Notat Emne: Til: Strategi for brug af kombineret udlejning Teknisk Udvalg Punkt 4 til Teknisk Udvalgs møde Mandag den 3. februar 2014 Aarhus Kommune Teknik og Miljø Den 28. januar 2014 MTM-POB/Støttet Byggeri Kalkværksvej 10 8100 Aarhus C Besvarelse af spørgsmål rejst under Byrådets behandling af "Strategi for brug af kombineret udlejning", sag. nr. 2 den 22. januar 2014 1. Hvorfor indstiller man ikke kombineret udlejning anvendt i Frydenlund, Vejlby Vest, Vorrevangen og Trigeparken? Hvorfor er det ikke den rigtige løsning for disse områder? (Gert Bjerregaard, V) Man (Teknik og Miljø, Socialforvaltningen og Borgmesterens Afdeling) har valgt at koncentrere kombineret udlejning om de områder, som kommunen vurderer er de mest udsatte, nemlig Gellerup, Toveshøj, Herredsvang, Bispehaven og Langkærparken. Disse områder ventes endvidere ikke at kunne opnå effekt med fleksibel udlejning alene (fleksibel udlejning giver fortrin til fx ansøgere i beskæftigelse eller under uddannelse), idet der ikke vurderes at være tilstrækkeligt med denne ansøgerprofil på afdelingernes ventelister. Sagsnr. 13/003820-19 Sagsbeh. Camilla Maria Nielsen Telefon 8940 2000 Direkte telefon +45 8940 2046 E-mail cmn@aarhus.dk www.aarhus.dk Frydenlund, Vejlby Vest og Vorrevangen ventes endvidere at kunne få en effekt af fleksibel udlejning alene. Der er således indgået aftaler om fleksibel udlejning i Frydenlund og Vorrevangen, og en tilsvarende aftale for Vejlby Vest forventes. Fleksibel udlejning er et enklere redskab, som boligforeningerne i disse områder foretrækker og selv har ønsket at indgå aftale om.
Boligforeningerne oplever fleksibel udlejning som mere positivt at formidle til deres ansøgere, og de sparer endvidere sagsgangen til kommunen for tjek af ansøger. Fleksibel udlejning giver endvidere mulighed for at markedsføre fortrinnene og dermed afdelingerne på den fælles boligportal aarhusbolig.dk. For så vidt angår Trigeparken, så er vurderingen fra såvel boligforening som kommune, at ventelisterne for afdelingen er for korte til at kombineret udlejning vil kunne få en effekt. Ventelisterne er altså så korte, at man vil være nødt til at vende tilbage til en afvist ansøger og alligevel tildele denne ansøger boligen. Kombineret udlejning vil derfor være uden effekt. Der er lavet en aftale om fleksibel udlejning for Trigeparken, da det vil give afdelingerne mulighed for at markedsføre sig overfor boligsøgende, og på denne måde måske tiltrække nye ansøgere. Der planlægges tillige en storstilet fysisk renovering, og området har (som også Frydenlund, Vorrevangen, Bispehaven, Herredsvang, Langkærparken og Gellerup/Toveshøj) en boligsocial helhedsplan og et stort lokalt samarbejde også med kommunale aktører. Forhåbningen er, at det vil skabe en øget efterspørgsel efter boligerne, og man vil til den tid se på, om det vil give mening at indføre reglerne om kombineret udlejning. 2. Hvad har de gode ting og erfaringer med kombineret udlejning været? (Gert Bjerregaard, V) Flere boligforeninger har været interviewet i forbindelse med kombineret udlejning. Der er i foråret 2013 afholdt møder med alle de boligforeninger, som har afdelinger på listen over områder, der kan benytte kombineret udlejning. Desuden er flere udlejningsafdelinger og afdelingsbestyrelser, med erfaringer med redskabet, interviewet i forbindelse med evalueringen fra 2012 (jf. bilag 2). Vurderingerne fra Østjysk Bolig, Al2Bolig, AAB, AlmenBo, Ringgården og Boligkontoret Århus er på direktørniveau alle positive. Al2bolig, som administrerer Langkærparken har selv rettet henvendelse til kommunen med ønske om at få indført reglerne, og Østjysk Bolig, som administrerer Bispehaven har tilsvarende ønsket reglerne fortsat. I Brabrand Boligforening og Alboa er der en modstand i afdelingsbestyrelserne, som man har båret videre. Modstanden har Side 2 af 9
rod i opdelingen af stærke og svage borgere og i princippet om, at nogen på den baggrund aktivt fravælges. I samtalerne med boligforeninger er der kommet flere positive ting frem. En af tingene er, at mange ansøgere ser kombineret udlejning som et tegn på, at "der gøres noget" i området, især når der samtidig fortælles om de andre ting, der samtidig er i gang i boligområdet. Et andet element, der er hørt nævnt, er, at kombineret udlejning har reduceret tilflytningen af udsatte familier med børn, og området har så haft ro til at arbejde med "deres" unge. Et tredje element, som tilsvarende er hørt nævnt, er, at 'ordet spredes', således at kontanthjælpsmodtagere ændrer deres søgemønster (som ser ud til at fordele sig jævnt over kommunens øvrige boligafdelinger). Endelig kan det hævdes, at både kombineret udlejning og fleksibel udlejning er med til at understrege, at beskæftigelse og uddannelse er vigtigt også i udsatte boligområder. Det understreges dog også, at kombineret udlejning og fleksibel udlejning hverken kan eller skal stå alene. 3. Effekten af kombineret udlejning ønskes bedre belyst (Peter Hegner Bonfils, EL). Der henvises til Evalueringen fra 2012 (bilag 2), da der ikke er udarbejdet nyere, systematiske effektvurderinger. Det er ikke muligt at udarbejde en opdateret effektanalyse indenfor denne besvarelses tidsfrist. SFi har i 2012 udgivet analysen "Udlejningsredskaber i almene boligområder". Analysen har imidlertid ikke tilstrækkeligt med datamateriale til at effektevaluere kombineret udlejning. Teknik og Miljø bekendt foreligger således ikke nogen effektevaluering af redskabet i øvrigt. 4. Vi vil gerne høre fra de enkelte boligforeninger hvad deres erfaringer er, og om, hvad der i øvrigt bør gøres (Peter Hegner Bonfils, EL) Der er i alle områderne og en række andre udsatte boligområder i Aarhus Kommune en bred række af indsatser og samarbejder i gang. Herunder boligsociale helhedsplaner, hvori de forskellige lokale kommunale aktører indgår som samarbejdsparter. Side 3 af 9
Det er Teknik og Miljøs vurdering, at boligforeningerne generelt værdsætter dette samarbejde, men at de i bredere forstand efterspørger et øget, helhedsorienteret kommunalt fokus på området udsatte boligområder. Jævnfør i øvrigt besvarelsen under spørgsmål 2. 5. Finansieringen ønskes belyst, da kombineret udlejning har kostet penge i Gellerup. Herunder ønskes belyst, hvem der betaler for tomgang og om hvorvidt det i givet fald vil være lejerne (Peter Hegner Bonfils, EL). Tomgang kan kun opstå som følge af kombineret udlejning, hvis der konkret indgås aftale mellem boligforening og kommune om at en bolig skal stå tom for at "vente på" en ansøger, der kan godkendes. Kan der ikke findes en ansøger der kan godkendes, skal boligen tildeles ikke-godkendte ansøgere. Der bør derfor ikke kunne opstå lejetab i en boligafdeling alene som følge af kombineret udlejning. Til orientering er det alene Gellerup og Toveshøj der oplever tomgangslejetab. Aftalen, der kompenserede Brabrand Boligforening, har, Teknik og Miljø bekendt, rod i en misforståelse mellem boligforeningen og kommunen omkring fortolkningen af reglerne om kombineret udlejning. Denne misforståelse er der rettet op på, hvorfor tomgang og dermed lejetab alene kan opstå, hvis der indgås konkret aftale herom. 6. Hvad kunne man få af beskæftigelsesindsatser for dette beløb? (Peter Hegner Bonfils, EL). Kan af ovennævnte årsager ikke besvares. 7. Hvad er Tilsynet i MTM's vurdering/indtryk af indsatsen (Peter Hegner Bonfils, EL)? Evalueringen viser, at kombineret udlejning kan påvirke tilflytningen og dermed beboersammensætningen i omfattede afdelinger. Tilsynet vurderer også, at tiltaget ikke kan stå alene, og der er derfor andre beskæftigelsesmæssige, sociale og sundhedsmæssige tiltag i gang i alle områderne. Jævnfør i øvrigt besvarelsen under spørgsmål 2. Side 4 af 9
8. Effekten i naboområder? Flytter de afviste så bestemte andre steder hen (Rabih Azad-Ahmad, R, og Steen Stavnsbo, K )? Der henvises til Evalueringen fra 2012 (bilag 2). Der kunne på daværende tidspunkt ikke spores noget entydigt mønster i de afvistes efterfølgende valg af bopæl og dermed heller ikke nogen "foretrukken" destination for de afviste. 9. Der ønskes yderlige oplysninger om, hvorfor model 2 er fravalgt (Steen Stavnsbo, K)? Model II giver mulighed for udover modtagere af kontanthjælp at afvise ansøgere, der modtager dagpenge, sygedagpenge eller førtidspension. Modellen er blevet fravalgt af flere årsager: I områder som Gellerup og Toveshøj, og til dels Bispehaven, er det tvivlsomt, hvorvidt der på ventelisterne til afdelingernes boliger er tilstrækkeligt med ansøgere, der ikke modtager en af de fire ydelser, og som vil kunne godkendes efter reglerne i model II. Er der ikke det, vil boligerne alligevel skulle tildeles de ansøgere, der i første omgang blev afvist. Kombineret udlejning vil derfor være med beskeden effekt. Endvidere vil en udvidelse med yderligere tre ydelser betyde, at der vil blive flere afviste ansøgere, og dermed også flere afviste ansøgere, der vil have krav på en erstatningsbolig. Kommunens mulighed for at honorere skal i givet fald undersøges. Forud for en eventuel udvidelse med de tre yderligere ydelser skal forvaltningens adgang til at tjekke de pågældende ydelser ligeledes undersøges. Og endelig vil der være en ressourcemæssig udfordring, da opgaven ikke vil kunne håndteres indenfor de ressourcer, som Socialforvaltningen i dag har til opgaven. Tilsynet har undersøgt, hvorvidt det er muligt at afvise kun én af de tre ansøgerkategorier, fx førtidspensionister og ikke modtagere af dagpenge og sygedagpenge. Dette afviser Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. 10. Der ønskes skærpet opmærksomhed på, at de ressourcestærke tilflyttere, især studerende, har mulighed for at bidrage til området, og ikke bliver klemt af belastninger. Hvad skal der til for at sikre dette (Steen Stavnsbo, K)? Side 5 af 9
Teknik og Miljø har ikke noget konkret bud på, hvordan det kan sikres, at de ressourcestærkes bidrag til området kan øges, og hvordan deres tryghed kan øges. Forvaltningen er dog bekendt med, at der arbejdes målrettet med tryghed, blandt andet med Tryghedsvandringer i Tilst, Gellerup og Langkærparken. Derudover er tryghed, beboerdemokrati og frivillighed elementer i de fleste boligsociale helhedsplaner. 11. Bilaget med 'Strategi for udlejningsredskaber' (Thomas Medom, SF). i) Hvad ligger der til grund for udvidelsen med a) sygedagpengemodtagere, b) revalidering, c) ungdomsuddannelser og d) ikke SU-godkendte uddannelser som ydelser der ikke kvalificerer til at opnå fortrin efter beskæftigelse- eller uddannelseskriteriet? ii) Hvor mange områder omfattes af henholdsvis fleksibel udlejning og kombineret udlejning? Ad. i) Strategi for udlejningsredskaber er udarbejdet i fællesskab mellem 5. kreds og Aarhus Kommunes Styregruppe for udlejningsredskaber (repræsentation fra alle magistratsafdelinger og med Borgmesterens Afdeling for bordenden). Strategien for udlejningsredskaber har til hensigt at målrette brugen af udlejningsredskaber, således at de bedst styrker beboersammensætningen i udsatte boligområder. Strategien har, for så vidt angår fleksibel udlejning, endvidere til hensigt at ensarte og målrette aftaler om fleksibel udlejning. Ensartningen skal dels gøre det lettere at markedsføre aftalerne, og dels sikre, at ansøgerne behandles ens i de forskellige boligforeninger, således at man med "beskæftigelse" og "uddannelse" forstår det samme i alle boligforeninger, og forventer de samme dokumentationskrav fra alle ansøgerne. Bilaget i Strategien (bilag 1), som beskriver dokumentationskravene, er således et forsøg på denne ensartning. Nogle boligforeninger har tidligere haft lignende dokumentationskrav, mens de for andre kan være enten en skærpelse eller en lempelse. Definitionen på "beskæftigelse" har lagt sig op af den definition på beskæftigelse, som Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter anvender ved sine opgørelser (fx ved sine beregninger for områder, der kan anvende kombineret udlejning). Kriteriet "beskæftigelse" er således ustøttet beskæftigelse, og deri ligger også begrundelsen for, at modtagere af a) sygedagpenge og b) revalideringsydelse ikke giver Side 6 af 9
fortrin efter beskæftigelseskriteriet. Endvidere giver denne definition mulighed for at effektevaluere på udlejningsaftalerne, da samme definition bruges i BoSocData på beskæftigelsesindikatoren. For så vidt angår ydelserne c) og d) er baggrunden dels at ungdomsuddannelserne ifølge boligforeningernes erfaringer sjældent tiltrækker ressourcestærke studerende. Til gengæld er det muligt fra aarhusbolig.dk (som er boligforeningernes fælles udlejningsportal) at linke til SU-styrelsen hjemmeside med en opdateret liste over godkendte uddannelser. Det er enkelt og let for den enkelte udlejningsmedarbejder i boligforeningen at forstå og forklare overfor ansøgere, ligesom det igen vil tiltrække den ønskede kategori af studerende. Listen over SU-godkendte uddannelser er endvidere ved at blive udvidet med en positiv-liste for ikke SU-godkendte uddannelser, som falder indenfor Særligt Tilrettelagt Uddannelse for unge med handicap, således at handicappede også vil kunne benytte fortrinnet. Ad. ii) Omfang af boliger omfattet af enten kombineret udlejning eller fleksibel udlejning: Område, antal boliger Kun Kun Både fleksibel kombineret kombineret udlejning udlejning og fleksibel udlejning Bispehaven 870 Gellerup og Toveshøj 2400 Vorrevangen/Vandtårnsområdet* 1803 Frydenlund 1131 Herredsvang 1437 Trigeparken 471 Viby Syd 1619 Langkærparken 860 Åbyhøjgård 221** Skovgårdsparken 623 Veri I 358 Elstedhøj 406 Holmstrup 402** Lystruplund 113** I alt 7147 870 4697 Samlet antal boliger omfattet af et eller begge tiltag: 12.714 boliger svarende til 32 % af kommunens almene familieboliger. Side 7 af 9
*Vandtårnsområdet omfatter ud over Vorrevangen også naboafdelingerne Reginehøj og Kalmargade, som er med i den boligsociale helhedsplan for Vandtårnsområdet. ** De tre afdelinger Åbyhøjgård, Holmstrup og Lystruplund har en aftale om fleksibel udlejning, som omfatter 75 % af boligerne. For de øvrige afdelinger er det 100 % af de boliger, der ikke tilgår kommunen til boligsocial anvisning. I vurderingen af, hvorvidt der skal indgås en aftale om fleksibel udlejning, tager kommunen (Teknik og Miljø, i samarbejde med Socialforvaltningen og Borgmesterens Afdeling) udgangspunkt i principperne den nævnte Strategi for udlejningsredskaber, og kategoriseringsmodellen. Kategoriseringsmodellen er udarbejdet af Aarhus Kommune og Det Boligsociale Fællessekretariat (for boligforeningerne i Aarhus Kommune), og er vedlagt her som bilag 3. Som udgangspunkt er kommunen positivt indstillet overfor at indgå aftaler om fleksibel udlejning, der omfatter 100 % af de ledige boliger, i alle røde og gule områder. De gule områder vil man også se positivt på, men kunne efter en individuel vurdering, fx af beliggenhed, huslejeniveau og lignende. I givet fald omfattes kun 75 % af de ledige boliger. Boligforeningerne har aktuelt foreslået at aftaler i de gule områder også kan omfatte 100 % af boligerne, men så kun med en aftaleperiode på 1 eller 2 år. En aftale om fleksibel udlejning indgås ellers almindeligvis for de 4 år, som lovgivningen giver mulighed for. 12. Indstillingens at 2) anbefaler, at MTM, BA og Socialforvaltningen bemyndiges til helt eller delvist at indstille brugen af kombineret udlejning, hvis en "væsentlig forandring" indtræffer. Hvad ligger der i begrebet "væsentlig forandring"? (Lars Boje Mathiesen, LA)? For at smidiggøre udlejningsprocessen for boligforeningerne og kommunikationen til ansøgerne, arbejder boligforeninger og kommune på en model, der kan give mulighed for at boligforeningerne ikke behøver sende en ansøger til godkendelse hos kommunen, hvis ansøgeren kan godkendes efter den fleksibel udlejnings kriterium om at være i beskæftigelse eller under uddannelse. Hvordan det konkret kan formuleres, arbejdes der stadig på, men det vil under alle omstændigheder teknisk set betyde en delvis ophævelse af kombineret udlejning, og det er den mulighed man ønsker sig med at 2). Man kunne også forestille sig, at der kunne være behov for at friholde nogle udvalgte blokke eller opgange eksempelvis i forbindelse med ombygning eller nedrivning (som i Gellerup). Side 8 af 9
Hvis man kan se, at fleksibel udlejning kan stå alene i et helt område, kan man også forestille sig helt at suspendere kombineret udlejning. Endelig kan der være forhold, som man ikke kan forudsige, som kan påkalde sig et stop med meget kort varsel. Men der ligger ikke nogen konkret tænkt definition bag begrebet "væsentlig forandring". 13. Salg af blokke i Gellerup, kunne det være en idé? Det ville jo ændre beboersammensætningen (Knud N. Mathiesen, DF) Salg af blokke indgår som en del af helhedsplanen for Gellerup og Toveshøj. Salget ventes dog først igangsat på et senere tidspunkt, når de fysiske forandringer konkret er gået i gang. På nuværende tidspunkt er vurderingen også, at der pga. konjunkturerne ikke er et marked for ejerboliger i området. Lisbeth Errboe Svendsen Bilag: Bilag 1: Strategi for udlejningsredskaber, samt bilag med præcisering af fortrinskriterier. Bilag 2: Evalueringen af udlejningsredskaber (Hovedrapport, og de 4 delanalyser for hhv. Kombineret udlejning, Fleksibel udlejning, Udlejning efter annoncering, samt Børnefamiliefortrin). Bilag 3: Kategoriseringsmodellen, af september 2013. Side 9 af 9