Gl Skansevej 1+3 og 2-8, Bøgevej 2-40, Lilleholm 13-55 og 58-84, Lille Dybet 2-14, Fjordparken 32-38 og 15-29, Idrætsallé 1-27 og 31-45 360 GRADERS EFTERSYN Sundby-Hvorup Boligselskab Gandrup Afdeling 7
INDHOLD Baggrund... 3 Kuben Management... 4 Formål... 4 Opbygning... 4 Vurderingskriterier... 5 Boligens nøgletal afsnittet Gennemgang af afdeling 7... 5 Områdets udviklingspotentiale afsnittet Rundt om afdeling 7... 5 Beboertilfredshed afsnittet Tilfredshedsundersøgelse afdeling 7... 6 Inddragelse af beboernes prioriteringer afsnittet Workshop... 6 Byggetekniske forhold afsnittet; De Fysiske forhold i afdeling 7... 6 Vurdering og Anbefalinger... 7 Overordnet konklusion... 8 Opsamling på anbefalinger/vurderinger fra analysen... 9 Beboertilfredshed... 10 Bygningsmæssige forhold og udearealer... 10 Økonomi... 10 Potentielle alternative tiltag... 10 Gennemgang af afdeling 7... 11 Anbefalinger/vurderinger... 12 Sundby-Hvorup Boligselskabs vision... 13 Generel beskrivelse af bebyggelsen... 13 Boligtyper og antal... 14 Huslejeudvikling for afdeling 7... 15 Tomgangsoversigt for afdeling 7... 16 Fraflytningsoversigt for afdeling 7... 17 Henlæggelser mv.... 17 Rundt om afdeling 7... 19 Anbefalinger/vurderinger... 20 Beliggenhed... 21 Befolkningsudvikling... 22 Områdeudvikling for afdeling 7... 23 Oplandsbyer - Frihed og fleksibilitet... 23 Kommuneplan... 23 Kommunerammeplaner for afdeling 7... 24 1
Lokalplan... 24 Områdeanalyse... 25 Huslejeanalyse... 27 Tilfredshedsundersøgelse... 29 Anbefalinger/vurderinger... 30 Fakta om beboere... 31 Tilfredshed med boligen... 31 Tilfredshed med boligområdet... 33 Tilfredshed med boligselskabet... 34 Boligudgifter... 35 Oplevelser af tryghed og omdømme... 36 Overvejelser om at flytte... 37 Deltagelse i aktiviteter og beboerdemokrati... 38 Kommentarfelter... 39 Spørgsmål 16: Hvad kan dit boligselskab gøre bedre?... 39 Spørgsmål 22: Hvad mangler dit boligselskab?... 39 Workshop... 41 Workshopresultater... 42 De fysiske forhold i afdeling 7... 43 Anbefalinger/vurderinger... 44 Boligindretning og -layout... 45 Byggeteknisk... 45 Drift... 45 Besigtigelse... 46 Stamoplysninger... 46 Oversigtsplan... 46 Bygningsdele Afd. 7, Gandrup... 47 Gl. Kongevej 12 og 12A-I 12J-M... 49 Blomstervangen 1-19... 59 Græsvangen 1-8... 65 Mellemvang 2-24... 71 Mellemvang 26-36... 75 Kastanieparken 1-11 og 13-23... 79 Kastanieparken 2-8, 10-16 og 34-36... 83 2
BAGGRUND Denne del indeholder baggrundsmateriale om det 360 graders eftersyn, der foretages af afdeling 7. Indledningsvis redegøres for formålet med dette eftersyn og ligeledes, hvordan rapporten opbygges. Dernæst gennemgås, hvorledes analysen udføres og hvilke parametre, som benyttes til at foretage et 360 graders eftersyn af afdeling 7. Afsnittet har til formål at give et indblik i, hvorledes analysen gribes an, og samtidig hvilke muligheder der er med analysen. 3
Baggrund Kuben Management Denne rapport er udarbejdet af Kuben Management for afdeling 7 og Sundby-Hvorup Boligselskab. Kuben Management er en landsdækkende rådgivningsvirksomhed med fokus på by, bolig, energi og bæredygtighed. Kubens mål er at sikre vores kunder kvalificeret og kompetent rådgivning. Kuben Management rådgiver boligorganisationer, kommuner og regioner, erhverv og industri om byggeri, energi og udviklingsprocesser. Kubens opgaver omfatter blandt andet teknisk, økonomisk og administrativ bygherrerådgivning indenfor nybyggeri og renoveringsprojekter samt udvikling og energieffektivisering af boligområder, erhvervsejendomme og produktion. Formål Denne rapport har til formål at give Sundby-Hvorup Boligselskab et indblik i afdeling 7. Rapporten vil give en vurdering af afdeling 7 i forhold til flere parametre og kan således fungere som et redskab til at vurdere samt prioritere, hvilke behov der er nu og fremadrettet i afdelingen, og derved hvilke tiltag der kan være nødvendige i forhold til at fremtidssikre afdelingen. Rapporten giver en øjebliksvurdering i forhold til boligerne, bygningerne, beboerne, det generelle serviceniveau og -tilbud, og den forsøger at foreslå mulige fremtidige tiltag. Vurderingen af afdeling 7 bygger på flere sammenhængende og individuelle analyser og vurderinger, herunder bl.a.: En analyse af området og dets udviklingstendenser og potentialer, som udarbejdes gennem Cameo-analyse, vurdering af kommunale planforhold, udviklingsplaner, masterplaner, mv. Analyse af Boligstatistiske Nøgletal. Gennemgang af afdelingens bygnings- og boligmæssige forhold ud fra eksisterende materiale og visuel besigtigelse og gennemgang af bygninger og boligers stand, baseret på erfaringsmæssige vurderinger. Der er således ikke tale om en tilstandsrapport, men en overordnet visuel screening. Udarbejdelse og efterbehandling af spørgeskema til tilfredshedsundersøgelse - suppleret med afholdelse af møde og workshop om samme. En vurdering/anbefaling af fremtidige indsatsområder samt potentielle renoveringsmuligheder mv. I denne rapport er der, som nævnt, fokus på Gandrup afdeling 7. Andre afdelinger, udvalgt af Sundby-Hvorup Boligselskab, vil efterfølgende blive bedømt efter de samme parametre. Afdelingerne er beliggende i henholdsvis Lindholm, Løvvangen, Nr. Uttrup, Hals, Ulsted, Vester Hassing, Gandrup, Hou og Vestbjerg. Opbygning Rapporten indeholder seks hovedafsnit: Baggrund, Vurdering og Anbefalinger, Gennemgang af afdeling 7, Rundt om afdeling 7, Tilfredshedsundersøgelse i afdeling 7, Workshop og De Fysiske forhold i afdeling 7. Nærværende afsnit Baggrund beskriver rapportens struktur samt de forskellige parametre, som de efterfølgende afsnit er udarbejdet på baggrund af. Vurdering og Anbefaling er den overordnede og opsamlende konklusion og anbefaling af, hvad vi mener, Sundby-Hvorup Boligselskab og afdelingsbestyrelsen i afd. 7 bør handle på i den nærmeste fremtid angående afdelingen. Herefter følger Gennemgang af afdeling 7, som er en beskrivelse af afdeling 7, der har til formål at give et overblik over afdelingens nuværende situation. De forskellige boliger gennemgås i forhold til tomgang, fraflytningsstatistik og huslejeudvikling. Rundt om afdeling 7 indeholder en gennemgang af udefrakommende faktorer, som har indflydelse på afdelingens fremtid. Afsnittet Tilfredshedsundersøgelse i afdeling 7 en gennemgang af beboernes tilfredshed med afdeling 7 nærområdet baseret på en spørgeskemaundersøgelse, og Workshop er en gennemgang af resultaterne fra workshoppen, hvor beboerne har haft mulighed for at ytre deres holdning til, hvad der skal prioriteres højest med hensyn til renovering af afdelingen. Til sidst er der en gennemgang af de forskellige bebyggelser med hensyn til byggetekniske forhold, boligindretning og drift i afsnittet De Fysiske forhold i afdeling 7. Udover den samlede vurdering af afdelingen (afsnittet Vurdering og Anbefalinger), findes i starten af hvert afsnit nogle vurderings-/anbefalingssider, hvor de enkelte afsnits parametre bliver vurderet. Hver enkelt parameter vurdereres ud fra et lysreguleringsprincip, som er angivet på næste side. 4
Vurderingskriterier Der opereres med følgende vurdering, som er en slags lysreguleringsprincip: En god vurdering Forholdene er gode, og der er ikke behov for handling. En middel vurdering Der kan komme et behov for handling, men det er ikke nødvendigt øjeblikkeligt. En dårlig vurdering Der er behov for at handle nu. Der laves en samlet konklusion for afdelingen baseret på delkonklusionerne anbefalinger/vurderinger, som starter hvert af de 6 hovedafsnit i rapporten. Afdelingen bedømmes på følgende parametre: Boligens nøgletal afsnittet Gennemgang af afdeling 7 Tomgang og udlejningssituationen. Boligudbud. Huslejeniveau. Henlæggelser. I forhold til boligudbuddet vurderes antallet af boliger, boligstørrelse, om boligerne er nemme at udleje, om der er mange i tomgang og hvor længe de er i tomgang. Desuden vurderes det, hvordan huslejeniveauet ligger i forhold til boligudgifter i nærområdet. Områdets udviklingspotentiale afsnittet Rundt om afdeling 7 Befolkningsudvikling. Kommunale udviklingsperspektiver og fokusområder. Beboerpotentiale. Beliggenhed. Boligsociale forhold. Områdets udviklingspotentiale måles i forhold til de kommunale bestemmelser for området samt for byudviklingen generelt og i forhold hertil, om der er fokus på området. Derudover vurderes befolkningsudviklingen i området samt hvilket beboerpotentiale, området har, i forhold til potentielle lejere til afdelingerne. Beliggenhed vurderes ud fra infrastrukturen og mulighed for at benytte offentlig transport, samt hvad der ligger i afdelingens lokalområde. Ligger afdelingen nær et lægehus, en skole, børnehave/vuggestue, uddannelsesinstitutioner og dagligvarebutikker? Derudover vurderes nærheden til andre almene boliger i området. 5
Baggrund Beboertilfredshed afsnittet Tilfredshedsundersøgelse afdeling 7 Boligen. Boligområdet. Boligselskabet. Byen/bydelen. Beboertilfredsheden vurderes på mange parametre og indsamles via et spørgeskema, som beboerne har besvaret. Beboerne har angivet deres tilfredshed med forskellige forhold i deres bolig, bygningen, udearealerne, boligområdet, boligselskabets servicetilbud og niveauet heraf samt forhold i deres by eller bydel. Inddragelse af beboernes prioriteringer afsnittet Workshop Resultater fra workshoppen. Den sidste del af 360 graders undersøgelsen består af en workshop, hvor afdelingens beboere bliver inddraget i undersøgelsen. Ved hjælp af et spil opfordres beboerne til at prioritere ønsker til forbedringer af afdelingen. Afsnittet giver således et overblik over hvilke mulige tiltag i afdelingen, beboerne har vægtet højest. Byggetekniske forhold afsnittet; De Fysiske forhold i afdeling 7 Æstetik/Funktionalitet/Fremtidssikring. Boligindretning. Tilgængelighed. Udearealer. Byggeteknisk. Afdelingens fysiske tilstand. Drift. De byggetekniske forhold vurderes efter forskellige parametre. Der er lavet en besigtigelse af afdelingen samt enkelte boliger, og derudover har der været samtaler med bestyrelse, ejendomsmesteren og beboere. Der vurderes på indretningen, bl.a. om boligerne er tidsvarende og fremtidssikrede, om de har den rette størrelse? Endvidere vurderes hvordan tilgængeligheden er i afdelingen og i boligen. Dette gælder både i forhold til at komme til ejendommen, at komme ind i boligen og selve boligens indretning. Afdelingens udearealer vurderes også i forhold til om de er imødekommende og om de tiltaler alle grupper i afdelingen. Der ses på afdelingens fysiske tilstand. Er der råd, nedslidte bygningsdele, utidssvarende løsninger mv.? Herudover ses på driften i forhold til vedligeholdelse mv. 6
VURDERING OG ANBEFALINGER Denne del indeholder hovedkonklusionerne fra analysen af afdeling 7 samt bestigelsen af samme. I hvert enkelt afsnit er der analyseret og konkluderet på de udvalgte forhold. Disse konklusioner samles her til en overordnet vurdering af indsatsområder. Den overordnede vurdering tager udgangspunkt i den samme tilgang som de andre afsnit dvs. en rød-, gul-, grøn-farveangivelse, som indikerer hvorvidt øjeblikkelig aktion er nødvendig. 7
Vurdering og anbefalinger Overordnet konklusion Basisoplysninger Opført 1982, 1984, 1987, 1989, 1997, 1999, 2004, 2007 Type Tæt-lav, familie-, ungdoms- og ældreboliger Antal Boliger 78 Samlet vurdering Her opsummeres den samlede konklusion på 360 graders eftersynet af afdeling 7. Beboernes generelle tilfredshed med at bo i afdeling 7 er høj, men der påpeges flere forhold som trækker i den modsatte retning. Der er på nuværende tidspunkt ikke problemer med at leje boligerne ud. Dog er der en meget kort venteliste til mindre boliger, hvilket man bør være opmærksom på. Beboerne er tilfredse med området omkring afdelingen, men Aalborg Kommune har ikke udpræget fokus på udviklingen i Gandrup, eller for at området skal styrkes som et attraktivt bosætningsområde. Det er således tale om et område med begrænset udviklings potentiale. Dog ser man et vist vækstpotentiale i alle de større oplandsbyer, inklusiv Gandrup, dog uden at der er fokus på byens muligheder. To af de største kritikpunkter fra beboerne er kontakt til boligselskabet og køkkenernes standard. Af knapt så økonomisk omfattende tiltag, som vil betyde meget for beboernes tilfredshed at få realiseret, kan nævnes bedre parkeringsforhold og forebyggelse af kriminalitet i området. Der er enkelte fysiske forhold i afdelingen, især vedrørende fugtproblematikker visse steder og skader på murværket, samt lette facadepartier som er store kuldebroer. Der bør laves en plan for, hvordan man vil håndtere. 8
Opsamling på anbefalinger/vurderinger fra analysen En god vurdering Aalborg Kommune ser et vist potentiale i byvækst i de større byer omkring Aalborg, heriblandt Gandrup. Afdelingen har en god beliggenhed i forhold til indkøb, offentlig transport og grønne områder. Den generelle tilfredshed med at bo i afdelingen er høj. Der er en stabil befolkningsudvikling i området. En middel vurdering Flere beboere er utilfredse med materialer og køkkenets standard. Ventelisten til 1- og 2- rumsboligerne er kort. Ventelisten til 3- og 4- rums boligerne er længere. En del bebyggelser har opfugtet murværk og revnedannelser i murværket. Store problemer med kriminalitet der er mange som har været udsat for tyveri, hærværk og indbrud. Det bør overvejes, at sikre tryghed i afdelingen. Der bør ses på de energimæssige perspektiver, da flere af boligerne er dårligt isoleret. En dårlig vurdering Der er problemer med fugt ved Gl. Kongevej. Forholdet er delvis løst, men problemets omfang/årsag bør belyses. Afdelingens husleje kan ikke konkurrere med ejerboligmarkedet. Der er utilfredshed med mulighederne for bilparkering. 9
Vurdering og anbefalinger Beboertilfredshed Der er generelt tilfredshed med forholdene i området omkring afdelingen. Beboerne er glade for at bo i afdelingen og man oplever at beboerne generelt har stor ejerskabsfølelse for deres bolig. Man er stolt over at bo i byen og afdelingen. Der er en vis utilfredshed med nogle af de fysiske forhold i afdeling 7, specielt de indvendige forhold i form af badeværelsets og køkkenets standard. Der er fra beboernes side ønsker, som vil betyde meget i hverdagen at få realiseret, men som ikke er så omfattende økonomisk. Det anbefales at tage hånd om disse, for at opretholde tilfredsheden med afdelingen. Det drejer sig bl.a. om forebyggelse af tyveri/hærværk, parkeringsmuligheder for biler samt mængden af fællesaktiviteter i afdelingen. Bygningsmæssige forhold og udearealer Det er en meget varieret bygningsmasse, da afdelingen er sammenlagt af mange tidligere afdelinger. Overordnet set er der mange positive bygningsforhold og afdelingen er under en meget fin styring, man har styr på problematikkerne. En del af bebyggelserne har opfugtet murværk, som skal undersøges nærmere. Er fugtophobningen ikke et resultat af byggeskader, skal problemet alligevel løses og der bør derfor findes en gangbar og holdbar løsning, såvel bygningsfysisk som økonomisk. Afdelingen har ved flere af bebyggelserne aldersrelaterede forhold der skal tages hensyn til. Her tænkes bl.a. på vinduer og døre. Disse anbefales løst snarligt. Der bør ligeledes ses på de energimæssige perspektiver, da flere af boligerne er dårligt isoleret. Økonomi Afdelingen har en meget sund økonomi, og vil kunne afholde en del af de renoveringsforhold, som er fremhævet. Potentielle alternative tiltag Umiddelbart kunne man se på en løsning til at facadeisolere visse af boligerne, for at sikre mod de stigende energiudgifter. Der er flere forskellige muligheder, fra at nedtage formure, efterisolere og genopbygge til at arbejde med alternative løsninger baseret på pudsløsning (store konsekvenser for det arkitektoniske udtræk) eller måske en løsning hvor der påsættes isolering udvendig med en murstensskal i samme stil som nu. Det bør ses på om man kan skabe mere tryghed for beboerne, måske gennem samarbejde med politi og/eller kriminalpræventiv råd. 10
GENNEMGANG AF AFDELING 7 Denne del af rapporten indeholder en kort gennemgang af afdeling 7 i forhold til boligtyper, tomgang, huslejeudvikling og fraflytning. Oplysningerne hertil stammer fra Sundby-Hvorup Boligselskab, og formålet er at give et overblik over situationen i afdelingen. 11
Gennemgang af afdeling 7 Anbefalinger/vurderinger Her opsummeres i punktform de anbefalinger/vurderinger, vi mener, der bør tages til efterretning med hensyn til befolkningsudvikling, områdeudvikling og boligsociale forhold omkring afdeling 7. En god vurdering Der er et varieret udbud af boliger med hensyn til størrelse og antal værelser. Der er ingen lejeledighed af betydning. Afdelingen har en god økonomi, men i forbindelse med en større renoveringsopgaver vil der skulle findes anden yderligere finansiering. I perioden 2011 til 2014 er huslejen kun steget med 5 procent. Ventelisten til 3- og 4-rums boliger er forholdsvis høj, når antallet af disse boliger tages i betragtning. En dårlig vurdering Afdelingens husleje kan ikke konkurrere med ejerboligmarkedet. Ventelisten til 1- og 2-rums boliger er forholdsvis kort, når antallet af boliger (især 2-rums boliger) og fraflytninger tages i betragtning. I 2011, 2012 og 2013 var fraflytningsprocenten på hhv. 41, 32 og 22 procent. Især er der mange fraflytninger fra 1- og 2-rums boligerne. 12
Sundby-Hvorup Boligselskabs vision Det er Sundby-Hvorup Boligselskabs vision, at boligselskabets boliger er attraktive og lever op til tidens krav og normer og samtidig er teknologisk opdateret. Desuden skal boligmassen variere i typer, størrelser og prisklasse, så der sikres plads til forskellighed og rum til alle. Det er således en del af Sundby-Hvorup Boligselskabs mål at skabe attraktive og tidsvarende bo miljøer for alle samfundsgrupper, hvilket bl.a. sikres gennem fornyelse af bestående byggerier. Generel beskrivelse af bebyggelsen Afdeling 7 består af 34 bygninger. 7 Bygninger på Græsvangen er opført i 1984 og består af 8 lejemål fordelt på et boligareal på 644 m 2. Bygningerne på Mellemvang 2-24 er opført i 1987 og består af 12 bygninger/boliger fordelt på 790 m 2. Bygningerne på Mellemvang 36-36 er opført i 2004 og har 6 boliger fordelt på 520 m 2. Bygningerne på Mellemvang 27-37 er opført i 2007 der er 6 bygninger/boliger fordelt på 518 m2. Bygningerne på Gl. Kongevej 12 og 12A- E er opført i 1943 og om-/tilbygning i 1988 der er 6 boliger fordelt på 455 m 2. Bygningerne på Gl. Kongevej 12F-I er opført i 1943 og om-/tilbygning i 1988 har 4 boliger fordelt på 231 m 2. Bygningerne på Gl. Kongevej 12J-M er opført i 1991 og har 4 boliger fordelt på 260 m 2. Bygningerne på Kastanieparken 1-23 er opført i 1997 og har 12 boliger fordelt på 924 m 2. Bygningerne på Kastanieparken 2-8 er opført i 1982 og har 4 boliger fordelt på 240 m 2. Bygningerne på Kastanieparken 10-16 er opført i 1982 og om-/tilbygning i 1998 og har 4 boliger fordelt på 264 m 2. Bygningerne på Kastanieparken 34-36 er opført i 1982 og om-/tilbygning i 1999 og har 2 boliger fordelt på 132 m 2. Bygningerne på Blomstervangen er opført i 1974-1975 og om-/tilbygning i 1998 og har 10 boliger fordelt på 800 m 2. Tabel: BBR-oplysninger Bebygget areal Samlet bygningsareal Udnyttet tagareal Samlet boligareal Bygning 1: Græsvangen 1-7 281 281 40 314 Bygning 2: Græsvangen 2-4 155 155 0 148 Bygning 3: Græsvangen 6-8 158 158 40 182 Bygning 4-7: Mellemvang 2-24 825 825 0 790 Bygning 8-10: Mellemvang 26-36 520 520 0 520 Bygning 11-13: Mellemvang 27-37 518 518 0 518 Bygning 14: Gl. Kongevej 12+12A-E 260 260 195 455 Bygning 15: Gl. Kongevej 12F-I 231 231 0 231 Bygning 16: Gl. Kongevej 12J-M 260 260 0 260 Bygning 17-18: Kastanieparken 1-23 924 924 0 924 Bygning 19-22: Kastanieparken 2-8 240 240 0 240 Bygning 23: Kastanieparken 10-16 264 264 0 264 Bygning 24: Kastanieparken 34-36 132 132 0 132 Bygning 25-34: Blomstervangen 800 800 0 800 13
Gennemgang af afdeling 7 Boligtyper og antal Følgende oversigt viser de forskellige lejlighedsstørrelser i de forskellige bygninger i afdeling 7. Oversigten viser et varieret udbud af boliger i forhold til værelser og størrelse i antal kvadratmeter. Der er 78 boliger i afdelingen, heraf er 5 procent 1 rums boliger. Hovedparten af boliger er dog 2 rums, som udgør 65 procent af boligerne i afdelingen. Derudover er 24 procent af boliger 3 rums, og 5 procent er 4 rums boliger. 40 af boligerne er familieboliger, men 36 boliger er ældreboliger og 2 er ungdomsboliger. Tabel: Fortegnelse over værelser/lejligheder Afdeling 7, Gandrup Antal Værelser Størrelse (m 2 ) 4 1 30-43 25 2 60-66 26 2 72-80 13 3 74-84 6 3 90-92 4 4 94-100 14
Huslejeudvikling for afdeling 7 I det følgende beskrives huslejeudviklingen i afdeling 7. Figuren viser udviklingen i huslejen, ekskl. aconto varme og vand, pr. m 2 /år. Figur: Huslejeudvikling i afdeling 7, 2011-2014 680 6% 670 5% Kr. pr. m2/år 660 650 640 4% 3% 2% Procent 630 1% 620 2011 2012 2013 2014 0% Husleje (ekskl. forbrug) Udvikling i procent Huslejen steg fra 644 til 677 kr. pr. m 2 /år fra 2011 til 2014. Huslejeniveauet er dermed steget med 5 procent over hele perioden. I nedenstående figur ses udviklingen i huslejeniveauet fordelt på boligstørrelse. I figuren ses det, at 1 rums boligernes husleje pr. m 2 /år er den laveste, og den højeste husleje pr. m 2 /år findes for 2 rums boligerne. Figur: Huslejeudvikling fordelt på antal rum i afdeling 7, 2011-2014 690 670 650 Kr. pr. m2/år 630 610 590 570 550 2011 2012 2013 2014 1 rums 2 rums 3 rums 4 rums 15
Gennemgang af afdeling 7 Tomgangsoversigt for afdeling 7 Der er ingen problemer med tomgang i afdeling 7. I 2012 og 2013 var der ingen boliger i tomgang. I 2011 var der 1 bolig i tomgang i 151 dage. Tabel: Tomgang i afdeling 7, 2011-2013 Adresse Rum Periode 2011 Gl Kongevej 12A 3 151 Venteliste til boliger er vist nedenstående og listen er opgjort pr. 5. februar 2014. Tabel: Venteliste i afdeling 7 pr. 05.02.14 Personer på ventelisten Procent interne 1 rums 11 0 % 2 rums 53 0 % 3 rums 63 2 % 4 rums 48 4 % Ventelisten til 1 rums boligerne er forholdsvis kort og ventelisten til 2 rums boliger er også forholdsvis kort i betragtningen af antallet af boliger og fraflytningen. Derimod er der lidt større efterspørgsel efter 3 og 4 rums boligerne, når antallet af boliger på disse størrelser tages i betragtning. Den interne efterspørgsel efter boligerne er forholdsvis lille. Der kan således komme nogle problemer med udlejning for nogle af boligerne i fremtiden, men der er ikke nogen på nuværende tidspunkt. 16
Fraflytningsoversigt for afdeling 7 I 2011 var der 32 fraflytninger i afdeling 7, hvilket svarer til en fraflytningsprocent på 41. I 2012 var fraflytningen på 32 procent og denne faldt til 22 procent i 2013. Tabel: Fraflytningsoversigt fordelt på antal rum i afdeling 7 1 2011 2012 2013 Antal Andel i % Antal Andel i % Antal Andel i % 1 rums 0 0 % 4 100 % 1 25 % 2 rums 26 51 % 16 31 % 13 25 % 3 rums 5 26 % 5 26 % 1 5 % 4 rums 1 25 % 0 0 % 2 50 % I alt 32 41 % 25 32 % 17 22 % Der er forskel på, hvilke boliger der fraflyttes. Der er stor fraflytning fra 1 rums boliger og ligeledes 2 rums boligerne. Fraflytningen fra 3 rums boligerne er faldet i 2013, mens fraflytningen fra de 4 rums boligerne er forholdsvis stor, men det skyldes at der kun er 4 boliger. Henlæggelser mv. Her ses et skema for henlæggelser i afdeling 7. Tabel: Henlæggelser i afdeling 7 Resultatopgørelse 2012 Planlagt periodisk vedligeholdelse og fornyelse 3.913.403 Istandsættelse ved fraflytning 157.695 Tab ved fraflytning 5.803 Årlige henlæggelser i alt (inkl. opsamlede) 4.089.901 Det fremgår af skemaet, at afdelingen har en fantastisk økonomi. Den har en god mængde henlæggelser til at klare nødvendige renoveringer, svarende til ca. 53.000 kr. pr. bolig. Benchmarking for henlæggelser for Almene boliger er at bygninger fra ca. 1980 og frem, skal have ca. 26.000 kr./bolig. Bygninger fra før 1980 bør henlægge ca. 30.000 kr./bolig. Henlæggelserne vil umiddelbart kunne klare de udgifter, der forventeligt er forbundet med bygningernes problematikker. 1 Andel i % dækker over forholdet mellem antal fraflyttede boliger med x rum og antal boliger med x rum i alt i afdeling 7 17
18 Gennemgang af afdeling 7
RUNDT OM AFDELING 7 Dette afsnit indeholder analyserne af afdeling 7 og de omkringliggende forhold, som vil påvirke, og i nogen grad diktere, afdelingens udvikling. Der er set på flere forskellige indgangsvinkler til byen og nærområdet. Undersøgelserne inkluderer bl.a. beliggenhedsanalyse, Cameoanalyse, befolkningsudvikling, plangrundlagsanalyser og en vurdering af de boligsociale nøgletal. Der er i afsnittet redegjort for informationer fra Aalborg Kommunes Kommuneplan, Kommuneplanrammer og øvrige kommunale oplysninger om området, hvor afdeling 7 er beliggende. Der er kun medtaget enkelte afsnit af de forskellige planer. For yderligere information henvises til Kommuneplanen og Aalborg kommunes planrammer. 19
Rundt om afdeling 7 Anbefalinger/vurderinger Her opsummeres i punktform de anbefalinger/vurderinger, vi mener, bør tages til efterretning med hensyn til befolkningsudvikling, områdeudvikling og boligsociale forhold omkring afdeling 7. En god vurdering Der er et okay udvalg af indkøbsmuligheder, skoler og institutioner samt sundhedstilbud i nærområdet. Der er en stabil befolkningsudvikling i området. Eksisterende strategier for områdeudvikling kan med fordel inddrages i planlægningen. En middel vurdering Der er større fokus på væksten i andre byer end Gandrup. Aalborg Kommune vurderer at der mangler aktivitetstilbud og kulturtilbud til unge og voksne. En dårlig vurdering Afdelingens husleje kan ikke konkurrere med ejerboligmarkedet: den årlige husleje ekskl. forbrug for afdeling 7 var i 2012 656 kr. pr. m 2 /år og den gennemsnitlige boligudgift for ejerboliger solgt mellem 1. januar 2013 til 19. maj 2014 er 655 kr. pr. m 2 /år. 20
Beliggenhed Afdeling 7 er beliggende i Gandrup på følgende adresser: Græsvangen 1-7 og 2-8, Mellemvang 2-36 og 27-37, Gl. Kongevej 12 og 12A-M, Kastanieparken 1-23 og 2-16 og 34+36, Blomstervangen 1-19. Kilde: NN Markedsdata, CVR-Register Ovenstående kort viser de geografiske placeringer for afdelingen, og derudover er der indtegnet en radius omkring afdelingens forskellige afsnit samt Gandrup by. I området omkring afdelingen ligger der forskellige butikker og institutioner, herunder Gandrup Skole, hvortil der er knyttet en SFO. Derudover ligger der 1 børnehave i byen, og 1 lægehus/praktiserende læge i området. Der er 2 dagligvarebutikker. Der ligger ingen ungdomsuddannelser eller andre uddannelsesinstitutioner indenfor den givne radius. 21
Rundt om afdeling 7 Befolkningsudvikling Der bor 2.574 personer i postdistriktet Gandrup, 9362, mens der bor 1.489 personer i Gandrup by. Figur: Befolkningsudvikling i postnummer 9362 Gandrup, 2012-2014 Figur: Befolkningsudvikling i Gandrup by, 2012-2014 2595 0,0% 1495 0,6% 2590-0,1% 1490 0,4% -0,2% 2585-0,3% 1485 0,2% 2580-0,4% 0,0% 2575-0,5% 1480-0,2% 2570-0,6% -0,7% 1475-0,4% 2565-0,8% 1470-0,6% 2560 2012 2013 2014-0,9% 1465 2012 2013 2014-0,8% Udvikling i absolutte tal Udvikling i procent Udvikling i absolutte tal Udvikling i procent Kilde: Aalborg Kommune, Folketal 2012-2014 I ovenstående figurer ses befolkningsudviklingen i henholdsvis postdistriktet Gandrup og Gandrup by. Disse viser en stigning i befolkningstallet for begge områder over perioden 2012-2013. Dog er befolkningstallet fra postdistriktet Gandrup faldet over hele perioden 2012-2014. For postdistriktet Gandrup er befolkningstallet faldet med 18 personer over perioden. I Gandrup by steg befolkningstallet mellem 2011 og 2013 med 6 personer. Der har således været en vækst i antallet af beboere i området omkring afdeling 7, om end kun en mindre stigning, men for et oplandsområde er dette en positiv udvikling. 22
Områdeudvikling for afdeling 7 I det følgende afsnit redegøres for mulighederne for områdeudvikling ved afdeling 7. Disse muligheder er i høj grad fastlagt af Aalborg Kommune, der er bygherre i forhold til byudvikling og områdeudvikling i Aalborg Kommune. Der er fra kommunens side lavet forskellige udgivelser om disse udviklingsstrategier. I forhold til afdeling 7 er der flere forskellige udgivelser og strategier, der er relevante. Følgende er et uddrag fra disse, og hvordan de har betydning for områdeudviklingen omkring afdeling 7. Oplandsbyer - Frihed og fleksibilitet I forhold til oplandsbyer skriver Aalborg Kommune, at de skal have frihed og fleksible rammer til at kunne rumme en lokal forankret udvikling tilpasset byens struktur, identitet og størrelse. I udviklingen af byerne skal der være fokus på at sikre kvalitet og en bedre udnyttelse af byernes særlige potentialer. Aalborg Kommune skriver, at lokalt forankrede projekter og initiativer i oplandsbyerne kan udmøntes i såvel tilpasset arealudlæg som omdannelse af centralt beliggende, nedslidte bygninger for at give plads for nye muligheder. Derudover vil prioriteringen i forhold til byudviklingen være på by fortætning frem for by spredning. Kommunen ser ikke nødvendigvis en vækst i fremtiden i byerne, men udviklingen skal have fokus på at skabe kvalitet i byerne og det ved at udnytte de givne forudsætninger på nye kreative og fleksible måder. Der er potentialer i omdannelse af byernes mest nedslidte bygninger, by inventar og byrum, så by kvaliteten fastholdes og nye muligheder opstår. Aalborg Kommune skriver, ligeledes at lokalt forankrede projekter, hvor medborgerskabet opstår i koblingen mellem at få indflydelse og tage ansvar som borger, er en sikring af bæredygtige, langtidsholdbare løsninger. Kommuneplan Aalborg Kommune har også en kommuneplan, hvori der er fokus på udviklingen i Gandrup. Heri ligger ligeledes vigtige oplysninger i forhold til udviklingsmulighederne for afdeling 7. Aalborg Kommune ønsker at fastholde og videreudvikle byen som et levende lokalsamfund med centrale funktioner for hele kommunen. Gandrup er et attraktivt bosætningsområde på grund af sin central beliggenhed i forhold til bl.a. Aalborg, Limfjorden og rekreative områder. Der fremhæves særlige kvaliteter ved Gandrup, herunder at der er plads til alle i byen, det er et godt sted at blive gammel, hvor der er et væld af aktivitets-, service- og botilbud til specielt de gamle. Der er også gode tilbud til børn og børnefamilier. Byen mangler dog alternative aktivitetstilbud og -muligheder for specielt de unge (de 18-25 årige) samt tilbud og kulturelle/uformelle mødesteder for de voksne. 23
Rundt om afdeling 7 Kommunerammeplaner for afdeling 7 9.2.3 Bo3 (Gl. Kongevej 12 og 12A-M) Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af helårsbeboelse, med både tæt-lav og åben-lav bebyggelse. Den maximale bebyggelsesprocent er 25 for åben/lav bebyggelser og 35 procent for tæt/lav bebyggelser. Bebyggelser må max være 1½ etage og byggehøjden må ikke overstige 8,5 meter. Derudover skal der være minimum 10 procent af områder med boligbebyggelse, som skal sikres anvendt til større samlede friarealer. 9.2.3 Bo1 (Græsvangen 1-7 og 2-8 og Blomstervangen 1-19) Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af helårsbeboelse, med både tæt-lav og åben-lav bebyggelse. Den maximale bebyggelsesprocent er 35 procent for tæt/lav bebyggelser. Bebyggelser må max være 1½ etage og byggehøjden må ikke overstige 8,5 meter. Derudover skal der være minimum 10 procent af områder med boligbebyggelse, som skal sikres anvendt til større samlede friarealer. 9.2.3 Off1 (Kastanieparken 1-23 og 2-16 og 34+36) Områdets anvendelse er fastlag bredt til offentlig formål, herunder skole, børneinstitution, ældreboliger m.m. Den maximale bebyggelsesprocent er 40. Bebyggelser må max være 2½ etage og byggehøjden må ikke overstige 8,5 meter, i særlige tilfælde 10,5 meter. 9.2.3 Bo4 (Mellemvang 2-36 og 27-37) Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af helårsbeboelse, med både tæt-lav og åben-lav bebyggelse. Den maximale bebyggelsesprocent er 35 procent for tæt/lav bebyggelser. Bebyggelser må max være 1½ etage og byggehøjden må ikke overstige 8,5 meter. Derudover skal der være minimum 10 procent af områder med boligbebyggelse, som skal sikres anvendt til større samlede friarealer. Lokalplan Der er en lokalplan for Græsvangen: Lokalplan 3.06. Der er en lokalplan for Kastanieparken: Lokalplan 3.03. Der er en lokalplan for Mellemvang 2-36: Lokalplan 3.12. Der er en lokalplan for Mellemvang 27-37: Lokalplan 3.23. Der er ingen gældende lokalplaner for de øvrige bebyggelser i afdeling 7. 24
Områdeanalyse Følgende beskrivelse er udarbejdet på baggrund af data fra Cameo Danmark, en husstandsklassifikation aktualiseret gennem sammenligninger med hele landet. Cameo-kortet opdeler Danmark i 100x100 meter celler. De forskellige celler er repræsenteret med en af de 37 cameo typer på husstandsklassifikation. Cameo typer er bestemt for hver husstand, men det er kun den type, som er mest overrepræsenteret indenfor cellen, der vises. Der kan derfor sagtens være flere typer repræsenteret indenfor en celle, men det er den type, der er overrepræsenteret, som vises i cellen. På kortet er indtegnet afdeling 7 s forskellige afsnit, og derudover ses (indtegnet indenfor en radius af 1 km) de forskellige cameo-typer, som er overrepræsenteret. I det følgende beskrives de tre mest dominerende/overrepræsenterede typer i området omkring afdeling 7. Der er tale om typerne 2D, 4E og 3D. 25
Rundt om afdeling 7 Det er et kvarter, hvor typen 2D forekommer og det gælder for typen, de primært bor i en ejerbolig. Personer i typen bor samtidig hovedsagligt i enkelthuse såsom villaer og parcelhuse. Deres boliger er store i forhold til landsgennemsnittet og ligger typisk mellem 120-200 kvadratmeter. Deres uddannelsesniveau er på samme niveau som for hele landet. De har samtidig en højere husstandsindkomst end den gennemsnitlige dansker. Hovedparten af personerne i denne type har en husstandsindkomst mellem 500.000-800.000 kr. Hovedparten af personerne i typen er mellem 40-64 år. Der er samtidig færre mellem 18-34 år samt på 65 år og ældre sammenholdt med aldersfordelingen på landsplan. Størstedelen har ikke børn, dog lidt færre end landsgennemsnittet. Der er flere end på landsplan, som har et eller flere børn. I området er der et kvarter, hvor typen 4E optræder. For typen gælder det, at de primært bor i ejerboliger, og sammenholdt med landsgennemsnittet bor kun lidt færre i lejeboliger. Samtidig er der primært tale om enkelthuse, men i blandede områder. Der bor også flere i etageboliger. Deres boliger er ofte mellem 100-200 kvadratmeter. Uddannelsesniveauet ligger typisk under landsgennemsnittet. Husstandsindkomsten ligger også under landsgennemsnittet. Størsteparten er over 40 år, og samtidig er der færre end på landsplan, der er under 35 år. Flest har ikke børn, hvilket svarer til gennemsnittet i hele landet. Samtidig er der flere, sammenholdt med landsgennemsnittet, som har tre eller flere børn. Der er et større og et lille boligområde, hvor typen 3D optræder. Det gælder for denne type, at de primært bor i ejerboliger. Deres boliger er store i forhold til landsgennemsnittet, og de er typisk mellem 120-200 kvadratmeter. Sammenlignet med landsgennemsnittet er deres uddannelsesniveau lavt. Af alle uddannelser har den største andel en erhvervsuddannelse. Der er også mange, som har en høj længerevarende uddannelse, men det er en mindre andel end for gennemsnitsdanskeren. Ydermere ligger deres husstandsindkomst over landsgennemsnittet. Størstedelen af personerne er mellem 30-59 år. Sammenlignet med landsgennemsnittet er der færre mellem 18-29 år. Flest personer har ikke børn, men det er færre end på landsplan. 26
Huslejeanalyse Huslejen er en vigtig konkurrenceparameter for en boligafdeling. Dette afsnit en sammenligning af boligudgifter for ejerboliger i Gandrup. Herved vurderes det, om afdelingen stadig vil kunne være konkurrencedygtig, hvis man laver en huslejestigning i forbindelse med renovering. Der er ikke andre boligorganisationer end Sundby-Hvorup, som har almene boliger i Gandrup, som kun har en afdeling. Derfor er der heller ingen konkurrence på husleje fra andre boligselskaber. Den årlige husleje ekskl. forbrug for afdeling 7, var på 656 kr. pr. m 2 /år i 2012 (indberettet til LBF regnskabsindberetning). Almene boliger i Gandrup Alle boliger solgt fra 1. januar 2012 til 19. maj 2014 Der er i området omkring afdeling 7 i en radius af 1 km solgt 40 boliger indenfor perioden 1. januar 2012 til 19. maj 2014. Den gennemsnitlige boligudgift 2 er på 655 kr. pr. m 2 /år, hvilket er samme niveau som for afdeling 7. 2 Salgspriser og øvrige oplysninger om salget er indhentet fra Boliga.dk den 19. maj 2014 for perioden 1. januar 2012 til 19. maj 2014. Efter søgning er salg, hvor der ikke er tilknyttet m 2 for boligen frasorteret. Dette skyldes at der ikke er tale om beboede boliger, men ejendomme til erhverv mm. Herefter er der på baggrund af oplysningerne omkring salgspris og boligens m 2 udregnet en boligudgift pr. m 2 /år. Boligudgiften dækker over ejendomsværdiskat, grundskyld, en brandforsikring, en gennemsnitlig vedligeholdelse pr. m 2 af boligen. Derudover regnes med en kalkulationsrente på 6 procent, som skal dække over renteudgifter til boliglån og banklån og eventuel afdrag på boligen. Det er en kalkulationsrente, så den kan sagtens være lavere for nogen eller højere for andre. Der regnes med en grundskyld på 6.673 kr. pr. år, som er gennemsnittet for alle ejerboliger i år 2013 i Aalborg Kommune. Derudover regnes med en ejendomsværdiskat på 1 procent af købesummen. En brandforsikring (lovpligtig, hvis der er løn i boligen) på 4.500 kr. pr. år og vedligeholdelse for 100 kr. pr. m 2 om året. 27
28 Rundt om afdeling 7
TILFREDSHEDS- UNDERSØGELSE Dette afsnit omhandler en tilfredshedsundersøgelse, som er lavet hos Sundby-Hvorups beboere. Som led i denne undersøgelse er der udarbejdet et spørgeskema specifikt til afdelingen. Det omfatter en række spørgsmål, herunder bl.a. om tilfredsheden med nærområdet omkring bygningerne, boligområdet samt boligen. Spørgeskemaets besvarelser er blevet efterbehandlet og analyseret. 29
Tilfredshedsundersøgelse Anbefalinger/vurderinger Her opsummeres på punktform de anbefalinger/vurderinger, vi mener, bør tages til efterretning i forhold til tilfredsheden blandt beboerne i afdeling 7. En god vurdering Den generelle tilfredshed med at bo i afdelingen er høj. Der er stor tilfredshed med badeværelsets standard. Der er en generel tilfredshed de grønne områder og naboskabet. Der er høj grad af tilhørsforhold til boligområdet. Der er tilfredshed med naturmiljøet og den personlige tryghed i Gandrup. En middel vurdering Flere er utilfredse med de indvendige forhold, herunder, køkkenets standard, indretningsmuligheder samt boligens materialer særligt på Mellemvang og Gl. Kongevej. Der er en utilfredshed med fælleshus/fællesfaciliteter. Der er utilfredshed med adgangen til indkøbsmuligheder og adgangen til offentlige servicetilbud. Flere er utilfredse med kontakten og den hjælp de får fra ejendomsmesteren. Flere er utilfredse med udbedring af mangler af problemer i boligen. Problemer med kriminalitet: Der er mange, som har været udsat for tyveri eller hærværk. Der er en lav oplevelse af medindflydelse i beboerdemokratiet og beboerdeltagelse. En dårlig vurdering Der er utilfredshed med mulighederne for bilparkering. 30
Fakta om beboere Der er 36 respondenter der har deltaget i undersøgelsen i af afdeling 7. Med baggrund i undersøgelsens respondenter kan afdelingens beboere beskrives således (nedenstående karakteristika er særligt udvalgt): 40 procent er 80 år eller ældre og 40 procent er mellem 60-79 år. 50 procent har en grundskole som deres højest fuldførte uddannelse og 25 procent har en erhvervsuddannelse. 13 procent har en mellemlang videregående uddannelse. 50 procent har en husstandsindkomst mellem 100.000-299.999 kr. og 7 procent har en husstandsindkomst på 400.000 kr. og derover (30 procent ønsker ikke at oplyse deres husstandsindkomst eller ved de ikke, hvad den er). 17 procent er gift/samboende og 51 procent er enke/enkemand. 94 procent har ingen hjemmeboende børn. Tilfredshed med boligen I nærværende afsnit undersøges beboernes tilfredshed med deres bolig, bygningen og udearealerne. Forholdene undersøges for den samlede afdeling. I nedenstående tabel ses en frekvenstælling af beboernes besvarelse af deres tilfredshed med, hvor de bor. Tabel: Hvor tilfreds er du alt i alt med at bo hvor du bor? Meget tilfreds 50 % Tilfreds 47 % Utilfreds 0 % Meget utilfreds 3 % Ved ikke 0 % Det fremgår, at en stor andel er tilfreds med deres nuværende boligsituation. Halvdelen er meget tilfreds med, hvor de bor, og 47 procent er tilfredse. 31
Tilfredshedsundersøgelse Der er dog forskel på, hvad man er tilfreds med, og hvilke forhold som beboerne finder utilfredsstillende. Dette er fremstillet i nedenstående tabel. Tabel: Hvor tilfreds er du med følgende forhold i din bolig og bygning? Meget tilfreds Tilfreds Utilfreds Meget utilfreds Ved ikke Lysindfald 31 % 65 % 0 % 4 % 0 % Badeværelsets standard 30 % 67 % 3 % 0 % 0 % Selve boligen alt i alt 28 % 69 % 3 % 0 % 0 % Udearealer 23 % 65 % 12 % 0 % 0 % Boligens størrelse 23 % 63 % 3 % 3 % 7 % Renholdelse/vedligeholdelse af bygninger 23 % 58 % 8 % 4 % 8 % Indretning og møbleringsmuligheder 20 % 64 % 12 % 4 % 0 % Husets arkitektur og udseende 14 % 68 % 11 % 4 % 4 % Boligens materialer 11 % 70 % 15 % 0 % 4 % Køkkenets standard 6 % 65 % 19 % 7 % 3 % Handicap-/ældrevenlige forhold 4 % 77 % 8 % 0 % 11 % Tabellen viser, at der er nogle forhold som beboerne er særlig tilfredse med, men samtidigt også nogle forhold de er utilfredse med. Næsten hver tredje af beboerne er meget tilfredse med lysindfaldet i boligen, mens 65 procent er tilfredse med lysindfaldet. Knap hver tredje er meget tilfredse og 67 procent er tilfredse med badeværelses standard. Der er ligeledes stor tilfredshed med boligen alt i alt. Derimod er boligens materialer, indretning og møbleringsmuligheder og køkkenets standard de forhold, som er mest utilfredsstillende for beboerne. I forhold til køkkenets standard er 7 procent meget utilfredse og 19 procent er utilfredse. Der er 15 procent af beboerne, som er utilfredse med boligens materialer. Samtidig er 16 procent af beboerne enten utilfredse eller meget utilfredse med indretning og møbleringsmuligheder. Det er dog udelukkende beboerne på Mellemvang og Gl. Kongevej der er utilfredse med boligens materialer samt indretningsmulighederne. Derudover er det kun beboerne på Mellemvang og Gl. Kongevej samt Kastanieparken der er utilfredse med køkkenets standard. 32
Tilfredshed med boligområdet Følgende afsnit omhandler beboernes tilfredshed med deres boligområde. Nedenstående tabel viser beboernes tilfredshed med forskellige forhold i deres boligområde. Tabel: Hvor tilfreds er du med følgende forhold i dit boligområde? Meget tilfreds Tilfreds Utilfreds Meget utilfreds Ved ikke Tryghed ved at færdes i området 32 % 64 % 0 % 4 % 0 % Støjen fra trafik, erhverv, børns leg mm. 26 % 59 % 11 % 4 % 0 % De grønne områder 24 % 72 % 4 % 0 % 0 % Cykelparkering 24 % 57 % 10 % 0 % 9 % Naboskab og fællesskab med andre 23 % 64 % 0 % 3 % 10 % Forebyggelse af sociale problemer og kriminalitet 23 % 41 % 5 % 5 % 27 % Bilparkering 17 % 48 % 21 % 10 % 3 % Ældrevenlige forhold 11 % 78 % 0 % 4 % 7 % Fælleshus, legepladser og andre fællesfaciliteter 11 % 50 % 17 % 6 % 17 % Mængden af fællesaktiviteter for beboere 11 % 21 % 21 % 5 % 42 % Børn og unges bo- og opholdsvilkår 5 % 43 % 10 % 5 % 38 % Beboersammensætning 8 % 79 % 4 % 4 % 4 % I tabellen ses det, at næsten alle beboere er meget tilfreds eller tilfredse med de grønne områder i deres boligområde. Samtidig er en stor andel meget tilfreds eller tilfreds med trygheden ved at færdes i området. Derudover er der en stor tilfredshed med naboskabet og fællesskabet i boligområdet. Derimod er 10 procent meget utilfredse og 21 procent utilfredse med mulighederne for parkering af bilen. Derudover er 6 procent meget utilfredse og 17 procent er utilfredse med fælleshus/legeplads/fællesfaciliteter. Der er også en utilfredshed med støjniveauet. Nedenstående tabel viser beboernes tilfredshed med forskellige forhold i Gandrup. Tabel: Hvor tilfreds er du med følgende forhold i Gandrup? Meget tilfreds Tilfreds Utilfreds Meget utilfreds Ved ikke Naturmiljø og grønne områder 32 % 45 % 5 % 5 % 14 % Personlig tryghed 27 % 69 % 0 % 4 % 0 % Forhold for cyklister og fodgængere 24 % 57 % 14 % 0 % 5 % Trafikforhold for bilister 22 % 65 % 9 % 0 % 4 % Adgang til den kollektive trafik 22 % 65 % 9 % 0 % 4 % Renholdelse og vedligeholdelse 21 % 75 % 0 % 4 % 0 % Indkøbsmuligheder 17 % 70 % 13 % 0 % 0 % Ældres vilkår 17 % 61 % 0 % 6 % 17 % Offentlige servicetilbud 13 % 56 % 19 % 0 % 12 % Børn og unges vilkår 13 % 37 % 6 % 0 % 44 % Der er en generelt tilfredshed med forholdene i Gandrup, hvor 32 procent er meget tilfredse og 45 procent er tilfredse med naturmiljø og grønne områder. Derudover er 27 procent er meget tilfredse og 69 procent tilfredse med den personlige tryghed. Der er dog en utilfredshed med forholdene for cyklister og fodgængere samt indkøbsmuligheder og offentlige servicetilbud. 33
Tilfredshedsundersøgelse Tilfredshed med boligselskabet Beboerne er også blevet spurgt om deres tilfredshed med Sundby-Hvorup Boligselskab, og dette vil blive nærmere undersøgt i det følgende. Nedenstående er beboernes besvarelser i forhold til deres tilfredshed med forskellige forhold ved Sundby-Hvorup Boligselskab. Tabel: Hvor tilfreds er du med følgende forhold i dit boligselskab? Meget tilfreds Tilfreds Utilfreds Meget utilfreds Ved ikke Kontakt og samarbejde med ejendomsmesteren 35 % 52 % 10 % 3 % 0 % Den hjælp du får når du taler med ejendomsmesteren 31 % 59 % 7 % 3 % 0 % Den daglige drift og betjening 25 % 75 % 0 % 0 % 0 % Rådgivning og hjælp i forbindelse med problemer i boligen 25 % 64 % 7 % 4 % 0 % Kontakt og samarbejde med afdelingsbestyrelsen 24 % 52 % 8 % 0 % 16 % Udbedring af mangler og små reparationer 19 % 71 % 3 % 3 % 3 % Kontakten til administrationen, herunder udlejning 19 % 67 % 0 % 0 % 14 % De breve og beboermateriale som du modtager fra afdelingen 14 % 86 % 0 % 0 % 0 % Kontorets åbningstider og telefontid 14 % 76 % 0 % 0 % 10 % Den information du kan finde på boligselskabets hjemmeside 13 % 62 % 0 % 0 % 25 % Beboerne er generelt tilfredse med Sundby-Hvorup Boligselskab. Det er særligt kontakten til administrationen, herunder udlejning, som beboerne er tilfredse med. Derudover er der stor tilfredse med kontorets åbningstider og telefontider, hvor 76 procent er tilfredse med dette og 14 procent er meget tilfredse. Derudover er alle tilfredse med den daglige drift og betjening. Der er en utilfredshed med kontakten og hjælpen fra ejendomsmesteren. Der er 13 procent som er enten utilfredse eller meget utilfredse med kontakten til ejendomsmesteren og 10 procent er enten utilfredse eller meget utilfredse med den hjælp de får fra ejendomsmesteren. Der er ligeledes en mindre andel, som er utilfredse med boligselskabets udbedringer af mangler samt rådgivning i forbindelse med problemer i deres bolig. 34
Boligudgifter Følgende er en redegørelse for beboernes boligudgifter samt, hvorvidt dette er en byrde for deres private økonomi eller ej. Tabel: Hvad er dine månedlige boligudgifter? Tabel: Hvor tung en byrde er husstandens månedlige boligudgifter for jeres/din økonomi? Frekvens Frekvens 0-1.999 kr. 3 % En meget tung byrde 3 % 2.000-2.999 kr. 13 % En tung byrde 16 % 3.000-3.999 kr. 13 % En mindre byrde 45 % 4.000-4.999 kr. 33 % Ikke nogen byrde 29 % 5.000-5.999 kr. 10 % Ved ikke 7 % 6.000-6.999 kr. 0 % Antal 7.000-7.999 kr. 7 % Ved ikke 20 % Tabellen viser beboernes månedlige boligudgifter, hvor det ses at 43 har en boligudgift på mellem 4.000-5.999 kr. om måneden, mens 26 procent har en boligudgift på 2.000-3.999 kr. og 7 procent har en på 7.000-7.999 kr. I tabellen til højre ses, i hvilken grad beboerne oplever deres boligudgifter som en byrde for deres private økonomi. For over hver fjerde (29 procent) af beboerne udgør deres boligudgifter ikke nogen byrde. Der er dog nogle, som oplever det som en direkte byrde. Henholdsvis 16 procent og 3 procent oplever det som en tung byrde og en meget tung byrde. Der er en stærk sammenhæng mellem personernes boligudgifter og i hvilken grad, de oplever disse som en byrde for deres private økonomi. Dette ses i følgende tabel. Tabel: Byrde af boligudgifter Månedlige boligudgifter Hvor tung en byrde er husstandens månedlige boligudgifter for jeres/din økonomi? Total En meget tung/tung byrde En mindre byrde Ikke nogen byrde 0-2999 kr. 0 % 50 % 50 % 100 % 3.000-3.999 kr. 0 % 50 % 50 % 100 % 4.000-4.999 kr. 10 % 70 % 20 % 100 % 5.000-5.999 kr. 50 % 50 % 0 % 100 % 7.000-7.999 kr. 100 % 0 % 0 % 100 % Total 18 % 55 % 27 % 100 % Gammaværdi= -0, 768. P-værdi=0,001 Tabellen viser en tendens til, at jo højere boligudgift jo højere sandsynlighed for at beboerne oplever det som en byrde for den private økonomi. Dette er jo ikke overraskende, men det er stadig interessant. 35
Tilfredshedsundersøgelse Oplevelser af tryghed og omdømme I tabellen ses det, at 69 procent i høj grad føler sig hjemme i sit boligområde, mens 26 procent i nogen grad føler sig hjemme i boligområdet. Tabel: I hvilken grad føler du dig hjemme i dit boligområde? Frekvens I høj grad 69 % I nogen grad 26 % I mindre grad 3 % I ringe grad 0 % Jeg føler mig ikke hjemme i mit boligområde 3 % Ved ikke 0 % Hovedparten af beboerne oplever, at deres boligområde har et positivt ry, og 15 procent oplever det som meget positivt og 61 procent som positivt blandt andre personer udenfor deres afdeling. Tabel: Hvordan oplever du din boligafdelings ry udenfor afdelingen? Frekvens Meget positivt 15 % Positivt 61 % Negativt 0 % Meget negativt 3 % Ved ikke 21 % Selvom mange oplever det som et trygt område, så er der nogle af beboerne, der har oplevet problemer med tyveri, hærværk, indbrud og anden kriminalitet. Dette er tydeligt i følgende tabel. Der er 11 procent af beboerne, som har oplevet hærværk på deres ejendele eller på bygningen, mens hele 22 procent har fået stjålet enten deres cykel, bil eller en anden genstand, som er placeret udenfor bopælen. Derudover har 8 procent haft indbrud i deres bolig, garage eller lignende. Ingen har oplevet anden form for kriminalitet eller trusler. Det skal dog bemærkes, at det ikke er klart hvor længe siden beboerne har oplevet problemerne med kriminalitet. Der er ikke umiddelbart høj oplevelse af kriminalitet i området. Tabel: Har du været udsat for følgende? Hærværk på bygningen i eller på dine ejendele Tyveri af cykel, bil eller andre udendørs genstande Indbrud i bolig, garage, havehus eller lignende Anden form for kriminalitet eller trusler Ja 11 % 22 % 8 % 0 % Nej 89 % 78 % 92 % 100 % 36