Område til centerformål mellem Herredsgade, Torstedvej og Ullsgade i Ulfborg Forslag HOLSTEBRO KOMMUNE
Redegørelse Forord til lokalplanforslaget Byrådet har besluttet at offentliggøre et forslag til lokalplan for et område tilcenterformål. Lokalplanområdet ligger mellem Herredsgade, Torstedvej og Ullsgade i Ulfborg. Offentlig fremlæggelse Forslaget til lokalplan er fremlagt offentligt i 8 uger fra den 23. november 2016 til den 18. januar 2017. Hvis du har indsigelser eller forslag til ændringer, skal du sende dem til: Holstebro Kommune Teknik og Miljø, Planafdelingen Kirkestræde 11 7500 Holstebro eller via e-mail til: planafdelingen@holstebro.dk eller som Digital post til: Holstebro Kommune Teknik og Miljø inden den 18. januar 2017 Efter udløbet af denne frist vil Byrådet tage stilling til lokalplanforslaget. -- Hvis du har spørgsmål til planforslaget, er du velkommen til at kontakte Ditte Birkkjær Madsen, Planafdelingen, tlf. 96 11 75 58 eller via ovennævnte e-mailadresse. Lokalplanforslaget følges af forslag til tillæg nr. 18 til Kommuneplan 2013. Lokalplanen består af: En redegørelse, der beskriver planens baggrund, forholdet til omgivelserne, miljøvurdering mm. Her anføres også nogle af de særskilte tilladelser, der kan være nødvendige for gennemførelsen af det byggeri, den anvendelse osv., som lokalplanen regulerer. Bindende lokalplanbestemmelser med tilhørende kortbilag, der - sammen med blandt andet byggelovens bestemmelser - regulerer områdets udformning og anvendelse mm. 2
Indhold Redegørelse Forord til lokalplanforslaget, s. 2 Redegørelse... 4 Lokalplanområdets beliggenhed, s. 4 Baggrund og formål med lokalplanen, s. 4 Eksisterende forhold, s. 4 Lokalplanens indhold, s. 5 Forhold til anden planlægning, s. 7 Lokalplanens gennemførelse, s. 9 Tilladelser efter anden lovgivning, s. 9... 11 1. Formål... 11 2. Område... 11 3. Anvendelse... 11 4. Udstykning... 12 5. Bebyggelsens omfang og placering... 12 6. Bebyggelsens udseende og skiltning... 12 7. Ubebyggede arealer... 13 8. Terrænregulering... 13 9. Veje og stier... 13 10. Parkering... 14 11. Ophævelse af ældre lokalplan... 14 12. Betingelser for ibrugtagning af bebyggelse... 14 13. Lokalplanens retsvirkninger... 15 Kortbilag 1, 16 Kortbilag 2, 17 Anvendte kortmaterialer (baggrundskort): Forsidekortet indeholder Luftfoto forår 2015 fra Geodatastyrelsen, Kortbilag 1 og 2 indeholder data fra Geodatastyrelsen, Matrikelkort, september 2015, samt FOT-data fra Geodatastyrelsen og Danske kommuner, september 2015 3
Redegørelse Redegørelse Lokalplanområdets beliggenhed Ulfborg Ulfborg Området ligger i den sydlige del af Ulfborg. Der er boliger med dobbelthuse nord for området, mod vest findes Herredsgade (hovedlandevej 418 / A16), mod syd Torstedvej og mod øst Ullsgade. På vestsiden af Herredsgade ligger kirkegården, syd for Torstedvej ligger et erhvervsområde og på østsiden af Ullsgade findes fritliggende boliger. Baggrund og formål med lokalplanen Lokalplanområdets beliggenhed mellem Herredsgade, Torstedvej og Ullsgade i Ulfborg For nogle år siden blev plejehjemmet Rødekorshjemmet i Ulfborg lukket. Siden blev området i 2011 lokalplanlagt til tæt-lav boligområde. For at realisere den lokalplan ville det have været nødvendigt at nedrive den eksisterende bebyggelse. Ejeren har ønsket at kunne anvende den eksisterende bebyggelse til et privat plejecenter, som et hjem for mennesker med særligt plejebehov eller lignende almene formål, eller som lejligheder, kollegie, ungdomsboliger, bofællesskab, kursuscenter, sportscenter og lignende formål Eksisterende forhold Grunden, der er ca. 0,5 ha, er bebygget med ældre plejehjemsbygninger, der nu står tomme. Der er vejadgang fra Herredsgade, Torstedvej og Ullsgade til området. Mod Herredsgade er tinglyst en vejbyggelinie på 12 meter. På hjørnet af Herredsgade og Torstedvej er tinglyst et oversigtsareal. Derudover er der større grønne arealer øst og vest for bygningerne. 4 Plejecentret set fra Herredsgade
Lokalplanens indhold Redegørelse Disponering og bebyggelse Denne lokalplan giver mulighed for at indrette den eksisterende bebyggelse til et privat plejecenter lejligheder, kollegie, ungdomsboliger, bofællesskab, kursuscenter, sportscenter og lignende formål. Et privat plejecenter kan rumme plejeboliger og institution for mennesker med særlige pleje- og udviklingsbehov. Det kan foreksempel være et hospice, boliger indrettet til syge, ældre eller handicappede med plejebehov eller det kan være en institution for unge med sociale, udviklings og/ eller helbredsmæssige udfordringer. Desuden giver lokalplanen mulighed for tilknyttede funktioner så som undervisning og klinik. Lejligheder, kollegie, ungdomsboliger, bofællesskab er alle boligtyper der kan indpasses i den eksisteende bebyggelse ved at bygge om og/eller renovere inde i bygningerne. Den eksistende bygning vil også relativt nemt kunne indrettes til kursuscenter eller sportscenter med de dertilhørende faciliteter, som eksempelvis mødelokaler, konferencerum, træningslokaler, overnatningsfaciliteter mm. Lokalplanen rummer desuden bestemmelser om bebyggelsens udseende og skiltning. Ny bebyggelse skal fx opføres i samme matrialer som den eksisterende bebyggelse så bebyggelsen harmonere arkitektonisk og fremstår som en helhed. Trafikale forhold Vejadgang skal ske fra Torstedvej og Ullsgade. Vejadgang fra Herredsgade ønsker Vejdirektoratet nedlagt. Der kan etableres én stiadgang fra Herredsgade til omådet. Det skønnes, at trafikmængden til og fra området kun vil med- Plejecentret set fra Torstedvej 5
Redegørelse føre en ubetydelig påvirkning af miljøet. Udearealer Ubebyggede arealer kan anvendes til adgangs-, parkerings- eller fælles opholdsarealer. Befæstelsesgraden af fællesarealer skal begrænses af hensyn til afledning af overfladevand. Overfladevandet kan evt. ledes i regnbede / spejlbassiner. Oversigtsarealer må ikke have beplantning eller faste elementer, der kan blive højere end 0,75 meter. Forsyning Området er omfattet af varmeplanen, affaldsregulativ samt spildevandsplanen. Området er forsynet med fjernvarme og skal fortsat forsynes med fjernvarme. I spildevandsplanen er arealet planlagt separatkloarkeret. Mulighed for nedsivning af regnvand fra tagarealer - med overløb til regnvandskloak i området - skal undersøges. Støj og lugt Herredsgade er en del af den trafikerede hovedvej A16. Torstedvej er indfaldsvej til Ulfborg. Ved større renoveringsarbejde bør bebyggelsen mod Herredsgade isoleres mod trafikstøj. Planen forventes ikke at kunne medføre en ændret påvirkning med hensyn til støj og lugt. Jordforurening Der er ikke konstateret forurening inden for lokalplanområdet. Området er områdeklassificeret og omfattet af anmelde- og dokumentationspligt i forbindelse med jordflytning bort fra lokalplanområdet. 6 Plejecentret set fra Torstedvej
Forhold til anden planlægning Redegørelse Kommuneplanen Lokalplanområdet er i Kommuneplan 2013 en del af rammeområdet 04.B.01, der er udlagt til boligformål. Lokalplanen følges af et nyt kommuneplantillæg. Med kommuneplantillæg nr. 18 oprettes et nyt rammeområde for et areal svarende til lokalplanområdets afgrænsning. Dette kommuneplantillæg udlægger området til offentlig formål i form af plejecenter, plejeboliger og lignende almene formål. Nye bestemmelser for område 04.C.05 Kommuneplanens rammer for lokalplanlægning indenfor område 04.C.05.er gengivet nedenfor, der kommer et nyt rammeområde til offentlige formål. Plannummer Område Anvendelse generelt Anvendelse specifik Bebyggelsesprocent 50 Etageantal 2.0 Bygningshøjde 8,5 Bebyggelsens / 04.C.05 Ulfborg Centerformål Plejecenter, plejeboliger, lejligheder, kollegie, ungdomsboliger, bofællesskab, kursuscenter, sportscenter og lignende formål anlæggets karakter: Ny bebyggelse kan indpasses i det eksisterende område, såfremt bebyggelsens proportioner og struktur tilpasses områdets karakter. Der kan ikke opføres butikker i området. Friareal Der skal til en bebyggelse udlægges opholdsarealer af en passende størrelse i forhold til bebyggelsens benyttelse, omfang og beliggenhed. Parkeringspladser Institutioner: mindst 1 bil-parkeringsplads pr. 50 m 2 bruttoetageareal. Kursuscenter/sportscenter: mindst 1 bil-parkeringsplads pr. 50 m 2 bruttoetageareal. Plejeboliger: mindst 1/3 parkeringsplads pr. bolig som fællesparkering. 7
Redegørelse Lokalplan/ byplanvedtægt: 1125. Ungdomsboliger: mindst 1/2 parkeringsplads pr. bolig som fællesparkering Lejligheder: mindst 1 pr. bolig som fællesparkering Cykler: mindst 1 cykel-parkeringsplads pr. 100 m 2 bruttoetageareal op til 1000 m 2 bruttoetageareal. Miljø Grundvandsbeskyttelse: Tiltagskrav: Parkeringspladser og kørearealer samt områder, hvor der oplagres eller håndteres olie eller kemikalier, skal være befæstet med en tæt belægning, der er indrettet med fald mod afløb, hvorfra der sker kontrolleret afledning. Olie og kemikalier skal opbevares i egnede beholdere, der enten er dobbeltvæggede eller placeret under tag og beskyttet mod vejrlig. Beholderne skal stå på en oplagsplads med tæt belægning uden afløb eller med afspærringsventil og sikret mod påkørsel. Oplagspladsen skal være indrettet således, at spild kan holdes inden for et afgrænset område og uden mulighed for afløb til jord, grundvand og kloak. Området eller opsamlingssump skal som minimum kunne rumme indholdet af den største opbevaringsenhed i området. Eksisterende lokalplaner Med vedtagelse af denne lokalplan ophæves samtidig den hidtil gældende lokalplan nr. 1076. Zoneforhold Området er i byzone. Drikkevandsinteresser Der er særlige drikkevandsinteresser i lokalplanområdet. Derfor må der ikke foregå aktiviteter og produktion, der kan forurene jorden og true grundvandet. Lokalplanens bestemmelser er ikke i strid med beskyttelsen af grundvandet i området. Aktiviteter, der øger beskyttelsen af grundvandet, skal fremmes. 8
Lokalplanens gennemførelse Redegørelse Arealet inden for lokalplanområdet er privatejet og det er ejerne, der står for byggemodning, matrikulært arbejde, salg m.v.. Alle omkostninger i forbindelse med flytning af stikledning, vej og lignende i forbindelse med byggemodning bekostes af de respektive ejere. Tilladelser efter anden lovgivning Fortidsminder Gøres der under jordarbejde fund af fortidsminder, skal den del af arbejdet, der berører fundet, straks indstilles og Holstebro Museum underrettes - jf. Museumslovens 27 stk. 2. Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglysteservitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. 9
Bestemmelser 10
Bestemmelser Område til centerformål mellem Herredsgade, Torstedvej og Ullsgade i Ulfborg Med hjemmel i Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015 med senere ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 beskrevne område. 1. Formål Stk. 1. Lokalplanens formål er at sikre at området anvendes til centerformål. at ny bebyggelse bliver en del af en arkitektoniske helhed. at vejadgang sker fra Torstedvej og Ullsgade 2. Område Stk. 1. Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1, og omfatter en del af matrikelnummer 8bo, Den mellemste del, Ulfborg samt alle matrikler, der efter den 01.08.2016 udstykkes fra den nævnte ejendom. Stk. 2. Området ligger i byzone. 3. Anvendelse Stk. 1. Området må kun anvendes til centerformål i form af plejeboliger og institution for mennesker med særligt pleje- og udviklingsbehov. Herunder blandt andet hospice, boliger indrettet til syge, ældre eller handicappede med plejebehov og institution for unge med sociale, udviklings og/eller helbredsmæssige udfordringer. Der er desuden mulighed for pleje-, trænings- og undervisnings-faciliteter samt for kontor, klinik og øvrige funktioner i tilknytning til plejen. Derudover kan der etableres lejligheder, kollegie, ungdomsboliger, bofællesskab, kursuscenter, sportscenter og lignende formål. Der er desuden mulighed for trænings-, overnatnings- og undervisningsfaciliteter samt for køkken/ køkkener, spisesal, kontor, reception, konference- og mødelokaler og øvrige funktioner i tilknytning til kursuscenter, sportscenert og diverse boligformer. Der kan ikke opføres butikker indenfor lokaplanområdet. 11
Bestemmelser 4. Udstykning Stk. 1. Lokalplanområdet kan ikke udstykkes. Dog kan mindre arealoverførsler ske i forhold til de tilgrænsende vejarealer. 5. Bebyggelsens omfang og placering Stk. 1. Bygninger må opføres i op til 2 etager med en højde på højst 8,5 meter over terræn. Bebyggelsesprocenten i lokalplanområdet må ikke overstige 50 %. Stk. 2. Bebyggelsen skal fremstå samlet og må alene anlægges indenfor det på kortbilag 2 anviste byggefelt - dog undtaget de i 3 nævnte småbygninger. Nye bygningsdele skal sammenbygges med og opføres med samme taghældning som den eksisterende bebyggelse. Stk. 3. Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger, der i henhold til bygningsreglementet kan opføres i eller inden for 2,5 meter fra skel mod nabo, vej, sti eller fællesareal, kan opføres med en taghældning, der ikke overstiger 30 grader. I skel må bebyggelsens højde - målt til tagfladens overside - ikke overstige 2,5 meter. Disse bygninger må ikke være højere end 4 meter. Stk. 4. Eventuelle affaldscontainere skal indhegnes eller afskærmes. Stk. 5. Langs Herredsgade er der tinglyst en vejbyggelinie, der bevirker, at der ikke må opføres bygninger eller lignende af blivende karakter. Til de 12 meter skal der lægges 2 x højdeforskellen mellem kørebane og terræn samt mindst 1 meter til passage. Vejbyggelinien er indtegnet på kortbilag 2. 12 6. Bebyggelsens udseende og skiltning Stk. 1. Ydervægge skal opføres af gule mursten, hvis stoflighed og farve svarer til stenene i den eksisterende bebyggelse. Stk. 2. Tage skal fremstå med stoflighed og farve svarer til den eksisterende bebyggelse eller kan anlægges som grønne tage Stk. 3. Solfangere og solceller eller lignende tekniske anlæg skal indarbejdes som mindre elementer i facaden eller som en integreret del af tagfladen. Arealet må maksimalt udgøre 30% af facade-/tagfladen. Solfangere og solceller skal udføres i matte, sorte materialer uden blanke lister. Stk. 4. Reklamering og opsætning af skilte - ud over almindelig nummer- og navneskiltning - må ikke finde sted.
Stk. 5. Institutioner, kursuscenter, sportscenter og ligende må dog opsætte samlet ét navneskilt på bygningsfacade på højst 40 x 120 cm. Bestemmelser 7. Ubebyggede arealer Stk. 1. Befæstelsesgraden skal søges minimeret og som minimum afstemmes med behovet for grundvandsdannelse, jf. overudnyttelse af grundvandsressourcen i vandplanen. Stk. 2. Hegning mod nabo, vej, sti og fællesarealer skal udføres som levende hegn. Levende hegn kan suppleres med trådhegn, hvis trådhegnet placeres inden for det levende hegn og ikke er højere end det levende hegns sluthøjde. Ved plejeboliger kan der opsættes fast hegn i skel ved terrasse i op til 4 meter ud fra bygningen. Stk. 3. Levende hegn mod vej, sti og fællesarealer skal plantes min. 0,30 cm. inde på egen grund / eller så langt inde på egen grund, at det ikke vokser ud over skel. Stk. 4. Arealer, der ikke anvendes til bebyggelse, parkering, sti, adgangsareal m.m. skal fremstå som grønne arealer. Disse kan indrettes i tilknytning til plejefunktionen såfremt anlægget ikke ved støj, lugt, lys eller lignende er til gene for tilgrænsende boligområder. Stk. 5. Stier kan etableres med permeable belægninger. Til sikring af grundvandet skal vej og parkeringsarialer være befæstet med en tæt belægning med fald mod afløb, hvorfra der sker kontrolleret afledning. Stk. 6. Der må ikke nedgraves olietanke. 8. Terrænregulering Stk. 1. Der må ikke uden Kommunens tilladelse ske terrænregulering ud over +- 0,5 meter i forhold til eksisterende terræn. Stk. 2. Inden for 1 meter fra skel til vej, sti og nabo må der ikke ske terrænregulering. Vej- og stiadgang fra offentlig vej samt tilkørsel til carport / parkeringsplads er dog undtaget. 9. Veje og stier Stk. 1. Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Torstedvej og / eller fra Ullsgade. Vejadgang udlægges i en bredde på 6,5 meter som en fortovsoverkørsel. Der kan etableres overkørsler til parkeringspladser i begrænset omfang fra Torstedvej og Ullsgade. Fra Torstedvej max. 1 overkørsel - jf. Vejdirektoratet - og fra Ullsgade max. 3 overkørsler. 13
Bestemmelser Vejadgang fra Torstedvej skal placeres min. 50 meter fra hajtænderne mod Herredsgade - jf. Vejdirektoratet. Stk. 2. Der kan etableres stiadgang til Herredsgade i en udlægsbredde på 3 meter. Stk. 3. Ved adgangsvejens udmunding i Torstedvej skal der anlægges oversigtsareal på 5 x 10 meter - målt fra kørebanekant. Af hensyn til oversigten må ingen genstande eller planter i oversigtsarealer- hverken varigt eller midlertidigt - være højere end 0,75 meter - bortset fra eventuelle lysmaster og vejnavneskiltning. Stk. 4. Ved Torstedvejs tilslutning til Herredsgade er der tinglyst et oversigtsareal på 15 x 70 meter - målt fra krydsningen af vejmidterlinierne på Herredsgade og Torstedvej, som vist på kortbilag 2. Af hensyn til oversigten må ingen genstande eller planter i oversigtsarealet - hverken varigt eller midlertidigt - være højere end 0,75 meter over en flade gennem de tilstødende vejbaners midte. Oversigtsarealet er indtegnet på kortbilag 2. 10. Parkering Stk. 1. Parkeringspladser kan alene etableres øst for bebyggelsen, som vist på kortbilag 2. Stk. 2. Der skal anlægges mindst 1 bil-parkeringsplads pr. 50 m 2 bruttoetageareal. Og mindst 1 cykel-parkeringsplads pr. 100 m 2 bruttoetageareal op til 1000 m 2 bruttoetageareal. Stk. 3. En parkeringsplads skal mindst være 2,5 x 5 meter. Handicapplads skal mindst være 3,5 x 5 meter. Stk. 4. Parkering af bus, campingvogn eller lignende skal ske i afskærmet carport af hensyn til naboer. 11. Ophævelse af ældre lokalplan Stk. 1. Lokalplan nr. 1076 for boligområde mellem Herredsgade, Torstedvej og Ullsgade, Ulfborg, som er vedtaget af Holstebro Byråd den 13.12.2011, ophæves. 14 12. Betingelser for ibrugtagning af bebyggelse Stk. 1. Ny bebyggelse må ikke tages i brug før parkeringskrav jf. 10 er opfyldt. Stk. 2. Ny bebyggelse må ikke tages i brug før området er spildevandssepareret. Stk. 3. Bebyggelse i området skal tilsluttes den kollektive fjernvarmeforsyning. Ny bebyggelse må ikke tages i brug før denne tilslutning har fundet sted.
Stk. 4. Bygninger, der opføres som lavenergihus i overensstemmelse med bygningsreglementet, skal, hvis det ønskes, gives dispensation fra kravet om tilslutning til kollektiv varmeforsyning. Bestemmelser 13. Lokalplanens retsvirkninger Forslagets midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan der evt. efter planlovens 17, stk. 2, opnås tilladelse til at udnytte en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra den 23. november 2016, og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst indtil den 23. november 2017. Lokalplanens retsvirkninger Stk. 1. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Stk. 2. Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., medmindre Byrådet skønner at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens 19 og 20). Vedtagelsespåtegning Lokalplanforslaget er vedtaget af Holstebro Byråd den 15. november 2016 til offentliggørelse i 8 uger fra den 23. november 2016 til den 18. januar 2017. 15
8kx ± 8c 8kv 8ir 8iq Bestemmelser 8dp 8ee 8nm 8do 8nc 8nd 8no 8ne 8bv 62 61 8op 8hf 65 8oq 64 8oo 8on 7000ab 8de 8bu 63 8om 8cq 8nf 8mz 8ea 7000a 8bo 8mr 8np 9p 7000ø 23b 9ab 9q 23d 0 25 50 Meter Signaturforklaring 16 Lokalplanafgrænsning Matrikelflade Kortbilag 1 Lokalplanområdets afgrænsning
8kx ± 8c 8kv 8ir 8iq 8dp 8ee Bestemmelser 8nm 8do 8nc 8nd 8no 8ne 8bv 62 61 8op 8hf 65 8oq 64 8oo 8on 7000ab 8de 8bu 63 8om 8cq 8nf 8mz 8ea 7000a 8bo 8mr 8np 9p 7000ø 23b 9ab 9q 23d 0 25 50 Meter Signaturforklaring Kortbilag 2 Lokalplanafgrænsning Byggefelt Parkeringsareal Oversigtsareal Vejbyggelinje Matrikelflade Udskilt vej Lokalplanområdets opdeling og anvendelse 17