Indhold Lokalplan nr. 2.3-4 for et boligområde ved Hellemosevej Indledning Lokalplanens forhold til anden planlægning Lokalplanens retsvirkninger Lokalplanens bestemmelser 1 Lokalplanens formål 2 Lokalplanens område- og zonestatus 3 Områdets anvendelse 4 Udstykning 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 6 Tekniske anlæg 7 Bebyggelsens omfang og placering 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 9 Ubebyggede arealer 10 Boligforening 11 Forudsætning for ibrugtagning Tilhørende bilag: Kortbilag 1: Matrikelkort 1:2000 Kortbilag 2: Principiel disponeringsplan 1:1000 Kortbilag 3: Illustrationsplan 1:1000 Tillæg nr. 26 til Kommuneplan 1993-2004 for et boligområde ved Hellemosevej 15. maj 2000 1
Indledning Lokalplanområdet Lokalplan nr. 2.3-4 for et boligområde ved Hellemosevej, omfatter en del af matr. nr. 5a - et område på ca. 13.125 m2, beliggende nord for Gl. Nyrupvej, vest for Hellemosevej. Området er et stærkt kuperet bakkeland, med en højderyg i sydøst, nordvestlig retning lige syd for området. Mod syd er således udsigt til et stærkt stigende terræn, mod vest ser man langs en græsklædt skråning. Hvor den stejle højderygs skråning flader ud lige syd for området ligger en naturlig sø. Mod nord findes en mindre vådområde med træbevoksning, op til idrætsanlægget længere mod nord. Områdets østlige skel grænser op til parcelhusene på Hellemosevej. På dele af området er i dag plantet vildtremiser, vest for området er plantet kirsebærplantage og levende hegn i nord sydgående retning. Området har været brugt til afgræsning/opdræt af avlskvæg og høslet. Området har været drevet som landbrug og er beliggende i landzone og overgår ved denne lokalplan til byzone. Fremtidig anvendelse af omgivende arealer En del af Hellemosegård ønskes solgt til boligformål. Til Hellemosegård udstykkes en del af matr.nr. 5a, svarende til området syd for lokalplanområde 2.3-4 og øst for skitseret fremtidig vej, alternativ 1, fra Gl. Nyrupvej. Dette område kan alene anvendes til høslet og/eller landskabspleje ved ekstensivt dyrehold med heste (1 hesteenhed pr. 1,4 ha), kvæg (1 kvæg-enhed pr. 1 ha), eller får (2 fåreenheder pr. ha). Vest for lokalplanområdet er planlagt et boligområde til tæt/lav - åben/lav byggeri, med mulighed for ældreboliger, andels- og ejerboliger. Boligområdet tænkes vejbetjent fra Gl. Nyrupvej ved stendyssen, vej alternativ 1, eller som alternativ 2 fra Gl. Nyrupvej forbi stuehus til Hellemosegård. Dette boligområde er ikke medtaget i den gældende region- eller kommuneplan og en realisering vil kræve forhandling med Vestsjællands Amt. Arealerne vest for skitseret ny vej, alternativ 1, tænkes solgt til anden landbrugsejendom. Lokalplanens baggrund Der gives mulighed for placering af tæt-lav boligbebyggelse på Kommuneplanområde 2.3 L1, før det i kommuneplanens nævnte årstal 2004. Lokalplanens indhold Lokalplanen giver mulighed for, at der kan bygges ejer/andelsboliger som række-kædehuse og lignende tæt-lav bebyggelse. Lokalplanområdet får adgang fra Hellemosevej ad eksisterende udlagt vej imellem parcelhusene på Hellemosevej matr. nr. 5cv og 5cx. Adgangsvejen A-E forløber som et omvendt U langs østligt, nordligt og vestligt skel, og mindre stikveje f g, h i, j k og l - m er interne veje og giver adgang til boligerne. 2
Langs adgangsvejen og boligvejene plantes mindre træer som en del af den grønne struktur. Et fælles græsareal i midten af områdets østlige del skaber mulighed for leg og ophold, og giver afstand, rum og lys til parcelhusområdet. Endnu et fællesareal i den sydvestlige del forholder sig til søen syd for området. Der dannes små private haver tilhørende boligerne ved plantning af bøgehække. Det eksisterende terræn bevares så vidt muligt, og det bliver således de fælles landskabelige græsarealer som skaber sammenhæng på området. 3
Lokalplanens forhold til anden planlægning Kommuneplanen Lokalplanen er i strid med Kommuneplanen, så der er udarbejdet et Kommuneplantillæg bagerst i denne lokalplan. Lokalplanens område er i Kommuneplan 1993-2004 beliggende inden for område 2.3 L1. Lokalplanens område er beliggende i landzone og overgår til byzone ved denne lokalplans vedtagelse. For område 2.3 L1 er der fastlagt følgende rammebestemmelser for indholdet af lokalplanlægningen: Anvendelse: Jordbrugsformål (boligformål efter 2004). Andet: Området forudsættes først inddraget til boligformål efter 2004. Landzonearealet overføres til byzone efter 2004. Støj Boligerne i lokalplanområdet er placeret i stor afstand til trafikerede veje, og trafikstøjbelastningen vil ikke overstige 55 db(a), hvilket er i overensstemmelse med de generelle rammebestemmelser og støjforhold i Kommuneplan 1993-2004. Der kan lejlighedsvis være støjgener fra idrætsanlæggene nord for lokalplanområdet. Forurening Miljøafdelingen har ikke kendskab til forureninger på arealet. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet er omfattet af kystnærhedszonen, fastsat i henhold til lov om planlægning. Lokalplanområdet er beliggende i landzone, og her gælder at nye arealer kun må inddrages i byzone, hvis der er en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær placering. Desuden skal der oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne, og det skal begrundes, hvis lokalplanen åbner mulighed for bygningshøjder over 8,5 meter. Lokalplanområdet ligger i en afstand af 1,5 km fra Kalundborg Fjord og 3 km fra Sejerø Bugt. Området er ikke synligt fra disse kyststrækninger. Lokalplanen åbner ikke mulighed for byggeri i mere end 1½ etage eller bygningshøjder over 8,5 meter, bortset fra enkelte, mindre dele som af terrænmæssige og funktionelle årsager kan opføres i større højder. Landbrugspligt Vejtilslutning Ejendommen matr. nr. 5a, Raklev By, Raklev har status som landbrugsejendom med landbrugspligt ifølge landbrugsloven. Jordbrugskomissionen fra Vestsjællands Amt har erklæret sig indforstået med ophævelsen af landbrugspligten. Ejeren af lokalplanområdet og vejmyndigheden (kommunen) optager forhandling med de vejberettigede på Hellemosevej om fordeling af udgifterne i forbindelse med lokalplanområdets tilslutning til den private fællesvej Hellemosevej. 4
Lokalplanens retsvirkninger Endelige retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlægningslovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Et areal, der er udlagt til offentlige formål, kan af ejeren efter planlægningslovens 48 under visse forudsætninger kræves overtaget af kommunen mod erstatning. I henhold til planlægningslovens 47 kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. 5
Kalundborg Kommune Lokalplan nr. 2.3-4, for et boligområde ved Hellemosevej. I henhold til planlægningsloven (lov nr. 551 af 28. juni 1999) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål: - at området anvendes til tæt lav bolig byggeri, - at sikre hensigtsmæssige færdsels- og parkeringsforhold samt gode opholdsarealer, - at sikre en klar bebyggelse- og beplantningsstruktur og harmoni med eksisterende byggeri og det omgivende landskab. 2 Område- og Zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter en del af matr. nr. 5a Raklev by, Raklev, samt alle parceller, der efter lokalplanens offentliggørelse udstykkes på ejendommen. 2.2 Ved byrådets offentlige bekendtgørelse af den endelige vedtagne lokalplan overføres det på kortbilag 1 viste areal fra landzonen til byzonen. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til boligbebyggelse. Der skal bygges og indrettes i overensstemmelse med den principielle disponeringssplan vist på kortbilag 2. 3.2 Byrådet kan tillade, at der indenfor lokalplanens område drives liberalt erhverv samt sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af, - at virksomheden drives på en sådan måde, at karakteren af en bolig ikke forandres, og områdets karakter ikke brydes, - at virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende, - at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til indenfor området. 4 Udstykninger 4.1 Udstykning må kun finde sted med Byrådets tilladelse. 4.2 Udstykning inden for lokalplanområdet må kun finde sted efter en af Byrådet godkendt udstykningsplan. 4.3 I tilfælde af udstyning må ikke udstykkes grunde mindre end 120 m2, eksklusiv andele i fællesarealer. 6
5 Vej- og sti- og parkeringsforhold 5.1 Området vejbetjenes fra Hellemosevej ad eksisterende udlagt 9 meter bred vej og sti (A-B), imellem matr.nr. 5cx og 5cv, Raklev by, Raklev jf. kortbilag 2 5.2 Adgangen til boligbebyggelsen sker via adgangsvejene A-E ad fire boligveje, f- g, h-i, j-k, l-m. 5.3 Adgangsvejen A-B anlægges som 6 meter bred vej med 2 meter bredt fortov og 1 meter rabat. Adgangsvejen B-C og D-E anlægges som 5 meter bred vej med 1,5 meter fortov. Adgangsvej C-D anlægges som 5 m bred vej. 5.4 Der anlægges overkørsler til boligveje. Boligveje anlægges i en bredde af 3,0 meter med minimum 2,0 meters afstand til facader. 5.5 Parkering Der skal udlægges areal til parkering svarende til 1½ parkeringspladser pr. bolig. 5.6 Der skal anlægges parkeringsareal svarende til 1 p-plads pr. bolig. 5.7 Parkering til boligerne B1 og B2 sker nord herfor fra adgangsvej C-D. Parkering til boligerne B3, B4 og B5 sker i garageanlæg i forbindelse med bebyggelsen. Der udlægges parkeringsareal syd for garageanlæg ved B3 og B4 samt øst for B5. 5.8 Byrådet kan til enhver tid forlange øvrige parkeringspladser anlagt. 5.9 Den nærmere udformning af veje og stier, herunder beplantning og belysning skal i alle tilfælde godkendes af Byrådet. 6 Tekniske anlæg 6.1 Ny bebyggelse skal tilsluttes den kollektive varmeforsyning 6.2 El- og antenneledninger skal fremføres som jordkabler. 6.3 Der skal etableres tilslutning til fællesantenneanlæg for området. 6.4 Der skal forberedes for opsætning af vandmåler ved hver bolig. 6.5 Området underlægges den til enhver tid gældende affaldsplan for kommunen. 6.6 Der kan etableres fælles vaskeri samt teknikrum i garageanlæg med tilknytning til bebyggelsen B3, B4 eller B5. Placeringen skal godkendes af byrådet. 6.7 I lokalplanområdets nordvestlige hjørne skal der reserveres plads til et regnvandsbassin på ca. 400 m2 og en bygning til en pumpestation på ca. 3 x 3 m. 7
7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet som helhed må ikke overstige 25%. Boligerne må kun opføres som princippet angivet på kortbilag 2 og bebyggelsen må maksimalt indeholde 20 boliger. 7.2 De enkelte boliger i hver række må dog gerne parallel forskydes i forhold til hinanden, og vinkles i forhold til boligvejen, ligesom boligvejenes vinkel på adgangsvejen kan ændres +/- 10 grader. 7.3 Bebyggelsen kan opføres i 1 1½ plan, med høj kælder. Der kan fastsættes flere niveauplaner som følge af terrænets udformning og bygningshøjden måles fra det øverste niveauplan. 7.4 Niveauplan skal godkendes af Byrådet. 7.5 Intet punkt af en bygnings tagflade eller ydervægge må gives en højde, der overstiger 8,5 meter målt fra niveauplan eller et af byrådets godkendt reguleret terræn. 7.6 Tage skal udformes med ensidig taghældning, som buede tage eller som sadeltage med hældning med det vandrette plan på mellem 20 og 50 grader. 7.7 Terrænreguleringer på mere end +/- ½ meter må kun finde sted med Byrådets godkendelse. 7.8 Garager opføres efter en samlet plan for området som skal godkendes af Byrådet. 7.9 Redskabsskure, cykelskure eller lignende må kun bygges i sammenhæng med de enkelte boliger eller garageanlæg, efter en af Byrådet godkendt samlet planplan. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Materialer til ydervægge skal være tegl og eller træ. 8.2 Til tagdækning skal anvendes materiale som ikke virker skæmmende. 8.3 Med mindre andet godkendes af byrådet må udvendige bygningsdele, herunder tage, kun fremtræde i farver tilhørende jordfarveskalaen, eller disses blanding med sort eller hvid. Døre, vinduer og lignende mindre bygningsdele kan dog gives en anden farve. 8.4 Skiltning skal godkendes af Byrådet 8.5 På ejendomme må der ikke opsættes udvendige tv- og radioantenner (herunder parabolantenner). Såfremt fællesantenneanlægget ikke giver de samme muligheder for at modtage programmer som udvendige antenner, må der opsættes udvendige antenner (herunder Parabolantenner) efter følgende retningslinier: 8
- Antenner (herunder parabolantenner) må ikke opsættes på bebyggelsen. - Antenner (herunder parabolantenner) der opsættes på ejendommens ubebyggede arealer, må ikke være synlige fra gadesiden. - Parabolantenner der opsættes på ejendommens ubebyggede arealer, må ikke være hævet mere end 1,80 meter over terræn målt til overkanten af parabolantennen. 8.6 Opsætning af udvendige antenner til andre formål end modtagelse af tv- og radiosignaler må kun finde sted med Byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 9 Ubebyggede arealer, beplantninger og hegning 9.1 Ubebyggede arealet skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. Udendørs oplag, herunder opstilling eller opbevaring af større genstande, herunder containere til sortering af affald, må kun finde sted på særligt udpegede steder efter byrådets godkendelse. 9.2 Ud fra hver bolig udlægges en mindre privat have min. 3 meter, max. 6 meter ud fra facaden i facadens bredde. 9.3 De fælles friarealer skal anlægges som græsarealer med beplantning efter en af Byrådet godkendt terrænregulerings- og beplantningsplan. Planen kan opdeles i etaper i takt med områdets udbygning. Græsarealer og beplantninger skal anlægges og vedligeholdes fagmæssigt korrekt, efter nærmere anvisninger, der skal indgå i beplantningsplanen. 9.4 Der kan anlægges legepladser og lignende, for eksempel som vist på kortbilag 3. 9.5 Mod østligt naboskel etableres et levende hegn bestående af mindst to rækker buske (Malus sargentii eller Fagus sylvatica). Det levende hegn kan suppleres med et trådhegn placeret i eller bag beplantningen på egen grund. 9.6 Langs skel mod friarealer skal der etableres en bøgehæk. Som hækplante må kun anvendes Fagus sylvatica, og hækken skal plantes på egen grund 30 cm fra skel. Hækken skal holdes som klippet hæk og må ikke klippes ned til en lavere højde end et eventuelt supplerende trådhegn. 9.7 Stensætninger, plantestensmure, betonstøttemure og lignende må ikke i nogen form anvendes mod veje, stier og friarealer, idet hegn skal plantes i samme højde som terrænet på tilstødende veje, stier rabatter og friarealer. 9.8 Langs adgangsvejene A-D plantes mindre træer som f.eks. Tjørn. Langs boligvejene skabes en fælles struktur ved en ensartet træplantning. Hver boligvej får sin egen sort af f.eks. kirsebær. 9
9.9 Der skal etableres et fælles græsareal i midten af lokalplanområdets østlige del og i områdets sydvestlige del, samt imellem boligrækkerne. Fællesarealerne sikrer afstand, rum og lys til parcelhusområdet på Hellemosevej. 9.10 I private haver må ikke plantes træer som bliver højere end 5 meter, da der skal tages hensyn til lys- og udsigtsforhold for områdets beboere. 9.11 På fællesarealer må der plantes større træer under hensyntagen til områdets/naboområdets beboere. 10 Grundejerforening 10.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere inden for lokalplanens område. Foreningen skal være dannet senest når de 10 første boliger tages i brug, eller når Byrådet forlanger det. 10.2 Grundejerforeningen skal være pligtig til at tage skøde på fællesarealer og fællesanlæg, bortset fra arealer og anlæg, der bibeholdes af Kalundborg Kommune. 10.3 Grundejerforeningen skal forestå etablering, drift og vedligeholdelse af fællesarealet og fællesanlæg inden for lokalplanens område. Drift og vedligeholdelsesplaner skal udarbejdes under hensyntagen til de i 9 nævnte forhold. 10.4 Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Byrådet. 10.5 Opfylder grundejerforeningen ikke de forpligtelser, der er pålagt den i henhold til forannævnte bestemmelser, er kommunen berettiget til at lade manglende anlæg og vedligeholdelse udføre på grundejerforeningens regning. 11 Forudsætninger for ibrugtagning 11.1 Før nyindrettet bebyggelse kan tages i brug, skal der være etableret vej-, sti- og parkeringsarealer, opholdsarealer og beplantning i overensstemmelse med 5.1, 5.3, 5.4, 5.6, 5.7, 9.1, 9.2, 9.3, 9.5, 9.6 og 9.9. 11.2 Før ny bebyggelse kan tages i brug, skal bebyggelsen være tilsluttet efter 6.1 og 6.3 samt tilsluttet drikkevands- og kloakforsyningen. ooooo 10
KALUNDBORG KOMMUNE Dato: 15. maj 2000 Tillæg nr. 26 til Kommuneplan 1993-2004 Udarbejdet i forbindelse med Lokalplan nr. 2.3-4 for et boligområde ved Hellemosevej. Tillægget omfatter det indtegnede område som vist på tilhørende kortbilag. Tillæggets område er beliggende i landzone. Tillæggets område er beliggende inden for område 2.3 L1 i Kommuneplan 1993-2004. Område 2.3 L1 s nuværende rammebestemmelser muliggør ikke anvendelse til boligformål (det i Lokalplan 2.3-4 indeholdte boligområde). Der er derfor udarbejdet et tillæg til Kommuneplanen, der medfører, at tillæggets område overflyttes fra område 2.3 L1 til område 2.3 B9 med ændrede rammebestemmelser. For tillæggets område (område 2.3 B9) fastsættes følgende rammebestemmelser for indholdet af lokalplanlægningen: Anvendelsen: Bebyggelsens art: Boligformål med tilhørende kollektive anlæg, samt offentlige formål og private serviceerhverv, der efter Byrådets skøn kan indpasses i området uden genevirkninger i forhold til omgivelserne. Tæt/lav og åben/lav bebyggelse. Bebyggelsens omfang og placering: Max. Bebyggelses % for området under et: 25. Etageantal og højde: Friarealer: Andet: Max. 1½ etage, eller max. 1 etage med udnyttet parterreetage på stærkt hældende terræn. Mindst 20 % af området skal anvendes til større friarealer af forskellig karakter, fælles for området. Området skal tilsluttes den kollektive varmeforsyning. Udstykning og bebyggelse skal ske i overensstemmelse med en af Byrådet godkendt samlet plan. Landzonearealet overføres til byzone.