transportvirksomhed og andre mellemstore og større produktionsvirksomheder. Administrationen vurderer, at omdannelsen af erhvervsområdet bør ske under hensyn til de tilbageblevne erhverv i områderne. Omdannelsen skal derfor så vidt muligt ske i samarbejde med de eksisterende virksomheder. (Assens Kommune, 2013) 6 Der kan være andre virksomheder, men særligt i forhold til VSM CONTRACTORS A/S skal det ud fra aktivitetsniveauet afklares, hvordan
virksomhedens interesser kan tilgodeses, om der kan være miljøgener i forhold til fremtidige boliger, hvordan miljøkonflikter kan forbygges og, hvorvidt virksomheden vil medvirke til at fremme omdannelsen. Der vil derfor i første halvår 2017 blive gennemført en dialog med virksomheden og blive redegjort for, hvordan miljøkonflikter kan forbygges. På virksomhedens initiativ er der aftalt møde den 26. september 2016 for at drøfte synspunkter og muligheder. VSM Contractor A/S har en miljøgodkendelse, der fastlægger forskellige krav til virksomhedens produktion blandt andet med baggrund i nærheden til eksisterende boliger inden for området og omgivende boligområder. Administrationen vurderer, at bebyggelsesstruktur og boligudbygning kan ske under hensyn til områdets eksisterende virksomheder. En nedlæggelse eller udflytning af virksomheder med væsentlige miljøpåvirkninger vil dog kunne fremme omdannelsen af hele området. Tilpasning af rammelokalplan 3.1-9 til kommuneplanramme 3.1.B.11 og 3.1.BE.3. Administrationen foreslår en del ændringer til rammelokalplanens bebyggelsesregulerende bestemmelser, da det er et formelt krav, at der er overensstemmelse mellem rammelokalplanen og de overordnede kommuneplanrammer for området. På den baggrund foreslår administrationen, 1. at 6.3 Bebyggelsesprocenten for området som helhed fastlægges til 45. udgår, 2. at der indføjes bestemmelser under 6, der fastlægger a. at Bebyggelsesprocenten for delområde 1 fastlægges til 45. b. at Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom i delområde 2 fastlægges til 40. 3. at i 6.4 ændres bebyggelsesprocenten fra 60 til 50, så bestemmelsen lyder Bebyggelsesprocenten for områder med etageboligparceller i delområde 1 er 50. 4. at i 6.8 ændres bygningshøjden fra 15 til 10 meter og antallet af etager, så bestemmelsen lyder: Etagebebyggelse må ikke overstige 3 etager og en bygningshøjde på 10 m over eksisterende terræn. Administrationen vurderer, at kommuneplanrammerne bør revideres i forbindelse med lokalplanlægning for konkrete byggerier for at skabe videre rammer for byggeri eksempelvis, at etagebyggerier kan opføres med større højde end 10 meter. 7