OPHÆVELSE Ophævelse af en del af lokalplan 498 Boliger Fyrparken 3-7 Gl. Sædding Plan nr. 02-010-0002 September 2016
Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø Fotos/Illustrationer: Plan Tryk: Esbjerg Kommune
Indhold 1. Området som ophæves... 3 2. Områdets afgrænsning... 3 3. Begrundelser for at ophæve en del af lokalplan nr. 498... 5 4. Ændringer i plangrundlaget... 7 Høring fra den 24. juni til den 19. august 2016... 10 5. Aflysninger i PlanDK... 10 6. Retsvirkninger... 10 7. Vedtagelse... 10 Side 1
Side 2
1. Området som ophæves Området er beliggende i Esbjerg og afgrænses af parkeringsplads ud til Fyrparken mod syd og Sædding kursuscenter mod nord - vest, og har et samlet areal på ca. 2090 m². Området som aflyses, matrikel nr. 15fæ, 15fz og 15fy, Sædding By Guldager, indeholder 3 boliger og er i dag en del af lokalplan nr. 498, Specialcenter på Sædding skole. Endeligt vedtaget af Esbjerg Byråd den 21 december, 2004. Specialcentret anvendes til kursuscenter og plejeboliger. Boligerne inden for området anvendes i dag som private boliger og har ingen tilknytning til de omkring liggende institutioner. Baggrunden for en ophævelse af lokalplanen, inden for det nævnte område, er at anvendelsen af boligerne ikke er i overensstemmelse med bestemmelserne i den nuværende lokalplan, nr. 498, som fastsætter at boligerne inden for området skal anvendes af personale i tilknytning til de omkringliggende institutioner. Placeringen af området som ophæves, er markeret med en rød stjerne. 2. Områdets afgrænsning Det område som ophæves, er vist på modsatte side, plan nr. 01-010-0002 luftfotoet neden for og på kortet over med den gældende lokalplan på efterfølgende side. Området der ophæves er markeret med en rød prikket linje, og indeholder i dag 3 boliggrunde. Side 3
Kortet viser hvilke anvendelser der er fastsat i den gældende Kommuneplan. Området der ophæves er vist med en rød prikket linje og kan anvendes til lavt boligområde. Side 4
3. Begrundelser for at ophæve en del af lokalplan nr. 498 Hovedbegrundelserne for at ophæve en del af lokalplan nr. 498 er følgende: A/ Bestemmelserne om anvendelse i den del af Lokalplan nr. 498 som ophæves er ikke i overensstemmelse med gældende kommuneplan. Begrundelse A B/ Den faktiske anvendelse er ikke i overensstemmelse med den gældende lokalplan. Kommuneplanen fastlægger at området skal anvendes til lavt boligområde. Den gældende Lokalplan nr. 498 fastsætter at området skal anvendes til ældrecenter og boliger der anvendes i tilknytning til ældrecentret. Dermed er der ikke overensstemmelse mellem gældende Kommuneplan og gældende Lokalplan. Derfor er plangrundlaget for området tvetydigt og dermed problematisk at administrere efter. Det er ikke længere planmæssigt relevant, at reservere en del af lokalplanområdet for Lokalplan nr. 498 udelukkende til offentlige formål da kommunen ikke har brug for arealerne til offentlige formål. Forvaltningen vurderer at der er tilstrækkeligt offentlige områder i Sædding til at dække behovet. Se kort over Lokalplan nr. 498 og den del der ophæves, som er markeret med en rød linje, neden for. Side 5
Kortet oven for viser Lokalplankortet i den nuværende Lokalplan nr. 498, markeret med en rød prikket linje. Området som ophæves med denne plan, er markeret med en rød linje. Side 6
Begrundelse B Boligerne anvendes i dag som private boliger. Lokalplan nr. 498 fastligger at boligerne skal anvendes som plejeboliger i tilknytning til institution. Dermed er den faktiske anvendelse ikke i overensstemmelse med den gældende lokalplan. Udviklingen i området i forhold til de fysiske forhold bevirker at plangrundlaget ikke er klart og på den måde er tvetydigt og dermed problematisk at administrere efter. På side 6 kan ses kort over lokalplan nr. 498, markeret med en rød prikket linje og det område der ophæves, som er markeret med en rød linje. 4. Ændringer i plangrundlaget Ved at ophæve det nævnte område i Lokalplan nr. 498, vil området udelukkende blive administreret efter de til enhver tid gældende bestemmelser i kommuneplanen, samt det til enhver tid gældende bygningsreglement. Se kort over gældende rammebestemmelser, der er indsat på side 8 Ifølge gældende bygningsreglement skal der, ved nybyggeri foretages en helhedsvurdering af en bebyggelses samlede omfang og indvirkning på omgivelserne med hensyn til grundstørrelse, bebyggelsesprocent, afstands- og højdeforhold, etageantal, samt de ubebyggede arealers indretning. Anvendelse: Støjforhold: Udstykning: Bebyggelsesprocent: Opholdsarealer: Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden: Veje, stier og parkering: Zoneforhold: Området vil blive omfattet af den til enhver tid gældende kommuneplan. Det medfører at anvendelsen til institutioner af almennyttig karakter som ældre-, service- og fritidscenter ophæves. Området kan anvendes til lave boliger. Der kan gives mulighed for institutioner, butikker, forretninger, liberale erhverv, kontorer og små værksteder med butik og anlæg med en naturlig tilknytning til området. Der må kun tillades virksomheder der i Håndbog om Miljø og planlægning klassificeres højere end klasse 1. Udstykning ændres fra at det kun må ske i overensstemmelse med lokalplanens formål til at der kan udstykkes efter bygningsreglementets helhedsvurdering. Fastholdes på max. 40 Opholdsarealer ændres fra min 25 % af etagearealet til at der ved etablering af mere end 3 boliger skal mindst 10 % af det samlede grundareal udlægges til et sammenhængende fælles opholdsareal. Det fastholdes at ny bebyggelse og ombygninger skal afpasses i forhold til omgivelserne med hensyn til bygningsvolumen, placering og proportioner efter bygningsreglementets helhedsvurdering. Bestemmelsen om at området skal vej- og stibetjenes fra Fyrparken ændres til at samtlige bestemmelser angående veje, stier og parkering fastsættes i overensstemmelse med kommunens parkeringsregulativ. Fastholdes som byzone. Side 7
Området som ophæves er markeret med den røde linje med prikker. Kortet viser de bindinger der er for området. Side 8
For området sker der følgende ændringer, når en del af lokalplan nr.498 ophæves og erstattes med den til enhver tid gældende kommuneplan. Emne: Bestemmelser i gældende lokalplan nr. 498 som aflyses: Fremtidige bestemmelser, som til enhver tids gældende bestemmelser i kommuneplanen. Anvendelse: Institutioner af almennyttig karakter som ældre-, service- og fritidscenter og som offentligt grønt område. Lave boliger som tæt-lave og åbenlave boliger. Der kan gives mulighed for institutioner, butikker, forretninger, liberale erhverv, kontorer og små værksteder med butik og anlæg med en naturlig tilknytning til området. Miljøklasse: Ikke beskrevet. Der må kun tillades virksomheder der i Håndbog om Miljø og planlægning klassificeres højere end klasse 1. Udstykning: Kun i overensstemmelse med lokalplanens formål. Bygningsreglementets helhedsvurdering. Bebyggelsesprocent: Max: 40 Max: 40 Opholdsarealer: Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden: Der skal udlægges opholdsarealer på mind. 25 % af etagearealet. Ny bebyggelse og ombygninger skal afpasses i forhold til omgivelserne med hensyn til bygningsvolumen, placering og proportioner efter bygningsreglementets helhedsvurdering. Der fastsættes bestemmelser for rimelige, velbeliggende og anvendelige opholdsarealer, svarende til 100 % af boligernes opholdsareal. Ny bebyggelse og ombygninger skal afpasses i forhold til omgivelserne med hensyn til bygningsvolumen, placering og proportioner efter bygningsreglementets helhedsvurdering. Højder: Max: 12 m. Max: 2 etager. Zoneforhold: Byzone. Byzone. Opholdsarealer: Der skal udlægges opholdsarealer på mind. 25 % af etagearealet. Der fastsættes bestemmelser for rimelige, velbeliggende og anvendelige opholdsarealer, svarende til 100 % af boligernes opholdsareal. Side 9
Miljøvurdering Lokalplanen er screenet, og det er vurderet, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering, fordi planen ikke fastsætter rammer, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Forslaget var i høring fra den 24. juni til den 19. august 2016 5. Aflysninger i PlanDK 6. Retsvirkninger Ved den endelige ophævelse og anmeldelse til Plan-DK aflyses det området, som vist på kortet side 2, i Lokalplan nr. 498, Esbjerg Kommune. Efter Byrådets endelige vedtagelse og ophævelse af en del af Lokalplan nr. 498, må området der var omfattet af planen, administreres efter den til enhver tid gældende kommuneplan og det til enhver tid gældende bygningsreglement. I henhold til planlovens 33 stk. 2 ophæves alle bestemmelser i inden for matrikel nr. 15fæ, 15fz og 15fy, som vist på kortet side 2 og beskrevet på side 3. I henhold til planlovens 12 stk. 2, er der mulighed for at kommuneplanens rækkefølge og rammebestemmelser kan tillægges retsvirkning for borgerne gennem et forbud mod udstykning og bebyggelse. 7. Vedtagelse Ovenstående forslag til plan nr. 02-010-0002 udarbejdet efter Lov om planlægning, er endeligt vedtaget af Esbjerg Byråd den 04. oktober 2016. Johnny Søtrup Borgmester Hans Kjær Direktør for Teknik & Miljø Side 10