Lokalplan nr. 106 For et boligområde ved "Leoparden" i Ikast by Ikast Kommune
Lokalplan nr. 106 For et boligområde ved "Leoparden i Ikast by. Ikast Kommune November 2002
Lokalplan nr. 106 Ikast Kommune Indholdsfortegnelse Hvad er en lokalplan?......5 Lokalplanens baggrund... 6 Lokalplanens formål... 7 Lokalplanområdet i dag... 8 Lokalplanens indhold... 9 Lokalplanens forhold til anden planlægning... 11 Offentliggørelse af lokalplanen... 12 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger... 12 Klagevejledning... 13 Lokalplanbestemmelser... 15 l Lokalplanens formål... 15 2 Område og zonestatus... 15 3 Områdets anvendelse... 15 4 Parkering og veje... 16 5 Bebyggelsens omfang og placering... 16 6 Bebyggelsens ydre fremtræden... 16 7 Ubebyggede arealer og beplantning... 17 8 Forsyningsanlæg og tilslutning til fællesanlæg... 17 9 Støj... 18 10 Tilladelse fra andre myndigheder... 18 11 Forudsætning for ibrugtagning... 19 12 Retsvirkninger... 19 Vedtagelsespåtegning.... 20 Kortbilag: Matrikelkort med lokalplanområdets afgrænsning
Lokalplan nr. 106 - Ikast Kommune Leopard Leopard Undertøjs Fabrikken
Lokalplan nr. 106 Ikast Kommune Lokalplan nr. 106 For et boligområde ved "Leoparden" i Ikast by Hvad er en lokalplan? Lokalplanen er det led i planlægningen, der udtrykker de konkrete rammer for realisering af de mål, der er indeholdt i kommunens overordnede planlægning - Kommuneplanen. Inden Byrådet vedtager en lokalplan endeligt, offentliggøres et forslag til lokalplan i minimum 8 uger. Formålet med offentliggørelsen er, at borgerne skal kunne forholde sig til lokalplanen og eventuel fremkomme med bemærkningen ændringsforslag eller indsigelser. Når byrådet har behandlet borgernes synspunkter, kan lokalplanen vedtages endeligt, hvorefter den tinglyses og får bindende virkning for grundejere og brugere i området. En lokalplan er ikke til hinder for, at eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen er opdelt i to dele - en redegørelsesdel og en del, der rummer lokalplanens bestemmelser. Redegørelsen indeholder lokalplanens baggrund, forudsætning og mål, mens bestemmelserne udgør den lovmæssige del af planen.
Lokalplan nr. 106 - Ikast Kommune Lokal plan redegørelse Lokalplanens baggrund Nærværende lokalplan omfatter ejendommene Tulstrupvej 3 og 5, beliggende i den nordlige del af Ikast by, tæt ved Stationen. Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af aktuelle planer for ombygning af en ældre tekstilfabrik (Tulstrupvej 5) til boligformål. Fabrikken på Tulstrupvej 5, bedre kendt under navnet "Leoparden", har tidligere været et stort aktiv for byen. Bygningerne har stået tomme i en del år, og der har lige siden lukningen været mange projekter undervejs for at finde en anden anvendelse af de gamle fabriksbygninger. Bygningerne har nu stået tomme i så mange år, at særligt den 100 år gamle bygning har taget så meget skade, at en restaurering til boligformål ikke er økonomisk mulig. Det har derfor været nødvendigt at acceptere, at den gamle bygning kunne nedrives, mens den tilbygning, der er opført i 50-erne, i for-
Lokalplan nr. 106 Ikast Kommune bindelse med, at der opføres en ny tilbygning til erstatning for en del af den nedrevne bygning, kan ombygges til boligformål. Tulstrupvej 3, nabobebyggelse til 'leoparden", er en spændende boligejendom fra 1919. Ejendommen er gennemrestaureret og fik i 19981.B. & CO's Byforskønnelsespris. Det har derfor været væsentligt ved udformningen af lokalplanens rammer, at der tages hensyn til de to bygningers sammenhæng i arkitektur, farve og materialevalg. Området vil som helhed få et kvalitativt løft ved realiseringen af dette projekt. Som arkitekten forestiller sig, at 'leoparden" kommer til at se ud efter ombygning. Lokalplanens formål Det er lokalplanens formål at ændre områdets anvendelse fra "ikkeområdebelastende erhverv med mulighed for tilhørende bolig" til boligformål, samt at fastlægge retningslinierne for anvendelsen af bebyggelsen på de aktuelle ejendomme til boligformål, herunder bebyggelsens udseende, omfang og placering på grunden samt udlæg af opholdsarealer og parkeringspladser. Omdannelsen og opdelingen af et erhvervsområde til boligformål er en planlægningsmæssig problemstilling, som fremover vil dukke op mange steder i kommunen, fordi mange gamle erhvervsområder har skiftet karakter anvendelsesmæssigt. Denne lokalplan viser én af metoderne til at nyplanlægge sådanne områder. 27. november 2002
Lokalplan nr. 106 Ikast Kommune Den har stået tom i flere år, og det vil betyde et løft for området at få den "i drift" igen. Den nyeste del af bygningerne "Leoparden 77 er bygget i 1958 og opført af nogle tidstypiske gule klinkebrændte sten, som giver bygningen et "gult- og brunplettet" udseende, deraf navnet "Leopard". Den ældste bygning, der ligger med gavlpartiet ud mod Tulstrupvej, er fra 1917. Det havde været ønskeligt, om bygningerne havde kunnet bevares med deres oprindelige udseende som et monument over tekstilindustrien i Ikast, der har dannet grundlag for den udvikling, der er sket i kommunen. Men da det viste sig økonomisk umuligt at bevare den ældste bygning, var der heller ikke længere noget formål med at forlange, at tilbygningen skulle beholde sit oprindelige udsende, derfor gives den et nutidigt arkitektonisk udtryk. Udearealerne skal bearbejdes, så de arealmæssigt og indretningsmæssigt kan varetage bebyggelsens fremtidige behov, når bebyggelsen indrettes til boligformål, herunder leve op til kommuneplanens målsætninger om at skabe gode vilkår for børn. Lokalplanens indhold Et boligprojekt i "Leoparden" kræver, at der planlægges for hele området sydvest for Tulstrupvej. De igangværende virksomheder langs Tulstrupvej forventes at fortsætte, derfor skal området inddeles i zoner for at sikre såvel den fremtidige som nuværende anvendelse af området. Zone l (lokalplanområdet) skal overgå til boligformål, mens zone 2 og 3 fortsat kan anvendes til ikke belastende erhverv med tilhørende bolig. 9 of
Lokalplan nr. 106 - Ikast Kommune Ud mod Tulstrupvej påtænkes anlagt parkeringspladser, og på ejendommens sydside skal der anlægges have. Der kan etableres parkeringspladser i kælderen. Den forholdsvis store bygningskrop er trukket ca. 18 m tilbage fra Tulstrupvej og vil således visuelt underlægge sig nabobebyggelserne. Bygningen vil blive opført af og behandlet med gedigne materialer, og vil således være i harmoni med de omliggende bygninger, der er opført i få gode materialer med en høj håndværksmæssig standard. Den nederste del af bygningen vil komme til at fremstå pudset, hvilket også er tilfældet med andre bygninger i området. Bygningens øverste etage trækkes tilbage fra facadelinien for at give bygningen lethed. Det tilstræbes, at forarealet kommer til at fremstå grønt med beplantning så Tulstrupvejs karakteristiske træk med forhaver fortsættes. Leoparden kan med respekt for det oprindelige udtryk og med nyt "liv" danne en fin overgang mellem de mange karakteristika og funktioner, som findes i området. Den kan blive et planlægningsmæssigt udgangspunkt for, hvordan ældre erhvervsområder saneres og omdannes til nye spændende boligområder. 10
Lokalplan nr. 106 Ikast Kommune Lokalplanens forhold til anden planlægning Kommuneplan 2001-2013. Det område, der er omfattet af lokalplanen, ligger i kommuneplanens rammebestemmelser i område 1.E1.1, der er udlagt til ikke områdebelastende erhverv med tilhørende bolig. Kommuneplanen tillader en bebyggelsesprocent på 50 og en maksimal bygningshøjde på 8,50 meter bortset fra særlige bygningsdele. Der er ikke overensstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanens rammer vedr. anvendelse, bebyggelsesprocent, bygningshøjder samt zoneinddelingen, hvorfor der udarbejdes et kommuneplantillæg som offentliggøres sammen med lokalplan. Lokalplanen forøger bebyggelsesprocenten og bygningshøjden samt ændrer områdets anvendelse. Tillægget har nr. 01/07. Støj Området ligger tæt på jernbanen. I "Vejledning fra Miljøministeriet nr. 11997 om støj og vibrationer fra jernbaner" er anført tilladelige værdier for gener fra jernbanen, der skal tages hensyn til i forbindelse med projektering af ny bebyggelse indenfor lokalplan-området. Lokalplanen indeholder bestemmelser der skal sikre, at ny bebyggelse og ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse overholder et støj- og vibrationsniveau i overensstemmelse med vejledninger fra Miljøstyrelsen om støj fra veje og jernbaner. For så vidt angår andre støjkilder tages udgangspunkt i Miljøstyrelsens vejledning om ekstern støj fra virksomheder. Forurening Ringkjøbing Amt oplyser, at ejendommen matr. nr. 5 r, Suderbæk by, kan være forurenet, men at den ikke på nuværende tidspunkt er registreret som muligt forurenet. I Forbindelse med den supplerende kortlægning, som amtet skal i gang med vil der blive indsamlet yderligere oplysninger om ejendommen. På baggrund af disse oplysninger vil det blive vurderet, om grunden skal kortlægges som muligt forurenet. En kortlægning af et areal som forurenet betyder, at amtet skal give tilladelse efter jordforureningslovens 8, som kan indeholde vilkår om gennemførelse af afværgeforanstaltninger, hvis der skal foretages bygge- og anlægsarbejder i området. 11
Lokalplan nr. 106 - Ikast Kommune Andre forhold På matrikelkortet er der vist en 3,77 m bred vej langs jernbanen over matr. nr. 5 r. Det er uafklaret, om der er vejberettigede, men ejeren af naboejendommen, matr. nr. 3 dl, bruger vejen i forbindelse med havearbejde, da det er den eneste adgang til haven for en havetraktor. For ikke at skulle afvente en formel afgørelse af, om der er vejret til vejen for matr. nr. 3 dl, er der i lokalplanen givet mulighed for at matr. nr. 3 dl kan benytte vejen i forbindelse med havearbejde. Offentliggørelse af lokalplanen Med henblik på, at borgerne skal kunne fremkomme med bemærkninger, ændringsforslag og/eller indsigelser til lokalplanen, er den behandlet i Byrådet den 27. august 2002 og herefter offentliggjort som forslag i perioden fra den 4. september 2002 til den 30. oktober 2002. Samtidig med offentliggørelsen fremsendes lokalplanforslaget til ejere, lejere og brugere af ejendomme i området, ejere af naboejendomme samt en række myndigheder. Lokalplanforslaget er fremlagt på rådhuset og bibliotekerne i Ikast Kommune. Lokalplanen kan erhverves for kr. 10,- ved henvendelse til Ikast Kommune, Planafdelingen, Rådhuset i Ikast. Indsigelser og ændringsforslag skal sendes til Ikast Kommune, Planog bygningsafdelingen, Rådhuset, Torvet, 7430 Ikast inden udløbet af offentlighedsperioden, dvs. senest den 30. oktober 2002. Herefter tager Byrådet endelig stilling til lokalplanen. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelig lokalplan. Der gælder efter planloven et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser er udløbet, kan Byrådet efter planloven give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. 12
Lokalplan nr. 106 Ikast Kommune De midlertidige retsvirkninger gælder fra lokalplanforslagets offentliggørelse den 4. september 2002 og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog senest indtil den 4. september 2003. Klagevejledning Den endelige lokalplan kan for retlige spørgsmål indklages for Naturklagenævnet, d.v.s. hvis afgørelsen indeholder en fortolkning af planloven eller lokalplanproceduren. Man er klageberettiget, hvis man har retlig interesse i sagens udfald. Der kan derimod ikke klages over planens indhold. Klagefristen er 4 uger regnet fra den endelige lokalplans offentliggørelse. Klager over retlige spørgsmål skal rettes til: Naturklagenævnet, Frederiksborggade 15, 1360 København K. 13
Lokalplan nr. 106 - Ikast Kommune 14
Lokalplan nr. 106 Ikast Kommune Lokalplan nr. 106 Boligområde ved "Leoparden" Lokalplanbestemmelser I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 518 af 11 juni 2000) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. l Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanens formål er: at give mulighed for ændring og ombygning af fabriksbygningen "Leoparden" til boligformål. at ændre områdets anvendelse fra erhvervsformål til boligformål. at fastlægge retningslinier for områdets ydre fremtræden - såvel for bygninger som for ubebyggede arealer. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på vedhæftede kortbilag nr. l og omfatter matr. nr. 5 g og 5 r, Suderbæk by, Ikast, og alle parceller, der efter den 1. august 2002 udstykkes herfra. 2.2 Lokalplanens område deles i 2 delområder som vist på kortbilag nr. 1. 2.3 Lokalplanområdet er beliggende i byzone og forbliver i byzone ved den endelige vedtagelse af lokalplanen. 3 Områdets anvendelse 3.1 Delområde l udlægges til boligformål. 3.2 Delområde 2 udlægges til etageboligbebyggelse 15
Lokalplan nr. 106 - Ikast Kommune 4 Parkering og veje 4.1 Lokalplanområdet trafikbetjenes fra Tulstrupvej. 4.2 I delområde l anlægges mindst 2 parkeringspladser pr. bolig, heraf kan den ene være i garage eller carport. 4.3 I delområde 2 skal der etableres parkeringsareal svarende til mindst én parkeringsplads pr. 100 m 2 etageareal, dog mindst l parkeringsplads pr. lejemål. 4.4 Parkeringspladser skal udlægges på egen grund. 4.5 Hvis det ikke er muligt at etablere det nødvendige antal parkeringspladser på egen grund, anses betingelserne for opfyldt ved indbetaling til Ikast kommunes parkeringsfond for det resterende antal. 5 Bebyggelsens omfang og placering 5.1 I delområde l må bebyggelsesprocenten ikke overstige 25. 5.2 I delområde 2 må bebyggelsesprocenten ikke overstige 60. Bebyggelsen må ikke være i mere end 3 etager, og ingen del af bygningen eller tagetagen må være hævet mere end 12 m over terræn. Den øverste etage opføres med tilbagerykning på mindst 1,50 m fra den øvrige facade. 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 6.1 Til udvendige bygningssider skal anvendes tegl. Glatpudset eller vandskuret mur i farven hvid eller lys sandfarvet kan tillades. Tagbeklædning skal udføres i zink, tegl eller skiffer. Mindre bygningsdele, såsom trappetårne og lign. kan fremstå i andre materialer, der harmonerer med den eksisterende bebyggelse. De valgte materialer skal godkendes af Ikast kommune. 6.2 Byggeriet skal gennem sin udformning og materialevalg indgå i en arkitektonisk sammenhæng også med nabobebyggelsen. 6.3 Skiltning og reklamering udover almindelig navne- og nummerskiltning må ikke finde sted. 16
Lokalplan nr. 106 Ikast Kommune 7 Ubebyggede arealer og beplantning 7.1 Der skal på hver ejendom på den ubebyggede del af grunden mindst udlægges et opholdsareal i størrelsesorden 50 % af boligetagearealet. Opholdsarealet skal have en form og beliggenhed, der gør det velegnet til sit formål. 7.2 Ubebyggede arealer, der ikke anvendes til stier, tilkørsel og parkering, skal udlægges som opholdsareal eller vedligeholdes som have. 7.3 Færdselsarealer til og fra parkeringspladser skal anlægges med henblik på færdsel for gangbesværede og kørestolsbrugere, dvs. uden trapper eller andre niveauspring. 7.4 Beplantningsplan skal godkendes af Ikast Kommune, før arbejdet med anlæggelse af friarealer igangsættes. 7.5 Naboejendommen matr. nr. 3 dl har ret til uhindret færdsel ad et befæstet areal over matr. nr. 5 r med en havetraktor for at vedligeholde sin have. Ved færdsel over matr. nr. 5 r skal der tages hensyn til haveanlægget. 8 Forsyningsanlæg og tilslutning til fællesanlæg 8.1 Der skal etableres belysning ved adgangsveje og parkeringsarealer, og der skal gives plads til nødvendige transformerstationer til områdets el-forsyning. El-ledninger må alene udføres som jordkabler. 8.2 El- og varmeforsyning: Lokalplanområdet forsynes med el- og varme fra Ikast Værkerne. Ejendommene er forpligtet til at være tilsluttet den fælles fjernvarmeforsyning. 8.3 Vandforsyning: Ejendomme inden for lokalplanområdet er forpligtiget til at være tilsluttet Ikast Værkerne. 8.4 Spildevand: Der er tilslutningspligt til det kommunale spildevandssystem. Afledning af regnvand fra småbygninger under 50 m 2 skal så vidt muligt foregå via jordoverfladen eller fra faskine eller lignende på egen grund. 17
Lokalplan nr. 106 - Ikast Kommune 8.5 Affald: Ejendommen er forpligtet til at være tilsluttet Ikast Kommunes til enhver tid gældende affaldsordning. 9 Støj 9.1 Bebyggelsen skal indrettes på en måde, så støjkrav for etageboliger overholdes i område 2, og støjkrav for åben/ lav boligbebyggelse overholdes i område 1. Området ligger tæt på jernbanen. I "Vejledning fra Miljøministeriet nr. l 1997 om støj og vibrationer fra jernbaner" er anført tilladelige værdier for gener fra jernbanen, der skal tages hensyn til i forbindelse med projektering af bebyggelse indenfor lokalplanområdet. 10 Tilladelse fra andre myndigheder 10.1 Hvis ejendommen matr. nr. 5 r, Suderbæk by, optages i Ringkjøbing Amts register over arealer, der kan være forurenede skal der, inden der foretages ændringer i arealanvendelsen, søges om tilladelse efter 8 i Lov om forurenet jord, lov nr. 370 af 2. juni 1999, efter følgende bestemmelser. 8, stk. l Når en ejer har modtaget underretning om kortlægning, jf. 12, stk. l, skal ejer eller bruger ansøge amtsrådet om tilladelse, før den pågældende ændrer anvendelsen af det kortlagte areal tilet af de i 6, stk. 21, nævnte formål. 8, stk. 2 Hvis det kortlagte areal er fastlagt af amtsrådet som indsatsområde, jf. 6, stk. l, eller hvis det kortlagte areal anvendes til et af de formål, der er nævnt i 6, stk. 2, skal ejer eller bruger ansøge amtsrådet om tilladelse før påbegyndelsen af et bygge- og anlægsarbejde på arealet. i 6, stk. l Som et led i kortlægningen efter 4 og 5 fastlægger amtsrådet med henblik på en videre offentlig indsats de arealer, hvor der er forurening eller forureningskilder, der kan 1) have skadelig virkning på grundvandet inden for et område med særlige drikkevandsinteresser, 2) have skadelig virkning på grundvandet i et indvindingsopland for et alment vandforsyningsanlæg eller 3) have skadelig virkning på mennesker på et areal med bolig, børneinstitution eller offentlig legeplads. 18
Lokalplan nr. 106 Ikast Kommune 71, stk. l Såfremt der under bygge- eller jordarbejde på et areal, der ikke er kortlagt, konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet standses. Tilsvarende gælder på et kortlagt areal, såfremt den konstaterede forurening ikke er beskrevet i kortlægningen. Forpligtelsen påhviler ejendommens ejer og den, der udfører eller lader udføre det pågældende arbejde. 11 Forudsætning for ibrugtagning 11.1 Før ny bebyggelse tages i anvendelse, skal følgende forhold/anlæg være etableret og godkendt af kommunen, og det kan kræves som betingelse for udstedelse af byggetilladelse, at der stilles bankgaranti for arbejdets udførelse. a) parkeringsarealer i overensstemmelse med 4. b) opholdsarealer mv. i overensstemmelse med 7. c) tilslutning til fællesanlæg - jf. 8. d) dokumentation for, at gældende støjkrav er overholdt. Efter byggelovens 4, stk. 3, kan der inden påbegyndelsen af et byggearbejde stilles krav om sikkerhed for udførelse af afskærmningsforanstaltninger, der er forlangt i en lokalplan, som betingelse for ibrugtagen af ny bebyggelse. 12 Retsvirkninger 12.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planloven kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 12.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg, der er indeholdt i planen. 12.3 Ikast kommune kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. 12.4 Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer mfl., medmindre Ikast kommune skønner, at dispensationen er 19
Lokalplan nr. 106 - Ikast Kommune af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens tj 19 og 20). 12.5 Såfremt et forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. 12.6 Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af lokalplanen i henhold til planloven. Vedtagelsespåtegning Vedtaget af Ikast Byråd som lokalplanforslag den 27. august 2002 Forslaget er offentligt bekendtgjort den 4. september 2002 På Byrådets Vegne Carsten Kissm/eyer Borgmester l Jørgen Schmidt Kommunaldirektør Således endeligt vedtaget af Ikast Byråd som lokalplan den 26. 2002. ok. 12.. Lokalplanen er offentligt bekendtgjort den-ifc*peh 2002. V På Byrådets Vegne Carsten Kis&meyer Borgmester Jørgen Schmidt Kommunaldirektør 20
Sig nat u rfo r kla ri ng : - - Lokalplanafgrænsning - = - Delområdegrænse O 50 100 m Kortbilag 1 Matrikelkort med lokalplangrænse Lokalplan nr. 106 Målforhold 1:1500 Ikast Kommune August 2002