Tøbrud i ejendomsmarked d? - status på ejendomsmarked KPMG Ejendom & Entreprise Kenneth Hofman 18. juni 2012
Ejendom & Entreprise Vi er landets førende specialister indenfor finansiel rådgivning i alle byggeriets faser fra idé (projektudvikling) til opførelse (entreprenører) til drift (investor/administrator) Vores kundebase omfatter førende offentlige og private ejendomsselskaber og entreprenører samt brancheorganisationer Vores målsætning er at forblive den førende rådgiver og være på forkant med udviklingen i branchen Branchegruppen udgør ca. 10% af KPMG Danmarks samlede omsætning.
Udviklingen i ledighedsprocenten for kontorejendomme viser et historisk presset udlejningsmarked med faldende lejepriser Kilde: Oline-Lokalebørs Statistikken og Danmarks Statistik Note: Databrud for boligejendommen skyldes ændring i målemetode. 2
Status på lejemarkedet Boliglejemarked i god vækst (andelsboliger ligger stille) Boligmarkedet i Århus er "næsten" uberørt af krisen Stærk boliglejemarked i (Stor-) København tiltrækker investorer Skyldes primært et svagt ejermarked (udviklingen vender på et tidspunkt, men hvornår) God gang i nybyg (enfamilie) og almennyttigt byggeri (støtte) Kontorlejemarked er historisk svagt Meget lange beslutningsprocesser Forhandling af incitamenter (trappeleje, lejefrihed, indretningstilskud, indeksering, break) Domicillejere rykker på sig - nye udvikling på vej Retail og Industri & Logistik I&L indgår løbende nye kontrakter, kt men går mod kortere kontrakter kt med break (fleksibilitet) t) Butikscentre og primære strøg klarer sig godt, men egnscentre og sekundære strøg er hårdt ramt (mange lejere er teknisk insolvente) 3
Samtidigt holder transaktionsvolumen sig på et historisk lavt niveau 4
Status på investeringsmarkedet Positivt yield spread er historisk højt - fortsat inflation og vækst i underliggende økonomi Udenlandske investorer bag 5 ud af 6 større transaktioner Boliginvesteringsejendomme er i fokus (cash flow og flere exitmuligheder) Kontorejendomme er for dyre Langt aftræk for udenlandske investorer (mange kigger men få køber) Sverige er dominerende. Tyskland på vej. Pensionskasser er fortsat meget aktive i core/prime segment - skift mod infrastruktur Velbeliggende kontorejendomme og detailejendomme på lange kontrakter er i fokus, men også velbeliggende boligudlejningsejendomme (sikkerhed for cash flow er afgørende) Men overraskende nok også byudvikling og udlejningsbyggeri til levering Meget fragmenteret marked God aktivitet i Food Retail og egnscentre, ellers svagt marked Industri & logistik er uden aktivitet Projektudvikling ligger meget stille, dog er domicilbyggeri og boligudvikling Sekundære ejendomme håndteres lokalt 5
Lock-in situation på finansieringsmarkedet Fastfrysning af refinansieringsmarkedet har fastlåst den yderste finansiering til ejendommen, men hvordan kommer vi videre. Bankpakke 4 vil have en effekt, men hvilken? (medgift, systemiske banker m.v.) "Nye" nedskrivningsregler Finansiel Stabilitet skal afvikle en meget betydelig portefølje af dårlige lån, hvilket tager for lang tid Øget regulering (senere indlæg) vil have ikke lette situationen i en forudseelig årrække. Salg af lånebøger kunne være en mulighed for løse op for situationen. Kunne pensionssektoren medvirke? Fondsbørsen tilbyder en anden exit 6
Men rigeligt med egenkapital..som kræver et risikovægtet afkast Pensionssektoren (også internationalt set) har et fortsat stort inflow af pensionsmidler. Overgang til markedsbaserede ordninger ændrer ikke behov for ejendomme i portefølje, men børsnoterede produkter bliver attraktive. Historisk lave renter presser pensionskasser med rentegaranti - fokus på infrastruktur og investeringsejendomme med stabilt cash flow (opadgående prispres)udlandet ser Danmark/Skandinavien som sikker havn. Ny regulering (Solvency II - 2014) Tyske fonde er på vej tilbage Svenske noterede selskaber er tilbage Engelske og amerikanske fonde kigger, men savner dokumentation for priser 7
Yderligere professionalisering er ønskelig Pensionssektoren har som primær investor medvirket til en mærkbar professionalisering af ejendomsbranchen gennem INREV og EPRA, men vi ikan gøre mere. Ny regulering på vej (AIFMD) Udveksling af oplysninger py om transaktioner og udlejninger. Er det muligt at finde en udbyder? Bedre statistiske data vil kunne understøtte strategisk allokering. Fælles datadefinitioner skal udvikles (IPD, ED) Etablering af effektive vurderingsmetoder og processer (valuar, ansvar, DCF, RICS Red book). Prisen skal ned og kvaliteten op. Forventningsanalyser skal udbygges og forbedres. Efteruddannelse (MBA RE, CCIM, MRICS, ED) 8
Fokus på den basale forretning og hvordan vi undgår nye bobler. Fokus på ejendommens likviditetsstrømme og optimering heraf (aktiv management) Kamp om erhvervslejere (ankerlejere har betydelig forhandlingsstyrke) Privat boligmarked er fastfrossent, hvilket begunstiger lejermarkedet, men hvor længe stor rotation i ny boligmasse Forsikringspræmier er stigende (klima) Ejendomsskatter er faldende (lavere vurdering) Unormalt lave renteniveauer hæmmer afkastkorrektion Afkast under 5% (barriere brudt ved årets begyndelse) på prime kontorejendomme. Er vi på vej mod en ny prisbobbel bb? Stærke incitamenter i markedet for ny prisvækst ude af trit med realiteterne 9
Behov for infrastruktur påvirker ejendomsbranchen positivt.. Infrastruktur er globalt i fokus drevet af stimulus og vækst på nye markeder Dansk Byggeri: planlagte danske infrastrukturprojekter for over 125 mia.kr. (Fehmern Bælt, Cityringen, DSB signal, tog/vej, storsygehuse, vedvarende energi) Påvirker eksisterende og nye bebyggelser Fortsat demografisk udvikling mod koncentration ved hovedbyer Pensionssektoren har et udtrykt ønske om at medvirke ved de nødvendige investeringer, men lånerammer vil fortsat begrænse udbuddet Statens kreditværdighed er fortsat intakt. Komperatormodeller skal dokumentere at effektiv opførelse og drift mere end udligner meromkostninger til finansiering og afkast til investor (ideoplæg). 10
Dine eksperter indenfor Ejendom & Entreprise Kenneth Hofman Partner & Formand for branchegruppen Allan Pedersen Partner Michael Tuborg Jensen Director Merete Buchgreitz Senior Manager Fokusområde: Fokusområde: Fokusområde: Fokusområde: Rådgivning indenfor bygge- og Revision indenfor bygge- og Revision og rådgivning indenfor Revision indenfor ejendomsbranchen ejendomsbranchen ejendomsbranchen byggebranchen Tlf: 25 29 30 22 Mail: kennethhofman@kpmg.dk Tlf: 25 29 35 33 Mail: apedersen@kpmg.dk Tlf: 25 29 35 33 Mail: apedersen@kpmg.dk Tlf: 25 29 33 53 Mail: mkbuchgreitz@kpmg.dk Morten Jensen Senior Manager Torben Hartz Director Jonas Sand Senior Manager Henrik Dich Manager Fotograf på vej Fotograf på vej Fotograf på vej Fokusområde: Fokusområde: Fokusområde: Fokusområde: Revision og rådgivning indenfor Rådgivning indenfor infrastruktur Rådgivning indenfor køb og Revision indenfor bygge- og ejendomsbranchen og ejendomme salg af ejendomme ejendomsbranchen Tlf: 25 29 32 28 Mail: mojensen@kpmg.dk Tlf: 25 29 34 85 Mail: thartz@kpmg.dk Tlf: 25 29 65 50 Mail: jsand@kpmg.dk Tlf: 25 29 32 33 Mail: hdich@kpmg.dk 11
Kontakt Kenneth Hofman Telefon: 2529 3022 kennethhofman@kpmg.dk www.kpmg.dk
Denne præsentation indeholder alene en generel gennemgang af et emne, som KPMG efter aftale kan yde nærmere rådgivning om. Selvom fejl og mangler i præsentationen er forsøgt undgået, kan KPMG ikke påtage sig noget ansvar for dispositioner, som foretages uden vores forudgående rådgivning. 2012 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International ti Cooperative (KPMG International), ti a Swiss entity. All rights reserved. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks or trademarks of KPMG International Cooperative (KPMG International).