Sct. Knuds Allé 7. 6740 Bramming Postadresse Torvegade 74. 6700 Esbjerg Dato 17. marts 2015 Sagsbehandler Susanne Oldenborg Telefon direkte 76 16 91 33 Sagsid 15/4044 Notat Helhedsplan for Esbjerg Kommunes botilbud på Kornvangen 1. Indledning Styregruppen vedr. byggeprojekter i besluttede på sit møde den 27. januar 2015, at der skulle udarbejdes en Helhedsplan for området Kornvangen 1-5, Kornvangen 7 og Kornvangen 9 A+B. I forbindelse med behovet for at opføre erstatningsboliger for Kornvangen 9A+B, Gammelbyhus og Gammelby Strandvej 2, har Esbjerg Kommune købt grunden Kornvangen 1-5, hvor Rudolf Steiner skolen tidligere har haft til huse. De 2 grunde Kornvangen 1-5 og Kornvangen 9A+B kan med fordel lægges sammen til én stor matrikel, hvilket vil give bedre muligheder for placering af nye bygninger i forhold til de eksisterende bygninger på Kornvangen 9A+B. Økonomiudvalget har bedt om en vurdering af om Kornvangen 7 evt. kunne tænkes ind i en samlet løsning af Borger & Arbejdsmarkeds planer for at opførelse af erstatningsboliger. Kornvangen 7 er i privateje, men ejer ønsker at sælge. Formålet med Helhedsplanen er at få en samlet plan for renovering af og opførelse af botilbud til borgere med fysiske og psykiske funktionsnedsættelser. Helhedsplanen skal sikre, at det sociale område kan tilbyde tidssvarende botilbud, der modsvarer behovet. Helhedsplanen skal skitsere forslag, der sikrer, at området Kornvangen ikke får institutionspræg. Endelig skal planen beskrive, hvordan grunden skal udnyttes på kort og på lang sigt. Telefon 76 16 16 16 Telefax 76 16 91 99 b-a@esbjergkommune.dk www.esbjergkommune.dk
2. Beskrivelse af de botilbud som er omfattet af helhedsplanen Følgende botilbud er omfattet af Helhedsplanen Kornvangen: a. Kornvangen 9 A+B er et 108 botilbud organiseret under Udviklingscenter Esbjerg (UCE). Der er plads til 20 borgere. Boligerne er ikke tidssvarende. 16 borgere har et værelse og fælles bad/toilet at deles om. 4 borgere har tidssvarende forhold. b. Gammelbyhus består af 8 almene boliger efter almenboliglovens 105, stk.2 organiseret under UCE. Boligerne opfylder mål for boliger i Sektorplanen. c. Gammelby Strandvej 2 er et 108 botilbud med 6 pladser organiseret under UCE. Botilbuddet er midlertidigt etableret i et botilbud for børn. Boligerne er ikke tidssvarende. I Kapacitetsanalysen af botilbud, er bygningen beskrevet som i meget dårlig stand og med dårlige pædagogiske rammer. d. Bo-25 er et 107 botilbud organiseret under Social Rehabiliteringscenter (SRC). Botilbuddet har 6 pladser. I kapacitetsanalysen af botilbud beskrives bygningen som et gammelt hus, der bærer præg af dette, og at boligerne ikke lever op til mål i sektorplanen. e. Hedehyblerne er et 85 tilbud organiseret under SRC. Tilbuddet har 6 pladser og er etableret i små ungdomsboliger. Der er fælles køkken/bad. Boligerne lever ikke op til mål for boliger i sektorplanen. f. Særforanstaltninger etableret under SRC. Der er aktuelt 2 særforanstaltninger. Ved at etablere et botilbud til denne målgruppe, vil der være mulighed for at etablere endnu en særforanstaltning for den samme driftsudgift. Der er borgere på venteliste til særforanstaltninger. 3. Arealer og bygninger som indgår i helhedsplanen a. Kornvangen 1-5. Grundarealet er på 10.860 m 2. Ved en bebyggelsesprocent på 30 jf. Lokalplan 328 kan der på matriklen bygges 3.250 m². På matriklen er skolebygninger, der skal rives ned, for at gøre plads til nyt byggeri. Bygningerne er opført med asbest i eternitbeklædningen på ydervæggene. Der er risiko for asbest i tagpap, isoleringsmaterialer m.m. samt risiko for PCB (fuger, maling m.m.) og bly (maling). Der er afsat 900.000 kr. i 2015 til nedrivning af bygningerne og fjernelse af giftigt materiale. Der er i bygningerne forskellige lejemål, der alle er opsagt og vil være fraflyttet 15. oktober 2015. Nedrivning af bygningerne kan foregå umiddelbart derefter. - 2 -
b. Kornvangen 7 (privatejet). Grundarealet er på 1.889 m 2. med en bebyggelsesprocent på 30 kan der opføres 567 m 2 på matriklen. Bygningen er fra 1882 (ombygget/renoveret i 1981). Bygningen er opført med vægge i tegl og taget er med stråtækning. Bygningen er bevaringsværdig på niveau 3. Der kan først søges en nedrivningstilladelse, når en endelig aftale om overtagelse er på plads. Der foreligger en foreløbig udtalelse fra Teknik & Miljø, Byggeri: Forholdene omkring ejendommens bevaringsværdi har været behandlet, altså annonceret og været i høring jf. lovgivningen om bevaringsværdige boliger, så derfor er der ikke noget der gør, at den ikke må nedrives nu i forhold til dens bevaringsværdi, men der er ikke meddelt en konkret tilladelse endnu, da det også er nedlæggelse af en bolig, som kræver at Plan & Miljøudvalget siger ok til. Ejendommen kan ikke anvendes til indretning af boliger, ej heller til særforanstaltninger. Ejendommen har ikke en størrelse så det er muligt at samle UCE samlede administration. Ejendommen er vurderet af Ejendomme, Esbjerg Kommune og bygherrerådgiver på projektet. Vurderingen er, at ejendommen ikke kan anvendes. c. Kornvangen 9 A-B. Grundarealet er på 10.741 m 2. Det bebyggede areal er på 1.808 m 2. Med en bebyggelsesprocent på 30 vil der på matriklen i alt kunne bygges 3.200 m 2. Der er en støjzone i forhold til jernbanen, som der kan dispenseres fra. Bygningen er opført i 1993/94. Bygningen kan med fordel indrettes til 24 boliger med dertil hørende servicearealer. Heraf er 12 boliger kollegielignende med eget bad og toilet. 4. Mål Det er målet med Helhedsplanen, at der etableres tidssvarende boliger, der lever op til mål for boliger i Sektorplanen. Med kapacitetsanalysen for botilbud har RUMarkitekterne foretaget vurderinger af hvilke bygninger, der er behov for at renovere og erstatte med nye boliger. Helhedsplanen vil følge de anbefalinger RUMarkitekterne har givet. - 3 -
Det er endvidere et mål, at botilbuddene får en størrelse, der betyder, at der kan skabes en mere effektiv drift. Det foreslås derfor, at der ved opførelse af erstatningsboliger til UCE også opføres erstatningsboliger for Gammelbyhus af følgende grunde: Det er driftsøkonomisk en uhensigtsmæssig størrelse Der er ingen personalefaciliteter Boligerne er ikke indrettet til ældre fysisk handicappede borgere, da lofterne ikke er forberedt til installation af lifte. Gammelbyhus er opført som almene boliger. Hvis boligernes funktion skal ændres til for eksempel et botilbud efter servicelovens 107, et aflastningstilbud eller til skæve boliger, vil det kræve tilbagebetaling af lån, der er ydet fra Landsbyggefonden samt ydelsesstøtte. Dette forhold er ikke nærmere undersøgt. Det foreslås, at boligerne udlejes til borgere med tilknytning til SRC, der enten har en bolig eller står på venteliste til en bolig på Ewalds alle. Borgerne vil her kunne modtage 85 voksenstøtte. Huslejeniveauet på Gammelbyhus er på samme niveau som på Ewalds Alle. I relation til s Masterplan skal erstatningsboligerne have en fleksibilitet, der sikrer, at støtten til borgerne kan tilpasses det aktuelle behov. Helhedsplanen foreslår, at der på området opføres botilbud til både UCE og SRC. Dette betyder, at SRC med fordel kan benytte mødelokaler ved UCE. 5. Behovet for boliger, fællesarealer og servicearealer til UCE Til borgere med udviklingshæmning er der behov for at opføre i alt 34 erstatningsboliger for Kornvangen 9 A+B, Gammelbyhus og Gammelby Strandvej 2. Der skal endvidere etableres servicearealer til samling af UCE s samlede administration. Der er behov for at opføre erstatningsboliger for Kornvangen 9A+B og Gammelby Strandvej 2, der ikke er tidssvarende byggeri. Det anbefales endvidere at der opføres erstatningsboliger for Gammelbyhus, for at opnå en mere hensigtsmæssig driftsstørrelse jf. Kapacitetsanalysen på botilbudsområdet. Endvidere foreslås opført 6 boliger til løsning af ældreproblematik. Projektet er godkendt i projekt Udvikling af tidssvarende boliger til borgere med funktionsnedsættelse. Der er et stigende behov for at kunne tilbyde botilbudspladser til ældre borgere med udviklingshæmning, der har svært ved at opretholde egen bolig på grund af aldring. Det samlede antal boliger til UCE bliver herefter 40 boliger. - 4 -
Boligerne opføres som almene boliger efter almen boliglovens 105, stk. 2. De opføres som 2-rumsboliger med eget trinettekøkken og bad/toilet. Boligernes areal er på ca. 70 m 2. Boliger Antal Erstatningsbyggeri for Kornvangen 9 A+B 20 Erstatningsbyggeri for Gammelbyhus 8 Erstatningsbyggeri for Gammelby Strandvej 2 6 Pladser til løsning af ældreproblematik 6 I alt 40 Der er venteliste til botilbudspladser til borgere med udviklingshæmning. Der har tidligere været fremsat forslag om, at opføre yderligere 15 botilbudspladser under UCE til afhjælpning af ventelisten. Der bliver imidlertid ikke tilført driftsmidler til denne udvidelse, hvorfor forslaget frafaldes indtil videre. 6. Behovet for boliger, fællesarealer og servicearealer til SRC Til borgere med psykosociale problemstillinger anbefales det at opføre et botilbud med 15 erstatningsboliger for BO-25, Hedehyblerne og 3 særforanstaltninger. I forbindelse med Kapacitetsanalysen på botilbudsområdet, anbefalede RUMarkitekterne, at BO-25 blev afhændet og lejemålet Hedehyblerne blev opsagt, da boligerne ikke levede op til mål for boliger jf. Sektorplanen. RUMarkitekterne anbefalede, at der blev opført et erstatningsbotilbud på 12 pladser, hvilket ville udgøre en mere hensigtsmæssig driftsstørrelse. SRC har et antal særforanstaltninger. Disse foranstaltninger er omkostningstunge med hensyn til personaleressourcer, og der vil kunne opnås en bedre udnyttelse af personaleressourcerne ved at samle dem fysisk. Botilbuddet foreslås opført dels som et midlertidigt botilbud efter servicelovens 107 og dels som almene boliger efter almen boliglovens 105, stk. 2. Botilbuddet foreslås indrettet i eksisterende bygninger Kornvangen 9 A+B. Det foreslås, at der opføres 3 almene to-rumsboliger med eget trinettekøkken og bad/toilet. Boligernes areal er på ca. 70 m 2 inkl. fællesarealer. Derudover opføres 12 kollegielignende boliger efter Serviceloven, et-rumsboliger med eget trinettekøkken og bad/toilet. Boligernes areal er på ca. 40 m 2 inkl. fællesarealer. Der er behov for kollegielignende boliger til de borgere, der har behov for kortere ophold i et botilbud under SRC. - 5 -
Botilbuddet tænkes indrettet med fællesarealer i form af et køkken og opholdsrum, samt servicearealer i form af et afdelingslederkontor og et kontor til personalet, personalegarderobe og depotrum. Botilbuddet kan benytte mødefaciliteter ved UCE. Boliger Antal Erstatningsbyggeri for Bo-25 6 Erstatningsbyggeri for Hedehyblerne 6 Særforanstaltninger 3 I alt 15 7. Skitsering af alternative løsningsforslag Det er muligt at etablere det ønskede antal boliger på den samlede matrikel bestående af Kornvangen 1-5 og Kornvangen 9 A+B. Hvis det senere skulle vise sig et behov for at etablere yderligere boliger er der fortsat plads til at etablere 24 boliger på grunden. Der vil også kunne søges dispensation for opførelse af etagebyggeri. 8. Vurdering af fordele og ulemper ved erhvervelse af Kornvangen 7. Ved erhvervelsen af grunden Kornvangen 1-5 er der blevet mulighed for at opføre det ønskede antal boliger til UCE og SRC. Matriklerne Kornvangen 1-5 og Kornvangen 9 A+B er endvidere placeret således i forhold til hinanden, at det er muligt at etablere nybyggeri i forlængelse af den eksisterende bygning. Ejendommen Kornvangen 7 er indrettet således, at det ikke vil være muligt at etablere faciliteter i den eksisterende bygning, der lever op til krav fra Arbejdstilsyn og bygningsreglement. Det vurderes endvidere fra bygherrerådgiver Atra-arkitekterne, at omkostningerne ved renovering vil overstige omkostningerne ved at opføre et nyt hus med tilsvarende arealer. Såfremt der kan opnås tilladelse til nedrivning af ejendommen vil Esbjerg Kommune få m 2, som der på nuværende tidspunkt ikke er behov for, idet der med det nuværende planforslag fortsat er muligheder for udvidelse med 24 boliger. 9. Økonomi (oversigter i bilag) Anlægsudgifter UCE Nedenstående tabel viser anlægsudgifter ved renovering af Kornvangen 9 A+B til 9 boliger og opførelse af 31 nye boliger og servicearealer til samling af UCE s samlede administration. Den økonomiske oversigt er vedhæftet som et bilag. - 6 -
1.000 kr. Kornvangen 1-5 og 9 A-D Antal boliger i alt 40 Anlægsbeløb netto 8.207 Anlægsbeløb brutto 70.731 Udgifter Boligudgifter inkl. moms 60.902 Servicearealer ekskl. moms 9.829 Indtægter Lånefinansiering -53.594 Beboerindskud -1.218 Servicearealtilskud -1.600 Grund- og ejendomsværdi -6.112 I beregningen indgår køb og klargøring af grunden Kornvangen 1-5 ikke. Esbjerg Kommune sælger grund til byggeprojektet. Anlægsudgifter SRC Nedenstående tabel viser anlægsudgifter ved etablering af et botilbud med 15 pladser til SRC i eksisterende bygninger. Servicearealer og boliger opført efter servicelovens 107 er en kommunal udgift. Almene boliger er lånefinansieret. 1.000 kr. 3 boliger opført efter ABL 12 boliger opført efter SEL 15 boliger til SRC opført efter serviceloven Antal boliger i alt 3 12 15 Anlægsbeløb netto 433 9.568 10.001 Anlægsbeløb brutto 5.658 9.568 15.226 Udgifter Boligudgifter inkl. moms 4.382 8.160 12.542 Servicearealer ekskl. moms 1.276 1.408 2.684 Indtægter Lånefinansiering -3.856-3.856 Beboerindskud -88-88 Servicearealtilskud -120-120 Grund- og ejendomsværdi -1.162-1.162 Driftsøkonomi - 7 -
De botilbud, der planlægges opført erstatningsboliger til, har aktuelt følgende driftsbudgetter: Botilbud UCE Antal borgere Driftsbudget 2015 1.000 kr. Kornvangen 9A+B 20 14.359 Gammelbyhus 8 4.442 Gammelby Strandvej 2 6 6.156 I alt 34 24.957 Botilbud SRC Antal borgere Driftsbudget 2015 1.000 kr. Hedehyblerne 6 1.423 BO-25 6 2.431 Særforanstaltninger 2 3.869 I alt 14 7.724 10. Plan for modernisering Byggeriet planlægges opført i etaper, således at der først opføres 31 boliger og servicearealer i et nybyggeri. Herefter renoveres Kornvangen 9 A+B til 12 boliger efter Serviceloven og 12 boliger efter Almen Boligloven. Ejendomme har udarbejdet følgende tidsplan for projektet: EU-udbud af totalrådgivning december 2015-april 2016 Projektering/udbud april 2016-februar 2017 Etape 1. Nybyggeri af 31 boliger og servicearealer februar 2017- april 2018 Etape 2. Ombygning 24 boliger april 2018-december 2018 11. Byggeriet Økonomiske konsekvenser for beboerne Ejendomme har på baggrund af det anslåede anlægsbudget til opførelse af 40 boliger til UCE, foretaget en beregning af huslejen. Det forventes at bruttohuslejen bliver ca. 5.300 kr. for en bolig på 70 m 2. Indskuddet er beregnet til ca. 31.000 kr. pr. bolig. Når en borger flytter fra et 108 botilbud til en almen bolig, er det kommunen, der afholder denne udgift. - 8 -