Flot rødstensejendom midt på Frederiksbjerg Sag 501601MH TIL SALG Aarhus C - Marselisborg Alle 27 Yderst flot og velholdt ejendom Mulighed for opdeling til ejerlejligheder En af Aarhus' bedste beliggenheder Kan købes sammen med Marselisborg Alle 29, Aarhus C Kontantpris kr. 7.850.000 1. års nettoafkast % 3,74 Etageareal m 2 276
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Beliggenhed Flot og præsentabel rødstensejendom beliggende midt på Frederiksbjerg. Området er et af de mest eftertragtede i Aarhus C, med kort afstand til Skanseparken, Bruuns Galleri samt Strøget. Beskrivelse Ejendommen består i dag af 4 lejligheder der kan laves dele-venlige. Ejendommen fik i år 2000 nedlagt bagtrappen, hvor der efterfølgende blev lavet nye køkkener samt bad i alle lejligheder. Der findes gratis vask i kælderen, som lejerne benytter sig af. Der er monteret separate vandure samt el målere til hver lejlighed. Taget blev udskiftet i 1987 og fremstår i god stand. Tilhørende ejendommen findes ligeledes en dejlig stor have på ca. 350 m². Det er ligeledes muligt at købe naboejendommen - spørg mægleren. Inventar/driftsmidler Hårde hvidevarer medfølger i det omfang de tilhører ejendommen i henhold til lejekontrakterne. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 564 Marselisborg, Århus Grunde Aarhus Opført / Ombygget Opførelsesår 1895 Ombygningsår 1987 Arealer Grundareal 324 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 68 m 2 Boligareal 276 m 2 Etageareal i alt 276 m 2 Sekundære arealer 68 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1895/1987 Bebygget areal 68 m 2 Sekundære arealer 68 m 2 Antal etager 3 Anvendelse Registreret som Afskrivning Beboelse, heraf 62 m² tagetage 276 m 2 Boligareal Nej Kælder 68 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. 2
Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr. 6.100.000 heraf grundværdi kr. 1.827.400 Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: Tryg Forsikring, police nr. 649-112.795. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentligt spildevandsanlæg. Området, i hvilket ejendommen er beliggende er i henhold til Kommuneplan, delområde 020301BO, udlagt til etagebolig, idet planen bestemmer følgende for området: Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af etagebebyggelse. I tilknytning til boligerne og på friarealer kan opføres og indrettes lokaler til fællesfaciliteter for områdets beboere. Som hovedregel kan der etableres institutioner, faciliteter til fritids- og kulturformål Anvendelse generel og lignende, butikker til lokal forsyning, mindre fremstillings- og servicevirksomheder og lignende, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden nævneværdige gener for omgivelserne. Ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse gælder, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særlig hensyn til bygningsstørrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke ændres nævneværdigt. Hensynet til den arkitektoniske helhedsvirkning skal være bestemmende for, hvilket etageantal og hvilken husdybde der konkret kan tillades på den enkelte ejendom. Normalt kan hushøjde og husdybde på nabobebyggelsen ikke overskrides. Såfremt nabobebyggelserne ikke har samme højde eller husdybde, vil den konkrete bygningshøjde eller husdybde blive fastlagt på baggrund af en vurdering af områdets generelle træk. I forbindelse med byfornyelse kan der punktvis tillades en mindre overskridelse af husdybden. Såfremt fællesfaciliteter, for eksempel cykelskure og lignende, ikke kan indrettes i eksisterende forhusbebyggelse, kan disse tilvejebringes i mindre omfang ved opførelse af ny bebyggelse i gårdrummet. Ny bebyggelse i gårdrum i øvrigt kan kun finde sted efter en samlet plan for gårdarealet. Der må, når det vurderes hensigtsmæssigt til lokal forsyning, etableres butikker på op til 1.000 m². Det er dog en forudsætning - ved planlægning for butikker og ved opførelse eller indretning af en enkelt butik eller flere sammenhængende butikker - at der ikke samlet etableres så mange mindre butikker, at områdets butikker tilsammen kommer til at betjene et større område end det nærområde, de er en del af. Område anvendelse Maks. husdybde 10 m. Bebyggelsen skal som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinie med nabobebyggelsen. Den karakteristiske bebyggelsesstruktur med haver mod Standvejen mellem Heksetrappen og Heibergsgade 19 skal dog fastholdes. 3
Ovennævnte er alene et ekstrakt af kommuneplanen. Kulturarv Ifølge oplysninger fra Kulturarvs hjemmeside er ejendommen bevaringsværdi med en bevaringsmæssig værdi 5. Det bemærkes, at når ejendommen er registreret som bevaringsværdig, kan dette medføre at der gælder særlige regler for bygningens ydre, herunder f.eks. i hvilket omfang der kan ske om- og tilbygning, hvilke vinduer og døre der må isættes, hvilken type tag der må lægges mv. Der kan desuden gælde særlige regler for fældning/flytning af træer og buske, som omgiver ejendommen. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 05.01.2016 Ifølge tingbogen påhviler der ejendommen følgende servitut: 08.10.1896 Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen udelukkende anvendes til beboelse og indeholder mindre end 6 beboelseslejligheder. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme Ejendommen elforsynes fra NRGI. Ejendommen vandforsynes fra Aarhus Vand. Ejendommen varmeforsynes fra AffaldVarme Aarhus. 5. MILJØFORHOLD Affaldsdepot - tidligere forurening Øvrige miljøforhold, grund Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: - at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. - at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. - at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. I henhold til oplysninger indhentet via Region Midtjyllands hjemmeside den 05.01.2016 har regionen for nuværende ingen oplysninger om jordforureninger på den pågældende matrikel. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 7.850.000 Øvrige forhold: Nybolig Erhverv Aarhus hjælper gerne med at fremskaffe lånetilbud på finansiering. 4
6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 370.632 I alt kr. 370.632 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Bemærkning: Det bemærkes, at de anslåede lejeindtægter er ansat af ejendomsmægleren efter bedste skøn, - uden ansvar for at udlejning faktisk kan ske som anført, herunder lejens lovlighed. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 26.583 Renovation Renovation kr. 5.000 Vand / Vandafledning El Fælle el og vand kr. 4.500 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 8.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 13.800 Administration Administration kr. 10.000 Varmeregnskab kr. 3.300 Forsikringer Præmie årligt - forsikring kr. 9.086 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 80.269 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 24.380 Advokatsalær - skøde kr. 44.400 Moms kr. 11.100 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 79.880 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 7.850.000 Handelsomkostninger anslået kr. 79.880 -Refusion depositum kr. 87.600 -Refusion forudbetalt leje kr. 87.600 Anslået kapitalbehov kr. 7.754.680 5
6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 370.632 - Driftsudgifter iht. budget kr. 80.269 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 290.363 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 290.363 x 100 7.754.680 = 3,74% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 7.850.000 Kontantomregnet købesum kr. 7.850.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 24.380 Advokatsalær skøde kr. 44.400 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 11.100 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 7.929.880 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 4.948.511 Særlige installationer kr. 549.835 Grundens værdi kr. 2.351.654 Kontantomregnet købesum kr. 7.850.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 555.430 = kr. 22.217 Afskrivninger 1. år kr. 22.217 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6
6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 80.269 kr. 80.269 Udgifter i alt kr. 80.269 kr. 80.269 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 370.632 kr. 370.632 1. år før afskrivning / skat kr. 290.363 kr. 290.363 Afskrivning 1. år, anslået kr. 22.217 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 268.145 Likviditet 1. år før skat kr. 290.363 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 67.036 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 223.326 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Værkmestergade 2, 17. etage 8000 Aarhus C Att.: Marc H. Hansen, Erhvervsmægler, MDE, DiplomValuar Tlf.: 8620 8585, mobil: 51393345, e-mail: mhn@nybolig.dk 7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje 1 Boliglejer Stuen Bolig Beboelse 68 87.648 1.289 20.550 20.550 2 Boliglejer 1. sal Bolig Beboelse 73 95.844 1.313 23.100 23.100 3 Boliglejer 2. sal Bolig Beboelse 73 96.468 1.321 23.250 23.250 4 Boliglejer 3. sal Bolig Beboelse 68 90.672 1.333 20.700 20.700 Refunderede driftsudgifter I ALT 282 370.632 87.600 87.600 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 282 370.632 87.600 87.600 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 370.632 87.600 87.600 heraf faktisk 370.632 87.600 87.600 heraf anslået 0 0 0 21
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Boliglejer 6.000 1.800 Nej Faktisk 01.04.2016 01.04.2017 Nej 2 Boliglejer 6.000 1.800 Nej Faktisk 01.04.2016 01.04.2017 Nej 3 Boliglejer 6.000 1.800 Nej Faktisk 01.04.2016 01.04.2017 Nej 4 Boliglejer 6.000 1.800 Nej Faktisk 01.04.2016 01.04.2017 Nej Lejen påklaget Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 1 Boliglejer 0 01.02.2014 Lejer Udlejer Nej Nej I lejekontrakten er anført, at lejligheden er en viceværtlejlighed for Marselisborg Alle 27 og 29. 2 Boliglejer 0 01.09.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer 0 15.10.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Boliglejer 0 01.04.2012 Lejer Udlejer Nej Nej 22