OMKOSTNINGER - der kan trækkes fra ved et salg af gården Udgifter, der fordeles forholdsvis mellem jord, driftsbygninger og stuehus: Nedbrydningsudgifter Ejendomsmæglerhonorar, også tidligere vurderinger inden for de seneste år Låneomkostninger, hvis sælger hjemtager lån ifm. salg Advokathonorar Økonomirådgivning Stempel og tinglysning Landinspektør OMKOSTNINGER - der kan trækkes fra ved et salg af gården Omkostninger Hvis stuehuset kan sælges skattefrit, er der intet fradrag for den del, der vedrører stuehuset Fradrag for tilslutningsafgifter, der ikke er 100 % afskrevet det samme med juletræer, frugttræer og buske Indfortolkning af primobeholdning (ikke salgsbeholdning) Tab på bil Refusion på moms, dog kun på erhvervsdelen Der er ingen tilstandsrapport på en landbrugsejendom, man kan dog få en byggeteknisk rapport Der er energimærkning, vedrører normalt kun stuehuset Kun fradrag, hvis man ikke har boet i stuehuset 1
SKAT VED FRI HANDEL Forskellige skatter, der skal opgøres Ejendomsavance kan eventuelt genplaceres, husk tidligere genplaceringer Genvundne afskrivninger på bygninger og installationer Genvundne afskrivninger på inventar Besætningsnedskrivning, eventuel gevinst på besætning, der kan forekomme et fradrag via forskelsbeløb (fra først i 80 erne) Gevinst på betalingsrettigheder, dog med mulighed for fradrag for mælkekvote købt efter den 31.12.04 SKAT VED FRI HANDEL Forskellige skatter, der skal opgøres - fortsat Ligeledes er der mulighed for fradrag på tab af sukkerkvote (solgt sukkerkvote efter den 06.10.06) Goodwill, dog ikke så normalt i landbruget Fortjeneste på kartoffel-rettigheder og eventuelle andre rettigheder Jordbeholdning, hvis der har været ført jordbeholdningsregnskab Andelskapital fra slagteri, mejeri, olieselskab og eventuelt Frø- og Foderstoffen 2
SKAT VED FRI HANDEL Forskellige skatter, der skal opgøres - fortsat Eventuelt opsparet overskud i VS-ordning Moms ved mindre ejendomme ved salg af jord først Moms på nye bygninger hvis de er bygget inden for de sidste 5 år og udgør mere end 50 % af købesummen. Hvis der er jord med, så er det 25 % af købesummen Momsreguleringsforpligtigelse overtages næsten altid af køber HVORDAN OPGØRES DE FORSKEL- LIGE SKATTER? Opgørelse af ejendomsavance Kontant anskaffelsessum med mulighed for reguleringsprocent tilbage til 1975 plus indeksering fra 1993, hvis der er købt før 1993 derefter fra købsåret Anvendelse af 01.01.93-vurdering plus 10 % med tillæg af halvdelsreglen 01.01.96 plus indeksering fra 1993 4B vurderingen plus indeksering fra 1993 Anvendelse af bundfradrag (2016) = 281.300 kr. bruges på mindre ejendomme. Ingen indeksering fra 1993, ejertid mindst 5 år og skal have beboet stuehuset 3
HVORDAN OPGØRES DE FORSKEL- LIGE SKATTER? Opgørelse af ejendomsavance - fortsat Derforuden kan man i alle beregningsmulighederne tillægge 10.000 kr. pr. år Ligeledes tillægges forbedringsudgifter over 10.000 kr. på alle beregningsmulighederne Afskrivninger på dræn modregnes i jordens anskaffelsessum, hvis de ikke er fritaget Mælkekvote solgt før den 31.12.04 modregnes i anskaffelsessummen (1993) Ikke genvundne afskrivninger modregnes i anskaffelsessum HALVDELSREGLEN - med et forenklet eksempel Vurdering 01.01.93 minus stuehus kr. 1.830.000 10 % tillæg - 183.000 I alt kr. 2.013.000 Vurdering 01.01.96 kr. 2.325.000 1993 plus 10 % - kr. 2.013.000 Forskel kr. 312.000 50 % kr. 156.000 I alt kr. 2.169.000 Indeksering ved salg i 2016 59,4 % - 1.288.386 10.000 kr. tillæg - 286.630 Anskaffelsessum i alt kr. 3.744.016 4
KONTANT KØBSPRIS (stuehus) Købt i 1975 jord samt driftsbygninger kr. 768.000 Prisregulering af kr. 768.000 (182,4 %) - 1.400.832 Anskaffelsessum pr. 1993 kr. 2.168.000 Indeksering ved salg i 2016 (59,4 %) kr. 1.288.286 10.000 kr. tillæg - 286.630 Anskaffelsessum i alt kr. 3.743.748 PRISTALSREGULERING - af den kontantomregnede anskaffelsessum for ejendomme erhvervet før 19. maj 1993, dog ikke af byggeinvesteringer Anskaffelsesår Regulerings-% Anskaffelsesår Regulerings-% 1975 eller før 182,4 1985 32,5 1976 158,6 1986 27,7 1977 140,0 1987 23,6 1978 10,2 1988 18,1 1979 108,0 1989 12,5 1980 93,5 1990 7,7 1981 79,9 1991 5,6 1982 62,6 1992 3,5 1983 49,3 1993-1984 40,2 5
DEN PROCENTVISE ÆNDRING - af anskaffelsessum og 10.000 kroners tillæg ved indeksregulering EBL ( 5A) %-vis ændring Ved salg i 2016 Sum af 10.000 kr. tillæg Anskaffelsesår Anskaffelsesår %-vis ændringer Ved salg i 2016 Sum af 10.000 kr. tillæg 1993 eller før 59,4 286.630 2005 16,7 117.790 1994 54,8 270.690 2006 14,1 106.120 1995 53,6 255.210 2007 11,1 94.710 1996 49,6 239.850 2008 8,3 83.600 1997 48,6 224.890 2009 4,7 72.770 1998 44,7 210.030 2010 4,7 62.300 1999 40,7 195.560 2011 4,7 51.830 2000 35,9 181.490 2012 4,7 41.360 2001 31,3 167.900 2013 4,7 30.890 2002 27,4 154.770 2014 2,8 20.420 2003 23,1 142.030 2015 1,4 10.140 2004 19,3 129.720 2016 0 10.000 HVORDAN OPGØRES DE FORSKEL- LIGE SKATTER? Opgørelse af genvundne afskrivninger bygninger De afskrivninger man har foretaget gennem tiden bliver typisk beskattet som genvundne afskrivninger De afskrivninger, der ikke bliver beskattet som genvundne bliver modregnet i ejendomsanskaffelsessum og enkelte afskrivninger kan fritages før 1993 Opgørelse af genvundne afskrivninger maskiner 6
OPGØRELSE - af genvundne afskrivninger på bygninger ved brug af kontakt anskaffelsessum Anskaffelsessum 400.000 Afskrivninger - 310.000 Nedskreven værdi 90.000 Salgspris for bygningen 700.000 Nedskreven værdi - 90.000 Fortjeneste 610.000 Genvundne afskrivninger 310.000 Ejendomsavance 300.000 I alt 610.000 Salgspris for bygningen 200.000 Nedskreven værdi - 90.000 Fortjeneste 110.000 Genvundne afskrivninger 110.000 Modregnes i ejendomsanskaffelsessum 200.000 I alt 310.000 HVORDAN OPGØRES DE FORSKEL- LIGE SKATTER? Opgørelse af genvundne afskrivninger bygninger - fortsat Forskellen mellem salgsprisen og den skattemæssige værdi Besætning er forskellen mellem salgsprisen og den skattemæssige værdi, husk evt. nedskrivning Det samme på betalingsrettigheder og jordbeholdninger Opgørelse af fortjeneste på kartoffel-rettigheder er forskellen mellem anskaffelsessum og salgspris Andelskapital er fuld skattepligtig 7
FORMUEOVERSIGT VED SALG Eksempel Salgspris på gården kr. 9.000.000 Salgsomkostninger (skøn) - kr. 200.000 Nuværende gæld i gården - kr. 3.700.000 Skat af ejendomsavance - (42 % af kr. 4.000.000) - kr. 1.680.000 Skat af genvundne afskrivninger bygninger - (53 % af kr. 1.000.000) - kr. 530.000 Skat af genvundne afskrivninger inventar - (53 % af kr. 350.000) - kr. 185.500 Skat af betalingsrettigheder - (42 % af kr. 25.000) - kr. 10.500 Rest kr. 2.694.000 OPHØRSPENSION 2016: 2.625.800 kr. Hvem kan gøre brug af en ophørspension? Det kræver salg af virksomheden Man skal være fyldt 55 år og i mindst 10 ud af 15 år have drevet og ejet selvstændig erhvervsvirksomhed eller have været hovedaktionær Ingen krav om samme virksomhed i alle 10 år En efterlevende ægtefælle, der sidder i uskiftet bo kan også benytte ophørspensionen hvis vedkommende er over 55 år og opfylder de 10 års ejet inkl. den tid afdøde ægtefælle også har ejet det 8
OPHØRSPENSION 2016: 2.625.800 kr. Hvem kan gøre brug af en ophørspension? - fortsat Den virksomhed, man har drevet skal være en reel virksomhed En ureel virksomhed består i overvejende grad af passiv pengeanbringelse såsom værdipapirer og udlejningsejendomme På nuværende tidspunkt er et bortforpagtet landbrug reel virksomhed Det samme gælder et udlejet stuehus OPHØRSPENSION 2016: 2.625.800 kr. Hvem kan gøre brug af en ophørspension? - fortsat Ens virksomhed kan godt være reel selvom der er lejeindtægter fra ureel virksomhed blot de ikke overstiger 50 % omsætning de sidste 3 år i gennemsnit Gennemsnit af aktiver de sidste 3 år i virksomheden skal ligeledes være under 50 % vedrørende den ureelle del Ligeledes skal aktiverne på den ureelle del også være under 50 % på overdragelsestidspunktet 9
OPHØRSPENSION 2016: 2.625.800 kr. Hvem kan gøre brug af en ophørspension? - fortsat Kan være en fordel, hvis der betales meget i topskat i salgsåret - hvis man derimod kun skal betale skat af ejendomsavancen til 42 %, skal man nok undlade at gøre brug af ophørspension Udbetalingen af ophørspensionen modregnes i folkepensionens pensionstillæg, hvis man er over grænserne Er man død inden udbetalingen, beskattes pensionen med 40 %, derefter beregnes der boafgift på 15 %, hvis den går videre til børn 10