1 Otax. 941/14 U D S K R I F T af forhandlingsprotokollen for O V E R T A K S A T I O N S K O M M I S S I O N E N for Vejle og Ringkjøbing Forretningen den 1. april 2014 Vedr. ekspropriation til Ny Solskovvej og overtagelse af areal til realisering af Vejle Kommunes lokalplan nr. 1056 for et erhvervsområde i Vejle N Ang. ejendommen matr. nr. 11a, 18a, 28a, 11l, 11m, 18b, 18c og 28r Hornstrup By, Hornstrup, tilhørende Aage Kristensen, Ny Solskovvej 2, 7100 Vejle Tirsdag den 1. april 2014, kl. 8,30 samledes den af Transportministeriet i henhold til lov om offentlige veje, jf. lovbekendtgørelse nr. 1048 af 3. november 2011, nedsatte Overtaksationskommission for Vejle og Ringkjøbing på ejendommen. Til stede var formanden, fhv. kommissarius Erling Christensen, medlemmerne, ingeniør Johan Høi Kristensen, Kolding, gårdejer L. Chr. Laursen, Give, Holger Pedersen, Horsens og edb-konsulent Peter Schmidt Hansen, Juelsminde. Som bistand for kommissionen mødte landinspektør Terese Fuglsang, LIFA A/S Landinspektører, Vejle. Protokollen førtes af sekretæren, landinspektør Lone Bach Møller, Karlebo. For Vejle Kommune og med jurist Kirsten Sørensen mødte landinspektørerne Hans Faarup og Thomas Normann Asmussen, Landinspektørfirmaet LE34 A/S, Aarhus. For og med ejeren Aage Kristensen og hans hustru, Karen Kristensen, mødte advokat Uffe Baller, Interlex Advokater, Aarhus.
Formanden bemærkede, at der for overtaksationskommissionen var fremlagt udskrift af taksationskommissionens kendelse af 20. november 2013 (Taksationssag nr. 3 og 5/2012) vedr. ovennævnte ejendom med de deri nævnte bilag, taksationskommissionens fremsendelsesskrivelse af 23. december 2013 til overtaksationskommissionen, den rettidigt indsendte ankeskrivelse af 10. december 2013 fra landinspektør Hans Faarup på Vejle Kommunes vegne, redegørelser til overtaksationskommissionen af 24. marts 2014 med bilag A-D, inkl., og bilag E-H, inkl., dels vedr. ekspropriation til anlæg af Ny Solskovvej og dels vedr. det overtagelsesbegærede areal inden for lokalplanens område, begge fra landinspektør Hans Faarup på Vejle Kommunes vegne, og brev af 24. marts 2014 med bilag 1-2, til overtaksationskommissionen fra advokat Uffe Baller på Aage Kristensens vegne. Dokumentsamlingen til taksationsforretning den 11. april 2013 er til brug for denne overtaksationsforretning suppleret med kendelse af 17. september 2009 fra Taksationskommissionen for Vejle og kendelse af 25. april 2013 fra Overtaksationskommissionen for Vejle og en del af Ringkjøbing Amt, begge om privat fællesvej i Vonsild Øst, samt uddrag af lokalplan nr. 0415-12, Vonsild. Hans Faarup fremlagde tillige ekstrakt af bekendtgørelse af lov om landbrugsejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1202 af 9. oktober 2007 med de ændringer, der følger af lov nr. 243 af 22. marts 2010. Ved taksationskommissionens kendelse er Vejle Kommune tilpligtet at overtage hele Aage Kristensens ovennævnte ejendom for en pris af 12.796.582 kr. Heraf forrentes 1.129.500 kr., der udgør erstatningen for det eksproprierede areal til forlægning af Ny Solskovvej, med tillæg af en årlig rente svarende til diskontoen den 27. marts 2012 fra denne dato og til betaling sker, mens restbeløbet, der er erstatningen for overtagelse af restejendommen, der for størstedelens vedkommende er omfattet af Vejle Kommunes lokalplan nr. 1056 for et erhvervsområde i Vejle N, forrentes med en årlig rente svarende til diskontoen den 21. juni 2012 fra denne dato og til betaling sker. Til godtgørelse for udgifter til sagkyndig bistand er der tillagt ejeren 40.000 kr. 2 Overtaksationskommissionen besigtigede ejendommens jorder øst for Gl. Viborgvej. Forretningen fortsatte i Vejle Kommunes Administrationsbygning. Advokat Uffe Baller anmodede indledningsvis om, at det blev fastslået, at der er uenighed om følgende forhold: kommunens overtagelsespligt til ejendommens landzonearealer, men at erstatningen i givet fald er 18 kr./m 2 arealprisen, herunder tidspunktet for vurderingen spørgsmålet om enhedspris ctr. differentierede priser rabat på erstatningen på grund af arealets størrelse Landinspektør Hans Faarup kunne tilslutte sig dette, bortset fra at landzonearealer i givet fald ikke alle skal erstattes med 18 kr/m 2. Landinspektør Hans Faarup nedlagde på Vejle Kommunes vegne følgende påstande: 1. vedr. ekspropriation til anlæg af Ny Solskovvej For 9.170 m 2 til Ny Solskovvej i 16 m bredde 0 kr. For 15.227 m 2 á 18 kr. til øvrigt vejareal og støjvold i henhold til lokalplanen 274.086 I alt 274.086 kr.
3 2. vedr. det overtagelsesbegærede areal inden for lokalplanens område For salgbart areal til erhverv: 149.700 m 2 á 40 kr. 5.988.000 kr. For areal til 16 m bred vej G-H: 5.950 m 2 á 0 kr. 0 For areal til 4 m bred vej G-H: 1.490 m 2 á 18 kr. 28.820 For areal til støjafskærmning nord for Ny Solskovvej: 12.945 m 2 á 18 kr. 233.010 For fælles friareal og areal til regnvandsbassin: 23.380 m 2 á 18 kr. 420.840 Flytteomkostninger 100.000 - Bygninger 975.000 - I alt 7.745.670 kr. Det samlede beløb på 8.019.756 kr. påstås forrentet med en simpel årlig rente svarende til diskontoen den 21. juni 2012 fra denne dato og til betaling sker. Til støtte for påstanden vedr. Ny Solskovvej gennemgik Hans Faarup sin redegørelse af 24. marts 2014 med bilag A-D, inkl., til overtaksationskommissionen, der indeholder de samme hovedsynspunkter som blev fremført for taksationskommissionen. Hans Faarup anførte herunder bl.a. følgende: taksationskommissionen har behandlet ekspropriationen og overtagelse af restejendommen som en sag, selv om kommunen anmodede om to særskilte kendelser Aage Kristensen blev informeret om udarbejdelsen af lokalplanen ved flere møder og fik i 2008 skriftligt tilbudt 50 kr./m 2 for de omfattede arealer, men i februar 2009 meddelte kommunen, at arealerne ikke ville blive købt foreløbigt. Den 27. marts 2012 traf kommunen beslutning om ekspropriation til Ny Solskovvej, og Aage Kristensen begærede den 21. juni 2012 ejendommen overtaget af kommunen. Ad lokalplan 1056: vejarealet er udlagt bl. a. som en 20 m bred adgangsvej til de udlagte erhvervsområder på ejendommen og med støjvold og friareal mod bebyggelsen nord for vejen. Ad vederlagsfri afståelse til veje i lokalplaner: Hvis ejeren selv foretager udstykningen af området, skal han afgive arealerne til de udlagte veje i lokalplanen vederlagsfrit, jf. privatvejslovens 40, stk. 1 og 4 samt skrivelse af 7. august 1984 fra Ministeriet for offentlige Arbejder og KFE 95.200, og kendelse af 25. april 2013 fra Overtaksationskommissionen for Vejle og en del af Ringkjøbing Amt om privat fællesvej i Vonsild Øst, otax 897/09. Det gør ingen forskel, at kommunen har anlagt Ny Solskovvej. De afgørende domme på dette område er U1970.135H vedr. Blangstedgårdvej og U.1990.731H vedr. Grundet Ringvej. Se endvidere KFE 2013.177 vedr. forlægning af Artellerivej, København. Ad resterende vejareal og areal til støjvold: udnyttelsen svarer til arealer udlagt til offentligt formål i lokalplan og kan derfor kun erstattes med 18 kr/m 2, svarende til prisen på landbrugsjord, jf. U.2008.2823H vedr. erstatning for areal til en daginstitution på areal uden nogen forventningsværdi. Dommen forholder sig dog ikke til, hvad erstatningen skulle have været, hvis arealet havde haft forventningsværdi, og ingen har forholdt sig til det siden. Der henvistes tillige til KFE 11.224 vedr. en støjvold ved Ringsted. Ad fordele for ejendommen ved lokalplan 1056: taksationskommissionen har ikke forholdt sig til retspraksis om fradrag for fordele. Til støtte for påstanden vedr. overtagelse af landbrugsareal i byzone anførte Hans Faarup bl.a. følgende fra redegørelse til overtaksationskommissionen af 24. marts 2014 med bilag E-H. inkl.: Ad vurderingstidspunkt: erstatningen må fastsættes til værdien pr. 21. juni 2012, hvor begæringen om overtagelse blev fremsat, jf. U.2010.363 og TfL2012.4. Der er tale om et helt andet sagsforløb end i overtaksationskommissionens kendelse af 31. august 2012, Otax 917. Ad omfanget af overtagelsespligten: kommunen har efter planlovens 47a ikke grundlag for at overtage de dele af ejendommen, der forbliver i landzone, jf. forarbejderne til denne paragraf; dog kan mindre arealer overtages efter vejlovens par. 51, stk. 5. Professor Søren Mørup har på forespørgsel om ovennævnte artikel f.s.v.a. spørgsmålet om at medtage arealer, der ikke er omfattet af lokalplanen, henvist til bemærkningerne om lovforslaget vedr. 47a (sp. 4841 i Folketingstidende 1980-81). Natur- og Erhvervsstyrelsen har på forespørgsel bekræftet, at der kan gives dispensation i henhold til 9, stk. 5, i landbrugsloven, så Aage Kristensen kan eje restarealerne uden en passende beboelsesbygning. Aage Kristensen kan desuden sælge area-
lerne, hvis han ønsker det, til sammenlægning med andre landbrugsejendomme. Hvis han selv havde udstykket lokalplanområdet, ville han også stå tilbage med landzonearealerne. Hvis overtaksationskommissionen mod forventning skulle tilpligte kommunen at overtage hele ejendommen, vil kommunen begære en ny forretning vedr. værdiansættelsen af arealerne uden for lokalplanområdet. Ad arealernes faktiske og retlige status ifølge lokalplanen skal lægges til grund ved værdiansættelsen: Såvel Søren Mørups som professor Orla Friis Jensens ovennævnte artikler indeholder dette synspunkt, men omtaler dog også et enhedsprisprincip. Erstatningen skal derfor differentieres som anført i påstanden. Jf. tillige kendelserne i otax 933/12 vedr. realisering af Herning Kommunes lokalplan 15.R4.1, Holing Sø. Vejarealer fastlagt i lokalplanen er omfattet af bestemmelsen om fradrag for fordele i erstatningen, 51, stk. 2, i lov om offentlige veje. Der skal derfor ikke ydes erstatning for vejarealet i 16 m bredde, mens vejarealet i 4 m bredde erstattes med prisen for landbrugsjord, jf. U.1970.135H Blangstedgård-dommen og U.1990. 731H, Øster Grundet-dommen, kendelse af 14. september 2007 fra Overtaksationskommissionen for Aarhus og Holstebro, jf. KFE 2010, p.179 samt MAD2012.1448, jf. KFE2013, p177. Arealerne til støjafskærmning nord for Ny Solskovvej og til fælles friareal og regnvandsbassin langs ejendommens sydskel skal erstattes med landbrugsjordpris, 18 kr/m 2, jf. U.2008.2823, Gribskovdommen om areal til offentligt formål, KFE 11.224 om støjvold og kendelse af 18. juni 2013 fra Overtaksationskommissionen for Nord- og Vestsjælland om arealer i Benløse til vej og regnvandsbassin, der erstattes med 0 kr. Ad areal, salgbart areal, erhverv: ved prisfastsættelsen skal der tages hensyn til det prisfald, der har fundet sted for erhvervsjord frem til overtagelsestidspunktet; sammenlignelige handler i nærheden er kun foretaget i perioden december 2006 til september 2008. Overtaksationskommissionen for Vejle og Ringkjøbing har i kendelse af 31. august 2012 (otax 917/11) givet 45 kr/m 2 for et ca. 85 ha til erhverv i den østlige del af lokalplanområdet, hvor vurderingstidspunktet efter omstændighederne blev fastsat til ultimo 2008. Der blev fastsat en rabat på 5 kr/m 2 på grund af arealets størrelse og det heraf følgende lange tidsperspektiv, men uden hensyntagen til prisfaldet efter finanskrisen. I den aktuelle sag skal tillige foretages en reduktion af prisen på grund af prisfaldet, så erstatningen bør være 40 kr./m 2. Ad bygningers værdi: Som udgangspunkt er der ikke grundlag for at erstatte landbrugsbygninger, da disse skal fjernes for at realisere lokalplanen. Kommunen forudser imidlertid, at der vil gå lang tid, før udstykningen realiseres. Der kalkuleres derfor med, at kommunen kan leje bygningerne ud i 10 år. Udlejningsværdien er beregnet til 975.000 kr., som kommunen har tilbudt ejerne i erstatning for bygningerne. Hvis man ved prisfastsættelsen af jorden ikke tager hensyn til dette lange tidsperspektiv, må erstatningen for bygningerne reduceres eller bortfalde. Advokat Uffe Baller nedlagde på ejerens vegne påstand om følgende erstatning for hele ejendommen: 225.270 m 2 byzoneareal á 50 kr. 11.263.500 kr. 88.024 m 2 landzoneareal á 18 kr. 1.584.432 - Bygninger 975.000 - Flytteomkostninger 100.000 - I alt 13.922.932 kr. 4 Til støtte for påstanden anførte Uffe Baller bl.a. følgende i tilknytning til sit brev af 24. marts 2014 med bilag 1-2, til overtaksationskommissionen, der indeholder de samme hovedsynspunkter, som blev fremført for taksationskommissionen:
Sagen er sammenlignelig med den ovennævnte sag, otax 917/11, bortset fra, at der er tale om et væsentligt mindre areal i denne sag. Der er gennemført ekspropriation på ejendommen af såvel stat som kommune. Staten har givet 50 kr./m 2 for byzonearealet ved ekspropriation til motorvejen E4. Ejeren skal behandles ens i de to ekspropriationer. Da kommunen i sin tid havde tilbudt Aage Kristensen en acceptabel pris, havde Aage Kristensen intet incitament til at begære ejendommen overtaget medio 2008, som bør være vurderingstidspunktet som i sagen otax 917/11. Den eneste forskel er, at der i sidstnævnte sag var afholdt to åstedsforretninger, inden kommunen afslog at overtage arealerne. Til støtte for enhedsprisprincippet taler, at der er tale om interne veje i lokalplanen, ikke fordelingsveje, og den påberåbte dom om Blangstedgårdsvej afvises. Der henvises tillige til kendelse af 2. juni 2006 fra Overtaksationskommissionen for Århus og en del af Ringkjøbing Amtsrådskreds vedr. areal til vej og regnvandsbassin i Hadsten samt til kendelse af 20. oktober 2011 fra Taksationskommissionen for Vejle og af 13. september 2012 fra Overtaksationskommissionen for Vejle og en del af Ringkjøbing Amt vedr. overtagelse af byzonearealer (herunder areal til støjvolde) omfattet af lokalplan nr. 1049 for Højen, Landsskatterettens kendelse af 11. oktober 2002 vedr. vejarealer omfattet af lokalplan 120 for Hadsten. Både den juridiske teori og ekspropriationspraksis understøtter således enhedsprisprincippet. Lokalplanen kan blive ændret, så grønne områder bliver til byggegrunde, hvilket ikke er usædvanligt. Lokalplanens bilag C er alene en principskitse. Hvis man følger kommunens påstand, kan ejeren blive snydt. Når en ejendom overgår fra land- til byzone, stiger værdien, og denne værdi er i henhold til politisk beslutning ejerens, selv om den er samfundsskabt og skattefri. Det er kun specifikke fordele for den enkelte ejendom, der skal modregnes. Omfanget af overtagelsespligten fremgår af 47a i planloven, jf. 50, stk. 2, der bl.a. henviser til bestemmelserne om ekstension i vejlovens 51. En helt tilsvarende bestemmelse findes i 16 i lov om fremgangsmåden ved ekspropriation. Det omtalte tilsagn fra Natur og Erhvervsstyrelsen om dispensation er ikke afgørende, bl.a. fordi dispensationen i givet fald kun gælder for den nuværende ejer, men hverken for en arving eller køber. Ejeren bør heller ikke tvinges til at sælge de resterende jorder i et ugunstigt marked, hvor potentielle købere udmærket er klar over den tvangssituation, han i givet fald vil sidde i. En udsættelse af sagen med henblik på en ny påstand fra kommunen om værdien af arealerne uden for lokalplanområdet er uacceptabel for ejeren. Der tidligere har været enighed om 18 kr./m 2 for landbrugsarealerne, og kommunen burde i hvert fald nu være forberedt på, at overtagelse af hele ejendommen kan blive resultatet. Det bestrides ikke, at der er sket et prisfald på ca. 10 % efter finanskrisen, men vurderingstidspunktet bør som i Otax 917/11 være 2008 - før finanskrisen. Der skal der ikke gives rabat, da der ikke er tale om nært så stort et areal som i sagen Otax 917/11. Det ville indebære usikkerhed i retstilstanden. Hvor skal grænsen ligge? Parternes enighed om 975.000 kr. for bygninger bliver forhåbentligt respekteret. Ellers henvises til U2000.2316V om særskilt erstatning for visse ældre landbrugsbygninger i Tjørring, der skulle nedrives for at realisere en lokalplan. Hans Faarup anførte hertil bl.a. følgende: Sagen er anderledes end Otax 917/11 og de omtalte sager fra Højen. Ingen vil bestride, at Ny Solskovvej er adgangsvej til lokalplanområdet. Muligheden for at ændre lokalplanen afvises med henvisning til dennes bilag 3 og 4.1. Der er tale om bindende retningslinjer. Man laver ikke bare lige om på en lokalplan. Forskellen i erstatningen fra staten og kommunens tilbud på areal til Ny Solskovvej skyldes, at kommunen eksproprierede et år senere og til en adgangsvej til et lokalplanområde, jf. tillige U.2008.1408H. Planlægning er uretfærdig, men ingen skal lide tab. Om fordele henvises til kendelse af 25. april 2013 fra Overtaksationskommissionen for Vejle og en del af Ringkjøbing Amt om privat fællesvej i Vonsild Øst. Da kommunen ikke kunne forestille sig, at kommunen skulle overtage landzonearealerne, ønsker kommunen i givet 5
6 fald en ny forretning, hvor man nærmere kan redegøre for dette spørgsmål. Kommunen er f.eks. ikke indstillet på at betale 18 kr. pr. m 2 for de små skovparceller eller det lille restareal ved Gl. Viborgvej. Uffe Baller anførte hertil bl.a. følgende: Ny Solskovvej er nødvendig for tilslutning til motorvejen. Ejeren skal ikke have lavere erstatning, fordi vejen også er adgangsvej til et lokalplanområde. Kommunen kan ændre lokalplanen uden at lave en ny plan. Det er urimeligt, at kommunen nu forlanger en ny forretning om værdien af landzonearealerne. Aage Kristensen har endnu ikke fået udbetalt nogen erstatning, fordi kommunen har gjort udbetalingen betinget af, at hele sagen er faldet på plads og berigtiget. Aage Kristensen oplyste, at der er ændret i lokalplanens arealanvendelse på østsiden af motorvejen. Hans Faarup bekræftede på formandens forespørgsel, at Vejle Kommunes brev til Aage Kristensen om køb af arealer til 50 kr./m 2 omfattede alle arealer omfattet af lokalplanen. Formanden sluttede heraf, at kommunen så måtte have vurderet de salgbare arealer til en højere pris. Formanden ønskede tillige oplyst, hvorfor kommunen ikke havde forberedt spørgsmålet om værdien af de skovbevoksede arealer. Hans Faarup svarede, at kommunen ikke ville ulejlige overtaksationskommissionen med besigtigelse af arealer, som kommunen ikke mente at have pligt til at overtage. Herefter fratrådte parterne. Der afsagdes følgende Kendelse Samlet behandling af ekspropriations- og overtagelsessagen: Under hensyn til, at såvel ekspropriationen til vejanlæg m.v. som arealovertagelsen i henhold til planlovens 47a, sker som led i vedtagelsen og gennemførelsen af lokalplan 1056, samt til den nære tidsmæssige sammenhæng mellem ekspropriationen og arealovertagelsen, er overtaksationskommissionen enig med taksationskommissionen i, at ekspropriationserstatningen og overtagelsesbeløbet fastsættes under ét. Principielle synspunkter vedrørende anvendelse af gennemsnitlige enhedspriser: Med hensyn til de arealer, der er omfattet af lokalplanen, og som enten er eksproprieret til anlæg af Ny Solskovvej, incl. Støjvold, eller som overtages i henhold til planlovens 47a, bemærkes, at overtaksationskommissionen i tidligere afgørelser har lagt følgende principper til grund: Der skal ved værdiansættelsen tages udgangspunkt i de anvendelsesmuligheder, som lokalplanen indebærer for de enkelte områder. Hvis lokalplanen udlægger nogle områder til udstykning til boligeller erhvervsformål, og andre områder til offentlige formål, der ikke er nødvendige for eller hænger sammen med anvendelsen til udstykningsformålet, skal der ske en differentiering af arealpriserne i forhold til anvendelsesmulighederne. De områder, der er udlagt til bolig- eller erhvervsformål, og som enten eksproprieres til virkeliggørelse af lokalplanen eller overtages i henhold til planlovens 47a, vil som regel omfatte dels arealer, der kan udstykkes som byggegrunde, dels arealer, der er en forudsætning for etableringen af bolig- eller erhvervsområdet, eksempelvis støjvolde i boligområder, regnvandsbassiner, beplantningsbælter og fælles grønne områder. For sådanne arealers vedkommende har overtaksationskommissionen fundet det mest rimeligt, at prisen fastsættes som en gennemsnitlig enhedspris for alle arealerne. En lodsejer, der
tilfældigvis skal afgive uforholdsmæssigt store arealer til fællesanlæg, der er en nødvendig forudsætning for gennemførelsen af udstykningen, bør ikke stilles ringere end de øvrige lodsejere. Anvendelse af enhedspriser har støtte i taksationspraksis, hvor der sker samlet overtagelse eller ekspropriation til virkeliggørelse af en lokalplan. Det er formentlig også den måde, en overdragelse i almindelig handel til en ejendomsudvikler ville blive gennemført på i praksis. Det vil ikke betyde noget for kommunens samlede udgift, om man benytter den ene eller anden beregningsmåde, idet den samlede pris naturligvis afhænger af de udbygningsmuligheder, som lokalplanen indebærer. En anden situation foreligger, hvor ejeren selv udnytter eller der sker særskilt salg eller ekspropriation af de arealer, der kan udstykkes til byggegrunde. Hvis det offentlige i sådanne tilfælde overtager arealer til etablering af de fornødne anlæg i forbindelse med bebyggelsen, f.eks. anlæg af adgangsveje, støjvolde m.v. kan der være fordelsbetragtninger som bevirker, at erstatningen skal nedsættes eller evt. bortfalde. Dette var eksempelvis tilfældet i den i sagen omtalte Vonsild-sag (Otax 897/09) Fastsættelse af ekspropriationserstatningen: I den aktuelle sag er der sket ekspropriation til anlæg af Ny Solskovvej med et vejudlæg i 20 meters bredde, samt til støjvolde nord for vejen ind mod det eksisterende boligområde. Selv om vejen ifølge lokalplanen skal tjene som adgangsvej i udstykningsområdet, må det efter overtaksationskommissionens opfattelse lægges til grund, at ekspropriationen ikke primært er sket til dette formål, med til at etablere den fornødne forbindelsesvej mellem Gl. Viborgvej og tilslutningsanlægget ved motorvejen. Det må endvidere lægges til grund, at støjvolden nord for vejen ikke har nogen sammenhæng med udstykningsmulighederne syd for vejen, men at støjvolden skal tjene som værn for det eksisterende boligområde mod støjen fra vejen, jf. lokalplanens 7.3. På denne baggrund er kommissionen enig med kommunen i, at værdifastsættelsen af arealet må ske med udgangspunkt i, at arealet er eksproprieret til offentligt formål. Kommissionen er endvidere enig i, at ejeren har en betydelig fordel af, at kommunen udlægger og anlægger vejen, idet den er en forudsætning for opnåelsen af den høje pris for udstykningsarealerne syd for vejen. Overtaksationskommissionen er på denne baggrund og under henvisning til den af kommunen påberåbte retspraksis enig i kommunens erstatningspåstand for så vidt angår det eksproprierede areal. Dette indebærer, at vejarealet i 16 meters bredde, 9.170 m 2, afstås vederlagsfrit, og at restarealerne til vej og støjvold erstattes som landbrugsjord. Overtaksationskommissionen kan tilslutte sig, at erstatningen herfor fastsættes til 18 kr. pr. m 2. Fastsættelse af betaling for arealer overtaget i henhold til planlovens 47a: For så vidt angår det areal i lokalplanområdet, som ligger nord for vejen, og som er udlagt som støjvold mellem vejen om boligområdet, finder overtaksationskommissionen, at det, som påstået af kommunen, bør erstattes med samme beløb som det areal, der er eksproprieret til støjvold, d.v.s. 18 kr. pr. m 2. For så vidt angår byzonearealerne syd for vejen, finder overtaksationskommissionen under henvisning til ovenstående principielle retningslinjer, at erstatningen bør fastsættes med en gennemsnitlig enhedspris, uanset om arealet kan bebygges, eller om der er tale om areal til veje, der er en forudsætning for udstykningen, eller fælles friarealer og regnvandsbassin. Som nævnt ovenfor skal den gennemsnitlige enhedspris fastsættes under hensyntagen til de samlede udbygningsmuligheder i området. Med hensyn til vurderingstidspunktet er overtaksationskommissionen enig med taksationskommissionen i, at der i den aktuelle sag ikke foreligger sådanne særlige forhold, at der er grundlag for at fravige det normale udgangspunkt, nemlig tidspunktet for overtagelsesbegæringens fremsættelse, d.v.s. pr. 21. juni 2012. Vejle Kommune tilbød i brev af 3. juli 2007 at erhverve den del af ejendommen, som falder inden for kommuneplanens rammer, for en gennemsnitpris på 50 kr. pr. m2. Dette omfattede også de arealer, der senere er eksproprieret til vej og støjvold, eller som i lokalplanen er udlagt til vej, støjvold og fælles friarealer. Overtaksationskommissionen er enig i, at dette på det pågældende tidspunkt, forud for finanskrisen, var udtryk for en realistisk, gennemsnitlig markedsværdi, jf. også den af 7
parterne omtalte kendelse af 31. august 2012 vedrørende et andet erhvervsareal under lokalplanen (Otax. 917/11). I og med, at de dele af arealet, der er eksproprieret/udskilt til Ny Solskovvej og støjvold, nu ikke længere indgår i gennemsnitsberegningen, idet de er værdisat særskilt til et væsentlig lavere beløb, må udgangspunktet for beregningen af værdien af restarealet være en del højere end de 50 kr. pr. m 2. Omvendt må der tages hensyn til den negative prisudvikling efter finanskrisens indtræden. Uanset, at der er tale om et væsentligt mindre areal end i den omtalte Otax. 917/11, finder overtaksationskommissionen også, at der må tages hensyn til den lange tid, der må forventes at gå, før der er realistisk mulighed for udvikling og salg af udstykningsarealerne, hvilket også ved en frivillig handel ville påvirke prisen negativt. Ud fra en samlet vurdering, finder overtaksationskommissionen herefter, at en pris på 45 kr. pr. m 2, vurderet på tidspunktet for overtagelsesbegæringens fremsættelse, er en rimelig gennemsnitspris for byzonearealerne syd for vejen. Ekstensionsspørgsmålet: Overtaksationskommissionen er helt enig i de synspunkter, som taksationskommissionen har anført, både vedrørende de takserende myndigheders kompetence til at afgøre dette spørgsmål, og vedrørende kommunens pligt til at overtage restejendommen, jf. vejlovens 51, stk. 3. Man vil altid kunne hævde, at ejeren blot kan sælge de arealer, der bliver til overs efter en ekspropriation eller pligtmæssig o- vertagelse efter planloven, men ét af formålene med vejlovens 51, stk. 3 er netop at sikre, at en ejer ikke skal tvinges til at stå tilbage med et ubrugeligt areal eller til at sælge det på ugunstige markedsvilkår. Overtaksationskommissionen finder ikke, at der er grundlag for at imødekomme kommunens ønske om at udsætte erstatningsspørgsmålet vedrørende disse arealer. Kommunen blev ved taksationssagen pålagt at overtage arealerne, og kommunen burde have været forberedt på, at dette også kunne blive resultatet af overtaksationskommissionens behandling af sagen. Kommunen har på ingen måde været afskåret fra overfor overtaksationskommissionen at fremkomme med sine synspunkter og anbringende vedrørende dette erstatningsspørgsmål, og overtaksationskommissionen finder, at det ville være helt urimeligt overfor ejeren, hvis sagens afslutning skulle udsættes på det af kommunen anførte grundlag. Med hensyn til erstatningens størrelse finder overtaksationskommissionen, at erstatningen for det gamle byzoneareal passende kan fastsættes til 45 kr. pr. m 2, samt at der bør tages udgangspunkt i de overfor anførte 18 kr. pr. m 2 for landzonearealerne. Kommissionen finder ikke, at der er grundlag for at fastsætte et lavere beløb for skovparcellerne. Nok er der tale om små arealer, men de kan være attraktive at erhverve for ejerne af de tilgrænsende skovarealer. Kommissionen er derimod enig i, at det lille areal på 1.880 m 2 mellem Gl. Viborgvej og det gamle byzoneareal har en meget begrænset værdi, ligesom de øvrige landbrugsarealer i forvejen har været delvis defigurerede. Kommissionen har derfor skønsmæssigt fastsat et fradrag i denne del af erstatningen på 50.000 kr. Erstatning for bygningerne samt flytteudgifter: Overtaksationskommissionen er principielt enig med taksationskommissionen i, at det er en forudsætning for fuld gennemførelse af lokalplanen og opnåelsen af den høje jordpris, at bygningerne fjernes, og at der derfor som udgangspunkt ikke skal tillægges særskilt erstatning for bygningerne. Kommunen har dog tilbudt en erstatning for bygningerne på 975.000 kr., idet det må forudses, at der kan gå mange år, før bygningerne fjernes, og at de derfor repræsenterer en udlejningsværdi for kommunen i denne periode. Som anført ovenfor, er der ved overtaksationskommissionens fastsættelse af arealprisen på 45 kr. pr. m 2 taget hensyn til, at der kan gå længere tid, før udviklingen og salget af arealerne kan realiseres. På denne baggrund kan overtaksationskommissionen tilslutte sig, at der ydes det af kommunen tilbudte beløb for bygningerne. 8
9 Overtaksationskommissionen kan tiltræde, at erstatning for flytteudgifter fastsættes til 100.000 kr. Godtgørelse for udgifter til sagkyndig bistand: I godtgørelse for udgifter til sagkyndig bistand tillægges der ejeren et beløb på 20.000 kr. ud over det af taksationskommissionen tilkendte beløb på 40.000 kr. Herefter bestemmes: Vejle Kommune tilpligtes at overtage de restarealer, der ligger udenfor lokalplanområdet, jf. planlovens 47a, jf. 50, jf. vejlovens 51, stk. 3. Erstatningsspørgsmålet afgøres således: For arealafståelse i henhold til ekspropriationen, 9.170 m2 à 0 kr. og 15.227 m2 à 18 kr. For overtagelse af byzoneareal til støjvold, 12.945 m2 à 18 kr. For overtagelse af byzoneareal syd for vejen, 180.520 m2 à 45 kr. For overtagelse af gammelt byzoneareal udenfor lokalplanområdet 6.990 m2 à 45 kr. For overtagelse af landzonearealer udenfor lokalplanområdet, 88.672 m2 (excl. vej 235 m2)à 18 kr., med et skønsmæssigt fradrag på 50.000 kr. For bygninger Flytteudgifter Samlet erstatning 274.086 kr. 233.010 kr. 8.123.400 kr. 314.550 kr. 1.546.096 kr. 975.000 kr. 100.000 kr. 11.566.142 kr. Ekspropriationserstatningen på 274.086 kr. forrentes fra den 27. marts 2012 og restbeløbet fra den 21. juni 2012, begge med en rente svarende til diskontoen på de respektive tidspunkter. Godtgørelse for udgifter til sagkyndig bistand ved begge kommissioner, i alt 60 000 kr. Denne kendelse er afsagt i henhold 50, jf. 47a i lov om planlægning, jf. 51, stk.3, 54 og 61 i lov om offentlige veje. Endvidere indgår grundlovens 73, stk. 1, 3. pkt. (om fuldstændig erstatning) i det retlige grundlag. Erling Christensen Johan Høi Kristensen Holger Pedersen L. Chr. Laursen Peter Schmidt Hansen Udskriftens rigtighed bekræftes, den21. april 2014 Lone Bach Møller Klagevejledning: Ovennævnte afgørelse kan ikke påklages til anden administrativ myndighed. Evt. søgsmål vedrørende sagen skal i henhold til 65, stk. 1 i lov om offentlige veje, anlægges inden 6 måneder efter at afgørelsen er meddelt.